裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第1691號民事判決
裁判日期：民國90年12月17日
裁判案由：給付報酬
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第一六九一號
原告 周顥宗 即雙贏企業社被告甲○○
乙○○江明宏 韓曉玲 右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：（一）被告應給付原告新台幣八十一萬六千元及自支付命令送達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國（下同）八十九年（原告誤載為八十八年）四月二十九日，委託原告代為出售座落於中壢市○○○段三座屋小段第三七四之一、三七四之二、三七五、三七五之一地號土地，總價為新台幣（下同）二千萬元，嗣又於八十九年七月三十日將銷售金額更正提高為二千零四十萬元，有委託契約書及同意書可稽。嗣經原告多方努力覓得買主，並於同年八月九日代收買主 簡芳彬 之定金二十萬元，為被告竟藉口土地上存有第三人 鄧達敦 之租賃關係，應由買受人承受，原告並未於委託期間完成居間之義務，而拒付報酬。
二、查被告委任之初，即知與其簽訂契約書之 高德森 係原告所僱請之職員，此由上開契約書上記載「請甲方核對承辦人身分證及服務證」，以及同意書上記載高德森為「經辦人」，並蓋有原告「雙贏企業社」之印章等情事，足證被告確係委託原告代售土地，而高德森僅為原告雇用承辦該銷售案之人員，至於原告於契約上誤載名稱為「雙贏房屋有限公司」，乃屬疏失，不礙於被告委託原告代售土地之事實。
三、被告雖辯稱：出售前開土地時，被告業已明確告知高德森，土地目前出租與鄧達敦，其上搭建建築物，經營環保回收，且租賃期間自民國八十七年八月二十五日起至九十四年八月二十四日止，每月租金二萬五千元，被告若出售，應由買受人承受租賃契約，不負責處理租賃關係，高德森並未於委託期間完成居間義務云云，顯不實在。蓋被告從未提及土地上有第三人租約一事，此由兩造所定契約書及同意書上，未有隻字片語提及第三人租約可證，按出售之土地存有租賃關係者，乃屬重大事項，豈會未載明於契約，而僅由被告以口頭告知？且查本件委售之土地，總價值高達二千萬元，每坪售價近三十萬元，若存有租賃關係，被告豈會委以如此高價出售？又市價二千萬元之土地出租之租金僅二萬五千元，亦違常理。據悉訴外人鄧達敦係被告之前夫，兩人離婚後，被告為顧及往日情義，乃允許鄧達敦使用該土地，故反悔不賣。準上，本件土地是否存有租賃關係，顯有疑義，縱然有之，被告於委售時亦未告知，原告既已依契約書及同意書之約定完成居間工作，自得依約請求售價之百分之四即八十一萬六千元之報酬。
四、又查上述同意書係被告本人至原告開設之店內所簽訂，其上並蓋有原告雙贏企業社之印文，被告豈能諉稱未委託原告代售房屋？雖該制式之同意書上載有「公司」一詞，兩造因不諳法律而未予更正，但此僅係文字用語之錯誤，並無礙於委託代售房屋之事實，自不應拘泥於契約之文字用語而曲解當事人之真意。又原告起訴前曾發函請求被告給付服務費，被告於回函中多次提及「雙贏房屋之高德森」「高德森所在之雙贏房屋」等語，甚至於「應由雙贏房屋及高德森負責」云云，並未否認有委託原告代售房屋之事，可證被告明知其委託代售房屋之人為原告，且明瞭高德森為原告雇用之職員，被告臨訟辯稱非委託原告云云，顯然不實。
五、再退萬步言，縱然被告所辯「受任人為高德森並非原告雙贏企業社」乙節為真（參被告八十九年十二月十一日答辯狀之第二項所載），惟高德森已將上該報酬之債權讓與予原告，此有後附債權轉讓同意書可證（證四），原告並以本書狀繕本之送達，以為債權讓與之通知，基上，原告已合法受讓該債權，依法亦得請求被告給付報酬。
