裁判字號：臺灣高等法院99年重上字第64號民事判決
裁判日期：民國100年01月18日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決99年度重上字第64號上訴人 鍾香梨
曾梅春 共同訴訟代理人 李文傑 律師被上訴人戴 鄭環 訴訟代理人 陳啟昌 律師被上訴人文明房屋仲介經紀有限公司法定代理人 楊順發 被上訴人 徐龍彬
李筱莉 上三人共同訴訟代理人 廖克明 律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年12月18日臺灣新竹地方法院98年度重訴字第42號第一審判決提起上訴，本院於99年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人鍾香梨、曾梅春（下分別稱鍾香梨、曾梅春）起訴主張：民國95年間斯時擔任被上訴人文明房屋仲介經紀有限公司（下稱文明房仲公司）業務副理之被上訴人徐龍彬（下稱徐龍彬），告知鍾香梨，謂被上訴人 戴鄭環 （下稱戴鄭環）所有位於新竹縣○○鎮○○○段第316-56地號（下稱316-56地號）土地為建商搶建不及之建地，並保證該土地位於新竹科學工業園區新竹縣轄竹東鎮區段徵收（下稱系爭區段徵收）範圍內，購買該土地即可於系爭區段徵收後參加配地獲取高額利潤。上訴人遂經由徐龍彬之介紹，各以新臺幣（下同）720萬元（下稱系爭價金）向戴鄭環購買316-56地號土地中各如原判決附件所示Ａ、Ｂ部分（鍾香梨買受Ａ部分，曾梅春買受Ｂ部分，下合稱系爭土地），並由斯時擔任文明房仲公司執行協理之被上訴人李筱莉（下稱李筱莉）於95年5月12日代理戴鄭環與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。戴鄭環雖已將系爭土地應有部分200/1595，移轉登記為上訴人指定之第三人 賴宗沐 、 楊冠霆 所有，惟上訴人屢次催促徐龍彬依約辦理分割事宜均未果。 嗣鍾香梨 於98年1月7日前往系爭土地現場勘查，始發現系爭土地四周均為樓房，與李筱莉、徐龍彬於簽約時所稱系爭土地及其四周均為建築空地情形大相逕庭，系爭土地實為供公眾行走之既成道路，並非系爭區段徵收範圍內之標的，且迄今未辦理分割，依系爭契約第12條第2項約定，系爭契約不成立，並經上訴人合法解除契約， 爰依 解除契約回復原狀請求權、不當得利法律關係，請求戴鄭環返還系爭價金。又上訴人買受系爭土地係經由文明房仲公司僱用之職員徐龍彬所仲介，當時李筱莉係文明房仲公司之執行協理，除冒充為戴鄭環之代理人外，與徐龍彬勾串、隱瞞系爭土地已供作○○○區○○道路之事實，並偽稱系爭土地已列入政府徵收範圍，致伊等陷於錯誤，簽訂系爭契約，支付系爭價金購買與實際價值不符之系爭土地，伊等受有已支付居間服務報酬，以及4年多來繳納地價稅、相當銀行貸款利息、律師費、裁判費、假扣押執行費、系爭價金轉投資可獲利益及精神上損害。而文明房仲公司未善盡監督之責，縱容李筱莉與徐龍彬共同以不實事項欺瞞，不法侵害伊等財產。爰依侵權行為法律關係，請求文明房仲公司與徐龍彬、李筱莉連帶賠償上訴人各720萬元。倘本院認系爭契約係李筱莉於未取得戴鄭環授予代理權情形下，逕以 戴環環 名義簽訂者，戴鄭環既已否認，系爭契約應歸於無效，李筱莉應依不當得利法律關係返還系爭買賣價金，且李筱莉於訂約當時，明知其無權代理權，卻隱瞞事實，伊等依民法第113條規定，亦得請求其返還系爭價金。又如本院認系爭契約係有效存在李筱莉與上訴人間，則因系爭土地未確定在系爭區段徵收範圍內，依系爭買賣契約第12條第2項之約定，系爭契約無效，上訴人基於不當得利及債務不履行法律關係，亦得訴請李筱莉返還各720萬元予上訴人。