裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第23號民事判決
裁判日期：民國92年07月07日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第二三號
原告台業公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 呂康德 律師被告敦化香榭Ａ棟管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 余亞白 律師右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹拾叁萬零叁佰叁拾伍元，及自民國九十一年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百零四萬五千七百五十元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠被告委託原告管理大廈，於民國八十九年八月二十二日簽訂建築物委託管理契
約書，約定每月服務費用一十八萬七千四百九十元，期限至九十年八月十五日屆滿。嗣九十年七月，被告欲節省開支，要求原告調整人事，故每月服務費用減為一十五萬八千九百零三元。詎契約期滿後，被告要求原告繼續管理本大廈，至九十一年三月底止，被告共積欠一百零四萬五千七百五十元，爰依兩造建築物委託管理契約書第四條第一款之約定，請求被告給付之，並附加法定遲延利息。
㈡依證人 陳九華 之證詞，兩造契約期滿後，被告繼續委託原告管理大廈，原告允
諾繼續管理，成立管理契約，因此原告於契約期滿後繼續管理大廈，其管理之報酬被告自應依法給付。
㈢依民法第二百六十四條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給
付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，是依本條主張同時履行抗辯權者，必係基於雙務契約而互負債務，且其一方之給付，與他方之給付立於互為對待給付之關係者，始得依本條規定主張同時履行抗辯權，若並無此關係者，自無依本條主張同時履行抗辯權之餘地。本件原告依據契約管理之事項乃契約書第一條第三點所列四項業務，而第三條第一項第三目第一至四點之工作不過為行政管理業務之部分附屬業務，與原告之報酬請求權無對待給付之關係，被告對此以上事項尚無主張同時履行抗辯權之餘地。況依證人陳九華之證述可知原告確有依契約書約定之事項完成工作，被告之抗辯顯無理由。
三、證據：提出建築物委託管理契約書一件、統一發票二十一紙、存摺影本七紙，及聲請訊問證人陳九華。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日屆滿，原告雖諉稱被告要求伊繼
續管理大廈，惟卻未相對提出另訂有效之契約文件，其說顯非真實，原告據以請求九十年八月十五日以後之服務費，即失依據。況兩造契約於九十年八月十五日屆滿後，被告在財務困窘並入不敷出之情形下根本不可能同意延用原有契約並要求續約，而被告大樓當時之管理委員會亦從未同意原告所稱之續約。
㈡原告深知被告尚未完成全部交接工作，被告自應確實查核相關帳務，更何況被
告於前揭契約期間之費用核銷等事宜迄今亦未釐清，從而本件應請原告提出請求之確實依據及證明。
㈢原告並未依照兩造建築物委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行
之工作，尤其關於管理費、水電費之分攤收繳及催繳事務之執行更是攸關被告財務收入及管委會功能甚鉅，惟原告卻未依該條規定善盡職責，導致被告財務收支管理困難，被告當然有權主張民法第二百六十四條第一項規定之同時履行抗辯權。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、敦化香榭Ａ棟社區區分所有權人第五屆第三次會議會議記錄各一件。
理由
