臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹東簡字第10號
原 告 周榮輝
訴訟代理人 路春鴻 律師
複 代理人 杜英蕙
被 告 吳家樺
訴訟代理人 彭成青 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國103年8月
7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段○○○○地號土地
，如附件鑑定圖所示甲部分、面積一三平方公尺土地上之建物，
及乙部分、面積二平方公尺土地上之圍牆拆除，並將上開土地返
還原告。
被告應給付原告新臺幣叁仟捌佰肆拾元，及自民國一百零二年十
一月八日起迄返還前項所示之土地日止，按月給付原告新臺幣陸
拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如分別以新臺幣玖萬元、新
臺幣叁仟捌佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
查本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將坐落新竹縣○
○鄉○○段○○○○段00○0地號土地（下稱系爭99-5地號
土地）如起訴狀附圖所示紅色部分，面積20平方公尺（以實
測為準）上之加強磚造一至四層樓建物拆除，並將土地返還
予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6,400元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原
告107元。嗣經本院會同兩造及內政部國土測繪中心於民國
（下同）103年3月18日進行現場測量後，原告於103年6月24
日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭99-5地號土地如附件鑑
定圖所示甲部分、面積13平方公尺土地上之加強磚造1至4層
樓建物，及乙部分面積2平方公尺土地上之圍牆拆除，並將
甲、乙部分合計15平方公尺土地返還予原告。㈡被告應給付
原告4,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄返還前項土地
止，按月給付原告80元等情，有民事辯論意旨續狀在卷可參
（見本院卷第77至86頁），核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）關於請求返還土地部分：
１、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段00○0地號土地為原
告所有，相鄰同段99之47地號土地及其上同段63建號即門
牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋（下稱系爭
房屋）則為被告所有。惟被告未經原告同意，竟於系爭99
-5地號土地上占用15平方公尺（下稱系爭空地），並於其
上違章增建一至四樓房屋，嚴重侵害原告就系爭99-5地號
土地所有權之完整性，而被告違法占用之事實及範圍，業
經本院於103年3月18日親至現場履勘並囑內政部國土測
繪中心測繪製有鑑定圖可稽，是原告自得依民法第767條
前段之規定，請求被告將違法占用增建之1至4樓建物拆
除，並將土地返還予原告。
２、被告雖以伊向訴外人 周榮波 購買系爭房屋時，系爭空地下
有化糞池，訴外人周榮波則表示該空地亦屬被告所有及使
用，因此被告自購得系爭房屋後即一直使用系爭空地至今
，且與被告房屋相鄰之其餘17戶亦均在所屬屋後空地加蓋
地上物，訴外人周榮波及原告二人均知悉，從未表示異議
云云，而辯稱伊對系爭空地有使用之權利，非無權占用等
情。惟查：
⑴、被告購買系爭房屋時，其屋後之系爭空地下並未無設置化
糞池，被告所言不實；而訴外人周榮波更未曾對被告表示
該空地屬被告所有及使用，原告亦未曾同意被告使用系爭
空地，且原告於知悉被告占用系爭空地後，即曾對被告提
出異議，並請求被告返還系爭空地。是以，被告自應就前
揭抗辯負舉證之責。（事實上，被告房屋後之側邊有一小
空地，若有化糞池，依常情應係設置在該空地下，見原證
五號，新竹縣竹東地政事務所72年12月7日建物測量成果
圖）。
⑵、再者，依訴外人周榮波向本院表示「19戶房屋當初為其所
建，相對人之父 吳盛熙 向其購入新竹縣○○鄉○○路○○○
號，19戶房屋當初均為2層樓建物，19戶所建地號原為99
-5地號，建時再分割出19筆地號，故其建屋時不可能越界
99-5地號」等語（見本院102年12月31日勘驗筆錄），顯
見訴外人周榮波已否認有同意被告使用系爭空地。且訴外
人周榮波並非系爭99-5地號土地之所有權人，亦未經原告
授權管理使用處分該土地，其對該土地根本無置喙之餘地