爰依系爭買賣契約約定暨民法第354條、第359條、第184條第1項、第185條、第188條、第113條、第179條、第182條等規定，請求判命：㈠先位聲明：⒈戴鄭環應給付鍾香梨、曾梅春各720萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒉文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉應連帶給付 鍾梨香 、 曾春梅 各720萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。㈡備位聲明：⒈李筱莉應給付鍾香梨、曾梅春各720萬元及均自95年7月7日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒉文明房仲公司、徐龍彬應連帶給付鍾梨香、曾春梅各720萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息等語。
二、被上訴人答辯：㈠戴鄭環以：伊於95年5月間即將包括316-56地號土地在內之
24筆土地，全數出售予李筱莉，並約定產權登記名義人由李筱莉自行指定。系爭契約係李筱莉與上訴人所簽訂者，伊既未親自參與簽約，亦未授權李筱莉代理簽約，李筱莉方為系爭契約之真正出賣人。縱認李筱莉係以伊代理人名義簽訂系爭契約，亦屬李筱莉無權代理行為，伊拒絕承認，系爭契約與伊無關等語，資為抗辯。
㈡文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉則以：戴鄭環於95年5月間
，已將包括316-56地號土地在內之24筆土地出售予李筱莉，與上訴人簽訂系爭契約之出售人係李筱莉，並非戴鄭環。系爭契約首頁所載「賣主：戴鄭環代理人李筱莉」字樣，係因簽約當時系爭土地所有權人仍登記為戴鄭環名義，尚未辦妥所有權移轉登記予李筱莉。上訴人確實知悉真正出賣人為李筱莉。李筱莉從未向上訴人保證系爭土地在系爭區段徵收範圍內，雙方締約之初，均知系爭土地是否在系爭區段徵收範圍內，為將來不確定條件。買賣雙方係將系爭土地不在系爭區段徵收範圍內，作為系爭契約解除條件，而非停止條件。內政部都市計劃委員會業於97年7月15日以第686次會議審議通過，核准將系爭土地納入系爭區段徵收範圍內，系爭契約第12條第2項約定之解除條件已確定不成就，縱系爭土地所在地區都市計劃尚在內政部都市計劃委員會審議中，且系爭區段徵收尚須報請中央主管機關核定，尚無法核認系爭土地是否確屬系爭區段徵收範圍內，系爭契約之解除條件亦尚未成就，系爭契約仍有效。再者，文明房仲公司、徐龍彬及李筱莉並無何須連帶負侵權行為損害賠償責任之事由。上訴人先前曾購買系爭土地附近同地段之316-120、316-121地號土地，對當地現場情形極為熟悉，乃拒絕徐龍彬欲帶其等至現場觀看系爭土地，以目前資訊公開情形，上訴人欲就系爭土地之坐落位置及現況有所了解，本可透過地籍圖、謄本或親赴現場勘查輕易知悉，其等以系爭土地為既成道路，主張徐龍彬、李筱莉共同詐欺，悖離一般經驗法則。退萬步言，若認李筱莉係屬無權代理，惟上訴人內心所認知之賣方為何人，僅屬上訴人內心動機錯誤之情形，自不得主張撤銷。縱認其屬民法第88條第2項得撤銷之情形，上訴人之撤銷權亦早逾民法第89條規定1年除斥期間。況上訴人亦未舉證證明其實際受有何損害及該損害之金額。另本院如認系爭契約無效，李筱莉應返還系爭價金時，主張同時履行抗辯，請求上訴人應同時返還系爭土地等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，聲明求為：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉戴鄭環應給付鍾香梨、曾梅春各720萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒊文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉應連帶給付鍾梨香、曾春梅各720萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉李筱莉應給付鍾香梨、曾梅春各720萬元及均自95年7月7日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒊文明房仲公司、徐龍彬應連帶給付鍾梨香、曾春梅各720萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人對於上訴人之上訴，均聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張：其等於95年5月12日分別與李筱莉簽訂系爭契約，約定由上訴人分別以720萬元價格購買系爭土地等情，有不動產買賣契約書可稽（見原審卷第18至35頁），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。上訴人並主張李筱莉僅係代理戴鄭環與上訴人簽訂系爭契約，並非真正出賣人等語，惟為被上訴人所否認。是本件首應審究者為：系爭契約之出賣人究為戴鄭環或李筱莉？茲析述之：
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。本件被上訴人主張：戴鄭環業於95年5月間出售其所有包含系爭土地在內之24筆土地予李筱莉，雙方並約定產權登記名義人由李筱莉自行指定之情，業已提出上訴人所不爭執之不動產買賣契約書及文明房仲公司開立之統一發票等影本各1份為證（見原審卷第73至81頁），應堪信為真正。戴鄭環既已將系爭土地出售予李筱莉，依社會常情判斷，李筱莉以何價錢轉售予何人，自與戴鄭環無關，戴鄭環及李筱莉主觀上絕無欲令系爭契約直接對戴鄭環發生效力之意思，亦即戴鄭環及李筱莉在主觀上均無以李筱莉為戴鄭環代理人出售系爭土地，使系爭契約直接對戴鄭環發生效力之意思，是李筱莉應係以自己為出賣人之意思與上訴人簽訂系爭契約，準此，系爭契約之效力並不存在於上訴人與戴鄭環之間，應堪認定。
㈡雖系爭契約於簽訂書面不動產買賣契約書上記載有：「賣主
：戴鄭環代理人李筱莉」等文字（見原審卷第19、28頁），然稽諸：
⒈戴鄭環否認與系爭契約有任何關係，李筱莉則自認系爭契
約為其與上訴人所簽訂。證人即繕寫該書面不動產買賣契約書之 林秀滿 於99年9月6日本院審理時證稱：「這份契約是我寫的，寫完之後交由他們二人簽名」、「當時文明房仲公司介紹說鍾香梨是買方，李筱莉是賣方，一般都是這樣的程序介紹」、「（問：契約書第一頁為何寫賣方戴鄭環代理人為李筱莉？）因為所有權狀的名字是原地主戴鄭環的，所以才這樣記載，當時鍾香梨知道是李筱莉賣給她的，只要是所有權還是原地主的，我們都是這樣記載，但是現場會讓買主知道誰是真正的賣主」、「（問：請提示本院卷第47頁支票，為何支票的受款人寫戴鄭環？）我不知道，當時沒有特別談到這個問題，只要買方開的支票，賣方能夠領到錢，我們只是見證讓他們簽收，並不會特別去注意開誰的名字，只要買賣雙方同意即可」、「（問：
當時除了鍾香梨的買賣契約外，是否還有簽曾梅春的？）有，兩份契約的情形都是一樣的」等語（見本院卷一第13
6、137頁）⒉徐龍彬於該期日陳稱：「這件土地是我仲介的，簽約時我有在場，當時賣方為李筱莉，買方為鍾香梨」、「（問：
為何買賣契約上寫賣主戴鄭環，代理人李筱莉？）按照我們交易習慣，原地主已經賣掉土地但是沒有過戶，我們就會這樣寫」、「（問：簽約當時有否告訴上訴人真正的賣主為何人？）有，我們說賣方是李筱莉，上訴人也知悉賣方是李筱莉」、「（問：為何支票上面受款人寫戴鄭環？）一般都是這樣寫，都是寫土地上面登記名義人，沒有特別的討論，就是買方自己寫的」、「鍾香梨在購買系爭土地前，一、二年內至少在文明房仲公司買受過10筆以上的土地，都是徵收的土地，曾梅春是鍾香梨介紹的」等語（見本院卷一第138頁）。
⒊查證人林秀滿僅係系爭契約簽約當時任職於 陳國政 地政事
