裁判字號：臺灣高雄地方法院111年重訴字第107號民事判決
裁判日期：民國112年03月31日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高雄地方法院民事判決111年度重訴字第107號原告 劉育昌 住○○市○○區○○路○段000號19樓訴訟代理人 翁羚喬 律師被告 黃乙泓 訴訟代理人 詹明潔 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國112年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（應有部分10萬分之698）及其上同段22726建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號4樓建物、同段22822建號（應有部分10萬分之682，含停車位編號B1-123A，應有部分10萬分之243）、同段2739之1地號土地（應有部分10萬分之698，下與前述土地、建物合稱系爭不動產）原為伊所有，伊於民國107年1月25日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭不動產以新臺幣（下同）920萬元出售予被告，被告業以現金支付其中第一期簽約款、第二期備證款各20萬元，餘款880萬元則由被告於系爭不動產所有權移轉登記後6個月內，以自己之名義向金融機構辦理房屋貸款，用以清償伊原以系爭不動產設定抵押所借得之貸款餘額（下稱系爭原有貸款），且於辦理貸款前需代為清償系爭原有貸款本息，但被告迄未向金融機構辦理貸款以清償系爭原有貸款，亦未依約繳納系爭原有貸款，已違反系爭契約之約定，伊多次催告被告履約未果後，業以民事起訴狀繕本之送達，依系爭契約第8條及民法第229條第1項、第254條之規定解除系爭契約，被告自應將系爭不動產所有權移轉登記予伊。又系爭契約既經解除，乃溯及於訂約時失其效力，被告占用系爭不動產即失其法律上原因，且受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求被告返還之，對照於同一建案之坪數49.7坪、3房2廳3衛之房屋網路租屋訊息，每月租金為24,000元，被告自107年2月6日起至111年10月5日止受有相當於租金之不當得利1,344,000元，且自111年10月6日起每月受有相當租金之不當得利24,000元，伊自得向被告請求給付之，是以前述1,344,000元與伊應返還予被告之買賣價金及代償貸款金額合計841,000元相抵銷後，伊仍得請求被告給付503,000元及自111年10月6日起至將系爭不動產所有權移轉登記予伊前按月給付24,000元。再者，縱認被告前已合法解除系爭契約，伊不得解除系爭契約，伊仍得民法第259條規定請求被告移轉登記系爭不動產所有權予自己。此外，縱認被告前已合法撤銷同意系爭契約之意思表示，伊不得解除系爭契約，伊仍得依不當得利之法律關係請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予自己，並請求上開相當於租金之不當得利，為此爰依民法第259條第1款、第179條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。㈡被告應給付原告503,000元及自民事準備四狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自111年10月6日起至將第一項不動產所有權移轉登記予原告之日止，按月給付原告24,000元。㈢第二項部分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係透過訴外人 丁煌松 而認識代理原告簽訂系爭契約之訴外人 楊雯羽 ，楊雯羽告知原告欲以880萬元出售系爭不動產，並向伊保證只需自備簽約款、備證款40萬元，其會負責協助伊貸得剩餘買賣價金840萬元，伊因此同意買受系爭不動產而與原告簽訂系爭契約，是兩造實係約定系爭不動產買賣價金為880萬元，伊是因楊雯羽以為順利協助伊取得額度840萬元之貸款為由，方依其建議於系爭契約書中將買賣價金填載為920萬元。 嗣伊 於108年1月10日查詢系爭不動產資料時，卻發現系爭原有貸款於系爭契約簽訂時所餘金額高達880萬元，而非楊雯羽所稱之840萬元，伊乃於108年3月間依民法第92條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示。又因原告復違反保證伊取得貸款之約定，伊已同時依系爭契約第8條之約定解除契約，原告自不得解除伊已撤銷或解除之系爭契約。縱認伊未合法撤銷同意系爭契約之意思表示，但因系爭契約是約定伊應在系爭不動產所有權移轉登記之6個月後辦理貸款清償系爭原有貸款，未具體指明伊應辦妥貸款期限，屬於不確定期限之債務，原告應先催告伊給付，伊未依催告為之，始負遲延責任，且在伊有給付遲延情事後，原告尚應定期催告伊履行，伊仍不履行，原告始有解除契約之權，但伊迄今並未經原告之催告或定期催告，原告自不得依系爭契約第8條及民法第229條、第254條之規定解除契約。
