裁判字號：臺灣臺北地方法院87年訴字第401號民事判決
裁判日期：民國89年07月18日
裁判案由：確認債權不存在等
臺灣臺北地方法院民事判決八十七年度訴字第四○一號
原告甲○○訴訟代理人 吳志勇 律師
杜淑君 律師複代理人 潘曉真 律師被告家瓏建設股份有限公司設台北市○○路○段○○號五樓法定代理人乙○○訴訟代理人 詹益煥 律師右當事人間請求確認債權不存在等事件，本院判決如左：
主文確認被告對原告新台幣伍拾萬壹仟元之債權不存在。
被告應給付原告新台幣壹萬柒仟壹佰柒拾玖元，及自民國八十六年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣伍仟柒佰元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹萬柒仟壹佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認被告對原告新台幣（下同）五十萬一千元之債權不存在。
（二）被告應返還五十萬六千二百七十六元，及自民國（以下同）八十六年十月三日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
（三）第二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於八十二年六月十九日與被告家瓏建設股份有限公司訂立預售屋買賣契約，購買被告興建坐落於台北市○○區○○段二小段二四一等地號土地上之「太陽大帝」Ｂ棟十八樓房屋乙戶。依照契約約定，系爭房屋權利範圍為主建物、附屬建物所有權全部暨其應分擔之公共面積，合計約為四九點一二坪，參照被告銷售廣告標示，系爭建物面積之分配，使用面積應有四二點零七坪、公共面積則為七點一四坪。
（二）俟系爭建物主體結構完成後，原告曾於八十六年八、九月間親赴現場丈量面積，始赫然發現系爭建物室內實際面積僅一百五十六餘平方公尺，即三十坪左右，與廣告銷售圖所標示之面積分配顯有未符。訂約當時，原告曾向被告表明理想之房屋面積大小，經被告銷售人員向原告保證系爭建物確能符合原告之需求，並以廣告平面圖介紹說明。如今系爭建物室內面積短少近八點零七坪，顯已無法達成原告當初訂立買賣契約之目的。
（三）原告依據民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條請求減少價金：
Ⅰ、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。．．」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人．．應負擔保之責者，買受人得．．請求減少其價金。」民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條定有明文。今查，於告依據本身之需求向被告購買四十餘坪之建物，詎系爭建物經原告親自測量後，發現坪數明顯短少，足使系爭建物之價值與效用有所欠缺，原告自得行使減價請求權。
Ⅱ、系爭建物總價為新台幣（以下同）四百一十三萬元整，每坪單價為八萬四千零七十九元左右，室內面積經原告實測後僅為三十坪左右，是原告實際僅須繳付三百一十二萬二千七百二十三元。然原告迄今已繳三百六十二萬九千元，故對於原告溢付之五十萬六千二百七十六元，被告應予返還（原告已於八十六年十月發函被告，被告並於同年月三日收受）；另被告本得向原告請求之五十萬一千元債權，則因原告行使減價請求而不復存在，詳細計算方式如附表一（附表一）。
（四）兩造契約真意係主建物（暨附屬建物）面積近四二坪，公共設施共計七．一四坪：
Ⅰ、兩造房屋約定買賣契約第一條明文約定：「．．地上第B棟18樓房屋乙戶主建物及附屬建物所有權全部暨其應分擔之公共面積部份合計共約肆玖‧壹貳坪，其面積、計算分配說明如本約附件（一）所載。．．」附件一第一條：
「一、主建物及附屬建物：各當層樓區分所有建物內之主建物及附屬建物。
二、公共面積：各當層樓區分所有建物依土地登記規則第七十二條規定原則所應分攤之本大廈共同使用建物及附屬建物。」契約用語明白標示主建物面積（暨附屬建物面積）與公共面積不同，當層樓之小公自屬公共面積而非主建物面積與附屬建物面積。
Ⅱ、再參酌被告之銷售廣告圖可知，使用面積以彩色標示，其範圍僅為個區分所有人得使用之專有部份，公共面積則以白色要示，包括當層樓小公，顯見兩造間並無以當層樓小公納入主建物及附屬建物面積之意。
