裁判字號：最高法院86年台上字第1472號民事判決
裁判日期：民國86年05月09日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十六年度台上字第一四七二號
上訴人漢陽建設股份有限公司法定代理人 侯西峰 上訴人甲○○被上訴人大維工程有限公司法定代理人 徐聰榮 訴訟代理人 高瑞錚 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月五日台灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第四三九號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年九月十七日分別與上訴人漢陽建設股份有限公司（下稱漢陽公司）及上訴人甲○○簽訂房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書，訂購坐落台北縣新店市○○段○○路小段一八○－六號等土地上，由漢陽公司興建之黎明清境社區之觀天下區迎旭樓樓中樓Ｂ戶房屋及車位兩個（下稱系爭房屋）連同其基地應有部分（下稱系爭土地），總價新台幣（下同）一千六百三十五萬元，房地各半。伊已繳交房屋款、土地款各三百二十二萬元，並登記取得房地所有權後，於八十一年九月初經漢陽公司通知交屋，始發現伊所購十四、十五層樓中樓變更為十五、十六層樓中樓，約定之使用面積應為六九‧七四坪，移轉登記之使用面積僅六二‧一三坪，部分建材設備短缺，公共休閒設施除游泳池外，餘付闕如，大樓牆板龜裂，迭次催告解決未果，上訴人顯違瑕疵擔保責任，且係不完全給付，伊乃解除契約，自得請求返還已付價金等情，求為命上訴人各給付三百二十二萬元，及漢陽公司自八十二年八月一日起，甲○○自八十四年十一月二十九日起，按法定利率計算之利息之判決（被上訴人原請求甲○○給付自八十二年八月一日起算之利息，嗣於原審減縮聲明如上）。
上訴人則以：本件大樓僅有一戶樓中樓，即十五、十六層，契約未約明係十四、十五層，且契約所載面積為九六‧一七坪，登記面積並無不足，廣告所列使用面積，依建築通例包含當層電梯間面積，登記為公共設施之一部分。況建築面積縱有短少，依約亦係雙方找補問題，不得解約。又公共設施已移交管理委員會接收，未施作部分，其價值不過數百萬元，無關重要，至其餘部分縱有瑕疵，亦非嚴重，被上訴人解除契約顯失公平等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查被上訴人於七十八年九月十七日同時與漢陽公司簽訂房屋預訂買賣契約書，與甲○○簽訂土地預訂買賣契約書，買受系爭房屋及土地，房屋、土地價款各為八百十七萬五千元，被上訴人已各繳交三百二十二萬元，並於八十一年六月二十日登記取得台北縣新店市○○段○○路小段一八○－三七號土地應有部分一○○○○(按係一○○○○○之誤)分之三一九，及其上建號二一四六八號、門牌同市○○路○○○號十五樓之十五、十六層建物所有權全部，建號二一四七○號、門牌同路一一八號地下一、二層建物所有權應有部分六四分之二。上訴人於八十一年九月間通知被上訴人交屋，被上訴人於同月二十三日以存證信函通知貸款銀行，以所購房屋不合規範為由，請該銀行暫緩撥款與上訴人。漢陽公司於八十二年一月間持被上訴人簽發交付辦理抵押之本票聲請法院裁定准予強制執行，繼聲請強制執行拍賣系爭房地，嗣於八十三年七月間拍定分配。被上訴人於八十二年二月三日以存證信函，催告漢陽公司於七日內解決樓層不符、建材設備與約定不合、公共設施未施作等問題；又於同年七月二十四日委由高瑞錚律師以存證信函，催告漢陽公司於五日內出面解決使用面積不足及前函所述問題，並表示逾期不另通知，即為解除契約，該信函已於同月二十六日送達漢陽公司；被上訴人嗣於原審八十四年十一月二十八日言詞辯論時，對甲○○為解除契約之意思表示之事實，為兩造所不爭，且有房屋、土地預訂買賣契約書、所有權狀、存款憑條副根、存證信函、收件回執、民事裁定、分配表、言詞辯論筆錄可稽，堪信為真實。