裁判字號：最高法院87年台上字第79號民事判決
裁判日期：民國87年01月15日
裁判案由：履行契約
最高法院民事判決八十七年度台上字第七九號
上訴人 黃維國 訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 許永昌 律師
黃淑怡 律師訴訟代理人 蔡明華 律師
簡炎申 律師上訴人 梁景佐
梁忠梨 梁修偉 梁新華 梁新軒 共同訴訟代理人 陳垚祥 律師上訴人 梁景柏
梁修傳 梁景集 梁景發 梁景澍 梁呂鳳 梁修彥 梁修統 梁修寧 梁修義 蔡 梁秀鳳 鄭 梁秀真 右當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國八十五年十二月九日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第一一四號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人黃維國在第一審之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人梁景佐、梁忠梨、梁修偉、梁新華、梁新軒、梁景柏、梁修傳、梁景集、梁景發、梁景澍、梁呂鳳、梁修彥、梁修統、梁修寧、梁修義、蔡梁秀鳳、 鄭梁秀真 （以下稱梁景佐等十七人）之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人梁景佐等十七人負擔。
理由本件上訴人黃維國係依買賣契約，請求締約之全體出賣人或買賣標的物之全體共有人即對造上訴人梁景佐等十七人履行交付不動產之義務，該訴訟標的對於梁景佐等十七人須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，梁景佐、梁忠梨、梁修偉、梁新華、梁新軒（以下稱梁景佐等五人）之上訴，效力及於全體，爰併列梁景佐等五人以外之梁景柏等十二人為上訴人，先此敍明。
次查上訴人黃維國主張：對造上訴人梁景佐等十七人於民國七十七年十一月二十七日將共有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號、面積一‧一五三五公頃建地（以下稱系爭土地），以新台幣二千六百五十一萬八千九百八十四元出賣予伊，並將地上物無償贈與伊。伊已給付全部價金，系爭土地並已辦妥移轉登記，惟梁景佐等十七人迄未將系爭土地及建物交付予伊。如認梁景佐等五人未與之訂立買賣契約書，依土地法第三十四條之一第一項規定，彼等亦有履行契約之義務等情，求為命梁景佐等十七人交付系爭土地予伊之判決（另黃維國請求交付系爭土地上之地上物部分，業經判決黃維國敗訴確定）。
上訴人梁景佐等五人則以：伊未與對造上訴人黃維國訂立買賣契約。黃維國所提附表非買賣契約書之附件，乃系爭土地共有人間為釐清各人應有部分之折算坪數而製作。梁景柏等十二人所出賣者為彼等應有部分，非共有土地，無土地法第三十四條之一第一項規定之適用，黃維國不得請求伊交付系爭土地等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地係梁景佐等十七人所共有，已於七十八年七月八日依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定及土地登記規則第八十條規定，以買賣為原因，移轉登記與黃維國及 胡碧瓔 等人，有土地登記簿謄本、土地登記聲請書可稽，且為兩造所不爭執，黃維國此部分之主張，堪信為真實。按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項固定有明文。然土地法第三十四條之一第一項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法為民法之特別法，土地法之上開規定自應優先適用。故處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權之共有物，如為土地或建築改良物時，僅須依土地法第三十四條之一第一項之規定辦理，而無須得全體共有人之同意。從而，依土地法第三十四條之一第一項所訂立之買賣契約，縱係不同意出賣之共有人，亦應受其拘束。查本件買賣契約第一條第一款載明買受之不動產為系爭土地全部，附有略圖標明其位置、面積，第三款載明道路保持原狀不得毀損，第九條及第四條第三款並約定應點交土地及地上物事宜，顯見本件買賣乃共有系爭土地之全部之買賣。買賣契約第二條記載：「乙方所有前開不動產共有權根斷出賣與甲方所有」。所謂「共有權」，乃指所有權屬於出賣人共有，而非獨有而言，尚與約定應有部分之買賣者不同。梁景柏等十二人於系爭土地出賣後致函梁景佐等五人表示：「台端等無意優先承買」不足以認定本件買賣必為應有部分之買賣。至梁修傳等九人在台灣桃園地方法院七十八年自字第一六八號偽造文書刑事案件中雖供稱彼等僅同意出賣應有部分云云，惟因彼等被訴偽造文書，因而有上述辯解，自難期真實。故梁景柏等十二人所出賣者乃系爭土地之全部。而梁景柏等十二人已占系爭土地共有人十七人之過半數，且其應有部分合計亦已逾半數，有土地登記簿謄本可稽，並為梁景佐等五人所不爭執，依土地法第三十四條之一第一項之規定，梁景柏等十二人與黃維國所訂立之本件買賣契約，對梁景佐等五人亦生效力。此觀之梁景柏等十二人事後已依土地法第三十四條之一第一項之規定將系爭土地之所有權移轉登記予黃維國，益可證明。從而黃維國請求梁景佐等十七人交付系爭土地如原判決附圖（以下稱附圖）所示建物以外之土地，即屬正當，應予准許。次查系爭土地上之建物乃梁家之祖產，為梁景佐等十七人及其他全體子孫所公同共有之財產，尚未分割等情，為黃維國所自認，而土地法第三十四條之一第一項所稱共有人過半數之處分不包括贈與在內，梁景柏等十二人既未經全體共有人之同意，自不得將該建物贈與黃維國，黃維國不得請求梁景佐等十七人交付該建物。按建物係位在基地上，如建物不得請求交付，即無僅就基地部分請求交付之餘地。故黃維國請求梁景佐等十七人交付如附圖所示建物之基地，即非正當，不應准許云云，因而將第一審所為命梁景佐等十七人交付系爭土地之判決關於交付附圖所示建物基地部分予以廢棄，改判駁回黃維國該部分之訴，其餘部分予以維持，駁回梁景佐等十七人之上訴。
㈠關於梁景佐等十七人上訴部分：原審維持第一審所為命梁景佐等十七人交付系爭土地如附圖所示建物基地以外之土地部分，經核於法並無不合。梁景佐等十七人上訴論旨仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
㈡關於黃維國上訴部分：按土地之出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，除負有將土地所有權移轉登記予買受人使買受人取得所有權之義務外，並負有交付土地予買受人之義務，此項義務並不因土地上有他人之建物或有出賣人與他人共有之建物而可免除。查黃維國因買受系爭土地而依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定及土地登記規則第八十條規定移轉登記取得系爭土地之所有權為原審所認定之事實，雖系爭土地上建有附圖所示建物，此建物為梁景佐等十七人及梁家其他子孫所公同共有，惟梁景佐等十七人既將系爭土地出賣予黃維國，依民法第三百四十八條第一項規定，應將包括此建物之基地在內之系爭土地全部交付予買受人黃維國，此項義務不因此建物為出賣人梁景佐等十七人與他人所共有而可免除。原審見未及此，徒以附圖所示之建物位在系爭土地上，此建物屬梁景佐等十七人及他人所公同共有，黃維國不得請求交付此房屋等情，認梁景佐等十七人無庸交付此房屋之基地予黃維國，殊屬於法無據，自有可議。黃維國上訴論旨指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件黃維國之上訴為有理由，梁景佐等十七人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年一月十五日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年二月九日