臺中簡易庭100年度中簡字第2566號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　100年度中簡字第2566號
原　　　告　 東京都 保全股份有限公司
法定代理人　 吉田裕幸
原　　　告　東京都公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人　吉田裕幸
前列二人共同
訴訟代理人　 鄭碧華
被　　　告　世紀之頂管理委員會
法定代理人　 簡明正
訴訟代理人　 莊銀葉
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年8月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告東京都保全股份有限公司新臺幣貳拾柒萬貳仟零
叁元，及自民國100年9月20日起至清償日止按週年利率百分之五
計算之利息。
被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣壹
拾叁萬壹仟肆佰肆拾玖元，及自民國100年9月20日起至清償日止
按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項及命被告負擔訴訟費用部分，得假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠被告於民國99年10月1日與原告東京都保全股份有限公司
（下稱東京都保全公司）、東京都公寓大廈管理維護股份
有限公(下稱東京都管理維護公司）簽訂委任契約書（下
稱系爭安全服務契約、系爭管理維護契約），約定安全維
護費用每月為新臺幣(下同)285,375元、事務管理費用為
194,625元，並定於每月10日給付當月報酬。惟100年5月
31日原告期滿終止契約，被告迄未給付該5月份報酬。又
原告東京都保全公司對於被告抗辯保全人員有缺班情形，
應扣款13,372元部分並不爭執，另原告東京都管理維護公
司對於被告抗辯餐盤杯具短少應扣款11,676元部分，亦不
爭執。因此，被告尚積欠原告東京都保全公司及東京都管
理維護公司272,003元、182,949元報酬未給付。
㈡原告東京都管理維護公司對被告抗辯之陳述：
⒈99年10月1日為原告等進駐被告社區管理之始日，至100
年5月31日被告終止委任，為期8個月，期間原告東京都
管理維護司派駐現場之一般事務管理人員由原規劃員額
減編4人，服務報酬由304,625元減為194,625元，自100
年1月1日起減編現場主管(總幹事)，且自100年2月1日
起撤出2名清潔人員，致系爭管理維護契約附件二清潔
美護事項，全區無人施作。
⒉大廳鏡面研磨施作部分：兩造約定大廳鏡面研磨一年
施作三次，原告於進駐期間施作2次，此有廠商請款發
票1紙可證，雖其中一次並無憑證，然確實已施作，兩
造係於100年5月31日終止契約，原告於8個月服務期間
施作2次，已屬相當。
⒊環境消毒施作次數部分：環境消毒一年二次之約定，
原告已於契約期間施作1次，已屬相當。
⒋園藝簡易保養部分：原告僅負灑水、施肥、除草之工
作，在契約時間即令與被告清潔合約之部分已終止，
然既屬簡易而非植栽專業性之要求，現場派駐人員對
此一事務，尚屬舉手之勞，此部分原告既於100年5月
31日委任關係終止時，已與接任之管理公司現狀移交
，被告此部分抗辯並未見於移交清冊，被告抗辯自無
可採。又被告社區植物枯死，與原告有何關係？且被
告並未就枯死範圍舉證以詳其說，僅以「景觀工程一
式」47,9485元發票所示出貨單「補植」為請求標準，
不足採認。
⒌圖書短少部分：原告於100年5月24日與訴外人即當時
之交接公司經理 郭文達 辦理交接，並以原告提出之交