六、按「債務人未依債之本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之情事，通知債權人，以代提出。」民法第二百三十五條定有明文。本件原告已於八十九年八月十一日及同年月二十二日函知被告系爭土地已覓得買主，並請被告於文到五日內出面簽訂書面契約（上開事實為被告所自承），但被告屢次藉故不願配合簽約。原告既已將覓得買主及準備簽約乙事，以信函通知被告，應可認原告已依債之本旨提出給付，自可依約請求被告給付報酬，是被告抗辯本件既尚未簽約，原告不得請求報酬云云，自有誤會。
參、證據：提出委託銷售專賣契約書影本、同意書影本、定金收據影本、債權轉讓同意書、營利事業登記證影本、存證信函影本各乙件為證並聲請訊問證人 葉秀姿 、高德森。
乙、被告方面：
壹、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、本件原告以被告於民國八十九年八月間，委託原告代為出售座落於中壢市○○○段三座屋小段第三七四之一、三七四之二、三七五、三七五之一地號土地，總價為二千零四十萬元，此有後附委託契約書及同意書可稽，嗣原告已依約定將上開土地出售予第三人簡芳彬，並已收取訂金二十萬元，此有後附訂金收據影本可證，詎料，被告迄今仍未給付總價百分之四之服務費，計八十一萬六千元，原告雖多次催討，仍不獲置理，為此提起本件訴訟。被告以受任人為高德森並非原告雙贏企業社，被告並無委託原告為銷售專賣契約。又縱高德森與原告定有債權讓與契約，然被告與高德森所訂之契約，為居間之性質，高德森仍有其他義務應履行，非單純之債權讓與。被告不同意前開契約承擔，本件縱原告居間尋得買方簡芳彬，而被告亦依約前往簽訂買賣契約，僅因雙方就系爭土地有租賃權存在而爭執，被告亦無不賣而有違約之情事，原告請求給付報酬尚乏依據，資為抗辯。
二、次查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。此又為最高法院十七年年上字第一一一八號著有明文。按債權人得將債權讓與第三人，固為民法第兩百九十四條定有明文，又當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。最高法院七十三年台上字第一五七三號著有明文。經查本件原告起訴所憑之證據，無非以委託銷售專賣契約書及同意書，並以前開委託銷售專賣契約書第四條之約定為請求權之基礎，此分別有前開委託銷售專賣契約書可參，並為兩造所不爭執，自應採信。惟觀前開八十九（誤植為八十八）年四月二十九日所訂委託銷售專賣契約書固有前開約定之情事。然查受任人（乙方）為高德森，公司為雙贏房屋股份有限公司並非原告雙贏企業社，從前開契約書文義可明本件受任人應為訴外人高德森，被告並無委託原告為銷售專賣契約，應堪認定。原告固稱上述同意書係被告本人至原告開設之店內所簽訂，其上並蓋有原告雙贏企業社之印文，原告豈能諉稱未委託原告代售房屋？雖該制式之同意書上載有「公司」一詞，兩造因不諳法律而未予更正，但此僅係文字用語之錯誤，並無礙於委託代售房屋之事實，自不應拘泥於契約之文字用語而曲解當事人之真意云云。然查八十九年七月三十日，雖書立同意書，又依該同意書內容略稱委託貴公司，又觀該同意書公司應指雙贏房屋有限公司，此又為原告所不查，要求被告履行義務，亦非有理。本件依前開契約書受任人為高德森並非原告，契約文義明確且清楚，自不得由原告另為其他解釋。又縱高德森與原告定有債權讓與契約，然被告與高德森所訂之契約，為居間之性質，高德森仍有其他義務應履行，非單純之債權讓與。依前開判例意旨，應經被告之同意，本件被告不同意前開契約承擔，前業經表明。故本件被告與原告並無契約關係，請求給付報酬，顯無理由，應予駁回。
三、退一步言，固不論原告為受任人或受讓人得為前開請求，然查：
（一）本件系爭土地出售前業出租於鄧達敦，上搭建築物，經營環保回收，且租賃期間自民國八十七年八月廿五日起至九十四年八月廿四日止，每月租金貳萬伍仟元。此分別有租賃契約為憑，且於鈞院九十年六月廿八日訊問證人葉秀姿證稱：「我們去現場的時候有看到被告的大伯在場，他們有在作業是做資源回收。」另證人簡芳彬亦證稱：「現場有人在做資源回收．．
．。」可明系爭土地確實有第三人經營資源回收，並向被告承租，自應採信。