，因此訴外人周榮波縱使曾同意被告使用系爭空地，自不
能拘束原告。
⑶、另原告從未同意被告使用系爭空地，因原告長期居住於臺
北，僅係單純提供系爭99-5地號土地予訴外人周榮波興建
房屋，對於當初19戶房屋之建築過程，原告自始均未介入
，故對於諸如是否有逾越地界建築等情形，實無從知悉。
因此，原告對於被告逾越地界於系爭空地加建乙節，自始
均不知情，直至96年間原告發現系爭99-5地號土地遭被告
及其他住戶占用加蓋後，隨即向被告及其他占用住戶提出
異議，並向新竹縣寶山鄉公所申請調解請求被告及其他住
戶返還占用之土地，經新竹縣寶山鄉公所囑託新竹縣竹東
地政事務所測量結果，除其中一戶（同段99-46）維持原
狀未占用原告之土地外，其餘18戶均有越界加建，此有新
竹縣竹東地政事務所96年4月11日複丈成果圖可參；而經
調解結果，多數住戶表示願返還占用之土地，其中二戶（
99-48、99-50地號上建物）已承諾返還占用之土地予原
告，其餘住戶雖尚未返還土地予原告，惟均態度良好現仍
持續協商中，唯獨被告態度蠻橫堅拒返還土地，原告不得
不對被告提起本件訴訟，故被告稱：連同被告在內之18戶
均各在所屬屋後空地加建，原告知悉從未表示異議云云，
顯與事實不符而無可採。
３、被告復辯稱其於系爭空地上加建時，原告從未表示異議，
依民法第796條第1項規定，原告即不得請求移去或變更
，且以其越界加建占用面積比例小為由，請求免為地上物
之拆除云云。
⑴、按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者
，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去
或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，
應支付償金。」（民法第796條第1項），「土地所有人
建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院
得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或
變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」（民
法第796-1條第1項）。
⑵、茲查被告既明知訴外人周榮波並非系爭99-5地號土地之所
有權人，竟稱曾經周榮波同意使用系爭空地，故其對系爭
空地有使用權利云云，足認被告顯然係故意越界加建竊佔
原告之土地；且承前所述，原告對於被告逾越地界於系爭
空地加建，自始均不知情，直至96間發現系爭99-5地號土
地遭被告及其他住戶佔用加蓋後，亦隨即向被告及其他佔
用住戶提出異議，並向新竹縣寶山鄉公所申請調解請求住
戶返還佔用之土地，原告並無被告所稱從未提出異議等情
，故被告主張依民法第796條第1項之規定，原告不得請求
移去或變更系爭房屋，實無可採，而被告既係故意越界加
建竊占原告之土地，則於原告請求被告移去或變更系爭房
屋時，亦不得依民法第796之1條第1項之規定請求免為地
上物之拆除。
⑶、被告雖另抗辯以其占用面積比例小為由，請求免為地上物
之拆除云云；惟「按權利之行使，是否以損害他人為主要
目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及
國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘
其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受
之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃
權利社會化之基本內涵所必然之解釋」（71年台上字第73
7號判例參照）。若被告得以其佔用面積比例小為由，免
為地上物之拆除，則勢必將連動影響其他佔用之住戶跟進
，而承前所述，依新竹縣寶山鄉公所囑託竹東地政事務所
測量結果，原告所有系爭99-5地號土地遭十幾戶住戶越界
加建佔用，姑且不論土地價值如何，其佔用面積總計高達
4百多平方公尺，已嚴重影響原告對系爭99-5地號土地之
完整使用利益。況且，系爭99-5地號土地位於新竹縣寶山
鄉寶山水庫風景區，附近有國內著名之「沙湖壢藝術村」
等人文景點，假日人潮甚多，交通便捷，生活機能亦佳，
故土地價值不斐，且臨近新竹科學園區，具增值空間，非
如被告所稱位於偏遠之鄉間價值不高，若各佔用之住戶均
以占用面積比例小為由請求免為地上物之拆除，原告所受
損失不眥。而果如被告所稱該土地價值不高，則地上物之
價值亦將一併受影響，且被告屋後加建部分僅13平方公尺
，拆除該加建部分復不影響主建物結構，則豈有可能如被
告所言拆除系爭越界地上物將損失數百萬元云云？故客觀
上，綜上比較衡量兩造之利益，原告請求被告拆除越界加