接清冊為依歸。郭文達表示不用清點圖書，且表示不
用製作住戶借書登記資料，當時是以現狀移交。
⒍撞球桿短少部分：就餐盤杯具短少部分，於接任之管
理公司在辦理移交時，雙方於移交清冊上已註記短少
之名目與數量，然撞球桿乙項，移交數目並無短少，
被告此部分抗辯，原告予以否認。
⒎收取裝潢保證金部分：原告雖未收取，然住戶還住在
社區，被告仍可向住戶收取，被告並未受有損害。
⒏秘書脫班部分：秘書人員為系爭管理維護契約內容之
一部分，如有脫(缺)班情形，原告給薪應有差異，惟
執約期間未見有何異常，被告應舉證以實其說。
⒐秘書上班處櫃台與廚房櫃台磨損部分：廚房是公眾出
入的地方，所有住戶都可以進出，並非只有秘書使用
。且證人 葉永添 於鈞院 審理時證述：『被告有無向你
反應秘書上班的櫃台及廚房有磨損的情形?』，答以『
是離開之後才由管委會提出來的。』，再問『秘書是
否會拉椅子到廚房流理台櫃台用餐?』另答以『那個地
方本來就有配備椅子，秘書會在那裡用餐。住戶辦聚
會的時候也常會使用到那個地方』，依證人葉永添所
述，可知櫃臺磨損未必為秘書造成。
⒑小便斗故障部分：於原告提起本件訴訟前，原告均不
知有小便斗故障情形，且證人葉永添於鈞院審理時證
述『被告是否有向你反應小便斗故障?』，答以『是離
開之後才反應的。』依此難認小便斗故障係原告於執
約期間管理不當所致。
⒒D-Link領出未製作名單部分：D-Link是建商附送要發
給住戶的物品，原告雖未製作D-Link領出名單，然契
約並無約定要製作，且於本件契約終止時，未有住戶
反應沒有領到。
㈢並聲明：⑴被告應給付原告東京都保全公司272,003元，
及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率
百分之五計算之利息；⑵被告應給付原告東京都管理維護
公司182,949元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清
償日止按週年利率百分之五計算之利息；⑶訴訟費用由被
告負擔；⑷願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠原告東京都保全公司未善盡善良管理人之注意義務，一
個月內有1l天係缺班狀況，怠忽職守，置社區安全不顧，
茲請求賠償金額為13,372元；原告東京都管理維護公司移
交後，經被告清點廚房餐盤、杯具用品減少，請求賠償金
額11,676元，據此主張抵銷。
㈡原告東京都管理維護公司未盡系爭管理維護契約第5條所
約定之注意義務，而有缺失部分如下，爰依系爭契約第9
條約定主張原告東京都管理公司應負賠償責任，除有列出
賠償金額之部分，其餘損失金額由法院認定，並據此主張
抵銷：
⒈櫃檯秘書脫班、人員離職更換未交接且未依社區會議決
議事前安排交接以熟悉工作，致造成社區事務執行不確
實及住戶生活不方便。
⒉系爭管理維護契約附件二清潔美護事項中經常性作業包
含園藝簡易保養，但社區花園樹木卻枯死及雜草叢生影
響環境清潔及衛生，被告另外請廠商施作景觀工程，計
支出47,948元，據此主張抵銷。
⒊系爭管理維護契約附件二清潔美護事項中清潔代理服務
類項目包含①年度環境消毒兩次及②大廳鏡面研磨一年
三次，原告東京都管理維護公司皆未依約施作，明顯失
職，被告另請廠商施作大廳石材保養及環境消毒，分別
支出21,000元、4,000元，據此主張抵銷。兩造合約期
間為99年10月1日至100年5月31日，但原告實際進駐本
社區管理服務時間於99年8月1日即開始。契約訂定之管
理服務內容並未因現場人員異動(如增一名秘書、減一
名總幹事)而有所更改。另原告主張自100年2月1日起撤
出2位清潔人員乙事，事實並非如此，此係原告現場主