又縱認原告解除系爭契約為合法，原告並未將伊業依約給付之買賣價金40萬元及代為繳納之系爭原有貸款441,000元返還，伊應得主張同時履行抗辯權。其次，系爭契約解除後，兩造應依民法第259條之規定進入清算關係，其債之關係並未消滅，只是債之內容變更為清算關係，伊占有系爭不動產並非無法律上之原因而受有利益，原告自不得依不當得利之法律關係請求。況伊既得以原告未返還價金為由，拒絕將系爭不動產返還予原告，則原告於返還系爭不動產前，因占用系爭不動產而受有相當於租金之利益，與伊返還系爭不動產義務之履行間密切關連，亦屬同時履行抗辯之行使範圍，始符公平原則，是該不當得利債務已因伊行使同時履行抗辯權而溯及免除，原告自不得請求伊給付相當於租金之不當得利。此外，伊否認原告於107年2月6日已交付系爭不動產予伊，且伊占用系爭不動產之緣由，與承租網頁是基於自由交易而開價之情況不同，應不能逕採該等網頁開價之租金行情計算相當於租金之不當得利，況上開承租網頁所示價格只是出價，而非實際承租金額，是縱便原告得向伊請求返還相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，應以建物及其基地總價額為基準之申報總價5%計算，始屬相當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產原為原告所有。
㈡原告於107年1月25日與被告簽訂系爭契約，將系爭不動產出
售予被告，該契約書第2條記載買賣總價為920萬元，第一期簽約款、第二期備證款各為20萬元，第四期尾款880萬元則記載：「買方承受現有貸款，並約定登記日後六個月後買方重新貸款清償現有貸款。賣方現有銀行貸款之利息下個月25日起由買方支付本息」等語。
㈢系爭不動產已於107年2月6日以買賣為原因移轉登記為被告所有。
㈣被告已依系爭契約給付簽約款及備證款合計40萬元。
㈤被告已依系爭契約為原告繳付貸款合計441,000元。
四、得心證之理由按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第2項、第254條分別定有明文。經查：
㈠原告固主張兩造於系爭契約約定買賣價金餘款880萬元由被告
於系爭不動產所有權移轉登記後6個月內，以自己之名義向金融機構辦理房屋貸款，清償系爭原有貸款，是被告迄未辦理貸款已給付遲延云云。惟：
⒈原告於107年1月25日與被告簽訂系爭契約，將系爭不動產出
售予被告，該契約書第2條記載買賣總價為920萬元，第一期簽約款、第二期備證款各為20萬元，第四期尾款880萬元則記載：「買方承受現有貸款，並約定登記日後六個月後買方重新貸款清償現有貸款。賣方現有銀行貸款之利息下個月25日起由買方支付本息」等語，為兩造所不爭執，則依系爭契約文義，是約定被告應於系爭不動產所有權移轉登記6個月「後」，而非6個月「內」辦理貸款清償系爭原有貸款。
⒉證人即協助兩造簽訂系爭契約之地政士助理 李宗憲 固於本院
審理時到庭證述系爭契約所稱「6個月後」是指被告需在6個月內辦妥貸款清償系爭原有貸款之意，且兩造都清楚期限為6個月等語（見訴字卷第138頁），然其原是證述兩造是約定只要在簽約6個月後某日有貸款即可（見訴字卷第138頁），則其證述內容前後不一，且與契約文義不符，自難採信。又證人即代理原告簽訂系爭契約之楊雯羽於本院審理中固證稱兩造當時約定貸款期限為半年等語（見訴字卷第156頁），然觀諸其另證述兩造約定登記日後6個月後由被告重新貸款清償系爭原有貸款，是因為被告購買系爭不動產時，貸款資格不佳，無法貸到被告希望之額度，因此用半年的時間，待被告在高雄有較佳之收入時，再辦理貸款等語（見訴卷第155頁），以證人楊雯羽為原告之代理人，熟知系爭契約訂立之經過，且其與原告有密切之利害關係，應不可能甘冒偽證罪而故為有利於被告之虛偽證述內容，其此部分之證述內容又與系爭契約文義相符，較可採信，則兩造當時真意乃係同意給與被告半年時間，培養信用以取得較佳條件之貸款，足見系爭契約第2條之真意應確為被告在6個月後始需辦理貸款清償系爭原有貸款，是被告關此部分之給付係屬無確定期限之債務。
