臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第1730號
原 告 吳文永
訴訟代理人 劉陽明 律師
陳璧秋 律師
被 告 龍巖股份有限公司
法定代理人 劉偉龍
訴訟代理人 周威良 律師
張本皓 律師
上列當事人間請求確認違約金債權不存在事件，本院於民國106
年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告之法定代理人於起訴時原係 李世聰 ，於民國106年3月
16日變更為劉偉龍，並於同年5月2日具狀聲明承受訴訟，
此有民事答辯狀及股份有限公司變更登記表在卷可考（見本
院卷第99頁及反面、第104至108頁），依民事訴訟法第17
0條、第175條之規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而
所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認
法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即
受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判
例意旨參照）。經查，原告主張其擔任訴外人五鐵秋葉原股
份有限公司（下稱五鐵秋葉原公司）向被告承租不動產之連
帶保證人，該不動產租賃契約業經本院所屬民間公證人為公
證而作成公證書，公證書上並載明就承租人及其保證人應給
付之租金及違約金為逕受強制執行之約定，嗣因五鐵秋葉原
公司未依約給付租金，被告乃終止該租賃契約，並主張原告
應依該租賃契約之約定給付違約金予被告，被告復持上開公
證書向本院聲請對原告准許強制執行在案，然原告認該租賃
契約所約定之違約金過高，應予酌減，則兩造就被告之違約
金債權金額有所爭議，且此不安之危險，得以確認判決除去
，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故
原告提起本訴請求確認被告對原告於超過一定範圍外之違約
金債權不存在，自有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：五鐵秋葉原公司為經營商場零售之用，㈠於102
年7月31日與被告簽訂租賃契約，由五鐵秋葉原公司向被告
承租臺北市○○區○○○路○段○○號3樓、3樓之1、4樓
、4樓之1計1,448坪（權狀坪，不包含無印良品現承租範
圍401權狀坪），租賃期間自102年11月1日起至107年10
月31日止，每月租金新臺幣（下同）3,620,000元，並由原
告及訴外人 凃錦樹 擔任五鐵秋葉原公司之連帶保證人（下稱
系爭1448坪租賃契約）；㈡另於103年7月4日與被告簽訂
租賃契約，由五鐵秋葉原公司向被告承租臺北市○○區○○
○路○段○○號3樓北側區域計401坪（權狀坪），租賃期間
自103年7月1日起至107年10月31日止，每月租金1,203,
000元，亦由原告及凃錦樹擔任五鐵秋葉原公司之連帶保證
人（下稱系爭401坪租賃契約）。且系爭1448坪租賃契約及
系爭401坪租賃契約（下合稱系爭2份租賃契約）均經本院
所屬民間公證人公證而作成公證書，並均有內容為「承租人
給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如
契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行時，應逕受
強制執行。承租人如有保證人，對於給付租金或違約金亦應
逕受強制執行」之逕受強制執行約定。嗣五鐵秋葉原公司經
營失利，無法如期給付租金，經被告定期催告履行，仍未於
期限內給付，被告乃於105年1月11日寄發存證信函終止系
爭2份租賃契約，該存證信函於105年1月12日送達五鐵秋
葉原公司後，五鐵秋葉原公司於105年3月1日及同年5月
26日分別將所承租之4、3樓租賃標的物返還點交予被告。
被告以原告為系爭2份租賃契約之連帶保證人，主張依系爭
1448坪租賃契約之約定，原告應給付被告滯納金之懲罰性違
約金8,084,689元、終止後之三個月懲罰性違約金10,860,0
00元、未按時搬遷之懲罰性違約金48,870,000元，合計懲罰
性違約金共67,814,689元；依系爭401坪租賃契約之約定，
原告應給付被告滯納金之懲罰性違約金2,686,700元、終止
後之三個月懲罰性違約金3,609,000元、未按時搬遷之懲罰
性違約金15,639,000元，合計懲罰性違約金共21,934,700元
，並持上開公證書向本院聲請對原告就前揭懲罰性違約金債
權准予強制執行，且經本院對應給付薪資予原告之第三人即
訴外人永達保險經紀人股份有限公司（下稱永達保險經紀人
