臺灣高雄地方法院103年度訴字第1415號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第1415號民事判決

裁判日期：民國104年02月26日

裁判案由：返還所有物

臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第1415號原告高雄市政府工務局法定代理人 楊明州 訴訟代理人 洪國欽 律師
李倬銘 律師被告 黃哲宗 訴訟代理人 蔡涵如 律師
廖傑驊 律師 張清雄 律師當事人間返還所有物事件，本院於民國104年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示A部分（面積二一九點四一平方公尺）、B部分（面積三四點六九平方公尺）、C（面積一一四點二三平方公尺）、D（面積八點九四平方公尺）、E部分（面積三點零五平方公尺，含鐵皮屋重疊部分零點四四平方公尺）、F部分（面積一二三點二四平方公尺）之地上物全部拆除，將土地返還原告。
被告應自民國一百零二年十一月二十二日起至拆除如上開第一項所示附圖A至F所示地上物並騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟伍佰陸拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰叁拾伍萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告以被告無合法使用權源，占用坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），乃訴請求被告應將占用系爭土地面積317平方公尺之地上物拆除，並將上開土地清空交還原告，及應給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息等，嗣擴張被告應將如附圖所示之Ａ至F部分土地之地上物拆除，將土地交還原告，被告並應給付原書狀所載之不當得利之金額，經核與法相符，依前揭規定，應予准許。
（二）本件被告雖以訴外人台灣省0000000（下稱ＯＯＯ），於出賣系爭土地時未通知有優先承購權之被告，被告已訴請確認就系爭土地有優先承買權，並訴請ＯＯＯ與原告間之買賣契約應予塗銷，並經本院以103年度訴字第1415號受理在案（下稱系爭優先權案件）。被告雖主張對於系爭土地有優先承購權，然是否逕能承購仍屬未定，非必為本案之先決法律關係，況被告若有優先購買權，亦僅就所承租系爭土地之範圍內土地即317平方公尺有此權利，然經本院會同兩造及地政機關勘測系爭土地上被告所使用之範圍已高達503平方公尺，超逾近200平方公尺部分，仍無使用權限，則縱被告對於系爭土地之部分有優先購買權，然非能限制ＯＯＯ單獨分割出售系爭土地之權限，從而本院認無必要於系爭優先權案件終結前停止本案訴訟，先此說明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國101年8月24日與ＯＯＯ就坐落高雄市○○區○○段○○○號土地簽訂租賃契約，租賃期間自101年1月1日起至105年12月31日止，被告承租範圍為317平方公尺（下稱系爭租約），並於系爭土地上有如附圖編號A至編號F所示之地上物（下稱系爭地上物）。嗣因高雄市政府為辦理「101年度ＯＯＯＯＯ擴區環湖環境設施工程」用地需要，遂向ＯＯＯ價購系爭土地，ＯＯＯ即依系爭租約第
5條第1項第2款事由，以書面通知被告自102年7月1日起終止系爭租約，且於同年11月22日將系爭土地所有權移轉登記予高雄市政府，並由原告代為管理系爭土地，惟被告於收受終止系爭租約之通知後，仍拒不騰空系爭土地並返還，是被告自屬無權占有，原告得依民法第767條規定請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地予原告，且被告無權占有系爭土地，使原告無法本於所有權人地位使用收益系爭土地，被告當受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，按被告租用之面積依當期土地申報地價10％計算，被告應按月返還原告自終止系爭租約之日即102年11月22日起至土地返還予原告之日止，相當於租金之不當得利新台幣（下同）7,133元【計算式：2,700元×317㎡×10％÷12月＝7,133元】。為此，爰依民法第767條、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示編號
