裁判字號：臺灣高等法院臺中分院90年上字第312號民事判決
裁判日期：民國91年12月10日
裁判案由：執行異議
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十年度上字第三一二號
上訴人丙○○被上訴人丁○○
乙○○甲○○右當事人間執行異議事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十三日台灣台中地方法院八十九年度訴字第二二一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠上訴人於原審所提出之答辯狀固稱：「八十七年十月十四日下午三時，乙○○之
子 袁志成 向上訴人表示要提前終止契約，惟上訴人對之表示因房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即乙○○本人一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續」，惟此僅能證明乙○○之子於八十七年十月十四日下午曾向上訴人表示欲提前終止租賃之事實，不能做為上訴人已經無條件同意提前終止租約之證明，此由上開答辯狀載明「如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人本人到法院公證處辦理終止租約之手續」，並非無條件同意提前終止租約，十分明確，且系爭房屋租賃契約第七條第四款約定「本租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。」，載明被上訴人乙○○如要提前終止租約，須得上訴人之同意。此項終止權之約定係屬私法自治事項，未違背強制規定或善良風俗。自屬有效，且與民法有法定終止原因而片面行使終止權無須相對人同意之情形不同，被上訴人於起訴狀中亦陳述當初上訴人係以回復原狀為提前終止租約之條件，並請求傳訊袁志成證明「系爭房屋是否由袁志成代理乙○○與被上訴人洽談提前終止租約事宜？條件為何？」，足見被上訴亦認為其欲提前終止租約，須得上訴人之同意，須與上訴人協商條件。又上訴人同意提前終止租賃契約之條件為被上訴人乙○○應將房屋回復原狀交還上訴人，繳納算到原租賃期滿日應支付之租金，並到法院公證處辦理提前終止租約之手續，被上訴人主張僅以回復原狀為提前終止租約之條件，與事實不符。兩造對提前終止租約之條件不一致，而未達成提前終止租約之合意，自無發生租賃關係提前終止之效力，租賃期間自應於八十八年二月十九日始屆滿。承租人即被上訴人乙○○及連帶保證人丁○○自應於租賃關係存續中連帶給付租金至八十八年二月十九日，洵無疑義。
㈡上訴人因被上訴人乙○○積欠八十七年七、八、九月三個月租金未付清，乃於八
十七年九月二十八日以水湳郵局第八二二號存證信函催告承租人乙○○及連帶保證人丁○○付清所欠之租金，丁○○雖於同月三十日回函謂「承租人袁先生已於八十七年九月十日遷出，保證金六萬六千元足以扣抵租金至八十七年十月十九日，所以沒有積欠租金之事實」，惟僅主張承租人已於八十七年九月十日遷出，並非主張承租人有於該日將房屋鑰匙交予上訴人，且承租人若有於八十七年九月十日將房屋交還上訴人，依其主張兩造已於該日提前終止租金之前提下，則其已繳納之押租保證金六萬六千元，扣除七月、八月（八月二十日至九月十九日止）之租金四萬四千元尚有二萬二千元，惟被上訴人丁○○函覆之內容卻陳述保證金足以扣抵租金至八十九年十月十九日，而未提及扣抵至八十七年九月十日，尚有剩餘之情形，顯違常情，是依被上訴人丁○○上開函覆內容，即可瞭解承租人之子 袁成志 根本未於八十七年九月十日將房屋鑰匙交還上訴人，未將房屋回復原狀交還上訴人。況被上訴人若有將系爭房屋及鑰匙交還上訴人，為何上訴人於租期屆滿一星期後之八十八年二月二十六日隨即向法院聲請強制執行，請求交還系爭房屋，並於執行法院八十八年五月七日點交時，請鑰匠開鎖進入，足見被上訴人確實未將系爭房屋及鑰匙交還上訴人。