建部分原告所可得之利益，實遠大於被告所受之損失，主
觀上，原告並無明知被告越界建築不提出異議故意損害被
告之情形，而是為維護自己土地所有權之完整性為目的，
原告並無權利濫用之情形可言，從而被告以其占用面積比
例小為由，請求免為地上物之拆除，實無可採。
４、被告雖再援引最高法院98年度台上字第43號判決「行使債
權應依誠實及信用方法。苟權利人在相當期間內不行使其
權利，依相關特別情事，已足以使義務人正當信任權利人
不欲其履行義務者，該權利人即不得再主張其權利，始符
誠信原則之本旨」意旨，主張其自72年間即使用系爭房屋
屋後空地迄今，原告從未對被告表示異議或不同意，故其
對於使用系爭屋後空地乙事已有合理之信賴，原告不得再
主張權利，始符合誠信原則云云。惟查，承前所述，原告
對於被告逾越地界於系爭空地加建，自始均不知情，直至
96年間發現被告占用系爭空地後，隨即向被告及其他佔用
住戶提出異議，並向新竹縣寶山鄉公所申請調解請求住戶
返還佔用之土地，因此原告並未有上開判決意旨「權利人
在相當期間內不行使其權利」之情形，自不致足引起被告
對於使用系爭屋後空地乙事有正當之信賴，從而原告請求
被告移去或變更系爭房屋並無違背誠實信用原則。反而係
被告行使權利違背誠實信用原則，蓋承前所述，被告明知
訴外人周榮波並非系爭空地之所有權人，竟妄稱曾經周榮
波同意使用系爭空地，被告顯然係故意越界加建竊佔原告
之土地，則被告抗辯主張對系爭空地有使用權云云，其行
使權利顯然違背誠實信用原則。
（二）關於請求不當得利部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，（民法第179條）。無權占有他人土地，可能獲得
相當租金之不當得利，為社會之通常觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例意旨）。因之，被告無權占有原告所
有系爭土地違章建築使用，自屬無法律上之原因而獲有相
當於租金的利益，並致原告受有不能使用之損害，原告自
得依前揭民法不當得利之法律關係，請求被告返還其利益
。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之10為限。此規定於租用基地建築房屋者
，準用之（土地法第97條第1項、第105條）；而所謂土
地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人
依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，
係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地
價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人
未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報
地價（土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權
條例第16條）。
２、原告所有系爭99-5地號土地位於新竹縣寶山鄉寶山水庫風
景區，附近有國內著名之「沙湖壢藝術村」等人文景點，
假日人潮甚多，交通便捷，生活機能亦佳，是以申報現值
每平方公尺640元及年息百分之10作為計算被告不當得利
之基準，應稱允當，而被告占用原告所有系爭99-5地號土
地之範圍為15平方公尺，自原告提起本訴訟回溯五年相當
於租金之不當得利總額為4,800元（計算式：【（15平方
公尺×640元）10%×5年】，每月則為80元，爰併請求
被告給付。
（三）綜上，爰依民法第767條前段、第179條之規定提起本件
訴訟，並聲明：
１、被告應將系爭99-5地號土地如附件鑑定圖所示甲部分、面
積13平方公尺土地上之加強磚造1至4層樓建物，及乙部
分面積2平方公尺土地上之圍牆拆除，並將甲、乙部分合
計15平方公尺土地返還予原告。
２、被告應給付原告4,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄
返還前項土地止，按月給付原告80元。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按被告所有門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號房屋及坐
落之土地，係於72年間向原告之前手即原告哥哥周榮波購
買，當時係二層樓高之建物，屋後有一空地，空地下設置
有化糞池，訴外人周榮波並表示該空地亦屬被告所有及使
用，因此被告自購買取得系爭房屋及坐落之土地後，即一
直使用該屋後空地至今。而與被告所有系爭房屋相鄰且購
買、使用情形相同者，連同被告在內共計有19戶，在該19
戶中，除2戶尚無使用之需要外，其餘17戶均在所屬屋後