A至編號F之系爭地上物拆除後，將土地返還予原告。㈡被告應自102年11月22日起至土地返還予原告之日止，按月給付原告7,133元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人ＯＯＯ即被告之父於64年9月3日購買坐落系爭土地上之門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），訴外人ＯＯＯＯ即被告之母則接續前手向ＯＯＯ承租系爭土地，並自98年1月1日後改由被告繼續承租，被告之家人居住系爭房屋迄今已達40年之久，且於98、99年間尚出資整修粉刷系爭房屋，未料ＯＯＯ未先為期前通知且片面終止系爭租約，並將系爭土地所有權移轉登記予高雄市所有。雖系爭租約第9條載明被告無優先承買權，然系爭租約屬定型化契約，此預先拋棄優先購買權利之約定，違反強制規定，且對被告而言顯失公平，依民法第247條之1第3款、第4款規定，應屬無效，被告仍有優先購買權，ＯＯＯ未依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定通知被告行使優先購買權，所為之所有權移轉登記，不得對抗被告，是原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，實無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項如下：㈠被告於101年8月24日與ＯＯＯ就系爭土地簽訂系爭租約，並有系爭契約附卷可憑（見本院卷第7頁）。
㈡ＯＯＯ依系爭租約第5條第1項第2款事由，以書面通知被
告自102年7月1日起終止系爭租約，並於同年11月22日將系爭土地所有權移轉登記予高雄市政府，並由原告代為管理，有ＯＯＯ函附卷可憑（見本院卷第10頁）、土地謄本附卷可憑。
㈢系爭地上物占用系爭土地，且占用系爭土地部分經測量之結
果，位置及面積詳如附圖高雄市政府地政局美濃地政事務所土地複丈成果圖所示。
四、本件爭點如下：㈠被告占用系爭土地有無合法權源？㈡原告依民法第767條規定，請求被告拆屋還地，有無理由？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額以若
干為適當？
五、本院之判斷：
（一）被告占用系爭土地有無合法權源？㈠被告固與ＯＯＯ簽訂系爭租約，租期自101年1月1日起
至105年12月31日止，然ＯＯＯ前於102年7月4日依系爭租約第5條第一項第2款政府因徵收或價購時之規定，通知被告於102年7月1日起提前終止租約，而被告所不爭執，則系爭租約業已終止。被告雖辯稱被告就系爭土地有優先承購權云云，然查，系爭租賃契約於第6條第2款規定本土地租賃契約非屬租用基地建築房屋之法律關係，乙方（即被告）不得要求設定地上權，另第9條規定本件土地租賃，乙方無優先購買及承典權。則被告於簽訂契約之始即知悉系爭租約無優先購買之權。
㈡另被告又辯稱，ＯＯＯ未依法於1個月前先期通知終止租
約，難謂合法終止租約云云，經查，民法第450條就租賃終止雖有規定終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。然法律規定須先期通知，目的在使終止契約之相對人得從容準備出租與他人，或另行租用代替之替代租賃物，以免受不測之損害，則只需終止契約之效果，於通知後經過必要之期間後發生，即足達保護相對人之目的，故終止契約之通知未附期間或所定期間不相當，仍於經過法定相當期間後發生終止之效果，本件ＯＯＯ於102年7月4日發函通知被告表示自102年7月1日起提前終止租約，有ＯＯＯＯＯ函附卷可憑（見本院卷第10頁），雖未於一個月前先行通知，然迄至ＯＯＯ於102年11月出賣予高雄市政府，及迄自
103年4月2日原告提起本件訴訟，應認已經過相當之期間，則ＯＯＯ乃合法終止系爭租約，被告此部份所辯，自不足採。
㈢雖被告另又辯稱，系爭租約中前開承租人無優先購買權之
約定，有違土地法第104條之強制規定云云，然查，被告自承，系爭房屋為被告之父向前手購得，系爭土地則係其母承續前手向ＯＯＯ承租，則基地與房屋是否為同一人不明，原承租人是否即為基地承租尚有疑義，自非能逕認就系爭土地為基地租賃，更非能逕認承租人有優先購買權。又按土地法為保護基地承租人，固有特別規定，然本於契約自由原則，租賃契約之當事人本即可就契約內容加以規定，如基地租賃在終止契約本有特別之規定，然就土地法第103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果。（最高法院90台上字第1077號判決參照），則同此法理，本件ＯＯＯ與承租人之被告，就基地租賃之契約內容本可予以自行約定規範，而ＯＯＯ依其組織起源，農田水利事業即農田灌溉排水事業，則其所屬土地大多與水權水源有關，予以出租使用，自有特殊考量，故ＯＯＯ亦訂有農田ＯＯＯ財產處理要點規範所屬土地，從而，系爭租約就有關於終止租約部分予以特別約定，並明定，本土地租賃契約非屬租用基地建築房屋之法律關係，亦規定承租人不得要求設定地上權，且約定承租人無優先購買及承典權。則在ＯＯＯ所屬財產之特殊性下，系爭租約排除地上權登記及優先承買權，並無違反強制禁止規定，亦無違反公序良俗。被告另又辯稱，系爭土地歷經被告之母及被告與ＯＯＯ之歷年簽約、換約過程，承租人無任何磋商、變更之餘地，故系爭租約為定型化契約，其中拋棄優先權之規定對於被告權益影響甚鉅，顯失公平，應屬無效云云，然農田ＯＯＯ所屬土地之處分，本即有其特殊考量，若涉及農田水利灌溉，自有關公益，況系爭土地為ＯＯＯＯＯ畔，不論於景觀或調節水源功能上，均有重大影響，則ＯＯＯ預先排除承租人之優先購買，並無顯失公平之處，是被告所辯，自不足採信。
