裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第407號民事判決
裁判日期：民國90年09月13日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第四○七號
原告甲○○
丙○○原告 劉秋英 即乙○被告己○○
戊○○丁○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段第五七地號內如附圖所示Ａ部分面積貳佰貳拾貳平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾貳萬陸仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告之祖父 王樑河 生前將坐落台中縣○○鎮○○段第五十七號內如附圖所示Ａ部分面積二百二十二平方公尺之土地（下簡稱系爭土地）出租與被告之父 黃再來 建屋，黃再來則於系爭土地上興建門牌號碼為台中縣○○鎮○○路○○○巷○○號房屋（下簡稱系爭建物），嗣原告之祖父王樑河及被告父親黃再來相繼死亡，此基地之租賃契約權利義務遂由雙方繼承人繼承，被告為黃再來之繼承人，除繼承系爭房屋之所有權外，並繼承基於租賃契約而生之權利義務；原告為系爭土地之所有權人，並與訴外人王 張秀如 、 王清華 、 王清祥 、葉 王月鏡 、石 王月桂 、朱 王月芬 及蘇 王美珍 同為王樑河之繼承人或再繼承人，共同繼承基於租賃契約而生之權利義務。
（二）原告與訴外人王張秀如、王清華、王清祥、 葉王月鏡 、 石王月桂 、朱王月芬及 蘇王美珍 等自七十八年即與被告另行約定，系爭土地之租金應按年給付，年租金為系爭土地公告地價百分之六，復於八十一年起約定年租金調整為依公告地價百分之八計算。詎被告至八十五年六月間總計僅給付新台幣（下同）二十四萬零九百十四元，數額抵償八十三年之租金尚不足一萬七千二百十八元，而自八十五年後，被告即未續行繳納系爭土地之租金，所積欠之租金迄已逾五年，算至八十八年底數額則達二十九萬七千五百二十四元。八十五年六月間原告乙○○、丙○○及訴外人王張秀如、王清華、王清祥、葉王月鏡、石王月桂、朱王月芬及蘇王美珍委由原告 王清峰 代全體繼承人收取、催繳系爭土地租金，並得代為主張終止租約，請求返還租賃物，原告王清峰多次向被告催繳租金未果，於八十六年六月三日以台中法院郵局第二九九五號存証信函催告被告己○○、戊○○給付租金，並於八十六年六月二十三日以台中法院郵局第三四０二號存証信函向被告丁○○為同一催告。惟被告接函後均未置理，原告王清峰於八十八年九月十六日乃以彰化府前郵局第二二九號存証信函代全體 王樑何 之繼承人向被告表示終止系爭土地之租賃契約。系爭土地之租賃契約既經終止，被告占有系爭土地即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆除地上物，並返還土地予原告。
（三）對被告答辯之陳述：系爭土地之年租金乃按公告地價之一定百分比計算，對此被告歷年均無異議，原告雖於八十一年將百分比自百分之六調漲為百分之八，然被告亦未對此表示異議，復依被告所提之租金收據，至八十五年七月九日原告王清峰向被告收取租金時，對租金之扣抵積欠之數額，被告亦從無意見而繳納，顯已同意租金計算標準之變更。況縱依未調漲之百分計算租金，被告所積欠之租金數額，亦早逾二年租金之總額。
三、證據：提出土地登記簿謄本一件、王樑河繼承系統表及戶籍謄本資料一份、委任契約書影本一件、存証信函三件暨回執卡影本六份為証。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述:系爭房屋確係被告三人共有，而租金突然漲太多，付不起。
三、証據：提出系爭土地七十六年及八十年之地價証明書一份、租金收據為証。
參、本院依職權履勘現場，並囑託台中縣大甲地政事務所派員會同測量系爭土地位置、面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
理由
甲、程序方面：
一、按當事人死亡者，有訴訟代理人時，其訴訟程序不中斷，民事訴訟法第一百六十八條及第一百七十三條前段定有明文，而此項訴訟程序不中斷，不以法院依同法第一百七十八條以職權裁定命當事人續行訴訟與否而有不同。是法院於當事人死亡而有訴訟代理人時，准承受訴訟人承受訴訟，或依職權以裁定命其續行訴訟，均可在訴訟程序進行中為之，最高法院五十三年台上字第七二號判決意旨可參。本件原告乙○○於八十九年八月二十五日訴訟進行中死亡，劉秋英為被繼承人乙○○之繼承人，有卷附之戶籍謄本及繼承系統表可證，本院於九十年六月二十一日已依前開說明依職權命劉秋英承受訴訟，附此敘明。
二、本件原告劉秋英及被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告己○○、丁○○及原告王清峰、丙○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張原告之祖父王樑河生前將坐落台中縣○○鎮○○段第五十七號內如附圖所示Ａ部分面積二百二十二平方公尺之土地（下簡稱系爭土地）出租與被告之父黃再來建屋，黃再來則於系爭土地上興建門牌號碼為台中縣○○鎮○○路○○○巷○○號房屋（下簡稱系爭建物），嗣原告之祖父王樑河及被告父親黃再來相繼死亡，此基地之租賃契約權利義務遂由雙方繼承人繼承，被告為黃再來之繼承人，除繼承系爭房屋之所有權外，並繼承基於租賃契約而生之權利義務；原告為系爭土地之所有權人，並與訴外人王張秀如、王清華、王清祥、葉王月鏡、石王月桂、朱王月芬及蘇王美珍同為王樑河之繼承人或再繼承人，共同繼承基於租賃契約而生之權利義務。嗣原告與訴外人王張秀如、王清華、王清祥、葉王月鏡、石王月桂、朱王月芬及蘇王美珍等自七十八年即與被告另行約定，系爭土地之租金應按年給付，年租金為系爭土地公告地價百分之六，復於八十一年起約定年租金調整為依公告地價百分之八計算。