裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第810號民事判決
裁判日期：民國93年01月07日
裁判案由：給付報酬
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第八一○號
上訴人台業公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 莊碩鴻 訴訟代理人 呂康德 律師被上訴人敦化香榭Ａ棟管理委員會法定代理人 王淑瓊 訴訟代理人 丁俊文 律師右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國九十二年七月七日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第二三號第一審判決提起上訴，本院於九十二年十二月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣玖拾壹萬伍仟肆佰壹拾伍元，暨自民國九十一年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審、第二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、按依民法第一百五十三條規定：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；且契約成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，能以其他方法，足以證明其意見已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然生法律上之效力（最高法院二０年上字第一七二七號判例）。兩造之原建築物委託管理契約之期限至八十九年八月十五日屆滿，時任被上訴人主任委員之 陳九華 拜託上訴人繼續提供服務乃要約，上訴人允為繼續提供服務乃承諾，要約與承諾意思一致，契約即為成立。其成立者即已屆滿期限之建築物委託管理契約內容。至於是否經被上訴人區分所有權人會議同意，此乃被上訴人內部之事務，不影響兩造契約成立之效力，且依公寓大廈管理條例第三十四條第九款規定，管理服務人之委任、僱傭及監督，乃管理委員會之職務，而非區分所有權人會議職務。況兩造八十九年八月二十一日簽訂之管理契約第二條後段約定：契約期滿三十日前甲乙雙方另行協商續約與否及續約條件事宜，亦未約定聘僱管理服務人須經區分所有權人會議同意之規定。
㈡、從經證人確認之原審證二明細表可知，原管理契約在九十年七月以前，其應付金額依契約書固定的新台幣（下同）一十八萬七千四百九十元，後來因為被上訴人要求遞減服務項目，故服務報酬自九十年八月開始減為一十五萬八千九百零三元，甚至到九十一年二月份已減至一十一萬零九百九十八元，對於每月之服務報酬，上訴人均按月檢附發票向被上訴人請款，被上訴人雖未全額給付，但始終未有拒絕給付之情事，此參上訴人於原審提出之存摺內頁即明，且證人陳九華亦稱：「原告給我的發票並不一定是照他要請款的金額開，有時候是開一半，因為我知道我當月付不出那麼多款項，我有欠款的部分我有在原告給我的明細帳上面簽名，明細帳規格跟證物二的格式很像。是以，若原委託契約書之期限屆滿而未續約，被上訴人何以尚按月給付服務費。
㈢、依民法第三百二十一條規定：對於一人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。證人陳九華既稱：「報酬是按照原告提供的服務來計算，原告會把發票拿來請款，而且會向我報告他所做的項目，經過我們確認沒有問題我們就付款．．．」、「原告給我的發票並不一定是照他要請款的金額開，因為我知道我們當月付不出那麼多款項，我欠款的部分我有在原告給我的明細帳上面簽名．．．」，則當月款是給付當期請款之發票，而當期發票是就當期服務費開立，其給付之金額自係充當期之服務費（況九十年八月十六日至九十一年三月底之管理大廈服務契約，並非無償的服務契約）。故不論九十年八月十五日以後是否有續約，被上訴人付款當時之真意乃抵充當期之欠款，而非抵充九十年八月十五日前之欠款。
㈣、對被上訴人抗辯之說明：
１、時任被上訴人管理委員會主任委員之陳九華委託上訴人於契約期滿後繼續管理契約，當時已得另外二位委員 喻淑珍 、 郭家華 之同意，故每次給付之服務費，其二人均同時蓋章，從未與管理委員會或任何住戶對於上訴人繼續管理大廈有任何異議，兩造間管理契約自屬已經合法續約，上訴人據以請求給付欠繳之服務費，應屬有理。若被上訴人認其中有委員反對，應由被上訴人負舉證責任。