（二）次查代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其事情，或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。此民法第一百零五條前段定有明文。本件受託人高德森為原告之受僱人，並由高德森與被告接洽，此為原告所自承，並有證人葉秀姿證稱：「是的。是高德森和甲○○接洽的，至於土地是不是有出租我不知道。」自可採信。於本件銷售專賣契約書訂定時自為原告之代理人，對於本件究應否由買受人承受租賃契約，自應由被告與訴外人高德森之約定而定。經查本件被告委託出售系爭土地業經明確告知前開土地有租賃關係，且租賃關係應由買受人自行處理，此為出售條件之一，於訂立銷售專賣契約書時即向高德森表示，並同意接受前開出售條件，此分別有證人 莊建東 、 蔡明翰 證明為被告出售條件。又查資源回收係被告前夫鄧達敦所經營，兩造於離婚後，本件系爭土地歸被告所有，但為不影響鄧達敦之營運，故有租賃契約之約定，另租金貳萬伍仟元係雙方所約定，且為顧全兩造離婚後財產分配所約定，是否合於市場價值並無定數及客觀標準，另土地之價格亦無一定之標準，總價貳仟餘萬元是否合於高價，亦無依據。因此被告出售時告知高德森出售條件，應承受租賃契約或由買方與鄧達敦協調處理，以維買方及鄧達敦之權益，尚稱合理，亦合經驗法則。本件原告固稱「租約為虛偽」，又稱「被告從未提及土地上存有第三人租約之事，此可由兩造所訂契約書及同意書上，未有隻字片語提及第三人租約之事可證，按出售之土地上存有租賃關係者，乃屬重大事項，豈會未載明於契約書上，而僅由被告以口頭告知？且查本件委售之土地總價高達貳仟萬元，每坪售價近參拾萬元，倘果真存有租賃關係，被告豈會委以如此高價銷售？再者，被告謂其以市價貳仟萬元之土地出租予第三人鄧達敦，月租金僅有貳萬伍仟元，亦有違常理；據悉第三人鄧達敦為被告之前夫，兩人離婚後，被告為顧及往日情義，乃允許鄧達敦使用該土地，故反悔不願出售土地」云云，尚乏依據。且縱證人葉秀姿證稱：「當時有聽到高德森說米小姐自己會處理出租的事情。」另簡芳彬稱：「我有跟雙贏企業的葉小姐說賣方要無條件把地上物清除掉，我看現場的時候是葉秀姿帶我去看的。」前證人證詞係高德森未將出售條件說明，故不論真實與否，應由原告自行負擔，自不能拘束被告。
（三）另本件簡芳彬固於八十九年八月九日與被告訂有訂金收據，又依前開收據載明民國八十九年八月九日下午三點簽訂買賣契約。嗣原告於八十九年八月十一日以八十九年為字第二○四四號律師函發函略稱請求被告於文到五日內出面簽訂買賣契約，被告於收到前開文函後並以八十九年八月十四日以中壢２６支郵局存證信函第六五○號回函請求原告安排，然雙方約定日期，被告偕同蔡明翰依約前往原告營業所簽約，但久候未逢買方出現，得以詢問是否知悉應承受租賃契約事，而無法簽訂買賣契約。詎料原告又於八十九年八月廿二日以八十九年為字第二○四七號律師函發函略稱請求被告於文到後五日內出面簽訂契約，被告亦於收到前開文函後又以八十九年八月廿五日以中壢２６支郵局存證信函第六九一號回函請求確認買方知悉前開土地業有租賃契約，並請安排訂約日期，嗣雙方約定日期，被告又再偕同蔡明翰、莊建東依約前往原告營業所簽約，但仍未逢買方出現，得以詢問是否知悉應承受租賃契約事，而又無法簽訂買賣契約等等情事，亦有前開證人蔡明翰、莊建東證稱，並為兩造所不爭執。則本件縱原告居間尋得買方簡芳彬，而被告亦依約前往簽訂買賣契約，僅因雙方就系爭土地有租賃權存在而爭執，被告亦無不賣而有違約之情事，原告請求給付報酬尚乏依據。
（四）再按原告請求權基礎係依委任銷售專賣契約書第四條約定此為原告所自承。又依契約書第四條約定：甲方（被告）同意給付乙方（原告）服務費為前條銷售底價的百分之肆及超過底價部分（服務費不足十萬元時，以十萬元計），並於買賣雙方簽定契約時一次付清，惟乙方（原告）應繼續服務到甲方（被告）收清尾款。（如甲方（被告）違反第一條約定時，仍應給付上項之服務費）。經查本件被告與簡芳彬並未簽訂買賣契約，為兩造所不爭執，且亦有證人葉秀姿之證言可稽，且依雙方之約定報酬於買賣雙方簽定契約時一次付清，本件既為尚未簽約，且原告未依被告之出售條件出售系爭土地，原告之居間義務尚未完成，自不得請求報酬。
