裁判字號：臺灣新北地方法院107年簡上字第241號民事判決
裁判日期：民國108年02月20日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度簡上字第241號上訴人 翁正韻 被上訴人 田秋玉 訴訟代理人 黃瑋珊 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國107年4月24日本院板橋簡易庭106年度板簡字第2780號第一審判決提起上訴，本院於108年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決關於（一）主文第一項後段命上訴人自民國107年3月1日起至107年5月31日止按月給付逾新臺幣1萬5750元部分；
（二）主文第二項命上訴人給付逾新台幣4萬1000元部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔4分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人原審主張：上訴人於民國106年8月1日向被上訴人承租坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋），上訴人應按月於每月5日前給付租金予被上訴人，租期自106年8月1日起至106年10月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬0500元。詎上訴人於租期屆滿後竟拒絕遷讓房屋，迭經催討均不予置理。又上訴人於期滿後既未搬遷，被上訴人即得依系爭租賃契約第13條第3項約定，請求上訴人按月給付被上訴人2萬1000元即相當月租金額並加計月租金1倍之違約金。是自106年11月至107年2月止共4個月，上訴人應給付被上訴人8萬4000元之違約金，扣除上訴人已給付之2萬2000元，此期間違約金尚積欠被上訴人6萬2000元；另107年3月後則請求上訴人按月給付2萬1000元。為此，爰依系爭租賃契約之法律關係提起本訴，並於原審聲明：（一）上訴人應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○號房屋全部遷讓返還被上訴人及自民國107年3月1日起至遷讓之日止按月給付2萬1000元。（二）上訴人應給付被上訴人6萬2000元。
二、原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告暨訴訟費用負擔之諭知。上訴人對原審判決其敗訴部分，對違約金部分聲明上訴（對遷讓房屋部分，未據聲明不服，該部分已判決確定，非本院審理範圍）。並為上訴聲明：（一）原判決有關上訴人應自107年3月1日起至遷讓日止按月給付被上訴人2萬1000元部分及上訴人應給付被上訴人6萬2000元部分廢棄。（二）前開廢棄部分被上訴人在原審的請求駁回。且為下列陳述：
上訴人於99年2月起即向被上訴人承租系爭房屋，至今已支付100多萬元之租金，106年10月31日租約到期，被上訴人原答應續約半年，約定簽約日卻反悔。上訴人無意強占其房屋，日前已搬遷。違約金按原租金2倍計算太高，上訴人獨力扶養二名子女，身體又開過刀，健康狀況不佳，請求法院酌減違約金之金額等語。
三、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱：系爭租賃契約乃內政部編製之新版房屋租賃契約，條款非被上訴人自行增加，原審判決結果亦是依此契約條款所為金額之計算，上訴人主張不得收取違約金，並無法律依據。上訴人聲稱已搬遷房屋，但並無將房屋清空並恢復原狀，直至107年7月17日強制執行當日，依舊有部分家具未搬遷，浴室發霉惡臭，到處蟑螂，廚房疑似燒焦整片黑色，廚具損毀。且依照上訴人利息推算，上訴人應有相當之存款，其聲稱無力負擔違約金明顯與事實不符。
四、本院判斷：
(一)被上訴人主張：兩造就其所有之系爭房屋成立租賃契約，租賃期間為106年8月1日起至106年10月31日止，租金為每月1萬0500元，上訴人應按月於每月5日前給付租金予被上訴人。詎上訴人於租期屆滿後竟拒絕遷讓房屋，迭經催討均不予置理。又雙方於系爭租賃契約第13條第1、3項約定：租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。嗣被上訴人於106年9月15日即以存證信函向上訴人表示租約將於106年10月31日屆滿，請上訴人於契約期滿日交付房屋鑰匙，並清空恢復原狀，上開存證信函業經上訴人於106年9月16日收受之事實，已據被上訴人提出房屋租賃契約書、106年9月15日木柵郵局第228號存證信函、收件回執等件在卷可稽（見原審卷13至26頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真。
(二)其後上訴人於107年6月3日搬離系爭房屋，而於同年月8日以簡訊通知被上訴人搬遷之事實，被上訴人並於同年月26日收到上訴人寄還之系爭房屋鑰匙及繳納水電費之收據。然因被上訴人已聲請法院強制執行，且不確定上訴人是否已依約清空恢復原狀，法院仍於107年7月17日進行強制執行程序，將系爭房屋點交被上訴人管領，而有關不當得利之金額被上訴人則請求計算至107年5月31日止，強制執行金額合計為12萬5000元，此據被上訴人 陳明 在卷，並為上訴人所不爭執。
足認上訴人遲至107年6月3日始返還系爭房屋之事實，洵堪認定。
(三)再者，被上訴人主張上訴人未於租期屆滿交還房屋，應依系爭租約第13條第3項約定支付2倍之違約金，上訴人不否認有此項約定，惟辯稱違約金過高，請求法院酌減，是否有理由：
1、按「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」系爭租賃契約第13條第1、3項已有約定（見原審卷21頁）。查系爭租約於106年10月31日租期屆滿，上訴人則遲至107年6月3日始將系爭房屋返還乙情，業如前述，從而被上訴人依系爭租約第13條第3項規定，請求上訴人給付自106年11月起至107年5月31日止遲延返還房屋期間之違約金，自屬有據。
2、惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照）。經查，系爭租約第13條第3項並未載明該違約金之性質為何，自屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭租約固約定上訴人於租期屆滿未遷空返還系爭房屋，被上訴人每月得向被上訴人請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，惟考量上訴人業於107年6月3日返還系爭房屋，其遲延返還房屋時間為7個月又3日之違約情節所為除造成被上訴人無法及時收回系爭房屋另為出租收益之損害外，關於被上訴人陳稱上訴人搬遷後，浴室發霉惡臭，到處蟑螂，廚房疑似燒焦整片黑色，廚具損毀，尚需將系爭房屋內部加以整理回復等情，亦據提出現場照片為據（見本院卷43至48頁）。
併審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，被上訴人縱得將系爭房屋再租賃他人，其每月可得租金收益未必能顯高於系爭租約所定之租金數額及其他一切客觀情狀，認系爭租約約定應按每月租金數額之2倍給付違約金即每月2萬1000元，尚屬過高，應酌減為按租金1.5倍即每月1萬5750元計算違約金為適當。是自106年11月至107年2月止共4個月，上訴人應給付被上訴人6萬3000元之違約金，扣除上訴人已給付之2萬2000元，此期間違約金尚積欠被上訴人4萬1000元。另自107年3月至同年5月31日止，上訴人應按月給付1萬5750元。從而，被上訴人請求上訴人給付106年11月至107年2月止共4個月之違約金4萬1000元；請求上訴人給付自107年3月至同年5月31日止，按月給付1萬5750元之違約金，應屬可採，逾此範圍之請求，則難認相當，不應准許。
(四)綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人給付106年11月至107年2月止共4個月之違約金4萬1000元；請求上訴人給付自107年3月至同年5月31日止，按月給付1萬5750元之違約金，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如如主文。
中華民國108年2月20日
民事第四庭審判長法官李世貴
法官許瑞東法官毛崑山正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年2月20日
書記官喻誠德