管主動向被告提出建議，由華爾街清潔公司與被告另訂
立合約，然原清潔工作仍應依原契約內容，並未因此改
變。原告東京都管理公司實際執約期間計有10個月，即
有依約施作上開清潔美護事項，關於環境消毒一年二次
之約定，在原告東京都管理維護公司管理服務期間（即
99年8月1日至100年5月31日）施做二次應屬合理。另
若確有請廠商施作消毒，當有收據請款、付款資料，原
告並未提出。至於大廳鏡面研磨部分，約定一年三次，
若有依約及依一定時間施作，大理石不致模糊嚴重。若
確實已有施作，亦請提供廠商請款、付款資料。
⒋圖書短少：原告東京都管理維護公司既知要撤哨，即須
將所有資料清點以利移交，並將出借給住戶之圖書公告
，請住戶先還書，或將住戶借書登記表單明列為移交資
料。移交清冊版本應依原告東京都管理維護公司之前手
佳茂 建設公司提供書冊之原始資料之版本為準確，佳茂
建設公司所提出之清冊上有三方人員(佳茂建設代表、
世紀之頂管委會及東京都公司代表)代表簽收。因原告
未將佳茂建設公司移交清冊附上以利正確點交，待交接
後整理資料才得以看到原始圖書清冊，才又依清冊重新
清點整理，並將短少之圖書列出，短少圖書金額共20,
370元。
⒌撞球桿短少20支：因原告東京都管理維護公司點交時未
提出原始資料以供核對，致無法正確點交，於再次清點
時才確定數量有短少。撞球杆每支1000元，總計損失20
,000元。
⒍小便斗故障：於原告服務期間貴賓室男廁小便斗故障，
原因為未換電池致電池水露出，造成主機板損壞，此顯
係原告人員未落實管理巡視及定期檢查更換電池所造成
，被告支出維修費用3,900元，據此主張抵銷。
⒎廚房櫃台及大廳秘書上班櫃台磨損：櫃台造成磨損原因
係因秘書到廚房用餐，拿椅子去坐時碰撞櫃臺，此部分
損失計3,500元。
⒏D-Link領出未製作名單：D-link既是社區資產，就應列
入管理。原告未列出住戶簽領清冊，若有住戶要求領取
，將會有爭議，
⒐原告未向住戶裝潢收取清潔費：依社區規定只要施工人
員來施工即須簽約並須每日計費，原告未落實記錄施工
天數及何時完工，並依規定時間收取清潔費：而現欲向
26樓住戶裝潢廠商收取清潔費無所依憑而有爭議。
㈢並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔
貳、得心證之理由：
原告主張兩造於99年10月1日簽訂系爭安全服務契約及系爭
管理維護契約，並於100年5月31日終止契約；被告未依系爭
契約給付原告東京都保全公司、東京都管理維護公司5月份
服務報酬272,003元（原為285,375元，同意扣款13,372元）
、182,949元（原為194,625元，同意扣款11,676元），業據
原告提出委任契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實
。關於原告東京都保全公司對於被告之給付報酬金額272,
003元，被告並未就此提出抵銷抗辯，則原告東京都保全公
司請求被告給付272,003元，即屬有據。
原告東京都管理維護公司主張已依約完成契約約定之事項，
請求被告給付報酬，被告則抗辯其對原告有損害賠償請求權
，並主張以之抵銷原告東京都管理維護公司之報酬債權云云
。茲就被告所為各項抵銷抗辯，析述如下：
㈠人員離職更換未交接完全部分：
被告主張原告東京都管理維護公司有人員離職更換未交接
完全之情形，雖為原告東京都管理維護公司所否認，然依
被告提出之世紀之頂管理中心100年3月份定期會議資料議
案討論三之第3點載明：「現場人員日後如有異動，務必
告知權責委員，另管理公司應10天前派遣新任秘書進行職
務交接。」依該會議內容所載，可知當日與會人員就關於
管理公司現場人員異動事項討論後所達成之共識為管理公