２、被上訴人於答辯狀中尚抗辯上訴人對本大樓公共設施安全管理之維護並未盡責云云，業經原審於判決書詳細說明，被上訴仍執陳詞抗辯，非有理由，且有故意拖延訴訟之嫌。
３、證人陳九華於原審證稱：「管理費、水電費分攤及催繳都是原告去做」，且原告在契約期間每月都按月製作收繳及欠繳明細表，因為「如果沒有做的話，我如何去告沒有繳的住戶」，有些管理費催繳不易，因「一樓的商場部分大部分是建設公司的，建設公司與一樓的承租戶又有債權債務的關係，所以比較麻煩，一樓商場的承租戶大部分都是拒繳管理費．．．我們並沒有不做，而是在收繳及催繳上確實有遇到困難」，足證，上訴人確有依約繳管理費、水電費，且每月製作收繳及欠繳明細表，以便管委會可依法催繳及採取法律行動催討，被上訴人之抗辯與事實不符。
㈤、被上訴人拒付服務費之原因乃前後任主任委員在改選交接過程有齟齬，且管委會確實財力拮据所致，而非上訴人之請求無理。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、依委託管理契約書第二條後段約定「契約期滿三十日前甲乙雙方另行協商續約與否及續約條件事宜」之文意。可知兩造如欲再續訂新管理契約，應會援例約定以要式為之，以明確兩造間服務項目及權利義務內容。依民法第一百六十六條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立」，故兩造並未成立新委託管理契約。
㈡、上訴人於上開委託管理期間之服務，除未善盡依委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行之工作，且對公共設施安全管理之維護，亦未盡責。諸如頂樓屋頂平台上隔熱磚破碎、冷氣機水塔傾倒、照明燈具掉落、排水孔雜草堵塞未清、違規廣告、地下室與防火巷堆放雜物、地下室積水等均未處理，足證其管理之鬆散。又上訴人申報公共設施設備維修費用亦顯有浮報，例如上訴人申報八十九年四月十二日二至七樓女兒牆粉刷部分六萬元，但該牆粉刷未及半年已斑駁脫落，嗣被上訴人於九十一年七月另委由他人估價僅一萬八千元，且保證一年不脫漆，二者價格差距有三倍之多，其他為被上訴人住戶所詬病者亦不勝枚舉。按管理委員會是公寓大廈管理之執行機關，而區分所有權人會議為意思機關，上訴人就本大樓之委託服務未善盡委託服務之責，則被上訴人在財務困窘之情形下，其區分所有權人會議不可能同意再授權被上訴人與上訴人再行續約。況陳九華於原審證稱：「因為我們錢無法清償所以就沒有跟原告簽新的契約。」是兩造於九十年八月十五日建築物委託管理契約屆滿後，縱令陳九華個人之要求，亦難認兩造已依上開契約書第二條之約定續約。
㈢、民法第三百二十二條第一項第一款規定：「債務已屆清償期者，儘先抵充」、第二款：「˙˙˙以先到期之債務，儘先抵充」。則陳九華於原審證稱：「原告給我的發票並不一定是照他要請款的金額開，因為我知道我當月付不出那麼多款項，我欠款的部分我有在原告給我的明細帳上面簽名」等語，殊非實在。蓋兩造於九十年八月十五日之後已無委託管理契約。故被上訴人自九十年八月十六日起至九十一年三月底止所償付上訴人四十三萬零九百九十八元，係抵充被上訴人於契約期滿前所積欠之委託服務費。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提照片十二張、八十九年支出明細表一份、估價單一張等影本為證。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人委託伊管理系爭大廈，於八十九年八月二十二日簽訂建築物委託管理契約書，約定每月服務費用一十八萬七千四百九十元，期限至九十年八月十五日屆滿。嗣於九十年七月間，被上訴人欲節省開支，要求伊調整人事，故每月服務費用減為一十五萬八千九百零三元。契約期滿後，伊應被上訴人要求，繼續管理系爭大廈，至九十一年三月底止，服務費到九十一年二月份減至每月一十一萬零九百九十八元。其間被上訴人共積欠服務費用一百零四萬五千七百五十元。爰依兩造建築物委託管理契約書第四條第一款之約定，請求被上訴人給付，並附加自支付命令繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語（原審判命被上訴人給付一十三萬零三百三十五元，及自九十一年十一月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人其餘請求，上訴人乃就駁回部分提起上訴，被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，該部分業已確定）。