空地加蓋地上物，此情形不僅原告之前手周榮波知悉，原
告亦知之甚詳，渠等兄弟二人也從未表示異議，是縱使該
屋後空地非被告所有，然被告對於屋後之空地確實仍有使
用之權利，並非無權占用。又退步言之，如認為被告對於
屋後之空地並無使用之權利，惟被告在該空地上加蓋建築
房屋時，原告從未表示異議，則依民法第796條第1項之
規定，鄰地所有人即原告自不得請求移去或變更該房屋，
是原告之請求應屬無理由。
（二）次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目地；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，
民法第148條定有明文。又行使債權，應依誠實及信用方
法，苟權利人在相當期間內不行使其權利，依相關特別情
事，已足以使義務人正當信任權利人不欲其履行義務者，
該權利人即不得再主張其權利，始符誠信原則之本旨（最
高法院98年台上字第43號判決意旨參照）。查被告自72年
間即自原告之前手周榮波購買取得系爭房屋及坐落之土地
，對於屋後之空地亦一直使用至今，原告及原告之前手周
榮波均從未對於被告之使用表示異議或不同意，故被告對
於使用屋後空地乙事已有合理之信賴，則依上開民法規定
及最高法院判決意旨，原告自不得再主張其權利，始符合
誠信原則之本旨。
（三）又被告所有系爭99-47地號土地，面積為89平方公尺，而
系爭房屋一樓及騎樓所占面積僅67.83平方公尺，則被告
所有系爭99-47地號土地尚有21.17平方公尺（89-67.83
=21.17）之空地，因此被告在系爭房屋後方之空地上加
蓋建築房屋時，主觀上的確係認為在自有系爭99-47地號
土地之空地上建築房屋，並無越界建築之故意，而原告對
於被告建築房屋之行為從未表示異議，則依民法第796條
第1項規定，鄰地所有人即原告自不得請求移去或變更該
房屋。
（四）次按，原告所有系爭99-5地號土地之面積廣達9,956平方
公尺，若以國土測繪中心鑑定結果為依據，被告占用系爭
99-5地號土地之面積為主建物13平方公尺、主建物後方之
空地及圍牆2平方公尺，合計15平方公尺，占有之比例僅
佔系爭99-5地號土地面積千分之1.5，而該土地因坐落於
偏遠之鄉間地方，故土地之價值及利用性均屬不高，以土
地登記謄本上所記載之公告現值每平方公尺6,000元計算
，其價值僅9萬元，惟被告若拆除該地上四層樓高之建物
，損失將達百萬元以上，亦將危及建築物結構上之安全，
而被告在建築之時並無逾越地界之故意，前已敘明之，是
請依民法796條之1第1項規定免為地上物之拆除。
（五）綜上，原告提起本件訴訟顯無理由，並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭99-5地號土地為其所有，與被告所有系爭99
-47地號土地及其上同段63建號之系爭房屋相毗鄰等情，
業據提出土地登記謄本、建物登記謄本、現場照片四幀等
為證（見本院卷第6至14頁），且為被告所不爭執，自堪
信為真實。
（二）原告又主張被告未經其同意即占用系爭99-5地號土地等情
，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者即
在於：㈠原告主張被告無權占有其所有之系爭99-5地號土
地，因而請求被告拆除地上物，並返還占用之土地，是否
有理由？㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有
無理由？析述如下：
１、原告主張被告無權占用其所有之系爭99-5地號土地，因而
請求被告拆除地上物，返還佔用之土地，是否有理由？
⑴、本院於102年12月31日會同兩造及新竹縣竹東地政事務所
人員履勘系爭99-5、99-47地號土地並測量，系爭土地位
於寶一水庫牌碑附近，鄰近皆為住家，系爭土地前方有19
戶兩層樓加強磚造建物，據現場聲請人（即原告）之兄周
榮波表示19戶房屋當初為其所建，相對人（即被告）之父
吳盛熙向其購入新竹縣○○鄉○○路○○○號，19戶房屋當
初均為2層樓建物，19戶所建地號原為99-5地號，建時再
分割出19筆地號，故其建屋時不可能越界99-5地號；系爭
房屋及其他18戶屋後，除99-48、99-50地號上之建物屋後
為原狀未加建外，其餘各戶均有加建，其中系爭房屋加建
為四層樓建物，第四層為頂樓鐵皮加蓋；而系爭房屋經測
量結果，確有越界占用原告所有系爭99-5地號土地如卷附
新竹縣竹東地政事務所102年12月6日東測字第4095號土地
複丈成果圖所示Ａ部分、面積27平方公尺土地等情，有勘
驗筆錄及新竹縣竹東地政事務所103年1月8日東地所測字
第0000000000號函暨檢附之複丈果圖可參（見本院卷第29
至32頁）。惟被告對上開測量之結果仍有疑義，本院為期
測量之確實及客觀，乃依被告之聲請囑託內政部國土測繪
中心派員會同兩造於103年3月18日再次至現場履勘鑑測，