Ⅲ、被告當初之銷售人員亦係以廣告銷售圖向原告說明，並清楚表示公共設施全部只有七點多坪，於四十一點多坪即為原告專屬使用之部份，原告始決定買受。預售屋買賣，消費者無法看到成品，只能依憑廣告銷售圖、買賣契約及銷售人員之說明，消費者已明顯處於弱勢，若還任由建商依其恣意之主觀「改變」或「解釋」契約及廣告銷售圖之意義，並依其單方意思將「性質上非區分所有權人共同使用部份」登記為「公共設施」，強迫消費者花費數十萬元購買之，則法律之公正性何在？地政登記僅為行政管理，並不等於私權之認定，更何況公共設施之分配與登記多半由起造人（建商）單方切結決之，買賣雙方真意如何仍應本於契約、廣告銷售圖等客觀條件判斷，否則無異行政管理之登記效力高於法律上契約之效力，將來只要建商將公共設施灌水，使登記面積符合契約面積，則毋論公設比例如何不符合契約本旨、建物用途是否符合（如是否確屬公共使用），消費者均無權置喙，只能任由建商宰割，此豈為事理之平！
三、證據：提出預售房屋買賣契約書、廣告銷售圖各一份為證，並聲請囑託財團法人台灣經濟技術研究所鑑定系爭建物室內面積與公共設施之價值比例。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回
（二）如為不利於被告之判決，請准供擔保宣告免為假執行
二、陳述：
（一）領得使用執照被告申請建物所有權第一次登記，原告竟於公告期間聲明異議，台北市松山地政事務所通知調處，嗣調處不成發八八．三．二三函，附發言單載「甲○○意見：廣告不實，公共坪數分擔太多，面積不符」。調處會議紀錄略載「．．如不服調處結果，應於收到調處結果通知書後十五日內訴請司法機關裁判，並於訴請司法機關裁判之日起三日內將訴狀繕本及法院收受訴狀收據送達本所，逾期不起訴者，依調處結果辦理」。調處結果通知書略載「．．由本所逕依職權予以裁處，作成調處結果，本案本所裁處為．．
建物係依台北市政府工務局核發之使用執照辦理，經審查無誤並予公告在案，應予繼續辦理所有權第一次登記（其餘如調處會議紀錄相同意旨）」。原告未於十五日內起訴，被告始得於八十八年四月二十三日辦妥建物所有權第一次登記，有建物登記謄本三份可稽，顯見原告已信服建物所有權第一次登記，所為本件訴訟請求，要無理由。
（二）依上開建物登記謄本所載，足見：
Ⅰ、主建物（建號二四○四）：九七．一七平方公尺、陽台一四．二一平方公尺、花台三．四九平方公尺、相加為一一四．八七平方公尺，折合三四．七五
坪。
Ⅱ、大公（建號二五○四）：四七六七．六○平方公尺應有部分十萬分之五○四、面積二三．五七平方公尺、折合七．一三坪。
Ⅲ、當層樓小公（建號二五○八）：三八．三八平方公尺應有部分一千分之六三
三、面積二四．二九平方公尺、折合七．三五坪。
Ⅳ、三者相加為四九．二三坪，不比買賣契約及廣告平面圖所載四九．二一坪少，原告謂廣告不實、公共坪數分擔太多、面積不足，至無可取。
（三）廣告平面圖所載「使用面積：四二．○七坪，公共面積七．一四坪」，其中公共面積即指上錄大公之七．一三坪，原告尚負擔少一點，不影響原告應得全部面積。至使用面積係指「當層樓小公七．三五坪之私有使用面積，加上主建物之三四．七坪，合計四二．一○坪」。原告自謂室內面積而否認私有使用面積，主張溢付價金應返還及未付價金債權不存在為本件訴訟，應無可取。
（四）因當層樓小公部分是否為私有或使用面積，八十五年六月三日工商時報曾報導最高法院判決例一則認定「廣告平面圖上記載的使用面積或私有面積，依交易習慣應包括當層電梯、樓梯間和走道面積」足供鈞院本件參考。何況原告對建物第一次所有權登記雖曾異議但終仍信服。
三、證據：提出地政事務所函、原告發言單調處結果通知、調處會議記錄各一份、建物登記物謄本、複丈成果圖各三份為證。
理由
一、緣原告於八十二年六月十九日與被告訂立預售屋買賣契約，購買被告興建坐落於台北市○○區○○段二小段二四一等地號土地上之「太陽大帝」Ｂ棟十八樓房屋乙戶，依照契約約定，系爭房屋總面積合計約為四九點一二坪，參照被告銷售廣告標示，使用面積應有四二點零七坪、公共面積則為七點一四坪，嗣系爭建物完成後，原告始發現系爭建物室內實際面積僅三十坪左右，與廣告銷售圖所標示之面積分配顯有未符，足使系爭建物之價值與效用有所欠缺，原告自得行使減價請求權，系爭建物每坪單價為八萬四千零七十九元左右，室內面積經原告實測後僅為三十坪左右，是原告僅須繳付三百一十二萬二千七百二十三元，然原告迄今已繳三百六十二萬九千元，故對於原告溢付之五十萬六千二百七十六元，被告應予返還，另被告本得向原告請求之五十萬一千元債權，則因原告行使減價請求而不復存在等情；被告則以，本件系爭建物經地政機關測量登記為四九．二三坪，不比買賣契約及廣告平面圖所載四九．二一坪少，且使用面積係指當層樓小公之私有使用面積，原告自謂室內面積而否認私有使用面積，應無可採等語，資為抗辯。