司於人員異動前應於10日前派遣新人員進行職務交接，據
此可推論管理公司先前應有交接未完全之情事，始有上開
內容之討論，故被告此部分主張應屬可採。
㈡櫃檯秘書脫班部分：
依系爭管理維護契約附件一公寓大廈一般事務管理服務事
項「公共管理服務」及報價明細表第三點「秘書欄」可知
，原告東京都管理維護公司應派任秘書4人負責公共事務
、社區行政事務等工作，此為兩造約定之服務內容。證人
即社區住戶 周惠娟 於本院審理時證述：「（問：在99年10
月1日到100年5月31日之前是否有櫃台秘書脫班的情形？
）有。在100年5月31日前常常早上沒有看到人，或者是需
要兩個人，卻只有一個人。（問：秘書脫班的程度為何？
）我自己遇到的至少有兩三次，詳細遇到時間點我不記得
了。（問：證人剛才提到秘書有兩三次脫班的情形，是否
可確定秘書不在位置上是脫班而不是去辦事情？）因為之
前我擔任財委，我會去找秘書談事情，我確定有一次是脫
班，因為我記得秘書是跟我說他沒有來。其他次我就沒有
辦法確定。」（見本院101年2月10日言詞辯論筆錄）；證
人 余秀娥 於本院審理時證述：「（問：在99年10月1日到
100年5月31日是否有櫃台秘書脫班的情形？）有。（問
：為何你會知道？）因為那時候我是行政委員，我們會參
與秘書請假，有跟東京都講要補人或請假要跟我們報備，
東京都都沒有跟我講，沒有照班表做。（問：秘書脫班的
程度為何？）後來就嚴重，快要解除委任前面情形嚴重，
他們主管葉副理答應說要讓情形改善，我自己有遇到蠻多
次的，沒有照答應的做到。」（見本院101年7月6日言詞
辯論筆錄），由證人周惠娟及余秀娥上開證述，可知於原
告服務期間秘書確實有脫班情形，被告此部分主張，堪予
採信。原告東京都管理維護公司雖抗辯秘書人員如有脫班
情形，原告東京都管理維護公司給薪應有差異，惟執約期
間未見有何異常云云，然秘書人員有無脫班情形，原告東
京都管理維護公司未必可即時得知，故尚難僅以原告東京
都管理維護公司與秘書人員間給付薪資情形正常，即認定
秘書未有脫班情形，原告東京都管理維護公司上開所辯，
尚不足採。
㈢園藝簡易保養部分：
依管理維護契約附件二之經常性作業之園藝簡易保養項目
，可知兩造約定由原告東京都管理維護公司管理維護公司
負責社區澆花、灑水等。又100年2月1日起由華爾街清潔
公司與被告另行就清潔維護事項訂約，原告東京都管理維
護公司自100年2月1日起撤出2名清潔人員，為兩造所不爭
執，然原告東京都管理維護公司於本院審理時自陳並未就
上開園藝簡易保養項目之內容另為約定（見本院101年7月
6日言詞辯論筆錄），故該項目仍為原告東京都管理維護
公司應服務之內容。被告主張社區植物有未澆水乾枯情形
，業據證人周惠娟、余秀娥證述在卷（見本院101年2月10
日、101年7月6日言詞辯論筆錄），並提出照片為據，堪
信為真實。原告東京都管理維護公司雖主張有就社區植物
澆水，並聲請證人即原告東京都管理維護公司副理葉永添
到庭作證，而證人葉永添雖於本院審理時證述由兩名清潔
人員負責灑水（見本院101年4月6日言詞辯論筆錄），然
本院審酌葉永添任職於原告東京都管理維護公司，且為負
責被告社區管理維護事務之人，所為證詞難免有偏頗之虞
，而該證詞又無其他證據資料可資佐憑，尚難盡信；原告
東京都管理維護公司復未提出其他證據證明於服務期間未
有植物枯死情形，被告此部分主張，自屬可採。
㈣年度環境消毒部分：
⒈依系爭管理維護契約附件二清潔美護事項之清潔代理服
務類第7點，可知兩造約定服務期間應進行年度環境消
毒兩次。然系爭管理維護契約約定服務之期間為1年（
即99年10月1日至100年9月30日），而兩造提前於100年
5月31日終止合約，則原告東京都管理維護公司實際服
務期間僅有8個月，兩造復未就年度環境消毒兩次應於
