裁判字號：臺灣彰化地方法院93年簡上字第18號民事判決
裁判日期：民國93年08月04日
裁判案由：返還押租金等
台灣彰化地方法院民事判決九十三年度簡上字第一八號
上訴人甲○○訴訟代理人 劉淑華 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 陳聰能 律師右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月四日本院彰化簡易庭九十二年度彰簡字第四七二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月二十一日言詞辯論終結判決如左：
主文原判決主文第一項所命上訴人給付超過新台幣捌拾陸萬柒仟零參拾貳元及自民國九十二年十月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國九十二年二月二十二日訂立房屋租賃契約，約定由上訴人將其所有坐落彰化縣○○鎮○○路○○○號四樓面積約二五五坪之房屋（下稱系爭房屋）租與被上訴人使用，租賃期間自九十二年四月一日起至一百零一年三月三十一日止，租金每月新台幣（下同）十五萬三千元，另向上訴人承租六個車位租金每月一萬五千元，並每月支付上訴人一萬元以取得冷卻器之使用權，以上租金採每季（三個月）付款方式，總計為五十三萬四千元，被上訴人並應支付半年押金一百零六萬八千元，於租約終止或期滿時由上訴人無息退還，被上訴人若因故需提前終止租約，應於三個月以前以書面通知上訴人。又被上訴人另向上訴人購買價金二十五萬元之空調設備。被上訴人於九十二年二月二十三日訂約當日即簽發面額五十萬元之支票及發票日九十二年四月一日、面額一百三十五萬二千元之支票共支付一百八十五萬二千元予上訴人，用以給付九十二年四月一日起至六月三十日止之三個月租金、一百零六萬八千元之押金及購買空調設備之二十五萬元價金。因系爭房屋不符使用，被上訴人乃於九十二年五月二日以存證信通知上訴人終止租約，並以電話及於彰化縣鹿港調解委員會調解時，表示願再依約給付函到後三個月租金，而要求上訴人將扣抵後所剩押金八十九萬元退還，然上訴人拒不退還押金，爰依房屋租契約第四條之約定，請求上訴人返還八十九萬元押金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。另被上訴人於訂約時向上訴人購買二十五萬元之空調設備包括主機、風管及冷卻塔，上訴人亦未交付，被上訴人已於九十二年九月十五日以存證信函催告上訴人於函到七日內交付空調設備，逾期即以該函作為解除買賣契約之意思表示，不再另行通知等語，上訴人在該期限內仍不履行，故該買賣契約已經解除，爰依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求上訴人返還受領之二十五萬元及自九十二年四月二日起受領時起，按年息百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：系爭房屋原係出租予訴外人元大證券股份有限公司（後改為台育證券股份有限公司，下稱台育公司），室內裝潢共二百四十五萬元，被上訴人於簽約後表示為了重新裝潢，須全部拆除，因被上訴人強調承租期長達十年，有必要另作更適合診間之裝潢，上訴人乃同意拆除。而在簽約前，被上訴人曾向上訴人索取訴外人台育公司之租約影本，得知前承租人同意負擔拆除裝潢設備將租賃房屋回復原狀之費用，而拜託上訴人配合要求前承租人出資雇工拆除裝潢設備，以利被上訴人節省拆除費用，故簽約後上訴人才商請訴外人台育公司雇工拆除，並於九十二年四月七日將系爭房屋及所屬空調設備點交給被上訴人管理使用。被上訴人雖於九十二年五月二日寄出存證信函表示終止租約，惟該存證信函係表示「自即日起終止該合約」，與系爭房屋租賃契約第十二條約定「終止日前三個月以書面通知」不合，不生終止之效力。且被上訴人與上訴人簽定十年租約，並以重新裝潢為由要求上訴人拆除原有隔間設備，待上訴人拆除後竟不為任何裝潢，驟然終止租約，致上訴人十年之租金落空，房屋因隔間及裝潢拆除而價值減損，不能順利再出租，其行使終止權顯屬權利濫用，依民法第一百四十八條之規定，自屬無效。又縱認被上訴人終止租約為有效，惟上訴人係於九十二年九月二日始交付鑰匙，兩造間租賃關係應於九十二年九月二日終止，被上訴人尚積欠九十二年七月一日至九月二日止之租金。若認被上訴人於九十二年九月二日前已終止租約，其終止後仍無權占有，依系爭租約第十二條約定，上訴人仍得由保證金扣除其交還系爭房屋以前不當得利之損害賠償金。再上訴人因被上訴人請求拆除原有隔間設備及裝潢，致受有二百十四萬一千三百元之損失，被上訴人依租約第十二條約定應負責賠償，則由保證金中扣除後，尚有不足，其請求返還押金，為無理由。另兩造買賣之空調設備係安裝於系爭房屋，依債之本旨並無另行交付之必要，上訴人於九十二年四月七日將房屋鑰匙交予被上訴人後，系爭房屋及該空調設備均在被上訴人管領之範圍內，被上訴人已取得空調設備之所有權，被上訴人並無解除權，其請求返還買賣價金二十五萬元，為無理由等語，資為抗辯。