務所之助理，奉陳國政指示前往處理系爭土地簽約事宜（見本院卷一第137頁），與兩造間並無特別情誼或仇隙，當無甘冒偽證重罪，為偏頗一方之不實陳述，且證人林秀滿之證詞與徐龍彬所述相符，應堪認證人林秀滿之證詞可採。上訴人既知悉系爭契約之真正出賣人為李筱莉，而系爭土地買賣僅須上訴人與李筱莉間，就土地標的移轉及價金交付之必要之點意思表示合致，契約即成立，並不以簽訂書面契約為必要，縱使上訴人所謂李筱莉係為掩飾仲介身分、不法賺取系爭土地轉售差價及仲介服務費、不法規避稅捐，方於系爭土地書面不動產契約書為不實記載之主張為真正，亦無礙系爭契約之效力。故系爭契約之出賣人為李筱莉，且系爭契約對於買賣雙方即上訴人及李筱莉均有效成立。
㈢雖上訴人主張其等用以交付系爭價金之支票上受款人記載為
戴鄭環，可見其等主觀上係欲與戴鄭環簽約等語。惟查：票據是否記載受款人，如何記載，其原因本有多端，因簽訂系爭契約時系爭土地所有權人仍登記為戴鄭環，已如前述，上訴人若為確保系爭土地辦理所有權移轉手續順利，自行在支票上填載受款人為戴鄭環，依社會經驗法則判斷，尚合乎情理，實難單以交付系爭價金支票上受款人記載為戴鄭環之事實，逕認上訴人主觀上係欲與戴鄭環簽約，是上訴人此部分之主張，尚屬無據。上訴人復以其等事後與文明房仲公司之督導 傅景權 商談和解事宜時，傅景權承認李筱莉僅係戴鄭環代理人，主張：系爭契約之出賣人應為戴鄭環，並提出錄音譯文為證（見本院卷二第29、30頁、第49至60頁），惟文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉均否認該譯文內容之真正，並稱系爭契約簽訂時，傅景權尚未任職文明房仲公司，自不知細節詳情等語。則傅景權既非參與簽訂系爭契約或於簽約之時在場親見親聞之人，其於法庭外與上訴人商議和解所為之陳述，其內容難免多有屈從或敷衍之詞，誠難盡信，是該譯文不足為系爭契約係戴鄭環與上訴人所訂定之證明。
㈣綜此，系爭契約之出賣人為李筱莉，且該契約有效成立於上訴人及李筱莉間，應堪認定。
五、系爭契約既有效成立於上訴人及李筱莉間，因系爭契約所生之債權債務關係自與戴鄭環無涉，上訴人先位之訴主張：系爭契約存在於上訴人與戴鄭環之間，請求戴鄭環返還系爭價金及其法定利息，為無理由，應予駁回。另備位之訴主張：李筱莉係無權代理，系爭契約因上訴人與戴鄭環間主觀意思未合致而不生效力，依不當得利法律關係，請求李筱莉返還系爭價金，亦無理由。
六、上訴人又主張：縱認系爭契約有效存在李筱莉與上訴人間，然系爭土地既未確定在系爭區段徵收範圍內，依系爭契約第12條第2項之約定，系爭買賣契約無效，李筱莉應返還上訴人系爭價金等語。經查：按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。觀諸系爭買賣契約第12條第2項約定：「本案地號確為徵收範圍內之標的，若不是徵收範圍內，乙方則無息退還已收之價金，且本契約不成立」等語，依其文意，應為系爭土地確定不在系爭區段徵收範圍內，其所附解除條件始成就，系爭買賣契約方失其效力。上訴人雖主張系爭土地業已排除在系爭區段徵收範圍內，惟原審向新竹縣政府查詢結果略謂：316-25地號土地所在地區都市計劃尚在內政部都市計劃委員會審議中，且區段徵收範圍尚需報請中央主管機關核定，尚無法核認316-56地號是否確屬系爭區段徵收範圍，有該府98年5月22日府地測字第0980067473號、98年10月13日府地測字第0980153099號函可佐（見原審卷第124、275頁）。本院再度向新竹縣政府查詢，函覆結果亦係尚無法核認316-56地號土地是否確屬系爭區段徵收範圍，有99年6月7日府地測字第0990074540號函可按（見本院卷一第76頁），職此，系爭土地究否在系爭區段徵收範圍內尚屬未明，系爭契約有效成立且解除條件迄未成就，李筱莉為系爭契約之出賣人，收取系爭價金，自有法律上原因。
七、上訴人另以系爭土地迄未列入系爭區段徵收範圍內，且未分割為由，主張解除系爭契約，惟查：系爭土地所在地區都市計劃尚在內政部都市計劃委員會審議中，且區段徵收範圍尚需報請中央主管機關核定，並非被上訴人所得置喙，上訴人持此為由，主張解除契約，於法不合。另上訴人雖曾於98年