㈢本件系爭房屋於原審法院八十八年五月七日強制點交遷讓時，一樓房間內有遺留
之椅子三張、電視櫃、置物櫃，二樓房間有遺留之鋼管沙發及白板二個、塑膠椅、茶壺等雜物，三樓房間有遺留床舖底座一組及木板床一組及塑膠椅、若干垃圾等，均係被上訴人所遺留之物品，足見被上訴人未將房屋回復原狀交付出租人。至租賃契約第七條第二款雖約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱，物品不搬者，視為放棄，任由甲方（即上訴人）處理，其處理所支付之費用歸乙方負擔。」，惟此乃就承租人遷出、遺留傢俱拖延不搬遷時，出租人應如何處置該遺留物所訂之約定，不宜解為承租人可不將房屋回復原狀交還出租人及未將房屋回復原狀不構成違約，否則為何租約要記載承租人應將房屋回復原狀交還出租人。
㈣被上訴人所舉證人 林由發 於原審第一次出庭證稱：「因八十三年七月九日之會款
要繳交，遂找丁○○借五千元，當時在場人很多，不便開口，即約出丁○○外出買檳榔，趁機借五千元，後來被告（即上訴人）來丁○○家，我當時在買檳榔，看見袁志成拿二支鑰匙交給被告，因距離關係，並未聽到他們間之對話」、「袁志成係在九龍街六十號（即系爭租賃房屋）前門騎樓下」，嗣經上訴人質疑，被上訴人遂具狀主張「丁○○家在台中市○○路○段○○○號，林由發當時係與丁○○騎機車至同在太原路之名家檳榔，而後二人才一同前往租賃房屋」，林由發復於原審履勘現場時改稱「當天我由丁○○搭載騎機車到太原路名家檳榔攤買檳榔，買完後丁○○說他要看人交房子，才一起騎機車到系爭房屋，到達系爭房屋前七公尺時，上訴人已站在鐵門裡，袁志成與上訴人成斜面相對，約五十公分左右，我看到袁志成拿一支圓的，一支扁的鑰匙給上訴人，隨即轉身就走。」，二次證言內容相互矛盾，足見證言不足憑採。退而言之，縱鈞院予以採信，其證詞亦僅能證明袁志成有於八十七年九月十日將房屋鑰匙二隻交付上訴人，尚不能證明袁志成有將房屋回復原狀及將房屋全部九隻鑰匙交還上訴人及上訴人已無條件或無異議同意被上訴人於八十七年九月十日提前終止租約，並無異議受領房屋。㈤被上訴人所舉證人 陳宗賢 於原審作證前與另一證人林由發第一次作證時均證稱八
十七年九月初上訴人曾至被上訴人丁○○處，袁志成與上訴人有點交房屋，惟林由發第二次證述時改稱上訴人未到丁○○處，林由發與丁○○騎機車到系爭房屋時，上訴人與袁志成已在點交房屋，是證人陳宗賢證言，均與林由發第二次證詞內容不符，顯係坦護被上訴人。又被上訴人所舉證人 林成 家、 莊典林 均證稱於八十七年八月底有至系爭房屋施作一樓後方木板隔間，費用一萬九千多元，惟均不足證明被上訴人與上訴人有合意提前終止租約。至證人 劉美青 證述八十七年九月底至被上訴人丁○○住處，見上訴人找伊要房租，稱房子租不出去，請其再補貼租金云云，惟上訴人甫於八十七年九月二十八日以八二二號存證信函向被上訴人乙○○、丁○○表示租賃期限至八十八年二月十九日止，請被上訴人給付欠租，，焉有可能於九月底至被上訴人丁○○處稱房子租不出去，請其補貼租金之理，況當時被上訴人之押金可以扣抵租金至八十八年十月十九日，上訴人焉有可能提前至九月底向被上訴人要求補貼租金，是證人劉美青之證詞亦不足採信。
㈥上訴人於八十七年九月十日早上約七點多，由上訴人開車至大肚車站載證人劉仁
玉到苗栗九華山拜拜，並參觀風景、用餐，下山後上訴人與證人 劉仁玉 又一起到台中市○○街附近之一家商店，店名為「順能五金行」購買油壓軟管，因訂做較費時，就在該店等到四、五點才離開，上訴人載證人回大肚後，再自己回家，回到家已經六、七點左右。由上開活動行程觀之，上訴人不可能於該日在房屋現場與袁志成辦理房屋點交手續，袁志成亦未將房屋鑰匙交還給上訴人。
㈦被上訴人辯稱「上訴人於第一審八十九年九月十三日審理時對證人袁志成陳述之