詎被告至八十五年六月間總計僅給付二十四萬零九百十四元，數額抵償八十三年之租金尚不足一萬七千二百十八元，而自八十五年後，被告即未續行繳納系爭土地之租金，所積欠之租金迄已逾五年，算至八十八年底數額則達二十九萬七千五百二十四元。八十五年六月間原告乙○○、丙○○及訴外人王張秀如、王清華、王清祥、葉王月鏡、石王月桂、朱王月芬及蘇王美珍委由原告王清峰代全體繼承人收取、催繳系爭土地租金，並得代為主張終止租約，請求返還租賃物，原告王清峰多次向被告催繳租金未果，於八十六年六月三日以台中法院郵局第二九九五號存証信函催告被告己○○、戊○○給付租金，並於八十六年六月二十三日以台中法院郵局第三四０二號存証信函向被告丁○○為同一催告。惟被告接函後均未置理，原告王清峰於八十八年九月十六日乃以彰化府前郵局第二二九號存証信函代全體王樑何之繼承人向被告表示終止系爭土地之租賃契約。系爭土地之租賃契約既經終止，被告占有系爭土地即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆除地上物，並返還土地予原告。被告則以係因租金突然漲太多付不起云云置辯。
二、原告主張系爭土地為渠等所有，其中如附圖所示Ａ部分面積二百二十二平方公尺，係由被告之被繼承人黃再來承租建築房屋使用之事實，為被告所不爭執，並據原告提出土地登記簿謄本一份為証，且經本院履勘現場，並囑託台中縣大甲地政事務所派員測量被告建物占用系爭土地位置、面積，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可證，堪信為真正。
三、又原告主張被告至八十五年六月間僅給付系爭土地租金二十四萬零九百十四元，數額抵償自七十八年至八十三年所積欠之租金尚不足一萬七千二百十八元，而自八十五年後，被告即未續行繳納系爭土地之租金，原告王清峰多次向被告催繳租金未果，於八十六年六月三日以台中法院郵局第二九九五號存証信函催告被告己○○、戊○○給付租金，並於八十六年六月二十三日以台中法院郵局第三四０二號存証信函向被告丁○○為同一催告。惟被告接函後均未置理，原告王清峰於八十八年九月十六日乃以彰化府前郵局第二二九號存証信函代全體王樑何之繼承人向被告為終止租賃契約之意思表示，被告己○○、丁○○及戊○○均於八十八年九月十七日即收到該信函之送達，復據其提出存證信函三份、回執六份為證，是被告對於其自八十五年六月後即未支付租金，及有收到原告請求支付欠租之催告函及原告為終止租約之存證信函等事實，亦不爭執，惟以原告所調租金過高付不出來云云置辯。經查：不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人欲增減其租金，如未經雙方合意，依民法第四百四十二條規定，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力。本件被告其支付系爭土地之租金數額，據被告所提出之收據記載，七十八年至八十年均是按公告地價之百分之六計算租金，八十一年以後則係按公告地價之百分之八計算租金，而就歷次之租金調整，兩造均未聲請法院為之，乃兩造所不爭，至於有無經兩造合意，被告雖以租金過高云云抗辯，然查系爭土地之年租金乃按公告地價之一定百分比計算，被告並無異議，原告雖於八十一年將百分比自百分之六調漲為百分之八，然依被告所提之租金收據，至八十五年原告王清峰向被告收取租金時，對租金之扣抵積欠之數額，被告亦無意見而繳納，顯已同意租金計算標準之變更；況依未調漲之百分比計算租金，被告所積欠之租金數額，亦早逾二年租金之總額。且縱認被告所辯租金調漲未經伊合意屬實，亦僅生就任意增加之部分被告不受其拘束之效力，而在原約定租金之範圍內，被告仍有支付之義務，是原告以前開存證信函限期催告被告支付欠租，縱認其催告租金額超過被告應付之金額屬實，亦僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，亦即在約定租金範圍內，仍有催告之效力。
四、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地與他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第一百零三條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條亦定有明文，查被告至八十五年六月間僅給付系爭土地租金二十四萬零九百十四元，數額抵償自七十八年至八十三年所積欠之租金尚不足一萬七千二百十八元，而自八十五年後，被告即未續行繳納系爭土地之租金，原告於八十六年六月催告積欠租金時止，均未支付租金，是其已積欠二年以上之租金未付，顯可認定，而經原告定期催告被告支付積欠之租金，被告逾期仍未支付，再經原告以存證信函向被告表示為終止租賃契約之意思表示，已如前述，則原告既依民法第四百四十條第一項規定，踐行催告及終止租約之程序，兩造間就前開土地之租賃關自已合法終止，而租賃關係終止後，被告仍占用承租之土地，即屬無權占有。從而，原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告應將坐落台中縣○○鎮○○段第五七地號內如附圖所示Ａ部分面積貳佰貳拾貳平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還原告，洵屬正當，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年九月十三日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官涂秀玲右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年九月十三日~B法院書記官王麗麗