⒊綜上所述，被告關於重新辦理貸款以清償系爭原有貸款之給
付義務，係屬給付無確定期限之債務，揆諸上開規定，被告應於原告得請求給付時，經原告催告而未為給付，方自受催告時起，負遲延責任，原告上開主張，尚非可採。
㈡原告復主張其已多次催告被告履行契約辦理貸款，被告已給
付遲延，其又業以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，系爭契約業經合法解除云云。惟：
⒈系爭契約第8條約定：「甲乙雙方其中一方如未按契約條款約
定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」等語，有系爭契約在卷可憑（見審訴字卷第15至20頁），是被告縱有違約之處，原告依約仍須催告後，始得解除系爭契約。又關於被告應辦理貸款清償系爭原有貸款之債務，屬於給付無確定期限之債務，依民法第229條之規定，需被告經催告後仍未履行，始屬給付遲延，原告再依民法第254條之規定定期催告被告履行，如被告不依約履行，始得解除系爭契約。綜上，原告若未催告被告履行系爭契約，辦理貸款以清償系爭原有貸款，應不得依系爭契約第8條約定解除契約，更不能依民法第254條之規定解除系爭契約。
⒉原告所提出之LINE通訊對話截圖中（見審訴字卷第25頁、訴
字卷第43至45頁、第179至181頁），固然顯示該LINE帳號持有者一再傳送訊息予「黃乙泓」，要求盡快出面處理房子事宜，惟被告否認該通訊對話截圖之形式上真正，而證人楊雯羽固於本院審理中到庭證述原告提出之LINE通訊對話截圖所示內容，確為其與被告之對話內容等語（見訴字卷第157至158頁），然證人楊雯羽與原告有密切之利害關係，其所為有利於原告之證述內容，本需有其他佐證始足採信，原告卻未提出其他佐證，本難盡信，況證人楊雯羽於前述對話截圖中，並未表明其是代理原告催告被告履行契約，而隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之，觀諸前述LINE對話內容中，楊雯羽乃向被告稱「房子我賣你920萬。我的貸款905萬，我交了3期貸款，貸款餘額約剩餘900萬，而你承接我的貸款，繼續繳，沒錯吧」等語，楊雯羽是自居為出賣人而為催告，並無代理原告為催告之意，則其既非以原告之名義催告被告履行系爭契約，難認原告已合法催告被告給付，即催告被告辦理貸款以清償系爭原有貸款，並代為繳納系爭原有貸款。
⒊原告雖另提出存證信函，以證明其業已催告被告履行契約，
惟被告縱便確有收受該存證信函，以該存證信函之寄件人為楊雯羽，主旨載明：「台端與本人約定之貸款塗銷期日已過，卻仍未清償、塗銷，請於文到三日內速與本人協商後續清償事宜」等語，有該存證信函附卷可稽（見訴字卷第87至89頁），則楊雯羽當時並非以原告名義催告被告履行系爭契約，自難認原告已合法催告被告給付，被告有給付遲延之情。⒋綜上所述，原告並未催告被告履行系爭契約，辦理貸款以清
償系爭原有貸款，則依諸前述說明，原告自不得依系爭契約第8條約定或民法第254條規定解除系爭契約。
㈢至被告固抗辯其是以880萬元購買系爭不動產，且原告之代理
人楊雯羽當時保證只需自備簽約款、備證款40萬元，會負責協助其貸得剩餘買賣價金840萬元，是其是遭詐欺而為同意系爭契約之意思表示，且原告未履行協助其貸得840萬元之約定，其已於108年3月間撤銷同意系爭契約之意思表示，並解除系爭契約云云。惟證人李宗憲、楊雯羽於本院審理中一致證稱系爭不動產買賣價金為920萬元，楊雯羽並未保證會協助被告貸到840萬元等語（見訴字卷第135頁、第137頁、第155至156頁），而被告就其所抗辯上開情事，並未舉證以實其說，其上開抗辯，自非可採。而原告主張若被告撤銷同意系爭契約之意思表示或解除契約為合法，其仍得請求被告移轉登記系爭不動產之所有權，並請求相當於租金之不當得利云云，亦非可採。
五、綜上所述，原告解除系爭契約為不合法，而被告亦未合法撤銷同意系爭契約之意思表示或合法解除契約。從而，原告依民法第259條第1款、不當得利之法律關係，請求被告移轉登記系爭不動產所有權，且給付503,000元及自民事準備四狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自111年10月6日起至系爭不動產所有權移轉登記予原告之日止，按月給付原告24,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國112年3月31日
民事第二庭法官楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月31日
書記官詹立瑜