臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
103年度板簡字第2294號
原 告 范麗雲
訴訟代理人 劉錦隆 律師
被 告 黃鐸
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國104年2
月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟柒佰壹拾元，及其中新臺幣玖仟
元自民國一百零三年十月二十一日起，另新臺幣壹萬捌仟柒佰壹
拾元自民國一百零三年十一月二十一日起，均至清償日，按年息
百分之五計算之利息。
被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○號如附圖所示
之房屋遷讓返還原告，及自民國一百零四年一月二十四日起至遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本件原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事
訴訟法第386條各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：
㈠緣被告於民國103年7月9日向原告承租門牌號碼新北市○
○區○○路○○○巷○○○號房屋，表明要做為辦公場所、倉庫
及員工宿舍使用，租賃期間自103年7月10日起至113年7
月10日止，第1到第7個月（即103年7月10日起至104年
2月9日止)每月租金新台幣（下同）20,000元，應於每月
20日前繳納，詎被告承租後僅給付2個月租金，經原告於10
3年11月5日以存證信函定5日之期限催告被告給付103年
9月10日起至103年11月19日止2個月之租金，惟被告僅於
103年11月12日匯11,000元至原告在瑞興商業銀行中和分行
之帳戶內，顯未依債務本旨給付。
㈡又因系爭房屋老舊，故原告除給予被告7個月便宜之租金外
，系爭租約第7條約定「房屋如有改裝設施之必要時，甲方
（即原告）同意乙方（即被告）自行裝設（修），但不得損
害原有建物」、第15條約定「乙方會有局部裝潢，保證不影
響房屋結構安全」、第17條約定「租賃物以現況出租，租賃
物後續修繕由乙方自理，甲方不必支付任何費用」，原告並
明確告知被告不得影響房屋結構及更動外牆。詎被告除就系
爭房屋予以裝潢外，竟將三樓臨陽台之外牆拆除，並在陽台
之女兒牆上築牆，將陽台改為室內使用，另鑿開一樓外牆改
為數個門，將系爭房屋改裝成套房出租，期間為原告發現予
以阻止，被告竟不予理會繼續施工，顯已損害系爭房屋，致
新北市政府認為系爭房屋違章，將予以強制拆除。
㈢查被告未經原告同意，拆除系爭房屋三樓及一樓之外牆，經
原告阻止而仍繼續為之，除已違反兩造約定之使用方法，原
告得依民法第438條規定終止租約外，被告亦違反系爭租約
第7條約定，依系爭租約第12條「乙方（應）遵守本契約各
條項之約定，如有違背任何條件（應為條項之誤），甲方得
隨時解約收回房屋」之約定，原告亦得終止系爭租約。原告
已於103年11月5日以存證信函通知被告終止租約，於103
年11月7日送達被告住所招領，故系爭租約已於103年11月
7日終止。退步言之，若鈞院認信函招領不生意思表示到達
被告之效力，則原告再以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約
之意思表示。
㈣次查原告於103年11月5日以存證信函定5日之期限催告被
告給付103年9月10日起至103年11月19日止2個月之租金
，被告僅於103年11月12日匯11,000元至原告之銀行帳戶，
顯未依債務本旨給付。依民法第440條第2項規定，原告亦
得終止租約，故若鈞院認原告不得依民法第438條規定或系
爭租約第12條規定終止租約，原告亦以被告欠租達2個月總
額為由，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，
並再次定5日期限催告被告給付103年9月10日起至103年
11月19日止2個月之租金。
㈤復按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條定有明文
。另債務人遲延者，債權人得請求賠償因遲延而生之損害；
遲延之債務，以金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計
算之遲延利息，同法第231條第1項、第233條第1項亦有
明定。故被告應給付原告自103年9月10日起至103年11月
7日止之租金計38,710元，扣除被告非債清償所匯之11,000
元予以抵銷後，被告尚應給付27,710元及法定遲延利息。
㈥再者，系爭租約既經原告終止，依民法第455條規定，被告
自應將系爭房屋返還原告，至於返還時被告若未回復原狀，
致原告受有損害時，為求簡便，原告保留對被告之損害賠償
請求權，不在本案主張。又被告本應在系爭租約終止後，立
即將系爭房屋返還原告，惟被告並未返還，故就遲延返還部
分應給付原告債務不履行之損害賠償，而依系爭租約第5條
之約定，被告不及時遷讓返還時，原告得請求被告按照租金
5倍之違約金至遷讓返還之日止，故請求鈞院考量前7個月
之月租金僅20,000元，係因被告有裝修系爭房屋之必要，系
爭房屋之實際租金應為系爭租約第3條第5項之每月44,000
元，而被告係違約不返還系爭房屋，應給付多於合理租金之
違約金，故請判命被告按月給付原告100,000元之違約金。
㈦爰依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。併為聲明：
被告應給付原告27,710元，及其中20,000元自103年10月21
日起，另7,710元自103年11月21日起，均自清償日止，按
年息百分之5計算之利息。被告應將門牌新北市○○區○○
路○○○巷○○○號如附圖所示之房屋遷讓返還原告，及自103
年11月8日起至遷讓返還之日止，按月給付原告100,000元
之損害金。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、本院之判斷：
㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、
新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市
政府違章建築拆除大隊勘查紀錄表等件為證。被告已於相當
之期日受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作何聲明或陳述，自堪認原告之主張為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之約，又承租人應依約定日期支付租金，民