1月19日以律師函催告李筱莉履約將系爭土土地分割，然上訴人知悉系爭土地係與他人共有之情（見原審卷第226頁反面），細究買賣契約第12條第1項約定內容，應係系爭共有土地仍由李筱莉與上訴人共有情形下，分割費用由李筱莉支付，若系爭共有土地已非李筱莉與上訴人共有，而係出售他人，則系爭土地之分割費用自由上訴人與其他共有人分擔，與李筱莉無涉。本件李筱莉既已將系爭土地以外其餘應有部分全數轉賣予第三人，上訴人催告李筱莉履行分割義務顯有誤會。況李筱莉接獲上訴人通知後，隨即於98年3月16日以律師函通知上訴人於7日內備妥證件俾辦理土地分割事宜，而上訴人自承係因於知悉系爭土地現狀後，認為分割無實益，故不願將證件交出辦理分割（見原審卷第248頁反面），上訴人自不得再以系爭土地尚未分割為由，主張解除契約。
八、上訴人復主張徐龍彬、李筱莉隱瞞系爭土地已供作○○○區○○道路之事實，致使上人訴人陷於錯誤，購買系爭土地，應負侵權行為責任，而文明房仲公司亦未善盡監督之責，縱容徐龍彬、李筱莉以不實事項欺瞞，不法侵害上訴人財產，，爰依侵權行為法律關係，訴請文明房仲公司與徐龍彬、李筱莉連帶賠償等語，惟為文明房仲公司、徐龍彬與李筱莉所否認。經查：
㈠李筱莉為系爭買賣契約之出賣人，已如前述，而系爭土地並
無分管協議，是不動產買賣契約書附件之「不動產說明書應記載事項」內「㈢⒈是否有依慣例使用之現況：共有土地有無分管協議及其協議內容」欄中，勾選「無」，並無不實。
㈡雖上訴人稱李筱莉、徐龍彬刻意隱瞞系爭土地為既成道路用
地之事實，並未在系爭土地「慣例使用」之現況說明處予以說明等語，然系爭土地僅為空地，其究否存在供不特定之大眾通行之公用地役關係，未見上訴人舉證以實其說，已難盡信。況系爭土地縱為通路亦無礙其得為私法買賣之標的，上訴人購買系爭土地本即著眼於徵收後之配地價值，因將來配地坐落位置並非系爭土地原址，故上訴人認無至現場勘查之必要，此並非李筱莉、徐龍彬刻意阻擾等情，業經上訴人自承在卷（見原審卷第128頁反面、第227頁）。以目前資訊公開情況下，上訴人欲就其等購買土地之坐落位置及現況有所了解，大可透由地籍圖、謄本或自行至現場勘查等即得明瞭，上訴人不惟於購地之初無意勘明現況，且陳稱其直至98年
1月間始至系爭土地現場查勘，益見上訴人購買系爭土地根本不在意其使用情形，僅圖系爭區段徵收方案通過坐享配地等利益，系爭契約於95年5月間成立後，李筱莉隨即將系爭土地所有權移轉登記至上訴人指定人名下，自亦無何不完全給付之情形。上訴人既係自行怠惰無意查勘系爭土地現況，自難謂徐龍彬、李筱莉有何侵權行為、不完全給付之事實。㈢綜此，上訴人依侵權行為、不完全給付及僱用人之侵權責任
等法律關係，請求文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉連帶負賠償，尚乏所據，應予駁回。
九、綜上各述，上訴人先位之訴主張：依解除契約回復原狀請求權、不當得利法律關係，請求戴鄭環返還系爭價金及其法定利息，並依侵權行為、不完全給付及僱用人之侵權責任等法律關係，請求文明房仲公司、徐龍彬、李筱莉負連帶賠償責任，為無理由，應予駁回；備位之訴主張：依解除契約回復原狀請求權、不當得利、不完全給付法律關係，請求李筱莉返還系爭價金及其法定利息，並依侵權行為、不完全給付及僱用人之侵權責任等法律關係，請求文明房仲公司、徐龍彬負連帶賠償責任，亦為無理由，均應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國100年1月18日
民事第四庭
審判長法官張劍男
法官翁昭蓉法官陳靜芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月20日
書記官應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。