臺灣臺中地方法院96年度訴字第2380號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第2380號民事判決

裁判日期：民國97年04月08日

裁判案由：給付價金

臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第2380號原告捷盟建設有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○被告丙○○訴訟代理人 張格明 律師上開當事人間給付價金事件，本院於97年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零叁萬元及自民國九十六年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟壹佰玖拾柒元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於民國82年11月22日與訴外人祥和建設股份有限公司（下稱祥和公司）簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書，向祥和公司購買坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地及建號359號之「干城第一廣場商業大樓」地下二樓第68號攤位（下稱系爭不動產），總價額為新臺幣（下同）207萬元，被告已繳交價金104萬元，尚欠繳103萬元未付。祥和公司於86年8月21日與被告簽訂交屋同意書。又祥和公司於93年2月10日將對被告之前揭103萬元債權讓予原告，依買賣契約及債權讓與之法律關係，請求被告給付前揭尾款。
二、對被告抗辯之陳述：㈠被告已於86年8月21日簽署交屋同意書，表示其所購買之房
地全部完工，經被告驗收確實，並同意依照現況點交，收取土地及建物所有權狀。而依系爭不動產買賣契約約定，祥和公司負有交付系爭不動產產權之義務，被告則應負支付價金之義務；祥和公司既已履行移轉系爭不動產財產權之義務，被告抗辯僅形式上點交，於法無據，被告自無拒絕給付價金之理由。
㈡原告非概括承受訴外人祥和公司之財產與營業，僅承受祥和
公司對被告買賣價金之債權，故不承受祥和公司物之瑕疵擔保責任，縱被告得對原告主張所購買系爭不動產有物之瑕疵，然依民法第365條規定，被告已有通知後6個月或自物之交付時起經過5年之事實，故原告解除契約或請求減少價金權均已因時效完成而消滅。
三、聲明：被告應給付原告103萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、祥和公司雖於86年3月26日將系爭不動產移轉登記予被告，然該公司僅有形式上點交，實際上系爭不動產現狀無電力供應、地板漏水、輕鋼架因地震損毀、現封閉為危樓等瑕疵，內部更是堆滿施工廢料雜亂不堪，已棄置多年不堪使用，甚至淪為游民居住場所，是系爭不動產存有不合於契約預定目的作為經營商場攤位使用之瑕疵，訴外人即出賣人祥和公司自應負物之瑕疵擔保責任，補正排除買受人無法進駐營業之瑕疵，並主張同時履行抗辯即瑕疵未補正前，拒絕給付價金。
二、而祥和公司將價金債權讓與原告，依民法第299條第1項規定，債務人所得對抗讓與人之抗辯事由，皆得以對抗受讓人，被告自亦得以對祥和公司物之瑕疵擔保抗辯事由，對抗原告等語資為抗辯。
三、聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
叁、 兩造 不爭執事項如下：
一、被告於82年11月24日與訴外人祥和公司訂定不動產買賣契約，向祥和公司購買坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地上、建號359號之「干城第一廣場」B2-68號攤位。雙方約定之買賣價金共計207萬元，其中土地部分為145萬元，房屋部分為62萬元，被告就土地部分已繳價金73萬元，房屋部分已繳納價金31萬元，尚積欠祥和公司103萬元。
二、祥和公司已於86年4月22日取得上述不動產之使用執照。
三、被告曾在原告於本院96年10月16日言詞辯論期日提出之交屋同意書上簽名，該交屋同意書末尾記載之日期為86年8月21日。
四、祥和公司於93年2月10日將被告未繳納之103萬元價金債權讓與原告。
五、本院依職權函向臺中市政府查詢「干城第一廣場」是否取得相關消防及營業檢查許可？經函覆其取得使用執照前已經消防隊查核消防設備符合規定，並於89年12月11日臺中市○區○○○街10樓設立祐盛興業商行；89年5月26日於南京二街10號地下一樓設干城第一美食店營利事業登記。
肆、得心證之理由本件爭點在於：被告抗辯其無法進駐其買受之上述攤位營業，故其與祥和公司所訂買賣契約之目的無法達成，故被告得請求原告以祥和公司債權受讓人之身分，負物之瑕疵擔保責任，且在原告排除上述瑕疵前，無須給付價金103萬元，並主張同時履行抗辯，有無理由？