法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。查被告自
103年7月10日承租後僅給付2個月租金，是原告主張被告
自103年9月10日起至103年11月7日止未付之租金共計38
,710元（計算式：20,000＋20,000×29/31＝38,710，元以
下四捨五入），自屬有據。復按，對於一人負擔數宗債務而
其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全
部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。又清
償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務
：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償
期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔
保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益
相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均
相等者，各按比例，抵充其一部。民法第321條、第322條
分別定有明文。查原告主張被告於103年11月12日清償11,0
00元等語，揆諸前揭規定，即應依民法第322條規定，定其
應抵充之債務，自應以先到期之債務，儘先抵充，即應先抵
充清償期在前之103年9月10日至103年10月9日之租金債
務20,000元，是被告尚應給付原告未付租金9,000元，另就
103年10月10日至103年11月7日之租金債務18,710元，被
告則全未清償。從而，原告請求被告給付103年9月10日至
103年11月7日未付租金27,710元，及其中9,000元自103
年10月21日起，另18,710元自103年11月21日起，均至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分請
求，則屬無據，應予駁回。
㈢次按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約
定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違
反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼
續為之者，出租人得終止契約。」、「承租人於租賃關係終
止後應返還租賃物。」，民法第438條、第455條分別著有
規定。又兩造間系爭租賃契約第7條、第15條並約定「房屋
如有改裝設施之必要時，甲方（即原告）同意乙方（即被告
）自行裝設（修），但不得損害原有建築」、「乙方會有局
部裝潢，保證不影響房屋結構安全」。經查：被告未經原告
同意，拆除系爭房屋三樓及一樓之外牆，經原告阻止而仍繼
續為之，已認定如前，是原告自得依民法第438條規定終止
租約，而原告前雖於103年11月5日寄發存證信函予被告，
以上開事由終止租約，並催繳租金，惟該郵件業經郵務機關
以「招領逾期」退回原告，是尚難認終止租約之意思表示已
合法送達原告，然原告於本件並主張以起訴狀繕本之送達做
為終止本件租約之意思表示，而本件起訴狀繕本業於104年
1月23日送達被告，故兩造間之租賃契約已於104年1月23
日終止甚明。揆諸前開規定，原告請求承租人即被告將如附
圖所示之系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由。
㈣再按，承租人於租賃關係終止後負有返還租賃物之義務，如
未依約返還，承租人應負債務不履行之損害賠償責任。而其
繼續占用租賃物，無法律上原因，獲有相當於租金之利益，
致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，係以故意、過失
之方式，侵害出租人對租賃物所有權之使用、收益、處分權
利，同時符合不當得利及侵權行為之構成要件。故租賃關係
終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得選擇依債務
不履行或侵權行為之規定請求承租人賠償損害，或依不當得
利之規定請求承租人返還所得利益。查兩造間之租賃契約業
於104年1月23日終止，已如前述，然被告迄未返還租賃物
，本院參酌系爭租賃契約之約定，認原告依債務不履行損害
賠償之法律關係，請求被告自104年1月24日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金20,000元，
為有理由，逾此部分之請求，為無理由。至系爭租賃契約第
5條固約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即
原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓
交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等
語，惟該條款既特別約定適用時機為租期屆滿時，於原告依
民法第438條及系爭租賃契約第12條單方面提前終止租約之
情形，尚無適用餘地，故原告請求被告應按月給付多於合理
租金之100,000元違約金，自非有據。
五、綜上所述，原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告應
給付27,710元，及其中9,000元自103年10月21日起，另18
,710元自103年11月21日起，均至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，並將承租之新北市○○區○○路○○○巷○○○
號如附圖所示之房屋遷讓返還原告，暨自104年1月24日起
至遷讓房屋之日止，按月給付原告20,000元之損害金，核屬
正當，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則尚非有據
，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請，即失所依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年3月12日
板橋簡易庭法官王士珮
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月12日
書記官黃炎煌