公司）核發扣押命令。然原告認前揭懲罰性違約金之約定過
高，就系爭1448坪租賃契約部分，滯納金之懲罰性違約金、
終止後之三個月懲罰性違約金、未按時搬遷之懲罰性違約金
應分別酌減至33,701元、3,620,000元、9,648,533元，共
計懲罰性違約金應為13,302,234元；就系爭401坪租賃契約
部分，滯納金之懲罰性違約金、終止後之三個月懲罰性違約
金、未按時搬遷之懲罰性違約金應分別酌減至11,189元、1,
203,000元、51,328,000元，共計懲罰性違約金應為6,346,
989元云云。爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠確認被告對
原告就系爭1448坪租賃契約之懲罰性違約金，於超過13,302
,234元之違約金債權不存在；㈡確認被告對原告就系爭401
坪租賃契約之懲罰性違約金，於超過6,346,989元之違約金
債權不存在。
二、被告則以：系爭2份租賃契約之違約金約定非屬過高，㈠就
滯納金之懲罰性違約金部分，兩造於簽約前，已參酌當時客
觀情況，依一定之計算方式，取得客觀懲罰性違約金數額之
共識，本諸契約嚴守之精神，原告應受拘束，且系爭2份租
賃契約滯納金之懲罰性違約金各以「按日120,667元」及「
按日40,100元」計算，其僅相當於日租金之數額，難謂過高
；㈡就終止後之三個月懲罰性違約金部分，原告所提事證，
不足認定系爭2份租賃契約之租金行情顯然超出鄰近租賃行
情甚多，且五鐵秋葉原公司於101年12月1日起曾向訴外人
台灣農林股份有限公司（下稱台灣農林公司）承租同屬系爭
2份租賃契約租賃標的物所在之亞洲廣場大樓之地下1、2
、3層不動產，作為經營商場之用，系爭2份租賃契約之租
金僅為上開五鐵秋葉原公司向台灣農林公司承租不動產租金
之一半，足認系爭2份租賃契約之租金並無過高，且系爭2
份租賃契約終止後，被告遲未能再將該租賃標的物出租予他
人以收取租金，被告因此受損害至鉅，故系爭2份租賃契約
約定以相當於3個月租金之數額作為終止後之三個月懲罰性
違約金，非有過高之情事；㈢就未按時搬遷之懲罰性違約金
部分，被告於105年1月12日終止系爭2份租賃契約後，五
鐵秋葉原公司遲未依契約第13條之約定將租賃標的物回復原
狀騰空交還被告，被告迫於無奈，始於105年5月26日同意
五鐵秋葉原公司以現況點還，並無意免去五鐵秋葉原公司於
此之前所生未按時搬遷之懲罰性違約金債務，原告主張此部
分違約金約定過高，顯無理由。又原告於簽訂系爭2份租賃
契約時係五鐵秋葉原公司之董事長，且為有商場經驗之人，
既然原告同意擔任系爭2份租賃契約之連帶保證人而在契約
上簽名，契約並經公證，足見原告對違約金之約定數額應非
常清楚，並經過深思熟慮才簽名，自不得事後任意主張違約
金之約定過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭2份租賃契約承租人五鐵秋葉原公司之連
帶保證人，系爭2份租賃契約均經本院所屬民間公證人公證
而作成公證書，並均記載承租人及連帶保證人就承租人依契
約給付之租金及違約金應逕受強制執行之約定，嗣因五鐵秋
葉原公司未按期繳納租金，經被告以存證信函限期給付仍未
履行，被告乃以五鐵秋葉原公司違約遲延給付租金為由，於
105年1月11日寄發存證信函終止系爭2份租賃契約，該存
證信函於翌（12）日送達五鐵秋葉原公司，系爭2份租賃契
約終止後，五鐵秋葉原公司分別於105年3月1日及同年5
月26日，將系爭2份租賃契約所承租之4樓及3樓標的物返
還點交予被告，被告復持前揭載有逕受強制執行約定之公證
書，就被告依系爭1448坪租賃契約及系爭401坪租賃契約之
約定各得向原告請求給付之懲罰性違約金67,814,689元及21
,934,700元之違約金債權，向本院聲請對原告准予強制執行
，並經本院向應給付原告薪資之永達保險經紀人公司核發扣
押命令等情，業經原告提出系爭2份租賃契約之公證書、被
告104年11月9日龍（104）總字第0758號函、南港郵局存
證號碼000006號存證信函暨收件回執、南港郵局存證號碼00
0000號存證信函暨收件回執、承租標的物點交、點回表、本
院105年6月27日北院木105司執午字第68138號執行命令
等件為證（見本院卷第19至39、44、46至63頁），且為被告
所不爭執，自堪信為真實。
㈡至原告另主張系爭1448坪租賃契約及系爭401坪租賃契約所
約定之違約金額均過高，請求本院分別酌減至13,302,234元
及6,346,989元方屬相當云云，然此為被告所否認，並以前
詞置辯。是本院應審究者厥為系爭2份租賃契約就懲罰性違
約金之約定是否有過高而應酌減至相當數額之情事？茲論述
如下：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之