並以精密電子測距經緯儀在系爭土地附近施測導線測量及
布設圖根點導線，經檢核閉合後，以各圖根點導線為基點
，分別施測系爭土地及附近各界指點，並計算其坐標值輸
入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上（同地籍圖比例
尺1/1200），然後依據新竹縣竹東地政事務所保管之地
籍圖、圖解地籍圖數值化成果等資料，展繪本案有關土地
地籍圖經界線，與前項成果核對檢核後，測定於鑑測原圖
上，做成比例尺1/1200之鑑定圖，並認兩造土地經界線係
如附件鑑定圖所示Ａ－Ｂ黑色連接實線所在，圖示藍色虛
線則係門牌號碼○○路000號主建物後方圍牆外緣位置，
圖示黃色區域（甲）係門牌號碼○○路000號主建物逾越
使用系爭99-5地號之土地範圍，其面積為13平方公尺；
圖示著綠色區域（乙）係前開主建物後方空地及圍牆逾越
使用系爭99-5地號範圍，其面積為2平方公尺等情，有勘
驗筆錄、內政部國土測繪中心於103年5月27日測籍字第
0000000000號函檢送如附件所示之鑑定書、鑑定圖可稽（
見本院卷第56至60頁）。本院審酌內政部國土測繪中心鑑
測人員係使用精密電子測距經緯儀，施測系爭土地及附近
各界址點，並以電腦計算其坐標值，經自動繪圖儀展繪於
鑑測原圖上（比例尺1200分之1），然後依據新竹縣竹東
地政事務所保管之地籍圖等資料，展繪本案有關土地地籍
圖經界線，與前項成果核對檢核後測定於鑑測原圖上，作
成比例尺1200分之1之鑑定圖等情，足認其鑑定方法係屬
先進、周延，自較竹東地政事務所測量為可採。準此，上
開鑑定結果認兩造土地間之界址，係如附件鑑定圖所示Ａ
－Ｂ黑色連接實線，被告所有之房屋及圍牆分別占用系爭
99-5地號土地如附件鑑定圖甲部分、面積13平方公尺，及
乙部分、面積2平方公尺等情，足堪採信。
⑵、次查，系爭房屋於72年12月7日進行建物測量為住家用加
強磚造二層樓，第一層樓為51.83平方公尺，第二層樓為
65.58平方公尺，騎樓為16平方公尺，總面積為133.41平
方公尺等情，有建物登記第二類謄本及建物測量成果圖在
卷可參（分別見本院卷第9頁、第84頁），且證人周榮波
於本院審理時亦到庭證稱：「○○○鄉○○路那區的房子
是否你蓋的？）是我蓋的，在70幾年蓋的，我是小建商，
當時水庫土地徵收，有部分人的房子被徵收，我們就在周
榮輝的土地蓋一整排的房子賣給被告，房子是預購後再蓋
的。（這一排的房子土地是否從99-5地號分割出來的？）
是的。（當初你賣系爭房屋時有無跟房屋的承購人說房子
後面的土地他們有權使用？）沒有，是他們的土地才有權
利使用，不是他們的土地就無權使用。（當初建好後你賣
的房屋如何與原告的土地做區隔？）當初我建的房子面寬
都是五米，房子後面留一米多做廁所，其餘三米多做空地
，廁所及空地後面我有留一條小排水溝，排水溝是屬於我
弟弟的，系爭房屋是建到以廁所為界，排水溝的寬度約三
十公分左右，後來水保局有在附近做大面積的水庫整治，
並在原告土地上做一條大排水溝，是在房屋交屋後很久，
整排房屋所有人也陸續在房屋後面增建，有人增建到大排
水溝，小排水溝也被他們作廢了變成在屋內。（何時知道
這件事情？）約在96年才知道，發現後就馬上去寶山鄉公
所申請協調，因為我及周榮輝有一段時間都在國外，所以
不知道。」等語（見本院卷第69、70頁）；惟現存之系爭
房屋乃為四層樓之建物○○○區○○段99-48、99-50地號
土地上之建物屋後為原狀未增建外，其餘各戶均有加建等
情，有上開勘驗筆錄可參，是現存之系爭房屋後方乃係經
由被告第二次施工及增建而生，堪予認定。又被告雖辯稱
原告之前手周榮波曾表示系爭空地屬被告所有及使用乙節
，並經證人 古仁傑 到庭證述：「（是否有與周榮波買房子
？）我是沒有，我是土地共有人，共有土地賣給周榮波，
我自己有留150坪自己蓋。（你自己蓋的房子，是否有與
周榮波蓋的房子相鄰？）有，我是頭一間。（周榮波所蓋
的房子後面是否有留部分土地？）周榮波跟我們買土地蓋
房子給土地的所有人，每一間約40坪左右，但房子沒有蓋
那麼大，大約留空地7、8坪，當時有講從前面的水溝到後
面的水溝給買房子的人使用。（你沒有向周榮波買房子如
何知道？）因為周榮波蓋房子的時候，有請我監工所以我
知道。…（…你剛才表示前面的水溝及後面的水溝目前是
否還在？）在，前面的水溝是指在房子前面的馬路邊，後
面的水溝原來周榮波做的比較小，後來崩塌，我當村長的
時候請水保局做比較大的水溝。（你所指的屋後的水溝是
否為廁所旁邊的小水溝？）是廁所出去的小水溝。（廁所
出去的小水溝，距離現在的大水溝有多遠？）大約四、五
吋左右，小水溝的邊邊還在。（被告何時在空地上蓋房子
？）大約80幾年吧，幾年我忘記了拉。（蓋房子時原告是
否知道？）原告知道拉，他住在我房子的下面。（你如何
知道原告知道？）他就住附近。（原告知道後有無表示意
見？）我不清楚。（你所指的原告是指誰？）周榮波。（