三、本件原審為被上訴人勝訴之判決，並依職職及依聲請分別為假執行及供擔保免為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十二年二月二十二日訂立房屋租賃契約，由上訴人將其所有之系爭房屋
出租與被上訴人，租賃期間自九十二年四月一日起至一百零一年三月三十一日止，租金每月十五萬三千元，另向上訴人承租六個車位租金每月一萬五千元，並每月支付上訴人一萬元以取得冷卻器之使用權，租金採每季（三個月）付款方式，被上訴人應支付押金一百零六萬八千元，於租約終止或期滿時由上訴人無息退還，被上訴人因故需提前終止租約，應於三個月以前以書面通知上訴人。又被上訴人另向上訴人購買二十五萬元之空調設備。被上訴人已於九十二年二月二十三日訂約當日簽發面額五十萬元之支票及發票日九十二年四月一日、面額一百三十五萬二千元之支票共交付一百八十五萬二千元予上訴人，以給付九十二年四月一日起至六月三十日止之租金、一百零六萬八千元之押金及二十五萬元之空調設備價金。
㈡被上訴人簽訂租賃契約後，並未使用系爭房屋，其於九十二年五月二日以存證信
函通知上訴人終止系爭租約，上訴人已於九十二年五月五日收到該存證信函。被上訴人另於九十二年九月十五日以存證信函催告上訴人於函到七日內交付買賣之空調設備，逾期即以該函作為解除買賣契約之意思表示，不再另行通知等語。
五、本件被上訴人主張其於九十二年五月二日以存證信函通知上訴人終止系爭房屋租賃契約之事實，業據其提出存證信函一件為證，上訴人對該文書之真正固不爭執，惟辯稱被上訴人以存證信函通知即日終止租約，與系爭房屋租賃契約第十二條約定不合，不生終止之效力，且上訴人係因被上訴人之要求始拆除裝潢，被上訴人終止租約，應屬權利濫用，又被上訴人於九十二年九月二日始交還系爭房屋鑰匙，亦應認系爭房屋租賃契約係於九十二年九月二日始終止云云。是本件首應審酌者為系爭房屋租賃契約是否已經終止。查依兩造租賃契約第十二條約定「乙方（即被上訴人）若因故需提前終止租賃關係，應於終止前三個月以書面通知始得終止之，本租約期滿或終止時乙方應依期滿或終止時標的物現狀騰空交還甲方（即上訴人）掌管，如有損害由保證金扣除」，此有房屋租賃契約書可稽，則被上訴人於九十二年五月二日以存證信函表示即日起終止租賃契約，固與上開約定之三個月期間不相當。然上開約定之目的，應在於避免被上訴人於租賃期限屆滿前臨時終止租約，致上訴人不及洽訂新租約而受有損害，為求慎重始要求被上訴人應於三個月前以書面之方式通知終止租約。且被上訴人於寄發該存證信函後，於九十二年五月間曾以電話及在彰化縣鹿港鎮調解委員會時，向上訴人或上訴人之調解代理人 許洪麗秋 表示願再給付自發函後之三個月租金等情，亦有被上訴人所提九十二年九月十五日存證信函供參（見原審卷第十五至十七頁），且為上訴人所不爭執。則本件被上訴人於九十二年五月二日以已以存證信函通知上訴人終止系爭房屋租賃契約，上訴人於九十二年五月五日收到該書面通知時，應知上訴人已有終止租約之意，且被上訴人嗣後並曾向其表示願再給付三個月之租金，故上訴人於收到該存證信函後之三個月期間既可洽訂新約，並可收取被上訴人給付之租金，與上開約定之目的無違，應認本件於該存證信函到達後，經過三個月之期間已發生終止租約之效力。又上訴人雖另辯稱兩造係簽定十年長期租約，其因被上訴人之要求而將原有隔間裝潢拆除，被上訴人行使終止權係屬權利濫用云云，惟兩造並無最短租賃期間之約定，則被上訴人依上開約定終止租賃契約，係其權利之正當行使，自不得認係屬權利濫用，上訴人所辯亦無可採。至上訴人所辯被上訴人於九十二年九月二日始交還系爭房屋之鑰匙乙節，並縱然屬實，然被上訴人並未實際搬進系爭房屋居住使用，故此係屬被上訴人於終止契約後，是否違反交還鑰匙義務之問題，上訴人辯稱應於被上訴人交還鑰匙時始終止契約，自不足取。是依上開說明，被上訴人終止租約之意思表示已於九十二年五月五日到達上訴人，系爭房屋租賃契約應於三個月後即九十二年八月五日終止。
六、又依系爭房屋租賃契約書第四條約定，上訴人於租約終止時應將押金返還被上訴人。查系爭房屋租賃契約業於九十二年八月五日終止，被上訴人尚應給付九十二年七月之租金十七萬八千元及九十二年八月一日至八月四日之租金二萬二千九百六十八元（000000×4÷31＝22967.7，元以上四捨五入）共二十萬零九百六十八元，則被上訴人所給付一百零六萬元之押金，扣除上開金額後，上訴人尚應返還被上訴人八十六萬七千零三十二元。至上訴人雖辯稱被上訴人於九十二年九月二日始交還系爭房屋鑰匙，其於終止租約後，無權占有使用系爭房屋，係屬不當得利，依系爭房屋租賃契約第二條約定，上訴人得扣除該損害云云。