㈣系爭租約既未違反強制禁止規定而無效，且經ＯＯＯ合法
終止，ＯＯＯ又將系爭土地出賣予高雄市政府，則被告所有如附圖所示之系爭地上物仍持續占有系爭土地，自無合法之權源，原告主張被告為無權占有人應可認定。
（二）原告依民法第767條規定，請求被告拆屋還地，有無理由？㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。」民法第767條第1項前段定有明文。查被告所有之系爭房屋占用系爭土地，並無任何正當權源，已認定如前，是原告請求被告將如附圖所示之系爭地上物拆除，並交還土地予原告，洵屬正當。
㈡被告所有之系爭地上物無合法權源占用系爭土地如附圖所
示編號A部分（面積219.41平方公尺）、B部分（面積
34.69平方公尺）、C（面積114.23平方公尺）、D（面積8.94平方公尺）、E部分（面積3.05平方公尺）、F部分（面積123.24平方公尺）之地上物，業經本院會同兩造及美濃地政事務所測量人員現場履勘，並制有堪驗筆錄及複丈成果圖附卷可憑，復為兩造所不爭執，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將坐落系爭土地之如附圖所示編號A至F之系爭地上物拆除，並將土地返還原告，於法有據，應予准許。
（三）原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之利益，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。故無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。被告所有之系爭建物無權占用系爭土地，悉如前述，揆諸前揭說明，原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。
⒉次按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物
申報總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。
㈢本件系爭土地申報地價，自102年10月起，為每平方公尺
2,700元，有系爭土地第二類謄本附卷可參（見本院卷第11頁）。本院審酌系爭土地位於高雄市○○區○○路段，緊鄰ＯＯ湖畔，可與ＯＯ路聯絡，居住及交通機能尚稱便利，且系爭地上物包含一樓半主磚造水泥建物，四周有磚造圍籬，建物後方有平台，緊鄰ＯＯ湖，生活機能尚佳等一切情狀，有原告提出系爭土地周邊照片6幀（見本院卷31頁至35頁）及本院勘驗筆錄（見本院卷頁155頁至156頁）附卷可佐，，認被告無權占用系爭土地，所受利益應以前開申報地價年息5﹪計算為適當。原告主張應以申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，並非足取。又被告所有系爭建物占有系爭土地面積如附圖所示共計
503.56平方公尺（函重疊部分），而原告僅就原承租範圍之317平方公尺為請求（建本院卷第208頁）已如前述。
據此計算原告所得請求不當得利金額，以系爭土地317平方公尺部分，自原告取得系爭土地之102年11月22日起至交還系爭土地日止之不當得利金額每月應為3,566元【計算式：2,700元（申報地價）×317平方公尺×5％（年息）÷12＝3,566元，元以下四捨五入】。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將坐落系爭土地如附圖編號A至F，面積如附圖所示之系爭地上物拆除，並將土地返還予原告；併依民法第179條規定，請求被告自102年11月22日起至拆除如附圖所示系爭地上物並返還系爭土地之日止，按月給付3,566元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分，皆合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本件判決之結果，自無遂一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年2月26日
民事第五庭法官陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月26日
書記官王珮樺