意見為『乙○○只訂約公證後即未再出面，租金是交待丁○○繳交給我的，在收取租金時丁○○稱生意不好，不準備續約』等語，足見丁○○在最後一次繳付租金時，已向上訴人表示終止契約之意見。」云云，惟丁○○並非系爭租賃之承租人，且未有承租人之委任書、授權書，豈可任意向上訴人表示終止租約。
㈧系爭租賃契約第六條約定「乙方（即被上訴人）如違約不於租賃期滿交還房屋，
或違反第四條第二款規定者甲方（即上訴人）得請求乙方給付違約金新台幣壹佰萬元。」第四條第二款約定「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，本件系爭房屋系由被上訴人乙○○承租，惟於訴訟中被上訴人自認系爭房屋是袁志成在使用為擺設娃娃機的倉庫，是被上訴人顯已違反租約第四條第二款規定，上訴人依第六條規定，請求被上訴人給付違約金，洵屬有理由。至被上訴人於原審主張違約金過高，應予減低云云，然該違約金乃具懲罰性質，被上訴人既有違約，即應給付違約金，不以上訴人受有損害為限，況上訴人至少受有：八十八年二月二十日租期屆滿翌日起至八十八年五月七日法院強制點交房屋時，房屋不能出租之損害，經計算為五萬八千六百六十七元；房屋未能回復原狀，預估請人清理之費用約二萬元外，另因聲請法院強制執行及訴訟委任律師及出庭等，受有將近二十萬元之損害，合計至少將近三十萬元之損害，是上訴人對被上訴人有違約金請求權，應屬無疑。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提購油壓軟管統一發票影本一紙為證，並聲請訊問證人劉仁玉。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除與第一審判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠依上訴人所提八十七年九月二十八日寄出之存證信函回執聯，被上訴人乙○○部
分其戶籍地址：台中市○○區○○街二段二二三號並未送達，而系爭房屋早於八十七年九月十日遷讓，倘承租人在遷讓後行蹤不明，依台中地方法院公證處印製提供之終止租賃契約書，上訴人當可單方面聲明終止公證之租約，而毋庸俟承租人到場始能辦理。上訴人稱被上訴人乙○○未出面即無法辦理終止契約之認證手續，顯然無理。
㈡袁志成於上訴人要求房屋回復原狀並表明不退租金時，已同意此終止租約之條件
，並於八十七年八月中旬委由被上訴人丁○○僱工將系爭房屋回復原狀，於同年九月十日將系爭房屋點交返還上訴人。而袁志成確實要求丁○○僱工將上訴人之房屋回復原狀，於一樓後方施作木板隔間之房間，此情業據證人即木工師傅 林成家 及木工助手莊典林於原審八十九年九月十三日證述屬實，倘未合意終止，上訴人何必要求袁志成要將房屋回復原狀？袁志成又何必花費一萬九千元請木工師傅訂作隔間回復原狀？㈢袁志成倘未與上訴人談好終止租約之條件為：房屋回復原狀及不退押租，嗣依約
定於八十七年八月中旬委由丁○○僱工回復房屋原狀，八十七年九月十日返還系爭房屋，則其早已積欠八十七年七月、八十七年八月、八十七年九月共參個月之租金，何以上訴人卻遲至八十七年九月二十八日始以存證信函要求付租？衡情，應係上訴人在收回房屋後，因招租不易，始生悔意。被上訴人丁○○於接獲上訴人八十七年九月二十八日之來函後，旋即於同月三十日亦以存證信函回覆，指明房屋早已於八十七年九月十日交還，且保證金陸萬陸仟元正足以扣抵租金至八十七年十月十九日。嗣後上訴人雖復以存證信函為不實指控，被上訴人丁○○見其無理取鬧，遂置之不理。詎料上訴人竟利用法院強制執行程序，偽稱被上訴人乙○○並未遷出，而於執行法院八十八年五月七日點交時，請鎖匠開鎖進入，執行程序中因被上訴人乙○○未居住於戶籍地址，致無從異議，此係上訴人自導自演，不足以作為被上訴人未點交之證明。嗣上訴人對被上訴人聲請強制執行租金及違約金，請求金額高達一百零八萬八千元整，足見上訴人之貪婪，前述執行遷讓程序僅係作為請求給付租金及違約金之手段，欲藉此使執行法院誤信被上訴人確實違約，而達到索取鉅額違約金之目的。