惟查，被上訴人於兩造簽訂系爭房屋租賃契約後，並未曾使用系爭房屋，為兩造所不爭執，則上訴人於被上訴人終止契約後，即得就系爭房屋為使用收益，縱被上訴人並未交還鑰匙，尚不能認被上訴人因此受有利益，亦不能認上訴人因此受有損害。又上訴人雖另辯稱兩造於簽訂租賃契約後，其因被上訴人之租賃期間為十年，始應被上訴人要求而將原有裝潢拆除，則被上訴人終止租約，致其受有二百十四萬一千三百元之損害云云，然此為被上訴人所否認，主張兩造於簽約時約定應由上訴人將系爭房屋之舊裝璜、隔間拆除，將房屋騰空交予被上訴人使用等語；且上訴人亦自陳：被上訴人於簽約前曾向上訴人索取台育公司之租約影本參考，得知前承租人同意負擔拆除裝潢設備將租賃房屋回復原狀之費用，因此拜託上訴人配合要求前承租人出資僱工拆除裝潢設備，以利上訴人節省拆除費用，因此，於兩造簽約後上訴人才特別商請訴外人台育公司僱工拆除等語（見九十三年二月六日上訴理由狀），堪認兩造應係於簽訂租賃契約前，即約定拆除原有裝潢。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第四百二十三條所明定。而依系爭房租賃契約第八條約定觀之，被上訴人承租系爭房屋係供「醫療場所使用」，此與上訴人以前出租予證券業使用之用途顯不相同，則被上訴人要求上訴人拆除原有裝潢而交付合於其使用之房屋，既於法有據，且經上訴人同意拆除，上訴人復未證明兩造對於上訴人拆除原有拆除裝潢乙事另有最短租賃期間或其他賠償之約定，自不能僅以被上訴人承租後不久即終止租約，即認被上訴人應對上訴人拆除裝潢應負損害賠償之責。是上訴人辯稱其依系爭房屋租賃契約第十二條約定，得扣除被上訴人交還鑰匙前不當得利及拆除裝潢等損害云云，均無可採。從而，被上訴人依系爭房屋租賃契約第四條約定，請求上訴人返還上開八十六萬七千零三十二元之押金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、末按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十四條、第二百五十九條第一、二款分別定有明文。查本件被上訴人主張其於九十二年二月二十二日向被上訴人購買二十五萬元之空調設備，被上訴人已於九十二年四月二日給付買賣價金，然上訴人並未交付空調設備，經被上訴人於九十二年九月十五日以存證信函催告上訴人於七日內交付空調設備，逾期即以該存證信函為解除契約之意思表示，上訴人迄未交付等事實，業據其提出九十二年九月十五日存證信函一件為證。上訴人對被上訴人已給付買賣價金之事實並不爭執，雖其辯稱系爭空調設備係安裝於系爭房屋，其已於九十二年四月七日將房屋鑰匙交予被上訴人，無須另為交付云云。惟查，本件被上訴人於簽訂系爭房屋租賃契約後，並未占有使用系爭房屋，為兩造所不爭執，則上訴人僅將系爭房屋之鑰匙交付被上訴人，尚難認其已將購買之空調設備一併交付被上訴人占有，且上訴人於本院審理中亦陳明不願再交付上開買賣之空調設備等語，堪認被上訴人所主張上訴人並未交付空調設備乙情，應為可採。則被上訴人於九十二年九月十五日已催告上訴人於七日內給付空調設備，上訴人於九十二年九月十七日收受存證信函後，未於七日內交付空調設備，從而，被上訴人依開規定，解除系爭買賣契約，並請求上訴人給付買賣價金二十五萬元及自九十二年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，系爭房屋租賃契約業經終止，且兩造就系爭空調設備所訂之買賣契約亦經被上訴人解除，則被上訴人依房屋租賃契約書第四條約定，請求上訴人返還押金八十六萬七千零三十二元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即九十二年十月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，並依民法第二百五十九第一、二款規定，請求上訴人給付二十五萬元之買賣價金及自九十二年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權及依聲請分別為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應予准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權及依聲請，分別為假執行及供擔保免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
十、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年八月四日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官何志通~B法官廖國佑~B法官羅秀緞右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十三年八月六日~B法院書記官邱柏滄