事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量
、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約
定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約
金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對
方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意
識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約
金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定
金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現
社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦
應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍
得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務
人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂
為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92
年度台上字第2747號判決要旨參照）。是原告既主張系爭2
份租賃契約關於違約金之約定金額過高而顯失公平，自應由
原告就此主張負舉證責任。
⒉就滯納金之懲罰性違約金部分，系爭1448坪租賃契約第三條
第㈥項約定：「若乙方（即承租人五鐵秋葉原公司，下同）
未於每月5日前繳納當期租金，則除向甲方（即出租人被告
，下同）繳納租金本金之外，並應自每月6日起至清償日止
，按日給付120,667元之滯納金，作為懲罰性違約金。」（
見本院卷第22頁）；系爭401坪租賃契約第三條第㈤項約定
：「若乙方未於每月5日前繳納當期租金，則除向甲方繳納
租金本金之外，並應自每月6日起至清償日止，按日給付40
,100元之滯納金，作為懲罰性違約金。」（見本院卷第33頁
）。就終止後之三個月懲罰性違約金部分，系爭1448坪租賃
契約第十一條第㈡項第3款約定甲方得提前終止租約事由：
「⑴乙方逾期未繳付租金總額達二個月租金總額時，經甲方
定相當期限催告仍未繳付。⑵甲方依前項約定終止契約時，
乙方除應支付欠繳之租金外，尚需支付相當於三個月租金之
金額之懲罰性違約金。」（見本院卷第24至25頁）；系爭40
1坪租賃契約第十一條第㈡項第3款約定甲方得提前終止租
約事由：「⑴乙方逾期未繳付租金總額達二個月租金總額時
，經甲方定相當期限催告仍未繳付。⑵甲方依前項約定終止
契約時，乙方除應支付欠繳之租金外，尚需支付相當於三個
月租金之金額之懲罰性違約金。」（見本院卷第35頁）。就
未按時搬遷之懲罰性違約金部分，系爭1448坪租賃契約第十
三條約定：「租期屆滿或租約終止時，乙方應於翌日即搬遷
，將租賃標的物回復原狀（除完整天花板及照明設備外）騰
空交還甲方，且乙方應將營業登記遷移，不得有何要求。如
有違反，乙方應按日以相當於當月租金十分之一之金額計算
懲罰性違約金。」（見本院卷第26頁）；系爭401坪租賃契
約第十三條約定：「租期屆滿或租約終止時，乙方應於七日
內，將租賃標的物依點交時現況交還甲方，且乙方應將營業
登記遷移，不得有任何要求。如有違反，乙方應按日以相當
於當月租金十分之一之金額計算懲罰性違約金。」（見本院
卷第36頁）。是被告依前揭懲罰性違約金之約定，計算其得
向原告請求之懲罰性違約金數額，並非無據。
⒊雖原告主張其於簽訂系爭2份租賃契約時任職五鐵秋葉原公
司之董事長，僅關注租賃使用面積及租金事項，就前揭關於
懲罰性違約金之約定內容均未參與磋商，亦未關切瞭解云云
。然衡情原告身為承租人五鐵秋葉原公司之董事長並兼任連
帶保證人，且系爭2份租賃契約均經本院所屬民間公證人公
證而作成公證書，並均就承租人與連帶保證人依系爭2份租
賃契約應給付之租金及違約金有逕受強制執行之約定，顯見
系爭2份租賃契約所約定之租金及違約金皆屬五鐵秋葉原公
司及原告依契約所應負擔之主要金錢債務內容，原告身為企
業經營者及連帶保證人，僅關注其中租金之約定，卻對違約
金之約定毫無所悉，實與常理相悖，已難遽信之。再佐以五
鐵秋葉原公司承租系爭2份租賃契約之租賃標的物係為經營
商場之用，且與被告約定每月租金分別高達3,620,000元及