（五）綜上，本件應由買方承受租賃契約，為被告出售條件之一，原告未依約完成居間義務且未簽定買賣契約，被告又無不賣之違約情事，請求給付報酬顯無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件原告非契約當事人，且契約承擔又為被告所否認，訴請給付報酬，自無理由。退一步言，本件第三人租賃關係應由買受人承受或協調處理，為被告出售系爭土地之條件，原告未依被告之出售條件出售系爭土地，原告之居間義務尚未完成，自不得請求報酬。為此狀請鈞院鑒核，賜判決如訴之聲明，至感法便
參、證據：聲請訊問證人簡芳彬、莊建東、蔡明翰、鄧達敦。理由
一、本件原告起訴係以：被告於民國（下同）八十九年四月二十九日，委託原告代為出售坐落中壢市○○○段三座屋小段第三七四之一、三七四之二、三七五、三七五之一地號土地（下稱：本件土地），嗣於同年七月三十日簽立同意書，將委託銷售金額提高為新台幣（下同）二千零四十萬元，此有後附委託契約書及同意書可稽，嗣原告已依約定將上開土地出售予第三人簡芳彬，並已收取訂金二十萬元，此有後附訂金收據影本可證，詎料，被告迄今仍未給付總價百分之四之服務費，計八十一萬六千元，原告雖多次催討，仍不獲置理，為此提起本件訴訟。被告則以本件委託代為銷售契約之受任人為高德森而非原告；又縱然高德森與原告定有債權讓與契約，然被告與高德森所訂之契約，為居間之性質，高德森仍有其他義務應履行，非單純之債權讓與，被告不同意前開契約承擔；另本件縱經原告居間尋得買方簡芳彬，但被告已依約前往簽訂買賣契約，僅因買方屆期未至及雙方就系爭土地有租賃權存在而爭執，被告並無不賣而有違約之情事，又本件土地買賣契約並未簽訂，原告請求給付報酬尚乏依據云云資為抗辯。
二、原告主張：被告於八十九年四月二十九日至桃園縣中壢市○○路二百三十號簽定委託銷售專賣契約書委託代為出售本件土地，嗣於同年七月三十日簽立同意書，將委託銷售金額提高為為二千零四十萬元，並同意按委託銷售金額之百分之四即八十一萬六千元計算仲介費（報酬），本件已經由原告之員工葉秀姿與訴外人簡芳彬議定由簡芳彬以每坪二十九萬元之價格買受本件土地，並約定於八十九年八月九日下午三時簽訂買賣契約，被告迄未給付等情，為被告所不爭執，應認為真實。
三、經查依上開委託銷售專賣契約約定略以：「委任人甲○○（甲方）‧‧‧委任（乙方）代理銷售」「甲方授權於八十九年四月二十九日至八十九年十月三十一日期間，由乙方獨家代理銷售」（第一條）「若委任期間內乙方未能達成銷售目的，乙方不得請求損害賠償，惟甲方如於合約期限過後，將本件房地出售予乙方所曾介紹之客戶，仍應依第四條規定支付乙方服務費用」（第二條）「甲方委任銷售該房地之底價為新台幣二千萬元（按底價於八十九年七月三十日已提高為二千零四十萬元）」（第三條）「甲方同意給付乙方服務費為前條銷售底價之百分之四及超過底價部分」，準此等約定，應認本件契約為居間之性質。而按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條第一項定有明文。準此規定，居間人請求給付報酬應以契約成立為前提，因此委託人拒絕訂約，雖出於任意或違反自己之利益而為之，亦無支付報酬之義務。查被告與訴外人簡芳彬未就本件土地簽訂買賣契約，業經證人即原告之員工葉秀姿證述在卷，並為兩造所不爭執，是本件並未因原告之媒介而就本件土地成立買賣契約，應可認定，依上開規定，被告自無支付報酬之義務。從而，原告依據委託銷售專賣契約書第四條及同意書備註欄之約定，請求給付約定之報酬八十一萬六千元及其遲延利息為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十年十二月十七日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林望民右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十二月十七日~B法院書記官劉文松