你有參與房子的監工，其監工內容為何？）叫砂石，監督
施工。（有無參與買賣契約？）沒有，我只有幫他收錢。
（你有何証據証明，你是負責監工及買賣時幫忙收錢？）
現在房子住的人都可以作證。（你表示周榮波同意讓他們
使用後面的空地，那為何不過戶？）因為房子還沒有蓋好
，如何過戶。（為什麼沒有寫在買賣契約書上面？）沒有
買賣契約。」等情（見本院卷第89、90頁）；然由上開證
言僅能得知證人古仁傑於系爭房屋興建時曾於現場負責監
工及代收買賣價金，並未參予系爭99-47地號土地及其上
房屋買賣之洽訂過程，故難僅憑證人古仁傑之前揭證言即
率爾認定原告之前手周榮波曾表示同意被告使用系爭空地
。遑論，縱認原告之前手周榮波曾同意被告得使用上開空
地，惟渠等間並未立有書面契約，且系爭99-5地號土地之
所有權人為原告並非訴外人周榮波，被告自不得執前詞對
抗原告，故被告辯稱其有權使用如附件鑑定圖所示甲、乙
部分，難認可採。
２、被告辯稱本件有民法第796條第1項、第796條之1第1
項規定之適用，有無理由：
⑴、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越
界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，民法
第796條定有明文。查被告確有越界建築、占用系爭99-5
地號土地之情事，已如前述，被告雖辯稱依民法第796條
第1項之規定，原告對於被告越界建築乙事，從未表示異
議，自不得請求移去或變更其建築物云云。惟主張鄰地所
有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之
責任。所謂知其越界，自係指鄰地所有人可能認知其越界
而言；係指鄰地所有人於土地被越界建築當時，明知而不
為反對。再鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不
知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事
而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知
其情事者，仍無本條之適用（最高法院45年度台上字第93
1號判例、56年度台上字第2328號、58年度台上字第2134
號、72年度台上字第4734號判決意旨參照）。是被告須就
原告於被告越界建築之初係明知有越界建築而不異議一節
，負舉證責任，惟被告僅以原告明知有越界建築之情事而
不及時提出異議等語，即認有民法第796條第1項規定之適
用等語，於法之解釋，尚有誤會；遑論，原告係於94年7
月6日始因買賣取得系爭99-5地號土地，並設籍於台北市
，故依原告取得系爭99-5地號土地之時點觀之，實難認原
告得以在被告增建系爭房屋時知悉此情，並即時提出異議
，故被告辯稱本件有民法第796條第1項規定之適用，並無
理由。
⑵、又按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目的，民法第148條第1項定有明文。而該條文所指權
利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要
目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但若非
以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高
法院45年台上字第105號判例參照）。故權利濫用者，須
兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使
取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權
利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利
之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查系
爭房屋於建物登記第二類謄本載為住家用加強磚造二層樓
，第一層面積51.83平方公尺，第二層樓面積65.58平方公
尺，騎樓16平方公尺，而現存之房屋乃被告事後所違建，
已如前述，則原告本於所有權之作用請求被告拆屋還地之
部分，乃係嗣後增建部分，不包括房屋原有主建物，而前
開增建部分之拆除範圍面積尚小，尚不足以影響系爭房屋
之主結構，且原告乃係基於系爭99-5地號土地所有權人之
地位，請求被告回復系爭房屋增建前之原貌，亦屬權利之
正當行使，難認其係以損害他人為主要目的。因此，本院
審酌原告行使上開權利所能取得之利益，暨被告所受之損
失，即被告因原告行使權利之結果，致被告應將系爭房屋
後方之違建拆除，經衡量比較之結果，尚難認原告前揭權
利之行使有權利濫用之情事，故被告辨稱原告有權利濫用