一、原告起訴主張被告委託原告管理大廈，於八十九年八月二十二日簽訂建築物委託管理契約書，約定每月服務費用一十八萬七千四百九十元，期限至九十年八月十五日屆滿。嗣九十年七月，被告欲節省開支，要求原告調整人事，故每月服務費用減為一十五萬八千九百零三元。詎契約期滿後，被告要求原告繼續管理本大廈，至九十一年三月底止，被告共積欠一百零四萬五千七百五十元，爰依兩造建築物委託管理契約書第四條第一款之約定，請求被告給付之，並附加法定遲延利息等語。被告則以兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日屆滿後，兩造並未另立新約，被告當時之管理委員會從未同意續約，原告請求九十年八月十五日以後之服務費，即無所據；且原告並未依照兩造建築物委託管理契約書第三條所定委託管理事項完成應履行之工作，被告自得主張民法第二百六十四條第一項規定之同時履行抗辯等語，資為抗辯。
二、原告主張被告委託原告管理大廈，於八十九年八月二十二日簽訂建築物委託管理契約書，約定每月服務費用一十八萬七千四百九十元，期限至九十年八月十五日屆滿。嗣九十年七月每月服務費用減為一十五萬八千九百零三元，至九十年八月十五日止，被告共欠服務費用五十六萬一千三百三十三元，及被告至九十一年三月底，共給付原告一百八十七萬四千八百八十一元之事實，業據其提出與所述相符之建築物委託管理契約書一件、統一發票十五紙、存摺影本七紙為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、本件經依民事訴訟法第二百七十一條之一、第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意僅就九十二年三月三十一日言詞辯論期日兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，即㈠九十年八月十五日契約屆滿後，兩造建築物委託管理契約是否仍繼續有效存在？㈡原告是否有如被告所述未依兩造建築物管理委託契約第三條第一款至第四款之約定履行管理事項？被告得否行使同時履行抗辯權？爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號判例可資參照。原告主張兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日期限屆滿後仍繼續有效存在等情，為被告所否認，揆諸前揭說明，原告自應就其此部分債權發生之原因事實負舉證責任。原告固請求訊問證人陳九華，然查依兩造不爭執之建築物委託管理契約書第二條之約定，契約期滿三十日前兩造需另行協商續約與否及續約條件事宜，惟依證人陳九華到場結證：「我們全體住戶有一百九十六戶，其中有部分的空戶是屬於建設公司的，空戶的管理費是要由建設公司給付，戶數我不記得，因為建設公司有時有付管理費，有時沒有付管理費，有時給付的支票又退票，所以長久下來都有積欠原告款項，九十年下半年的時候我有想要解決這個問題，所以我們有三位委員決定要讓原告只服務一半，被告只付費一半，但是召開區分所有權人會議都一直流會所以無法處理，九十一年二月時我有表明要召開區分所有權人會議也告訴開刀會議就在三月召開，我因為住院沒有參與，‧‧‧。」、「因為我們錢無法清償所以就沒有跟原告簽新的契約，原告有繼續提供服務是因為我們拜託它的，原告也基於已經服務多年能夠把款項要回來所以就繼續提供服務，因為原告最主要的工作就是幫我們收管理費，原告也知道如果它收不到管理費的話我們也沒有辦法給他們錢，因為我們知道我們沒有辦法給付委託服務費所以我們希望召開區分所有權人的會議來解決這個問題但是一直流會，我們絕對沒有不處理，三位委員是指我、 郭家華 、 喻淑珍 。」、「因為我請原告繼續提供服務就是使原告逐漸退出管理，所以報酬是按照原告所提供的服務來計算，原告會把發票拿來請款，而且會向我們報告他所做的項目，經過我們確認沒有問題我們就付款，工作內容大部分都是口頭報告，而且從我們的報表都可以知道他有作哪些事。」等語（見本院九十二年五月十九日言詞辯論筆錄），足認原告於九十年八月十五日建築物委託管理契約期限屆滿後仍繼續提供服務，係因證人即被告當時主任管理委員陳九華之要求，並未經被告區分所有權人會議同意，自難認兩造已依建築物委託管理契約書第二條之約定續約，是原告依建築物委託管理契約請求被告給付九十年八月十五日以後之委託服務費，即非有據。