1,203,000元，約定租賃期間亦各為5年及4年4月，且五
鐵秋葉原公司為經營同一商場之目的，亦有向台灣農林公司
承租同屬系爭2份租賃契約租賃標的物所在之亞洲廣場大樓
即臺北市○○區○○○路○段○○號之地下1、2、3層不動
產，租賃期間自101年12月1日起至121年11月30日止，每
年租金為395,173,000元，有台灣農林公司公開資訊觀測站
資料附卷可稽（見本院卷第113頁），顯見五鐵秋葉原公司
於簽訂系爭2份租賃契約時，應有相當資力，絕非經濟上之
弱勢者，自有實力與被告基於對等地位而就系爭2份租賃契
約之約定內容進行磋商，並考量獲利情形、營運狀況及種種
風險評估後達成共識，尚難僅以事後五鐵秋葉原公司就該商
場經營虧損，致無力依約給付租金，逕認五鐵秋葉原公司於
締約過程就系爭2份租賃契約之約定內容毫無洽談餘地，與
被告相較明顯處於弱勢受壓迫之一方，而有顯失公平之情形
。既然原告身為五鐵秋葉原公司之董事長，未能舉證證明前
揭懲罰性違約金之約定內容並非基於五鐵秋葉原公司與原告
之自由意識及平等地位所為自主決定，基於契約自由原則，
並維護交易安全及私法秩序，原告及五鐵秋葉原公司自應受
前揭懲罰性違約金約定之拘束，不得於五鐵秋葉原公司未給
付租金違約在先，經被告終止系爭2份租賃契約後，任意指
摘該懲罰性違約金之約定過高。
⒋再觀諸系爭2份租賃契約之約定內容，未見被告將承租人所
應負之義務全數免除或轉嫁予出租人，而使出租人一方全然
處於不利益之情形。復參以租賃契約之精神及目的，出租人
與承租人所互負最重要之履約義務應係出租人如期交付租賃
標的物予承租人，承租人如期給付租金予出租人，而出租人
於租賃期間屆滿或契約終止時應返還押租金予承租人之義務
僅屬租賃契約中次要之義務，故承租人遲延給付租金之行為
，與出租人遲延返還押租金之行為，二者相較，前者違背契
約義務及導致對造受有損害之程度，顯較後者為甚，二者自
不能等同而論，則被告為使五鐵秋葉原公司能遵期履行給付
租金之重要義務，雙方約定相當於每日租金數額之滯納金作
為五鐵秋葉原公司遲延給付租金之懲罰性違約金，尚難謂過
高而有顯失公平之情，是原告徒以系爭2份租賃契約關於被
告遲延返還押租金之約定內容設有定期催告程序，且計算遲
延利息之利率較低，而主張前揭滯納金之懲罰性違約金之約
定過高，要非可採。又不動產租金數額多寡會受租賃標的物
現況、所在地點、周遭經濟活動及交通運輸情形、租賃時點
及承租期間、租賃條件、承租人使用方式等眾多因素影響，
未能一概而論，僅以原告所提之不動產租賃交易查詢資料，
無從遽認系爭2份租賃契約之租金較一般行情明顯為高，且
原告自承五鐵秋葉原公司自104年11月起即無法依系爭2份
租賃契約之約定給付租金（詳見本院卷第4頁），此際尚未
逾系爭2份租賃契約原訂租賃期間之一半，被告嗣於105年
1月12日以五鐵秋葉原公司違約未給付租金為由終止系爭2
份租賃契約，則系爭2份租賃契約之原訂租賃期間均仍有2
年餘之期間方屆滿，則被告因五鐵秋葉原公司違約致無法持
續收取原訂租賃期間範圍內之租金，且該段期間達2年餘，
故前揭終止後之三個月懲罰性違約金亦難認過高而有顯失公
平之處。另五鐵秋葉原公司違約在先，致被告不得不終止系
爭2份租賃契約，已使被告無法如期獲取原訂租賃期間得收
取租金之利益，五鐵秋葉原公司更遲延返還租賃標的物，亦
妨害被告就租賃標的物使用收益之權益，無異使被告受有雙
重損害，故前揭未按時搬遷之懲罰性違約金約定五鐵秋葉原
公司須支付相當於3倍租金數額計算之違約金，尚難認有過
高情事，且五鐵秋葉原公司未遵期搬遷返還系爭2份租賃契
約之租賃標的物，被告就此要求五鐵秋葉原公司儘速搬遷，
過程中雙方必然有所協商討論，要難據此認被告已拋棄前揭
依系爭2份租賃契約所得請求未按時搬遷之懲罰性違約金之
權利，或反推認定該未按時搬遷之懲罰性違約金之約定過高
。從而，原告所舉事證，無從認定系爭2份租賃契約關於前
揭違約金之約定過高，而有應酌減至原告請求金額之情形，
原告所為酌減違約金之主張，自難採憑。
四、綜上所述，原告未能舉證證明系爭2份租賃契約關於前揭懲
罰性違約金之約定有何過高而顯失公平之情事，基於契約自
由原則，並維護交易安全及私法秩序，原告即應受該約定之
拘束。則被告依前揭懲罰性違約金之約定計算原告所應給付
之違約金數額，自屬有據。是原告請求確認被告對原告就系
爭1448坪租賃契約、系爭401坪租賃契約之懲罰性違約金，
分別於超過13,302,234元、6,346,989元之違約金債權不存
在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年1月24日
臺北簡易庭法官黃珮如
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月24日
書記官李易融