臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第659號
原 告 蔡耀輝
被 告 翁慈繁
林郁芬
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表一所示土地及建物，應予變價分割，所得價金由
兩造按如附表二所示之權利範圍比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表二建物部分所示之權利範圍比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之土地及建物（下稱系爭房地）係
原告與被告翁慈繁、林郁芬（以下稱合稱被告）所共有，兩
造就系爭房地未訂立不分割契約，亦無因物之使用目的而不
能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，致不能為協議分
割。此外，系爭房地係鋼筋混凝土造7層電梯華廈之第3層樓
，供住家使用，僅單一出入口，然共有人為3人，兩造若以
原物分割方式逕為分割，顯難達到原來使用目的並為有效之
利用，系爭房地之利用價值勢必嚴重減損，難免產生糾紛，
亦難認對原告公平、有利，且兩造就系爭房地分割為一人單
獨所有，而對其他共有人予以補償之金額等情亦無法達成共
識，故依民法第824條第2項第2款規定，請求將系爭房地予
以變賣分割，並將所得價金按兩造所有權之權利範圍比例分
配，較易能將土地發揮最高之經濟上利用價值，爰依法提起
本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告翁慈繁以：同意原告所提出之變價分割方案等語。
三、被告林郁芬則以：對原告所提變價分割之方法無意見等語。
四、得心證之理由：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有
物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行
之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命
為下列之分配：１、以原物分配於各共有人。但各共有人均
受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。２
、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共
有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受
分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」
，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定
有明文。另分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，
法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束；應斟酌當事
人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，
公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）
。
㈡、經查，系爭房地為兩造共有，兩造間復無不分割之約定，亦
無因物之使用目的不能分割情形，且於起訴前無法協議分割
，又本件原告訴請裁判分割之系爭建物為鋼筋混凝土造7層
樓建物之第3樓，總面積為72.21平方公尺，陽台部分則為8.
36平方公尺，而系爭土地則為系爭建物之坐落基地，兩造就
系爭土地及系爭建物共有權利範圍分別如附表一、二所示等
情，有系爭房地之土地、建物登記第一類謄本在卷可稽，且
為兩造所不爭執，足見系爭建物並非甚為寬闊，倘依兩造之
應有比例為原物分割，則每人分得面積過小，亦無法獨立出
入使用，如為原物分割，難以實現系爭不動產經濟上之利用
價值，故系爭不動產應有難以為原物分割之情形。
㈢、次查，系爭建物係為集合住宅，易於變賣，透過拍賣程序，
可由單獨一人或少數人取得，而保持系爭房地之完整性、發
揮最大經濟效益；又系爭房、地目前雖出租於第三人占有使
用，惟民法第824條第7項亦訂有：「變賣共有物時，除買受
人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人
以上願優先承買者，以抽籤定之」之明文，核其立法理由，
乃共有物變價分割之裁判，係賦予各共有人變賣共有物，分
配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人能繼
續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共
有物之特殊感情，爰訂定變價分配時，共有人有依相同條件
優先承買之權。準此，倘共有人認有繼續維持系爭房地所有
權之必要，除得於變價分配程序中自行投標應買，並得在非
系爭房地共有人標得系爭房地時行使依相同條件優先承買之
權利，其權利仍同獲保障；本院另審酌系爭房地其中土地面
積兩造共有持分僅為1萬分之317，其上又有建物，無法以原
物分配於各共有人，而無從採取824條第2項第1款前段之分
割方法，已如前述；且若將原物全部分配於部分共有人，就
未受分配系爭房地或不能按應有部分受分配房地之其他共有
人，以金錢補償之，雖一方面受分配房地之共有人所分得之
系爭房地得受有相當之經濟價值，然倘將系爭房地分割由原
告或被告一人單獨取得，對其餘之共有人而言，亦未必公平
。此外，兩造對金錢補償之金額並無任何共識，更無人表明
有意願對系爭房地實施鑑價並負擔鑑價所需費用，參以兩造
已因系爭房、地無法達成協議而衍生本件訴訟，為免日後再
生金錢補償糾紛，亦不宜採取此種分割方式。
㈣、本院斟酌系爭房地之型態、建築結構及使用情形、經濟效用
、兩造之利益等一切情形後，認為系爭不動產之分割方法，
應以變賣共有物後以價金按兩造之所有權之權利範圍比例分
配於兩造之方式較為適當，並得獲取系爭房地之最大經濟效
用及全體共有人利益，又部分共有人若希望維持系爭房地之
所有權，仍得於拍賣程序中自行出價應買以取得所有權，復
參以兩造就系爭房地之分割方案採依變價分割之方式為之乙
節，亦均未為反對。從而，原告依民法第824條第2項之規定
，起訴請求分割兩造共有之系爭房地為有理由，應准予分割
，其分割方法則應以變價分割之方式，並將變賣系爭房地後
所得價金由原告、被告按如附表二所示之權利範圍比例分配
，較符合共有人之最大利益，且符合公平，爰判決如主文第
1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部。又割共有物事件，本質上並無訟
爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均
無不可；故本件原告之請求雖有理由，但如由被告負擔全部
費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜
由兩造各依如附表二建物部分所示之權利範圍比例分擔，併
此說明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條1項前段、第80條之1、第85條第1項前段，
判決如主文。
中華民國109年4月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月29日
書記官楊均謙
附表一：分割不動產一覽表：
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│編│土地坐落│
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│號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│面積│權利範圍│
││││││（平方公尺）││
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│１│臺中市○○區○○○段│247│294│1萬分之317│
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│２│臺中市○○區○○○段│247-1│226│1萬分之317│
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│３│臺中市○○區○○○段│247-2│106│1萬分之317│
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│各共有人權利範圍：蔡耀輝持分159/100000；翁慈繁持分1431/100000；│
│林郁芬持分158/10000。│
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│││││建築式樣主要建築材│建物面積（平方公尺）│權利範圍│
│編││││料及房屋層數├────┬────┬──────┤│
││建號│基地坐落│建物門牌││層次│面積│附屬建物用││
│號│││││││途及面積││
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│１│3246│臺中市西區│臺中市西區│鋼筋混凝土造7層│第3層│72.21│陽台：8.36│全部（蔡耀輝持分│
│││大益段第24│精誠20街12│││││1/20；翁慈繁持分│
│││7、247-2地│號3樓│││││9/20；林郁芬持分│
│││號││││││1/2）│
││├─────┼─────┴─────────┴────┴────┴──────┴────────┤
│││共有部分│大益段第3234建號（734.87平方公尺，權利範圍1萬分之331）、大益段第3235建號（84.24平│
││││方公尺，權利範圍1千分之731）。│
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附表二：當事人權利範圍比例一覽表：
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│編號│當事人│權利範圍比例│
││├──────┬─────┤
│││土地部分│建物部分│
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│1│原告│蔡耀輝│10萬分之159│20分之1│
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│2│被告│翁慈繁│10萬分之1431│20分之9│
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│3│被告│林郁芬│1萬分之158│2分之1│
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