㈣依兩造簽訂之房屋租賃契約第七條其他特約事項第二項約定：「乙方遷出時，如
遺留傢俱、物品不搬者，視為放棄，任由甲方處置，其處理所支付之費用歸乙方負擔。」第六條違約處罰之規定：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋，或違反第四條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣壹佰萬元。」準此，縱被上訴人於系爭房屋內留有廢棄物不搬，亦不在得請求違約金一百萬元之列，況被上訴人根本並未於屋內留有任何廢棄物。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提掛號函件收據影本一紙、終止租賃聲明書一紙為證。
丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院八十八年度民執二字第五四八四號暨八十九年度執二字第五○三二號等執行案卷。
理由
一、被上訴人主張：伊之子袁志成因營業需要，擬向上訴人承租系爭房屋使用，乃於民國（以下同）八十七年二月十九日，由被上訴人乙○○為承租人，邀同被上訴人丁○○為連帶保證人，與上訴人簽訂房屋租賃契約，約定租期自八十七年二月二十日起至八十八年二月十九日止，每月租金貳萬貳仟元，並經原審法院公證處於同日公證完畢，製有公證書一件可憑，該公證書載明：承租人即被上訴人乙○○不遵給租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人即被上訴人丁○○逕受強制執行。嗣上訴人於八十九年三月六日以被上訴人乙○○積欠自八十七年七月二十日起至八十八年二月十九日之租金壹拾伍萬肆仟元，扣除保證金陸萬陸仟元，尚餘捌萬捌仟元未償，以及租期屆滿未依約交還租賃物應負違約金壹佰萬元為由，以上開公證書為執行名義，向原審法院執行處聲請就被上訴人財產施行強制執行，並於八十九年六月七日至被上訴人丁○○住處查封冰箱、冷氣機、收錄音機、碟影機、洗衣機等，惟系爭房屋租賃契約，業據兩造於八十七年九月十日提前終止，經以保證金扣抵欠租完畢，伊等已無積欠上訴人租金之情事，且系爭房屋既已於八十七年九月十日交還上訴人，伊等亦無「不於租賃期滿交還房屋」之違約事實，爰依強制執行法第十四條第二項之規定，求為命原審法院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷，確認上訴人依八十七年二月十九日八十七年度公字第四一八九號公證書對伊請求新台幣一百零八萬八千元之債權不存在之判決。
二、上訴人則以：依系爭房屋租賃契約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止契約時須得對方同意」，被上訴人陳稱兩造於八十七年九月十日已就租賃契約終止云云，與事實不符等語，資為抗辯。
三、查本件被上訴人主張，被上訴人乙○○之子袁志成因營業需要，擬向上訴人承租系爭房屋使用，乃於民國（以下同）八十七年二月十九日，由被上訴人乙○○為承租人，邀同被上訴人丁○○為連帶保證人，與上訴人簽訂房屋租賃契約，約定租期自八十七年二月二十日起至八十八年二月十九日止，每月租金貳萬貳仟元，並經原審法院公證處於同日公證完畢，該公證書載明：承租人即被上訴人乙○○不遵給租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人即被上訴人丁○○逕受強制執行。嗣上訴人於八十九年三月六日以被上訴人乙○○積欠自八十七年七月二十日起至八十八年二月十九日之租金壹拾伍萬肆仟元，扣除保證金陸萬陸仟元，尚餘捌萬捌仟元未償，以及租期屆滿未依約交還租賃物應負違約金壹佰萬元為由，以上開公證書為執行名義，向原審法院執行處聲請就被上訴人財產施行強制執行，而於八十九年六月七日至被上訴人丁○○住處查封冰箱、冷氣機、收錄音機、碟影機、洗衣機等事實，已據兩造所共認，並有上訴人提出之公證書（含房屋租賃契約）一件附卷可憑，且經本院經調閱原審法院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行卷宗核閱屬實，堪信屬實。