何時施作為約定，依原告東京都管理維護公司服務期間
比例，應認定依約其僅需施作環境消毒1次。被告雖抗
辯原告東京都管理維護公司早於99年8月即進駐被告社
區，然兩造已於系爭管理維護契約明文約定契約有效期
間，自應以契約約定內容認定原告東京都管理維護公司
實際服務期間，被告此部分抗辯，不足採認。
⒉原告東京都管理維護公司就其已請廠商施作環境消毒之
事實雖未提出單據證明，然原告東京都管理維護公司主
張其已施作環境消毒1次之事實，業經證人周惠娟於本
院審理時證述在卷（見本院101年2月10日言詞辯論筆錄
），自堪採信，被告抗辯原告東京都管理維護公司並未
施作，並主張受有損害，自不足採。
㈤大廳鏡面研磨部分：
依系爭管理維護契約附件二清潔美護事項之清潔代理服務
類第11點，可知兩造約定服務期間應進行大廳鏡面研磨一
年三次。原告東京都管理維護公司實際服務期間僅有8個
月，兩造復未就大廳鏡面研磨應於何時施作為約定，依原
告東京都管理維護公司服務期間比例，應認定依約其僅需
施作大廳鏡面研磨2次。原告東京都管理維護公司主張其
已施作大廳鏡面研磨2次，固據其提出禾聖環保事業有限
公司統一發票1紙為據，並聲請證人即原告東京都管理維
護公司之保全組長 張友露 到庭作證。然依上開統一發票僅
能認定原告東京都管理維護公司施作大廳鏡面研磨1次，
而證人張友露於本院審理時先證述其印象中原告東京都管
理維護公司於服務期間有進行大廳鏡面研磨一兩次等語，
復證述有進行兩次等語（見本院101年5月16日言詞辯論筆
錄），而證人余秀娥則於本院審理時證述：社區於99年10
月至100年5月間有進行大廳鏡面研磨1次等語（見本院101
年7月6日言詞辯論筆錄），本院審酌證人張友露為原告東
京都管理維護公司職員，其所為證詞難免有偏頗之虞，而
證人余秀娥則為社區住戶，與兩造間均無利害關係，故證
人余秀娥之證言應較可採，依此，原告東京都管理維護公
司主張其已施作大廳鏡面研磨2次，並不可採，僅可認定
其已施作1次。
㈥圖書短少部分：
⒈依系爭管理維護契約附件一公寓大廈一般事務管理服務
事項雖然未明確就社區圖書部分列為原告東京都管理維
護公司管理項目，然觀之「公共設施管理」所載工作重
點包括「公共設施、設備的使用與保管」，而社區住戶
使用之圖書設備核屬公共設備之一環，堪認管理圖書應
為兩造約定之服務內容。
⒉被告主張依原告東京都管理維護公司之前手佳茂建設公
司當初提供給東京都管理維護公司之移交清冊發現社區
圖書有短少之情形，固據其提出佳茂建設公司移交清冊
，並聲請證人 張又元 、 黃育元 到庭作證。惟查：原告東
京都管理維護公司與被告進行交接時，係與當時交接公
司經理郭文達辦理交接，並以原告東京都管理維護公司
提出之交接清冊為依歸等情，為兩造所不爭執，依此可
知交接當時代表被告社區進行交接之人員郭文達已同意
以原告東京都管理維護公司提出之移交清冊作為清點依
據，故關於圖書清冊之內容有無缺少，應以原告東京都
管理維護公司提出之移交清冊為據，被告辯稱應以佳茂
建設公司提供之移交清冊為據，並無可採。又證人張友
露於本院審理時證稱：「（問：交接當時新的管理公司
有無向原告反應圖書的數量短少？）交接時新的保全公
司總幹事，有說圖書的量太多沒有辦法清點，他會向委
員會說明。」（見本院101年5月16日言詞辯論筆錄）；
證人即社區現任管理公司寶華物業之秘書張又元於本院
審理時證述：「（問：當時如何就圖書數量作點交？）
當時圖書並沒有點交，當時東京都只做到當日12點鐘，
東京都反應時間太晚，說要之後再回來點交，但是都沒
有回來點交。」證人即社區現任管理公司寶華物業之主
任秘書黃育元於本院審理時證述：「（問：你有無看過
這兩份移交清冊？《提示卷附100年12月16日檢附之交
接清冊、101年6月15日原告提出之辯論意旨狀所附移交