二、被上訴人則以：兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日屆滿後，兩造並未另立新約，且上訴人未善盡依委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行之工作，對公共設施安全管理之維護亦未盡責，加上被上訴人財務困窘，故區分所有權人會議不可能同意被上訴人與上訴人續約，係陳九華個人要求上訴人繼續服務，其並未經區分所有權人會議同意，自難認係被上訴人與上訴人續約，且依委託管理契約書第二條後段約定「契約期滿三十日前甲乙雙方另行協商續約與否及續約條件事宜」之文意，可知兩造如欲再續訂新管理契約，應會援例約定以要式為之，可知兩造並未成立新委託管理契約，上訴人請求九十年八月十五日以後之服務費，即無所據；約滿後被上訴人所給付之金錢係為抵充契約期滿前積欠之服務費用，再者上訴人並未依照兩造建築物委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行之工作，被上訴人自得主張民法第二百六十四條第一項規定之同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、按公寓大廈管理條例經於民國九十二年十二月卅一日修正公布，自000年0月0日生效，惟本件係發生於修正前，自應適用修正前公寓大廈管理條例有關規定。依修正前公寓大廈管理條例第三十四條規定：「管理委員會之職務如下：．．．五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。．．九、管理服務人之委任、僱傭及監督。．．」，足見管理委員會有權委任、僱傭管理服務人（公司）為其大廈管理服務。又依同條例第二十七條第二項前段規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。」、同條例第三十五條第一項規定：「管理委員會有當事人能力。」本件原審證人陳九華為被上訴人管理委員會前主任委員，為兩造所不爭執，斯時其即有權代表被上訴人與上訴人續約，其已於原審證稱係其於原管理服務契約於九十年八月十五日屆滿後請上訴人繼續提供服務（見原審九十二年五月十九日言詞辯論筆錄），而陳九華係以管理委員會主任委員身分請上訴人續為整個大廈提供管理服務，並非陳九華以個人身分請上訴人續為其個人事務提供服務，故其自係代表被上訴人與上訴人續約。被上訴人辯稱陳九華須經區分所有權人會議同意始得與上訴人續約，與上訴人續約須三名委員均具名代表云云，並未提出其管理規約是否對管理委員會主任委員有此限制以實其說，且縱其規約有此限制，亦係其內部關係，不得對抗上訴人，所辯無足採信。再者，兩造間原簽立之委託管理契約書第二條後段約定：「契約期滿三十日前甲乙雙方另行協商續約與否及續約條件事宜」，僅係約定續約的一種方式，並非約定續約須以書面或其他要式行為，亦非限定續約僅能於期滿三十日前為之，故於陳九華代表被上訴人與上訴人達成繼續請上訴人依管理服務契約提供服務之合意，即生續約之效力。被上訴人辯稱續約未符合委託管理契約書第二條後段約定之要式行為而無效云云，亦非可採。
四、被上訴人於原審辯稱上訴人未依兩造建築物管理委託契約第三條第一項第三目第一至四點之約定履行管理事項，其得行使同時履行抗辯權云云，為上訴人所否認，被上訴人自應就此一利己事實負舉證責任。依兩造建築物管理委託契約第三條第一項第三目第一至四點之約定，被上訴人委託上訴人辦理管理費、水電費之分攤收繳及催繳事務之執行，包括每月十日完成前月社區通訊並予出刊，社區通訊上應詳列前月之財務收支狀況及被上訴人要求之公告事項；上訴人應依照被上訴人要求製作管理費收費明細表，每月五日前將前月住戶之收費明細表及金融機構存摺影本送交相關管理委員傳閱並簽字蓋章；上訴人應按月代理被上訴人收繳住家管理費、一樓商場管理費、空地使用費及洗衣間之水電、場租等費用；上訴人應每月於管理費收費明細表中明列環大建設公司應繳及未繳之管理費，並註明通知繳費及實際繳納之日期，若有延遲繳交管理費時，上訴人應代表被上訴人進行催繳作業等。而證人陳九華於原審結證：「（問：契約期間內原告是否有被告所主張未按照合約第三條完成每月社區通訊編輯出刊及管理費、水電費的分攤收繳及催繳？）