上開買賣契約書雖僅記載迎旭樓樓中樓Ｂ戶，惟上訴人不爭之銷售型錄平面圖標示，迎旭樓與朝陽樓、摘星樓、攬月樓（下稱迎旭樓等）同列於一圖，迎旭樓、朝陽樓為雙併大樓，一至十三層為標準層，樓中樓各有Ａ、Ｂ二戶，摘星樓、攬月樓為四拼大樓，一至十三層為標準層，樓中樓各有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四戶，涵翠樓、霞關樓、松濤樓（下稱涵翠樓等）則另列一圖，均係四併大樓，一至十四層為標準層，樓中樓各有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四戶，涵翠樓等之景觀規劃配置圖上，並列有剖面圖（該剖面圖地下層有三層，涵翠樓等大樓之地下層為三層，迎旭樓等之地下層只有二層，該剖面圖應係涵翠樓等部分），該剖面圖之十四層上面即係樓中樓，迎旭樓等則無剖面圖，足使訂購戶認為迎旭樓等之標準層上之樓層即為樓中樓，亦即迎旭樓之樓中樓為十四、十五層。且漢陽公司通知被上訴人繳款之存款憑條之戶號，除最後一期之交屋款記載為迎旭十五Ｂ外，餘均載為Ｆ十四Ｂ。而Ｆ代表迎旭樓，Ｂ代表Ｂ戶一節，為兩造所不爭。雖製作該憑條之中華建築經理股份有限公司主任 朱萬真 證稱，迎旭樓屬第六棟，故以英文字Ｆ代表，十四代表銷售順序，不能看出是何樓層云云。但存款憑條係通知被上訴人繳款，所繳係何戶，與被上訴人所購者是否相同，自應予被上訴人知悉，其代號，Ｆ既代表迎旭樓，Ｂ代表Ｂ戶，則被上訴人將十四認係代表樓層，自屬合理，且上開數字如非代表樓層而係銷售序號，上訴人何以在最後一期更改為十五Ｂ，顯見原存款憑條係記載銷售十四層，嗣更改為十五層。再參以兩造訂約時，上訴人申請之建築執照為台北縣政府七七店建字一一六
一、一一六二、一一六三號建造執照，其中Ｃ區（即系爭房屋所在）為四層樓雙重疊住宅，於七十八年十一月二十一日因一一六二及一一六三號建造執照合併為七七店建字一一六二號建造執照，Ｃ區變為三棟十六層四併住宅、二棟十五層四併住宅、二棟十五層雙併住宅，迎旭樓編為庚棟，位在十五層雙併住宅內。上訴人於七十九年六月八日又申請將七七店建字一一六一及（變更後之）一一六二號建造執照合併為七七店建字一一六一號，庚棟增加一層樓中樓，為十六層，有台北縣政府八三北府工使字第二五四九六三號函可證，是兩造訂約後，上訴人先將系爭房屋變更為十五層樓，再變更為十六層樓。且證人即辦理變更設計之建築師 吳文圳 證稱，申請變更為十五層時，尚未想到設計十六層，可以直接變更為十六層，變更一次須支出一次設計費。上訴人亦自承由十五層樓變更為十六層，係地主不同意合併。是兩造訂約時，本件大樓之地主未同意合併建造十六層，僅同意合併建造十五層，故第一次變更時只變更為十五層，且銷售平面圖之樓層、棟數亦與第一次變更後情形相同，足見簽約時，只確定將可變更為十五層樓。證人 游棟錕 之證詞有將同期間銷售之涵翠樓等之十六層大樓與本件大樓相混之嫌，非可採取。經查上訴人銷售黎明清境社區房屋製作發與買受人之總配置圖及景觀規劃配置圖所列之公共休閒設施，全區部分設有景觀花園、景觀商店街（設有噴泉）、高爾夫果嶺練習場、網球場、兒童遊戲場、溜冰場、籃球場、社區活動中心、內部備有泳池更衣室、交誼廳、咖啡廳、圖書館、乒乓球室、飛鏢場、空中花園。大樓部分有八千坪開放空間設計，配置蘇州庭園、溫水游泳池二座、迴旋景觀台、高爾夫練習場、原木遊樂區、迎旭人行散步道等。