清冊》）都有看過，有一份是我與秘書點交的，有我簽
名，有一份是郭文達與張友露點交的時候有拿給我看過
。（問：當時是誰跟東京都公司移交社區圖書部分？）
本來原本晚上要點，後來張友露與郭經理說太晚，說以
後再回來點。」（見本院101年7月6日言詞辯論筆錄）
，依證人張友露、張又元及黃育元上開證述，可知原告
東京都管理維護公司終止契約前係由張友露與被告另聘
僱之管理公司即寶華物業經理郭文達進行交接，而當時
張友露與郭文達均未就社區圖書進行清點，依此，原告
東京都管理維護公司主張交接時被告並未向原告反應圖
書有短少之情形，堪予採信。本件兩造既然已於100年5
月31日終止契約，被告復未提出其他證據證明有於契約
終止時向原告東京都管理維護公司反應圖書有缺少情形
，而被告於原告東京都管理維護公司提起本件訴訟時始
表示圖書有缺少，距原告撤離社區已逾4個月之多，縱
使被告主張之圖書確有缺少情形，尚難僅以提其出之佳
茂建設移交清冊即認定該等圖書均係於原告東京都管理
維護公司服務期間所遺失，被告主張原告東京都管理維
護公司應就圖書短少所生損害負責，自屬無據。
⒊被告另主張原告東京都管理維護公司未將圖書出借給住
戶部分公告及製作住戶借書資料，為原告東京都管理維
護公司所不爭執（見本院101年8月1日言詞辯論筆錄）
，然原告東京都管理維護公司陳稱郭文達表示不用製作
云云。查原告東京都管理維護公司就其抗辯並未提出證
據以實其說，自難憑採；又原告東京都管理維護公司既
然負有管理社區圖書資料之義務，其並未清點圖書且未
就社區住戶借閱圖書資料製作表冊以利管理，足認原告
東京都管理維護公司有未盡善良管理人之注意義務之情
事，被告據此主張原告東京都管理維護公司服務有缺失
，主張受有損害，於法有據。
㈦撞球桿短少20支部分：
被告主張原告東京都管理維護公司管理期間撞球杆短少20
支一情，固提出佳茂建設移交清冊為據，並聲請證人張又
元、黃育元到庭作證。證人張又元於本院審理時固證稱：
有聽到當時點交的人員講到撞球桿數量有減少，且有向東
京都管理公司表示等語；證人黃育元則於本院審理時證稱
：郭經理有向其表示撞球桿數量有減少等語（均見101年7
月6日言詞辯論筆錄）。惟查：關於移交物品內容有無短
少，應以原告東京都管理維護公司提出之移交清冊為據，
已如前述。兩造對於卷附原告東京都管理維護公司提出之
清冊上有郭文達本人之簽名並未爭執，又依該清冊可知關
於撞球桿之數量並未註記有減少之情形，再證人張又元及
黃育元均為被告所聘僱之管理公司所屬人員，其所為證言
是否公正，不無疑問，而被告復捨棄聲請證人郭文達到庭
，且未提出其他證據以實其說，故被告此部分主張，尚難
採信。
㈧小便斗故障部分：
被告主張原告東京都管理維護公司服務期間未落實管理巡
視及定期檢查更換電池造成小便斗故障，固聲請證人張又
元及黃育元作證。惟查：證人張又元及黃育元之證詞恐有
偏頗之虞，業如上述，自難憑採，而證人周惠娟、余秀娥
、 張瓅元 均為社區住戶，其等對於被告所稱之小便斗有故
障一事或證述並不知悉，或證述曾聽聞管理委員會委員提
及而未親眼見聞（見本院101年7月6日言詞辯論筆錄），
故上開證述均不足據為有利於被告之證據，被告復未提出
其他證據以實其說，被告此部分主張，亦不足採。
㈨廚房櫃台及大廳秘書上班櫃台磨損部分：
被告主張廚房櫃台及大廳秘書上班櫃台磨損一節，為原告
東京都管理維護公司所否認。茲查：證人周惠娟於本院審
理時證述：「（問：廚房及秘書辦公的地方有無磨損？）
有，秘書櫃台本來在二樓，後來遷到在一樓。秘書辦公的
櫃台前面抽屜有磨損情形，廚房進去右邊也有磨損情形。
（問：在99年10月1日到100年5月31日之前有無發現櫃台
磨損情形？）有。（問：上開櫃台放置的空間位置何人會