一、按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：㈠出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。㈡出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」固有最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議可參。質言之，買受人即被告得請求出賣人補正瑕疵並有同時履行抗辯適用之前提，為上開決議所示之「出賣人就其交付之買賣標的物『有應負擔保責任之瑕疵』，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者」為限。
二、而依民法第354條之規定，物之出賣人對於買受人應負之瑕疵擔保責任者，係因買賣標的物於「交付」買受人時，具有「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用」、「滅失或減少契約預定效用」之瑕疵。另買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條亦定有明文。該條文之立法目的在於課以買受人儘速檢查之義務，企及早發現瑕疵，避免有無瑕疵與如何歸責之舉證困難，並使出賣人之擔保責任儘速決定。蓋買賣標的物既已交付買受人占有，若所交付之物有瑕疵，買受人按物之性質依通常程序檢查，當不難發現，若買受人於交付後怠於檢查標的物有無瑕疵，或於發現瑕疵後，怠於立即通知出賣人，均將造成日後舉證之困難，並使出賣人久負不可知之責任。故關於買受人檢查與通知義務之規定，於買受人以物有瑕疵為依據，而主張不完全給付時，亦應一體適用，否則前述物之瑕疵擔保之相關規定，將形同具文。經查祥和公司於86年8月21日與被告簽訂交屋同意書，已為兩造不爭執之事實，並有同意書影本一件附卷可稽。該同意書記載：「立同意書人丙○○承購祥和公司興建位於臺中市○區○○段○○○○○號『干城第一廣場』商業大樓編號第B2樓68櫃位之房屋一戶；現已全部完工，經本人驗收確實；並同意依照本戶房屋現況點交，收取土地及建物所有權狀，此致祥和公司；立同意書人丙○○簽章」等語。是以，依該同意書形式觀察，祥和公司確已於86年8月21日將系爭不動產點交被告，且該同意書上並無任何之保留記載，而被告對於其曾向祥和公司以口頭反應買賣標的物有瑕疵一節，又不能舉證以實其說，則被告所辯系爭不動產尚未驗收確實，僅形式上點交云云，自不足採取。
三、況本件被告所稱系爭不動產之瑕疵乃「契約應有之效用，即作為商場攤販使用目的，無法達成」云云（見本院96年11月13日言詞辯論筆錄），其所謂「作為商場攤販使用目的無法達成」，是否屬於前述法條規定之「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」已非無疑。蓋系爭不動產坐落之「干城第一廣場」，雖由祥和公司規劃為商業大樓（地下1、2層為飲食店、地上1至9層為百貨商行），有使用執照樓層附表影本在卷可憑，其各樓層是否可以實際營業？營業規模如何？均事涉相關營業法令許可、全體買受人之進駐意願以及整體規劃執行之結果，非祥和公司於點交系爭不動產時即可確定。換言之，祥和公司於前述點交系爭不動產予被告時，只需交付之標的物現況，而其現況足以作為商場攤位規劃使用已足，日後縱未能實際作為商場攤販營運，尚難謂為具有滅失或減少契約預定效用之瑕疵。再者，本院依職權函向臺中市政府查詢「干城第一廣場」是否取得相關消防及營業檢查許可？經函覆取得使用執照前已經消防隊查核消防設備符合規定，並於89年12月11日於臺中市○區○○○街10樓設立祐盛興業商行；89年5月26日於南京二街10號地下一樓設有干城第一美食店營利事業登記等情，有臺中市政府97年1月22日府都建字第0970018499號函附卷可查。由此可見，系爭不動產交付後，確曾有買受人在該大樓營業之事實，則被告辯稱系爭不動產無法營運，亦不足採。而被告所提之系爭不動產現況照片，雖足以顯示系爭大樓外磚脫落、大門深鎖，棄置多年無人營業，目前或容有瑕疵之情，然卻不足以證明10年前祥和公司於86年8月21日將系爭不動產交付被告時之狀況。又縱論祥和公司未能達成系爭不動產作為商場攤販使用之目的，係屬應負擔保責任之瑕疵，惟10年來，未見被告通知祥和公司補正瑕疵或其他維護權利之舉措，則其辯稱得以對祥和公司物之瑕疵擔保抗辯事由，對抗原告云云，實難採取。
四、綜上所述，被告既已依其與祥和公司之系爭不動產買賣契約約定受領祥和公司之給付，其因同一契約約定所應給付之價金，即再無主張同時履行抗辯之餘地。從而原告依買賣契約及債權讓與之法律關係，請求被告應給付原告103萬元及自訴狀繕本送達翌日（即支付命令送達翌日）96年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。
伍、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
柒、訴訟費用新台幣11,197元負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年4月8日
民事第二庭法官王邁揚正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月8日
書記官