四、茲被上訴人主張：系爭房屋租賃契約，業據兩造於八十七年九月十日提前終止，經以保證金扣抵欠租完畢，已無積欠上訴人租金情事，且系爭房屋既已於八十七年九月十日交還上訴人，被上訴人亦無「不於租賃期滿交還房屋」之違約事實。
此雖經上訴人否認，惟查上訴人先於原審八十九年八月九日所提出之答辯狀稱：「於八十七年十月十四日下午三時許，原告（即被上訴人）乙○○之子袁志成向被告（即上訴人）表示要提前終止契約之事。因袁志成並無提出原告乙○○之委任書當非乙○○之代理人，是時被告向袁志成表示『因為房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即原告乙○○本人（如要代理，須提出委任書並出具乙○○之印鑑證明）一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續』等語，惟袁志成回答：「哪裡要常常跑到法院？」即將房屋鐵門關閉上鎖離去，至此被告即未與袁志成見面」等語，繼於八十九年九月十三日原審言詞辯論期日稱：「乙○○只訂約公證後即未再出面，租金是交待丁○○繳交給我，在收租金時由丁○○稱生意不好，不準備續租，我稱不租房屋應至法院辦理終止契約手續。」等語，而被上訴人向上訴人表示終止契約之時期，亦屬不明，然被上訴人之子袁志成或被上訴人丁○○於系爭租約期限屆滿前曾向上訴人表示欲提前終止租賃契約之事實，應足認定。
五、又上訴人雖辯稱：證人林成家、莊典林證稱於八十七年八月底有至系爭房屋施作一樓後面木板隔間，費用一萬九千多元，此證詞均不足以證明被上訴人與上訴人有合意提前終止租約，且莊典林僅施作一樓後面木工裝潢，其證稱裡面沒有家俱擺設，並不能證明系爭房屋一樓前面及二樓、三樓並無遺留椅子、電視櫃、置物櫃、鋼管沙發、塑膠椅、木板床、床鋪等物品云云，惟證人即被上訴人乙○○之子袁志成於原審言詞辯論期日所稱：「該房屋係我父親乙○○於八十七年二月間出面承租‧‧‧我當時是從事娃娃機（生意），丁○○從事電子業，因在系爭房屋較好擺放娃娃機，遂租該處存放，後來營運不佳，乃透過丁○○向被告表示不再租用，請被告連絡退租，但八十七年六月份之房租仍有繳交，房東（即上訴人）電稱可退三個月租金，後來房東又稱因一樓隔間有損壞，其隔間拆除事先經房東同意才拆除，要求回復隔間，不能退租，我為了要解決事情，並同意如此，但我七、八月租金未付，於八月中旬委請木工師傅作隔間還給房東，九月初某日我請丁○○連絡房東見面，與房東一起至九龍街租屋處點交房屋，房東在點交時稱房租至八十八年二月十九日止，扣除押金外，仍需給付（八十七年）十月、十一月、十二月、八十八年一月之四個月租金，我稱房屋已返還給你且未再使用，為何仍要扣我房租，我將鑰匙交給房東即未再與房東連絡。」等情，已為上訴人所不爭執，且其所稱施作系爭一樓後方木板隔間一節核與證人林成家所證：「我於八十七年八月底有至台中市○○區○○街○○號透天厝施作一樓後面木板隔間，費用為一萬九千多元，是受丁○○請託，工資由丁○○給付，浴室有一寶藍色浴缸」、證人莊典林證述：「我從事木工助手，八十七年八月底左右，我受林成家請託至九龍街六十號施作一樓後面木工裝潢，裡面沒有傢具擺設，我只做了一天，工資我是找林成家支付」等語相符。而原審法院依上訴人聲請於九十年三月十六日至現場勘驗時，亦見系爭房屋一樓後方（廚房前）確有一座以木板隔間之房間，足見被上訴人於八十七年八月底確有委請木工師傅於系爭房屋一樓後方釘製木板隔間之情。而本件系爭房屋租約定有租賃期限一年，苟被上訴人並無期前終止租約情事，何以其在租賃期限尚未屆滿前即支付一萬九千餘元，雇工回復系爭房屋一樓隔間？