被上訴人主張上訴人僅完成游泳池，依台灣臺北地方法院八十一年度訴字第二八四七號上訴人與其他訂購戶間民事事件，於八十一年十二月三日勘驗現場結果，公共設施部分僅有游泳池、涼亭迴廊，無高爾夫練習場、博奕品茗亭、觀景涼亭、健身休閒區、彩虹噴泉池、公共電話亭，其餘未列項目均缺，有勘驗筆錄可稽。上訴人對於上述公共設施依約應施作而未施作並未爭執，僅以已於八十三年六月二十日與黎明清境觀天下管理委員會達成協議，將該社區之公共設施交與管理委員會，並由上訴人就未施作部分給付管理委員會九百三十萬元補償云云置辯。惟查公共設施各買受人雖僅有應有部分之權利，上訴人無須各別點交與各買受人，但買受人係與上訴人各別訂約，上訴人依約應施作公共設施供買受人使用，其未施作，即難謂無瑕疵，應負瑕庛擔保責任，此瑕疵擔保請求權歸屬與上訴人訂約之各買受人，管理委員會無代為和解之權利，該協議自無拘束被上訴人之效力。依上訴人規劃之公共設施，項目頗為齊全，如依約全部施作，系爭房屋之居住環境及景觀均堪稱佳美，現除游泳池及涼亭迴廊外，均付闕如，與規劃美景迥然不同，難謂非重大瑕疵，該瑕疵雖非不能補作，但被上訴人催告上訴人，迄未補作，被上訴人予以解除契約，自屬正當。又被上訴人訂購之房屋為十五層大樓之十四、十五層，上訴人交付之房屋為十六層大樓之十五、十六層，按樓層數不同，買受人對之喜好不同，自不容出賣人以使用上無何差異，任意更動，而強令買受人接受。且由十五層變更為十六層，層數增加，買受人取得之基地應有部分及公共設施之使用比例相對減少。被上訴人以上訴人擬交付之房屋樓層不符，且有前述公共設施未施作之瑕疵，主張上訴人為不完全給付，拒絕受領，因樓層不符部分不能補正，瑕疵部分經催告不為修補，乃依民法第二百五十四條規定解除契約，即屬有據。又被上訴人與甲○○簽訂之土地預訂買賣契約書第十三條約定，被上訴人與建主即漢陽公司另行簽訂之「房屋預訂買賣契約書」仍視為本約之一部分，與本約具有同等效力，本約及其附件之各項約定應同時履行，任何一部分不履行時，視同全部違約。茲房屋部分既有解除契約之事由，被上訴人自得對土地部分一併解除契約。兩造契約解除後，依民法第二百五十九條規定，上訴人應返還已收受之價金及自受領時起之利息。是被上訴人請求上訴人各返還三百二十二萬元，及加給自解除契約翌日，即漢陽公司自八十二年八月一日（上開八十二年七月二十四日存證信函於同月二十六日送達，同月三十一日催告期滿解約），甲○○自八十四年十一月二十九日，起算之法定利息，自屬有據，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊及防禦方法不予審斟之理由。因而將第一審所為此部分被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法洵無違誤。查上訴人對於前述公共設施依約應施作而未施作一節，並未爭執，為原審合法確定之事實。且上開台灣臺北地方法院八十一年度訴字第二八四七號民事事件之八十一年十二月三日勘驗筆錄係上訴人所提出，並經原審於八十四年十一月二十八日言詞辯論時提示兩造辯論後，始採為判決基礎（見第一審卷一二四頁至一二八頁、原審卷一六二頁至一六六頁、二二四頁正面），自無不合。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。至上訴人於上訴本院後，始辯稱於被上訴人為返還系爭房地所有權之對待給付前，伊得提出同時履行之抗辯，而拒絕自己之給付云云，核屬新防禦方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，本院不得予以斟酌，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年五月九日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年五月二十九日