使用？）據我所知廚房會這樣子，是因為秘書去用餐。大
廳一進去就是秘書辦公的地方，那邊的櫃子就只有秘書會
使用。（問：你有親眼看到秘書在廚房用餐？）我看過。
（問：其他住戶是否會去使用廚房？）會，只會用洗手台
，不會在那裡吃飯。（問：為何認為櫃台是因為用餐造成
損壞？）因為廚房沒有椅子，應該是秘書拉椅子過去用餐
時碰撞造成的。一般住戶不會坐在櫃台前面用餐。住戶會
坐在吧台的地方。櫃子是在洗手台的旁邊。（問：證人剛
才有提到住戶也會在廚房使用，為何可認定櫃台磨損是秘
書造成？）吧台外面是宴會廳，宴會廳與廚房區隔是以吧
台，受損的是廚房的位置，因為在廚房的櫃台沒有放椅子
，我曾看過秘書在廚房櫃台吃飯，依據磨損，我推測是椅
子造成的磨損。」（見本院101年2月10日言詞辯論筆錄）
，依證人周惠娟上開所述，可知秘書辦公櫃台前面抽屜有
磨損情形，而該處僅有秘書會使用，堪認秘書辦公室櫃臺
受損係可歸責於原告東京都管理維護公司之受僱人員所致
，原告東京都管理維護公司自應就此負損害賠償責任。至
於廚房櫃臺磨損部分，證人周惠娟雖證稱亦係秘書人員拉
椅子用餐所致，然僅係其推測之詞，是否屬實，尚非無疑
，況且依證人周惠娟所述可知住戶確實亦會使用廚房，自
難逕認廚房櫃臺之磨損均係原告東京都管理維護公司人員
所造成，故被告此部分主張，難謂有據。
㈩D-Link領出未製作名單部分：
原告東京都管理維護公司對於並未製作建商發給住戶之
D-Link（連接器）領出名單一節並未爭執，然主張此部
分並非系爭管理維護契約約定之內容云云。查系爭管理維
護契約雖未明文就D-Link領出名單約定由原告東京都管理
維護公司製作，然原告東京都管理維護公司於本院審理時
自承：「（問：原告是否有製作感應扣或其他住戶要領物
品時的名單？）有。只要是社區的財產我們就會作。D-LI
NK是建商附送要發給住戶的，到我們撤哨時沒有住戶反應
沒有領到。」（見本院101年2月10日言詞辯論筆錄），依
原告東京都管理維護公司所陳，可知凡涉及社區財產事務
，原告東京都管理維護公司管理即會製作名單以利管理，
足見D-Link發給住戶之名單應係原告東京都管理維護公司
管理內容，原告東京都管理維護公司既然漏未製作，自屬
未盡善良管理人注意義務，造成被告對於此部分物品之管
理不便，被告就此主張原告東京都管理維護公司應負損害
賠償責任，應屬可採。
未向住戶收取裝潢費部分：
原告東京都管理維護公司負有向住戶收取裝潢費之義務一
節，業據證人葉永添證述在卷，且為原告東京都管理維護
公司所不爭執。原告東京都管理維護公司對於並未向住戶
收取裝潢費一情，並未爭執，依此，原告東京都管理維護
公司自有未盡善良管理人注意義務之情形。原告東京都管
理維護公司主張住戶尚住在社區，被告仍可向住戶收取一
節縱使屬實，然仍不因而免除原告東京都管理維護公司未
盡收取義務之責任，故被告據此主張原告東京都管理維護
公司應負損害賠償責任，亦屬可採。
按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事
訴訟法第222條定有明文。茲就前開被告主張原告東京都管
理維護公司有缺失部分可據以主張抵銷之金額，說明如下：
㈠人員離職更換未交接完全及櫃檯秘書脫班部分：人員離職
更換若有未交接完全及櫃臺秘書若有脫班情形，會造成社
區處理事務有缺漏，對於社區權益自有損害，堪認原告東
京都管理維護公司就此部分未盡條善良管理人之注意義務
。本院審酌依卷內證據所示人員交接不完全情形及櫃臺秘
書脫班情形僅有數次，被告所受損害程度並非鉅大，認被
告所受損害以9,000元為適當。
㈡園藝簡易保養部分：被告就植物有乾枯情形所受損害雖提
出綠崧企業有限公司出貨單及「景觀工程」47,9485元發
票1紙為證，然依證人證人周惠娟及余秀娥之證述，均無