六、另證人林由發於原審至現場勘驗時證稱：八十七年九月十日其要向丁○○借款，因丁○○店內人太多不好意思，乃約丁○○外出買檳榔，買完檳榔後，丁○○說要看人交房子，兩人騎機車至系爭房屋處。「當日我坐在摩托車上，摩托車就擺在系爭房屋門前，車頭朝北，我是由丁○○搭載（經原審法院測量結果，依證人指證擺放摩托車地點至系爭房屋鐵門處為七公尺），當時被告（即上訴人）站在鐵門裡靠玻璃窗部分，面朝外，袁志成與被告成斜面相對，（相距）約五十公分左右，我看到袁志成拿一支圓的、一支扁的鑰匙給被告，轉身就走，我們也就離開」等語。而證人陳宗賢於原審言詞辯論時證稱：「我從事抓娃娃機生意，認識丁○○及袁志成‧‧‧八十七年九月初被告至丁○○住處找他，稱羅先生並未去點交房子，當時另有袁志成及老闆（即丁○○），袁先生後來遂與被告去點交房子‧‧‧除此外，於九月二十幾日（我）又在丁○○處購電子零件，又碰到被告找羅先生稱其房子租不出去，要丁○○補貼數月之房租，當時羅先生稱房子已退還給你，再要房租無理由」等語。另證人劉美青於原審法院至現場勘驗時亦證述：「當天我要到太原路上（豪門男仕名店）找 黃惠芳 ，但她不在，因我認識原告（即被上訴人丁○○）太太蔡小姐，所以到她家聊天，我去時被告已在丁○○家中，我有聽到被告跟丁○○說房子很難租出去，要丁○○補貼租金，並找袁先生出來談補貼租金之事，我有聽到丁○○說房子已還給你，押金也沒有拿回來，要補貼租金不合理。我有聽到被告強調租約未到期就不租了，要補貼租金」等語。觀諸上開證言，其中證人林由發所證交還房屋及鑰匙部分，與證人袁志成、陳宗賢所述情節，大致相符。關於上訴人嗣後曾至被上訴人丁○○住處要求補貼租金等節，亦經證人陳宗賢、劉美青證述明確。上訴人雖抗辯上開證人之證言虛偽不實，並以證人林由發二次證言內容相互矛盾，所為證言不足憑採，縱予採信，其證詞亦僅能證明袁志成有於八十七年九月十日將房屋鑰匙二隻交付上訴人，不能據以認定袁志成有將房屋回復原狀及將房屋全部九隻鑰匙交還上訴人，亦無法證明上訴人已無條件或無異議同意被上訴人於八十七年九月十日提前終止租約，並無異議受領房屋云云，惟查：證人林由發當日證詞之記載，兩造均有所爭執，且均聲請原審法院當庭播放錄音帶以明證人林由發之確實證言內容，惟因法庭錄音問題當日錄音為空白（錄音帶之Ａ、Ｂ面，其中Ａ面部分全為空白，即本院八十九年八月九日、九月十三日、九月二十七日等言詞辯論期日均無錄音內容），然證人林由發於原審法院現場勘驗時再經訊問，經就證人與被上訴人丁○○至何處購買檳榔？購買檳榔後，在何處親見袁志成將鑰匙交予上訴人等細節一一詢問，已為前項之證述，是原審法院八十九年九月十三日筆錄所載證人林由發所證：「我當時在買檳榔，看見袁志成拿二支鑰匙給被告」云云，自有失真之處。故證人林由發證實其在系爭房屋騎樓前（距房屋鐵門七公尺處）親見袁志成將鑰匙二支交予被告一節，尚無證言內容相互矛盾之處。又上訴人指摘證人所證應屬勾串云云，惟查，原審法院依被上訴人聲請，合計訊問證人袁志成、林由發、林成家、莊典林、陳宗賢、劉美青等六人，除證人袁志成係被上訴人乙○○之子，未命其具結外，其餘證人均經告知偽證處罰，並命其具結。是證人林由發、陳宗賢、劉美青等人，是否甘冒刑事偽證罪責而與被上訴人勾串，故為不實之證言，自非無疑；且就其等所證部分，除證人林由發證稱親見袁志成交還系爭房屋鑰匙外，其餘證人陳宗賢僅稱：在場聽聞點交房屋及補貼租金一事，另證人劉美青亦僅證：聽聞補貼租金等情，果被上訴人等覓得上開證人且預為勾串，何以證人等均不明確指證：其等親見親聞八十七年九月十日袁志成已將系爭房屋鑰匙交予上訴人，上訴人欣然接受，兩造點交房屋完畢？
