臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度嘉簡字第340號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 林崑地 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
一號
上列當事人間請求分割共有承租權事件，於中華民國九十四年十
一月十八日辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之反訴與假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔
事實及理由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：緣阿里山事業區第一四一林班八十二號（原
十九號）、地目建、面積零點○．○一七九公頃（下稱系爭
建地）係屬國有建地，由管理機關嘉義林區管理處出租予本
件兩造作為共有自用住宅用地，租權持分各為二分之一，租
賃期限自民國八十年十月二十四日起至八十九年十月二十三
日止共計九年，約定租金每年為實物稻穀二六點四五公斤，
折征代金新台幣（下同）一千四百二十八元。原告承租面積
為零點００八九五公頃，應繳納租金實物稻穀數量為三點二
二五公斤，折征代金為七一四元。惟租期屆滿後，兩造仍為
系爭租賃土地之使用收益，出租人嘉義林區管理處亦不即為
表示反對之意思，仍願與本件兩造續訂租約，依民法第四百
五十一條規定，視為以不定期限繼續契約。然因原告擬在系
爭建地上建築房屋，被告不同意蓋章由原告申請建築執照，
乃不協同原告辦理換訂之書面租賃契約書。查租賃權為財產
權之一種，本件系爭建地之租賃權，兩造各有持分二分之一
之承租權，屬於兩造分別共有租賃權，自得請求分割；且行
政院農委會於九十四年十一月十五日以嘉政字第０九四五一
一二八七一號函回覆原告，系爭建地因附屬建地重測，其使
用用途及面積之認定，未獲林務局同意，至契約租賃期至八
十九年十月二十三日到期迄今無法續約，應俟林務局對附屬
用地之重測問題認定後，始可辦理分割，另訂租約，然實際
上系爭建地面積變更，已經林務局同意，今原告欲分割系爭
承租土地各自承租，以便各自建築房屋使用收益，自可准許
，然兩造卻不能以協議定系爭建地之分割方法。爰依民法第
八百三十一條準用同法第八百二十四條規定，請求判決如主
文所示。
二、被告方面：林務局於七十六年辦理林地重測清理，重測後系
爭建地面積變為一七九平方公尺，乃因土地重測之前，租地
的前方有一面積約十五平方公尺、為第三人 陳連發 所有之土
地，被告認為該土地橫阻於系爭建地前方，有礙往後之使用
，因而以被告所有一四一林班十六號土地之一部份與之交換
，故系爭一四一林班八十二號土地中有約十五平方公尺之土
地為被告以被告一四一林班十六號土地交換而來，該增加部
分之面積應自系爭建地中扣除，再予以分割。並主張分割後
之兩塊土地之所有權，應由雙方再一次協調或抽籤決定應由
哪一方取得哪部分所有權，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實：
兩造於八十三年十一月二十八日，就系爭建地與臺灣省林務
局訂立臺灣省國有林地暫准使用租賃契約，雙方約定由兩造
共同承租系爭建地，租期為八十年十月二十四日起至八十九
年十月二十三日止，租期九年，惟租期屆滿後，兩造仍為系
爭租賃土地之使用收益，出租人嘉義林區管理處亦不即為表
示反對之意思，仍願與本件兩造續訂租約，依民法第四百五
十一條規定，視為以不定期限繼續契約之事實，為兩造所不
爭，並有嘉義林區管理處臺灣省國有林地暫准使用租賃契約
書影本一份在卷可查，堪認為真實。
四、本院之判斷：
（一）本件原告主張分割系爭建地之共有承租權，其請求是否
有理由，首應審酌者厥為承租權或租賃物可否分割？
（二）按民法第八百三十一條規定「本節規定，於所有權以外
之財產權，由數人共有或公同共者，準用之」，所謂「
於所有權以外之財產權」，固包括租賃權在內，惟所謂
「準用」者，係指性質上可以適用者方可適用，非謂所
有民法有關所有權共有之規定，一律適用於所有權以外
之共有財產權；又租賃權之分割與租賃物之分割不同，
將租賃物分割之結果，兩造所分得之部分，對造各應與
出租人終止租賃關係，不但影響出租人之權益至鉅，且
無異由法院以判決變更承租人與出租人之租賃關係，自
非法所應准許（司法院71廳民一字第0651號函所附之法
律座談會意見參照）。
（三）依上述兩造與林務局嘉義區林管處所定之國有林地暫准
使用租賃契約約定，兩造係共同向林務局嘉義區林管處
承租系爭建地，租賃契約中並未約定個人之使用部分，
因此，林務局嘉義區林管處係出租系爭建地予兩造共同
使用，兩造與林務局嘉義區林管處間，僅存有一租賃關
係，且該租賃關係存在於租賃物之全部，並無特定部分
。原告請求將兩造承租之系爭建地分割，一部份歸原告
承租，一部份歸被告承租，此無異將租賃物分割成二部
，一部由原告承租，一部由被告承租，顯然與上述兩造
及林務局嘉義區林管處間租賃契約之本意有違，本院無
由違背雙方租賃契約約定，而將租賃物分割後，分別承
租，另行創設當事人所謂約定之租賃關係。
五、綜上所述，本件原告之請求無異違背原、被告與林務局嘉義
區林管處之租賃契約，另行請求本院將租賃物分割出租，另
行創設原不存在之租賃關係，依據上述說明，應非法之所許
。從而，原告之請求，為無理由，應難准許。
乙、反訴部分：
一、本件被告即反訴原告之主張，除同其等前於本訴所為之抗辯
外，並主張兩造於六十四年所租用之系爭建地，承租面積為
五十平方公尺，於六十八年間雙方同意合建竹筍加工廠。興
建之時，由於反訴被告於高雄謀生，經濟上有困難，乃先請
反訴原告先支付建造工廠之費用，反訴原告念在兄弟知情便
支付全部費用，惟於八十八年間被告提出分割調解前，雙方
曾私下協調分割之細節，當時反訴被告即不承認當初合建竹
筍加工廠之事實，致雙方無法順利的協議分割，若反訴被告
不承認合建之實情反訴原告擁有該建築之全部所有權，因此
，在土地分割前，反訴被告應合理購買，若反訴被告承認合
建之實情，反訴被告理應負擔當初建築加工廠之一半費用，
該加工廠為鋼筋混凝土，目前造價一坪五萬元，當初造價一
坪四萬元，十五坪共計六十萬元，反訴被告應給付反訴原告
三十萬元，聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告三十萬元並自反訴起訴狀繕
本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息、（二）反訴原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；而對本訴原告提
起反訴，並非毫無限制，若反訴之標的專屬他法院管轄，或
與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，此民事
訴訟法第二五九條、第二六０條第一項定有明文。
三、本件本訴被告反訴請求本訴原告給付合建費用，然此除本訴
原告所主張之合建建物座落於系爭建地上外，與本訴分割租
賃權之攻擊防禦方法，並無牽連，何況本訴部分業經本院認
為不得違背當事人租賃契約原意，分割該租賃物個別承租予
兩造，而駁回本訴原告之請求，因此，本件反訴之提起不適
法，當予駁回。
四、綜上所述，本件反訴原告所提之反訴不適法，爰依民事訴訟
法第二百四十九條第一項、第二項規定，不經言詞辯論，予
以駁回，反訴原告就反訴聲明所為之假執行聲請，亦因之失
所附麗，併應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為不合法
，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決
如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 30 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 林坤志
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 30 日
書記官林秀惠