情事並依民法第796條之1請求免為全部或一部之移去或變
更，亦不足採。
３、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定
有明文。查原告與被告土地間之界址，如附件鑑定書所示
Ａ－Ｂ黑色連接實線，且被告占用原告所有系爭99-5地號
土地如前述範圍內甲、乙部分，並分別搭建房屋及圍牆使
用，而被告則無法提出相關事證舉證證明其有權占用系爭
99-5地號土地，均如前述，則原告本於所有權之作用，訴
請被告將系爭99-5地號土地如附件鑑定圖所示甲部分、面
積13平方公尺土地上之加強磚造1至4層樓建物，及乙部分
面積2平方公尺土地上之圍牆拆除，並將甲、乙部分合計
15平方公尺土地返還予原告，洵屬有據，應予准許。
４、原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？
⑴、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。民法第184條第1項前段定有明文。次按無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法
第179條前段所明定。次按無權佔有他人土地，可能獲得
相當於租金之利益，亦屬社會通常之觀念（最高法院61年
度臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，
土地法第97條第1項定有明文，此於城市地方基地租賃之
租金準用之，同法第105條亦有明文。所謂土地總價額，
依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而
法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法
規定所申報之地價，此有關房屋及基地租賃計收租金之上
限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計
算利益之標準。惟前揭土地法第97條所謂以百分之10為限
，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計
算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基
礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基
地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定（最高法院88年度臺上字第1894號、3331號判決意
旨參照）。可知法律上就土地租金之範圍已有最高限額之
規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限
制，以定其租金或不當得利之最高限額。又舉重以明輕，
非城市地方房屋之租金，當更無超出上開法律條文規定之
理。
⑵、查被告就系爭99-5地號土地對原告而言並無正當使用權源
，則被告占用如附件鑑定圖所示甲部分、面積13平方公尺
，及乙部分、面積2平方公尺之土地，對被告而言，即屬
無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，原告自得
請求被告返還因占有系爭土地所受相當於租金之利益。又
本院審酌系爭99-5地號土地於102年1月之申報地價為每平
方公尺640元，有土地登記第二類謄本在卷可稽，而系爭
土地位於新竹縣寶山鄉，地目旱，被告用之建造房屋、圍
牆以供己使用等情，認以系爭土地申報地價640元之8％計
算相當於租金之損害金，應較為允當，至原告主張應以年
息10％計算，顯屬過高，自難准許。而依前揭標準，原告
得請求被告給付其提起本件訴訟回溯5年之相當於租金之
損害為3,840元【（13平方公尺＋2平方公尺）×640元×
8％×5年＝3,840元】；另其得請求被告給付每月相當於
租金之損害為64元【（13平方公尺＋2平方公尺）×640
元×8％×1/12＝64元，元以下四捨五入】。
⑶、從而，原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於
租金之不當得利3,840元，及請求被告給付自起訴狀繕本
送達翌日即102年11月8日起至返還土地日止，按月給付
原告64元，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則
屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國103年8月26日
竹東簡易庭法官楊明箴
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月26日
書記官陳明芳