七、又上訴人另辯稱系爭房屋計有九支鑰匙，足見證人林由發所證：「袁志成將鑰匙二支交予被告」等語，亦顯屬不實。惟原審法院至現場勘驗結果，系爭房屋為三層樓樓房，全棟計有五間房間，上訴人雖稱全棟使用之鑰匙總計九支，但被上訴人稱上訴人出租時僅交付鑰匙二支，兩造猶各執一詞。且依兩造所訂之房屋租賃契約，亦無記載上訴人交付鑰匙若干之記載，是上訴人於出租房屋時是否將九支鑰匙全數交予被上訴人，已非無疑。再依現場情形觀之，系爭房屋一樓設有鐵捲門及落地鋁門窗各一座，為房屋之主要出入處，縱其餘房間及後門（二、三樓）設有喇叭鎖，惟被上訴人承租系爭房屋係做為擺設娃娃機倉庫使用，並無其他人員出入機會，各該房間顯無上鎖，而以鑰匙開啟之需要，另後門部分因無法出入，亦無自外開啟進出必要。是上訴人於出租系爭房屋時，僅交付主要進出之鐵捲門、落地鋁門窗鑰匙各一支，自符合被上訴人等之需要，與常情亦無不合，從而證人林由發所證：「袁志成將鑰匙二支交予被告」，遽難認為不實，上訴人泛稱上開證人證詞虛偽不實云云，自不足取。至上訴人復辯稱：袁志成於八十七年九月十日並未將房屋鑰匙交還予 伊云云 ，且於本院九十一年三月七日準備程序時聲請訊問證人劉仁玉到庭證稱：「（問：你把當時情形說說看。）答：當天是民國八十七年九月十日，張先生去到大肚載我，當時約好是早上七點三十分左右，在王田交流道，之後在三義交流道下車，再走縱貫線往銅鑼，我們在茶壺那邊有一個指示牌進去沿著鐵路涵道通行，因為我們是去拜拜，張先生還在那裡買了麵，因為九華山有在煮東西給人家吃，信眾在那個地方吃東西不要錢，我們到那個地方約一個多小時，我們中午就在那個地方吃，順便拜拜，休息到下午一點多，我們就回台中，在台中中清交流道下車，就沿著中清路、大雅路、林森路、英才路、國光路，然後到了愛國街在一家「龍順昌行」，車子就停在「龍順昌行」前面，我是沒有下車，因為張先生要去買黑黑的塑膠軟管，我們到台中下午約三點左右，之後回大肚時候約在下午四點左右，我們走復興路回來，再往王田回大肚差不多是六點多左右，大概情形是這樣。」等語，並提出發票收據一紙為證，然自被上訴人主張交還房屋鑰匙予上訴人時，以迄證人劉仁玉出庭應訊，已相距三年有餘，惟其證言，時間、事務，各項細節、巨細糜遣，顯悖於常情，已難謂無迴護上訴人之虞，至所提發票收據亦無從證明是日確無點交之事，是上訴人所辯，不足憑採。
八、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有明文。本件兩造簽訂之房屋租賃契約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意。」，此一約定終止權之發生，本諸私法自治原則，固非法所不許，惟契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而終止，而所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內。又袁志成於八十七年九月十日，已將系爭房屋鑰匙交還於上訴人一節既足是認，則難謂上訴人就被上訴人終止租約等情無默示之同意，況細繹本件租賃契約之整體內容，均無出租人（即上訴人）一方應負義務及違約處罰之約定。換言之，如嚴格解釋該款約定，則承租人因法定終止契約事由（民法第四百二十四條、第四百三十條、四百三十五條第二項、四百三十六條）發生，擬於租賃期限屆滿前終止契約時，猶應得出租人之同意，無異使承租人合法終止契約之權利，均因出租人之意思而受到限制，是出租人倘有濫用權利情事，自應參酌民法第一百零一條第一項之規定，而認承租人已為終止契約之意思表示，縱未經出租人同意，亦生終止契約之效力。