臺灣嘉義地方法院113年度訴字第738號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

113年度訴字第738號

原告 劉居政

訴訟代理人 周淑鈴

被告 劉家維

邱創陵

訴訟代理人 劉玥君

上二人共同

訴訟代理人 陳澤嘉 律師

複代理人 黃祺安 律師

上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國114年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原告、被告劉家維、邱創陵共有如附表一所示之土地及建物，應予變價分割，其賣得價金按原告、被告劉家維、邱創陵各3分之1之比例分配。

訴訟費用新臺幣24,386元，由被告劉家維、邱創陵各負擔新臺幣

8,129元，餘由原告負擔。　　

　　事實及理由

一、原告起訴主張

　　坐落嘉義市○○段000○000地號土地（下稱系爭169、170地號土地）及門牌號碼嘉義市○區○○里○○街00000號未保存登記建物（下稱系爭建物，上開土地及建物合稱系爭不動

　　產）為兩造所共有，應有部分各3分之1。系爭不動產並無法令規定或契約約定不得分割之情形，因兩造無法協議分割，爰請求判決變價分割。系爭169、170地號土地相鄰，呈梯形狀，北面臨同段168地號土地（下稱168地號土地），為財政部國有財產署所有，系爭169地號土地北側面寬約1公尺與崇文街相鄰，而系爭建物坐落於系爭169、170地號土地及168地號土地上。系爭不動產若以原物分割予共有人3人，各共有人按應有部分分得土地面積不大，分得之系爭建物將無各自獨立之門戶可供出入，有損系爭不動產完整性，亦勢必破壞系爭建物之使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，故系爭不動產以原物分割顯有困難，請求變價分割。並聲明：如主文所示。

二、被告答辯聲明

　　不願意變價分割，依據內政部不動產交易實價查詢服務網，嘉義市崇文街鄰近屋齡30年以上之房地，每坪交易單價約在新臺幣（下同）11.6萬元上下，被告願以每坪15萬元向原告購買其持分，惟兩造買賣價格落差太大，請依法判決。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　

三、本院得心證之理由

　㈠按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限；共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項，分別定有明文。又法院裁判分割共有物之分割方法，僅限原物分配、變賣分配及原物分配兼金錢補償三種為限，而共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素決之，惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院57年台上字第2117號判例意旨同此見解）。再按土地法第31條第1項規定，市縣地政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分

　　割，乃旨在防止土地細分，影響經濟效用。市縣地政機關為此最小面積單位之規定，即為執行土地法此項意旨，共有土地之分割倘有違反此項規定，自應認屬無效，縱當事人無異議亦然（最高法院65年台上字第563號著有判例同此見解)。

　㈡本件原告起訴主張兩造就系爭不動產未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形，且兩造於本院調解未果，無法就分割方法達成協議，業據原告提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書附卷足憑（見本院卷第17至23、53至55

　　、63至65頁），揆諸前揭說明，原告訴請裁判分割系爭不動

　　產，自無不合。

　㈢至於分割方案，本院審酌如下：

　⒈系爭建物為未保存登記建物，系爭建物坐落於系爭169、170地號土地及168地號土地上。系爭169地號土地北側臨崇文街

　　等情，業經本院會同地政人員履勘現場，並有地籍圖謄本、嘉義市地政事務所人員繪製複丈成果圖各1份存卷可參（見本院卷第25、121頁）。

　⒉本院參酌上開複丈成果圖之比例尺為1/500，故換算系爭169地號土地北側與崇文街相連接部分，寬度僅約1公尺左右。再者，系爭169、170地號土地合計為62.43平方公尺，倘若依兩造應有部分為原物分配，每人僅能獲分配20.81平方公尺，且土地原物分配之後，亦無可接連通行對外道路之處，無法供建築使用，顯然減損土地價值甚鉅。況系爭169、170地號土地上坐落系爭建物，系爭建物亦為兩造共有，惟系爭建物無從依應有部分比例為原物分配，因此，倘將系爭169

　　、170地號土地為原物分配，系爭建物為變價分割，勢必造成土地所有人與地上建物所有人相異之情形，對於土地利用及開發亦甚為不利。是本院審酌系爭建物無法為原物分割，而倘若採土地原物、系爭建物為變價分割之結果，則各共有人所分得之土地不但均無法供建築使用，減損土地經濟效益及全體共有人之利益甚大，且地上建物以變價方式分割後，亦使土地及地上建物所有人相異，不利土地及建物之開發與利用等情，認此種分割方案無可憑採。反之，倘依原告之主張，將土地及地上建物併予變價分割，則土地及地上建物能併同開發利用，拍賣所得價金亦由兩造依應有部分比例分受，對各共有人並無任何不利益，應屬允當之分割方案。

四、綜上所述，系爭不動產依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌各共有人之意願、發揮土地最大經濟效用及整體利用價值、及按原物分割無法符合全體共有人之利益等一切情狀，本院認將系爭不動產變賣，所得價金各按兩造應有部分之比例分配

　　，堪認係適當、公允之分割方法。從而，原告本於共有人之資格，起訴請求分割系爭不動產，即屬正當，本院因而判決分割如主文第一項所示。

五、本件雖准原告之請求分割系爭不動產，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後，依職權所為之決定，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命勝訴之原告亦負擔部分之訴訟費用。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件審酌本件訴訟費用支出如附表二所示共計24,386元。爰按兩造應有部分比例，命兩造各負擔訴訟費用如主文第二項所示。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條

　　、第87條第1項、第85條第1項但書、第80條之1，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　17　　日

　　　　　　　　　民事第一庭法　官　林中如　

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　17　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳明蓉

附表一：