社區通訊編輯出刊是我要求原告不要再做，因為原告做的很簡單，所以我希望能夠自己做，就叫原告不要做了，但是我做了幾個月後有住戶反應浪費紙張要求我改用電子郵件，但是我拿不到其他住戶的電子郵件信箱所以就沒有做了，管理費、水電費分攤及催繳都是原告去做，可以分成樓上住家及一樓的商場，樓上的住家比較單純，一樓的商場部分大部分是建設公司的，建設公司與一樓的承租戶又有債權債務的關係所以比較麻煩，一樓商場的承租戶大部分都是拒繳管理費，水電費我們是按商場的戶數去催繳，如果有一戶不繳我們就無法繳納商場的水電費，曾經有商場的承租戶要求或是我們主動代墊，也曾經我們就沒有繳納水電費讓自來水公司及電力公司來斷水斷電，我們並沒有不做，而是在收繳及催繳上確實有遇到困難。」、「（問：原告在契約期間內是否有製作每月收繳及欠繳明細表？）有，是放在管委會樓上的辦公室內，因為如果沒有做的話，我如何去告沒有繳納的住戶，明細表的內容有一百九十六戶的門牌號碼、繳款金額、年月日、收款人，也有收據，除了給住戶以外我們也有留底，這些資料都放在辦公室，病癒之後我有去開過管理委員的會議，我也跟他們說明也讓他們看過收據，但是他們說看不懂，我卸任後沒有帶走任何東西，所以上述的明細表、收據及財務報表都放在辦公室裡面。」等語（見原審九十二年五月十九日言詞辯論筆錄），復為兩造所不爭執，足認上訴人已依兩造建築物委託管理契約書第三條第一項第三目第一至四點執行委託管理事項。故被上訴人主張上訴人未善盡完成工作職責，就積欠上訴人之委託服務費行使同時履行抗辯權，即非可採。
五、被上訴人復於本審提出照片十二張、八十九年支出明細表一份、估價單一張等影本為證，抗辯稱上訴人管理鬆散，諸如頂樓屋頂平台上隔熱磚破碎、冷氣機水塔傾倒、照明燈具掉落、排水孔雜草堵塞未清、違規廣告、地下室與防火巷堆放雜物、地下室積水等均未處理，又上訴人申報公共設施設備維修費用亦顯有浮報，例如上訴人申報八十九年四月十二日二至七樓女兒牆粉刷部分六萬元，但該牆粉刷未及半年已斑駁脫落，嗣被上訴人於九十一年七月另委由他人估價僅一萬八千元，且保證一年不脫漆，二者價格差距有三倍之多，其他為被上訴人住戶所詬病者亦不勝枚舉，足證上訴人於委託管理期間之服務，除未善盡依委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行之工作，且對公共設施安全管理之維護，亦未盡責，住戶認為上訴人服務品質不好不可能同意與上訴人續約云云。惟查陳九華有權代表管理委員會與上訴人續約，並不需區分所有權人會議同意，已見前述，故被上訴人上開抗辯亦無足採。
六、綜上所述，兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日契約期滿後續約至九十一年三月底為止，上訴人自得請求被上訴人給付九十年八月十五日以後至九十一年三月底止積欠之委託服務費。而被上訴人於九十年八月十五日原契約期滿前積欠服務費五十六萬一千三百三十三元，於九十年八月十六日續約至九十一年三月底止積欠服務費四十八萬四千四百十七元（扣除上訴人於九十年八月十六日後已收取四十三萬零九百九十八元後之金額），業據上訴人於原審提出應收帳款明細表為證，並經證人陳九華證述屬實，且為被上訴人自認（對五十六萬一千三百三十三元部分）及不爭執（對四十八萬四千四百十七元部分），故上訴人請求被上訴人給付一百零四萬五千七百五十元，及自支付命令繕本送達翌日即九十一年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審誤認上訴人不能請求九十年八月十五日契約期滿後續約之服務費，而以上訴人於九十年八月十六日以後所收取之服務費四十三萬零九百九十八元先抵充九十年八月十五日前積欠之服務費後，而僅判命被上訴人給付十三萬零三百三十五元本息，而駁回上訴人其餘請求，自有未洽，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決上訴部分廢棄改判如主文所示。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國九十三年一月七日
民事第十四庭
審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官陳忠行正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年一月八日
書記官明祖星