㈡被告復辯稱原告未依兩造建築物管理委託契約第三條第一項第三目第一至四點
之約定履行管理事項，被告自得行使同時履行抗辯權云云，為原告所否認，被告自應就此一利己事實負舉證責任。依兩造建築物管理委託契約第三條第一項第三目第一至四點之約定，被告委託原告辦理管理費、水電費之分攤收繳及催繳事務之執行，包括每月十日完成前月社區通訊並予出刊，社區通訊上應詳列前月之財務收支狀況及被告要求之公告事項；原告應依照被告要求製作管理費收明細費，每月五日前將前月住戶之收費明細表及金融機構存摺影本送交相關管理委員傳閱並簽字蓋章；原告應按月代理被告收繳住家管理費、一樓商場管理費、空地使用費及洗衣間之水電、場租等費用；原告應每月於管理費收費明細表中明列環大建設公司應繳及未繳之管理費，並註明通知繳費及實際繳納之日期，若有延遲繳交管理費時，原告應代表被告進行催繳作業等。而證人陳九華到場結證：「（問：契約期間內原告是否有被告所主張未按照合約第三條完成每月社區通訊編輯出刊及管理費、水電費的分攤收繳及催繳？）社區通訊編輯出刊是我要求原告不要再做，因為原告做的很簡單，所以我希望能夠自己做，就叫原告不要做了，但是我做了幾個月後有住戶反應浪費紙張要求我改用電子郵件，但是我拿不到其他住戶的電子郵件信箱所以就沒有做了，管理費、水電費分攤及催繳都是原告去做，可以分成樓上住家及一樓的商場，樓上的住家比較單純，一樓的商場部分大部分是建設公司的，建設公司與一樓的承租戶又有債權債務的關係所以比較麻煩，一樓商場的承租戶大部分都是拒繳管理費，水電費我們是按商場的戶數去催繳，如果有一戶不繳我們就無法繳納商場的水電費，曾經有商場的承租戶要求或是我們主動代墊，也曾經我們就沒有繳納水電費讓自來水公司及電力公司來斷水斷電，我們並沒有不做，而是在收繳及催繳上確實有遇到困難。」、「（問：原告在契約期間內是否有製作每月收繳及欠繳明細表？）有，是放在管委會樓上的辦公室內，因為如果沒有做的話，我如何去告沒有繳納的住戶，明細表的內容有一百九十六戶的門牌號碼、繳款金額、年月日、收款人，也有收據，除了給住戶以外我們也有留底，這些資料都放在辦公室，病癒之後我有去開過管理委員的會議，我也跟他們說明也讓他們看過收據，但是他們說看不懂，我卸任後沒有帶走任何東西，所以上述的明細表、收據及財務報表都放在辦公室裡面。」等語（見本院九十二年五月十九日言詞辯論筆錄），復為兩造所不爭執，足認原告已依兩造建築物委託管理契約書第三條第一項第三目第一至四點執行委託管理事項。被告雖謂原告並未依照兩造建築物委託管理契約書第三條所定委託管理事項「完成」應履行之工作，惟核兩造建築物委託管理契約書之性質，屬委任契約，其目的在於一定事務之處理，並非以發生結果（工作之完成）為目的，是被告主張原告未完成管理費、水電費之分攤收繳及催繳事務之執行，就積欠原告之委託服務費行使同時履行抗權，即非可採。
㈢綜上，原告既未能舉證證明兩造建築物委託管理契約於九十年八月十五日契約
期滿後仍繼續存在，其請求被告給付九十年八月十五日以後之委託服務費，為無理由；而被告自承至九十年八月十五日止尚欠原告委託服務費五十六萬一千三百三十三元，依約自有給付義務，其主張同時履行抗辯已無足採，業如前述，是被告仍應依約給付原告五十六萬一千三百三十三元，且原告自九十年八月十六日起至九十一年三月底止，共向被告收取四十三萬零九百九十八元，為原告所不否認，則依民法第三百二十二條之規定，應先抵充被告於契約期滿前積欠之委託服務費，故被告尚欠原告一十三萬零三百三十五元。
四、從而，原告依兩造建築物委託管理契約請求被告給付委託服務費一十三萬零三百三十五元，及自支付命令送達翌日即九十一年十一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年七月七日
民事第一庭法官陳盈如右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年七月七日
法院書記官高秋芬