本件被上訴人乙○○租用系爭房屋，原係供其子袁志成擺放娃娃機使用之情，已如前述，而袁志成前曾透過被上訴人丁○○通知上訴人欲提前終止契約等情，亦經袁志成證述屬實，另依上訴人於原審所陳：「乙○○只訂約公證後即未再出面，租金是交待丁○○繳交給我，在收取租金時由丁○○稱生意不好，不準備續租，我稱不租房屋應至法院辦理終止契約手續」、「原告（即被上訴人）乙○○之子袁志成向被告（即上訴人）表示要提前終止契約，因袁志成並無提出原告乙○○之委任書當非乙○○之代理人，是時被告向袁志成表示『因為房屋租賃契約係經法院公證，如要中途終止契約，先要將所欠之租金付清，並請承租人即原告乙○○本人（如要代理，須提出委任書並出具乙○○之印鑑證明）一同到法院公證處辦理終止契約之認證手續』」等內容以觀，足見被上訴人丁○○於最後一次繳交租金時（八十七年六月期，即六月二十日至七月十九日租金），已向上訴人表示終止契約之意思，上訴人表示「不租房屋應至法院辦理終止契約手續」等語，益見上訴人並非不同意被上訴人期前終止契約，僅要求被上訴人同行辦理法院認證手續，從而，本件系爭租賃契約業於八十七年九月十日，上訴人收受袁志成交付之房屋鑰匙二支時已經上訴人之默示同意，而生合法終止之效力，亦堪認定。
九、本件租賃契約既業於八十七年九月十日終止，是兩造間之租賃關係自斯時即起終了，被上訴人自無依約繳付租金之義務，而被上訴人繳付八十七年六月份租金（租期至八十七年七月十九日，八十七年七月二十日起之租金未付），訂約時亦繳交保證金（押租金）陸萬陸仟元等事實，亦為上訴人所不否認。是被上訴人所交付之押租金陸萬陸仟元，當然抵充欠租至八十七年九月十日止，尚有剩餘，從而，上訴人依前開公證書為執行名義，主張被上訴人積欠其四個月之租金捌萬捌仟元，洵屬無據。而系爭房屋之鑰匙，已經袁志成於八十七年九月十日交還上訴人，自屬解除對於系爭房屋之占有使用，而將房屋交還上訴人甚為明確。從而，上訴人以被上訴人「違約不於租賃期滿時交還房屋」等情，依前開公證書為執行名義，主張其對於被上訴人有違約金壹佰萬元之債權，亦屬無據。
十、至於原審法院於勘驗現場時，在系爭房屋內雖遺留椅子三張、電視櫃、置物櫃、鋼管沙發、白板、塑膠椅、茶壺、床組底座等物品，但經被上訴人否認為其所有，上訴人亦無法證明確為被上訴人所遺留者，退而言之，縱認該物品係被上訴人所有，然依兩造所訂租賃契約第七條第二款約定：「乙方（即被上訴人）遷出時，如遺留傢俱、物品不搬者，視為放棄，任由甲方（即上訴人）處理，其處理所支付之費用歸乙方負擔」等語，自難認為被上訴人遺留若干雜物，即無交還房屋之意思，況被上訴人所交付之押租金陸萬陸仟元，除抵充欠租後尚有剩餘，觀之現場所遺留之雜物項目不多，所剩押租金餘額自足以支付雜物處理費用。是上訴人對於上訴人就本件租賃關係應無任何債權存在，應足認定。
、末按執行名義無確定判決同一效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。本件據以強制執行名義之公證書，乃無確定判決同一效力之執行名義，而該公證書所載上訴人對於被上訴人之實體上請求權（違約金債權壹佰萬元及租金債權捌萬捌仟元）自始並不存在，已如前述，從而，被上訴人以此事由提起本件債務人異議之訴，求為判命原審法院撤銷該院八十九年度執二字第五○三二號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序，並請求確認上訴人依原審法院八十七年二月十九日八十七年度公字第四一八九號公證書對被上訴人請求壹佰零捌萬捌仟元之債權不存在，自屬正當，均應予准許。原審為其勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，自無一一審酌之必要，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月十日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官蔡王金全~B3法官陳成泉右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官劉恒宏中華民國九十一年十二月十一日
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