法確認植物乾枯之範圍面積及時間久暫，而上開出貨單係
於100年8月1日所開立，距原告東京都管理維護公司終止
契約已逾2月，其上所載植栽內容是否確實係於原告東京
都管理維護公司服務期間未澆水造成乾枯，並非無疑，被
告復未提出相關證據以實其說。本院審酌證人周惠娟於本
院審理時證述社區大門兩邊及後花園有部分植物枯死情形
；證人余秀娥則證述車道有植物枯死情形，可見所佔比例
非鉅，認被告所受損害為8,000元為適當。
㈢大廳鏡面研磨部分：原告東京都管理維護公司應施作大廳
鏡面研磨2次，然其僅施作1次，自應認原告東京都管理維
護公司有債務不履行之情形，被告主張其已另行由廠商施
作支出21,000元一節，業據其提出庭潔清潔用品社請款單
1紙為證，原告東京都管理維護公司對此單據之真正亦不
爭執。據此，被告主張因原告東京都管理維護公司未進行
大廳鏡面研磨致被告所受損害為21,000元，據此主張抵銷
，自屬有據。
㈣原告東京都管理維護公司並未清點圖書且未就社區住戶借
閱圖書資料製作表冊部分：被告就原告東京都管理維護公
司此部分違反善良管理人注意義務所生損害固無法提出證
據，惟本院審酌原告東京都管理維護公司未製作圖書借閱
資料，將導致被告難以向住戶請求歸還圖書，認被告所受
損害以8,000元為適當。
㈤秘書室辦公櫃臺磨損部分：觀之被告提出之照片，僅櫃臺
抽屜部分表面有些許掉漆情形，磨損程度並非嚴重，尚不
影響櫃臺之使用，認被告所受損害以500元為適當。
㈥D-Link領出未製作名單及未向住戶收取裝潢費部分：原告
東京都管理維護公司未製作名單且未向住戶收取裝潢費固
有疏失，然被告就此未能具體證明損害情形及金額，應可
認定影響有限。本院審酌原告東京都管理維護公司違反義
務之情節，認被告所受損害以5,000元為適當。
㈦據上，被告可向原告東京都管理維護公司請求賠償51,500
元（計算式：9,000＋8,000＋21,000＋8,000＋500＋5,
000＝51,500）。茲被告既為抵銷之抗辯，核兩造互負之
債務復符合民法第334條第1項前段規定抵銷之要件，則以
被告得向原告東京都管理維護公司請求賠償之金額與原告
東京都管理維護公司得向被告請求給付報酬之金額相互抵
銷後，被告尚應賠償原告東京都管理維護公司之金額即為
131,449元（計算式：182,949-51,500＝131,449）。
綜上所述，原告依委任契約之法律關係，請求被告給付原告
東京都保全公司272,003元、東京都管理維護公司131,449元
，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日（即100年9月20日）起
至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由
，應予准許；其餘逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用，依民事訴訟法第79條規定，本院審酌兩造勝
敗情形，命由被告負擔百分之84，餘由原告負擔。
本判決主文第一、二項及命被告負擔訴訟費用部分，係適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。而原告 陳明 願供擔保聲
請宣告假執行，僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，
此部分尚無庸另為准駁之諭知。
中華民國101年8月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官徐右家
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國101年8月31日
書記官