二、原告主張，其於八十二年六月十九日與被告訂立預售屋買賣契約，購買被告興建坐落於台北市○○區○○段二小段二四一等地號土地上之「太陽大帝」Ｂ棟十八樓房屋乙戶，依照契約約定，系爭房屋總面積合計約為四九點一二坪，總價為四百一十三萬元，原告迄今已繳三百六十二萬九千元之事實，業據其提出買賣契約書為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按廣告平面圖固屬要約之引誘，然購屋人受此要約之引誘後，進而據此廣告平面圖與建商洽談買賣，則該廣告平面圖之記載實已成為契約內容之一部分，非單純之要約引誘可比。購屋人與建商訂定不動產買賣契約，乃信賴購入後自己房屋面積及格局將如且說明書或平面圖上所載，暨相信該屋之公共面積占全部面積之公設比例亦將如同平面圖或說明書所載；故建商以廣告平面圖誘發客戶預購房屋之動機，且以平面圖與客戶洽談其坪數時，除非建商在言詞或書面契約中另為特別之說明，否則該平面圖上有關面積之說明應成為契約內容之一部，此於消費者保護法公佈施行前對廣告解釋尤然。查本件原告主張被告之廣告平面圖上載明原告所購系爭房屋之「使用面積」為四二．○七坪、「公共面積」為七．一四坪，有平面圖一份附卷足稽，另證人即原告之母 陳何寶雲 亦到庭證稱：「本件房屋是我先生替我兒子簽的約，看的時候是我跟我先生去的．．該平面圖是銷售人員拿著圖跟我們解釋面積跟公設．．」是本件廣告平面圖上關於「使用面積」之記載具有補充契約內容之效力，而應成為兩造契約內容之一部。
四、次查，我國建築法規對所謂「使用面積」並無定義，其既非法定用語，應依當事人訂約之真意為斷，而當事人立約之真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之依據，不能拘泥文字致失真意。本件依原告所提為被告不爭之廣告平面圖所示，該Ｂ棟十八樓平面圖「使用面積」部分係以彩色標示，範圍僅為區分所有人得使用之專有部份，「公共面積」則以白色表示，包括當層樓電梯間，參以證人陳何寶雲證稱：「．．他（銷售人員）講的四十二坪是包括陽台、花台及建物．．平面圖上他還用黃色筆圈起來，只有室內面積、陽台、花台約四二．二一坪，並沒有圈白色的當層樓梯間，當初我請他挑最大的，扣掉公設，房子裡面有四十二坪，夠我們住了」足認締約時兩造並無以當層樓樓梯間之「小公」納入主建物及附屬建物面積之真意。再查，系爭建物完成建築後登記門牌為台北市○○○路一段九九號十八樓之二，其主建物（建號二四○四）面積九七．一七平方公尺、附屬建物陽台面積一四．二一平方公尺、花台面積三．四九平方公尺、相加為一一四．八七平方公尺，折合三四．七五坪；另共同使用部分（大公、建號二五○四）四七六七．六○平方公尺應有部分十萬分之五○四、面積二三．五七平方公尺、折合七．一三坪；共同使用部分（小公、建號二五○八）面積三八．三八平方公尺應有部分一千分之六三三、面積二四．二九平方公尺、折合七．三五坪，有建物登記簿謄本、複丈成果圖在卷可證，是被告實際完成建築之房屋較前開作為契約一部之平面圖約定之「使用面積」短少七．三二坪。
五、復按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人．．應負擔保之責者，買受人得．．請求減少其價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。查本件系爭建物總價為四百一十三萬元，平均每坪單價為八萬四千零八十九元（角以下四捨五入），又經囑託財團法人台灣經濟技術研究所鑑定結果，其室內面積與公共設施之價值比例為八四．一八一：十五．八一九，是系爭建物減少之契約價值為五十一萬八千一百七十九元（7.32*84089*84.184%，角以下四捨五入），原告僅須繳付三百六十一萬一千八百二十一元，原告迄今已繳三百六十二萬九千元，故對於原告溢付之一萬七千一百七十九元，被告應予返還。另被告本得向原告請求之五十萬一千元債權，則因原告行使減少價金請求而不復存在。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第二項定有明文。本件原告主張，其已於八十六年十月發函被告返還，被告並於同年月三日收受一節，為被告所不爭，則被告之遲延責任，應自翌日起算。從而，原告請求確認被告對原告五十萬一千元之債權不存在；及返還溢收之一萬七千一百七十九元，及自八十六年十月四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，其餘超過部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決關於給付之訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年七月十八日
民事第三庭法官詹文馨右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年七月十八日
法院書記官唐步英