臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第408號
原 告 楊妍真 （原名 李妍貞 ）
訴訟代理人 黃暖琇 律師
複代理人 黃惟雍
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師
陳貴銘
江霈珊
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國106年
3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬參仟玖佰元，及自民國一○五年
一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬參仟玖佰元
為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。原告起訴時，原訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（
下同）348,232元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執
行。復於本院105年1月18日言詞辯論期日擴張請求金額為
957,090元（見本院卷第74頁），復於本院民國106年3月
8日言詞辯論期日減縮利息起算日為105年1月19日，均係
基於同一基礎事實為訴之聲明擴張及減縮，揆諸前揭說明，
應屬合法，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國100年12月12日向被告購買坐落於桃
園市○○區○○段地號第6等1筆土地（下稱系爭土地）及
其坐落之戊區，編號G棟15號房屋（下稱系爭房屋，系爭房
屋及土地合稱為系爭房地），兩造並簽立房屋預定及土地預
定買賣合約（下稱系爭契約），約定總價款為615萬元，依
系爭契約所載被告應於102年12月15日取得使用執照，並於
取得使用執照6個月內通知原告進行交屋。詎被告遲至103
年10月22日始取得系爭房屋使用執照，並遲於104年8月20
日履行交屋義務，且系爭房屋於交付時有重大瑕疵，是被告
迄未依債之本旨履行系爭契約，而致原告受有給付遲延之損
害。原告得請求之遲延利息如下：
㈠遲延取得使用執照部分：
被告依約應於102年12月15日完成主建物附屬建物以及取得
使用執照之給付義務，被告遲於103年10月22日始取得，遲
延311日，按已繳納價款615萬元之萬分之5計算，遲延取
得執照之部分應給付被告956,325元（計算式：615萬元×
0.0005x311天＝956,325元）。
㈡遲延交屋部分
被告依約應於104年4月22日前履行交屋義務，卻遲至104
年8月20日始將系爭房屋交付原告，又原告於104年5月7
日前繳付價款為1,230,000元，是自104年4月22日至104
年5月7日之遲延利息為9,225元（計算式：1,230,000x0.
0005x15=9,225元）。又104年至5月8日至實際交屋104
年8月20日止遲延105日，此段期間應付遲延利息則為322,
875元（計算式：615萬x0.0005x105=322,875），總計被
告應負之遲延交屋利息應為332,100元（計算式：322,875+
9,225元=332,100元）。爰依系爭契約之法律關係提起本件
訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付957,090元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：完工及交屋為不同概念。完工係指完成主建物及
附屬建物，以及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照
，是完工期限應為取得使用執照。是系爭契約第10條所指遲
延利息為逾期取得使用執照按已繳價款之萬分之5計算之遲
延利息，又系爭房地自95年3月15日起至103年10月22日取
得使用執照之日止，總計達48天之大雨及颱風期間，此部分
期間應不得計入遲延期日。至遲延交屋部分，依系爭契約被
告僅需於取得使用執照後6個月內通知交屋即可，被告雖於
103年10月22日始取得系爭房屋使用執照，惟被告已於104
年5月7日通知原告交屋，同年8月20日為實際點交日，已
合於契約所定於取得執照後6個月內通知進行交屋。縱使系
爭契約第14條第2項所指6個月係為實際完成交屋，原告亦
需於完成交屋時繳清系爭合約所有之應付未付款，然原告係
於104年8月20日始清償尾款，而未於104年8月20日前清
償所有款項，被告自無庸負遲延責任。又系爭契約所定遲延
利息計算基準是以已繳付之房屋價款，不包含已繳付之土地
價款。退步言之，亦應按系爭房屋價款占總價款之比例計之
等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於100年12月12日向被告購買系爭房地，兩造並
簽立系爭契約，約定總價款為615萬元，被告於103年10月
22日取得系爭房屋之使用執照，並於104年8月20日交付系
爭房地予原告，原告之歷次繳款狀況如客戶合約收款狀況表
所載等情，業據其提出系爭契約書、使用執照、售後服務記
錄單、交屋明細表及客戶合約收款狀況表在卷可參（見本院
卷第5頁至第51頁、第89頁），復為被告所不爭執，自堪信
為真實。
四、原告復主張被告應給付遲延利息957,090元乙情，為被告所
否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為㈠原告請求被告
給付遲延取得使用執照之遲延利息，有無理由？如有理由，
金額若干？㈡原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，有無
理由？如有理由，其金額若干？
㈠原告請求被告給付遲延取得使用執照之遲延利息，有無理由
？如有理由，金額若干？
⒈按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類
契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如
有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防
消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得
選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，
報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，
其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，
雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法
第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段
、第5項分別定有明文。
⒉查系爭房屋應於102年12月15日取得使用執照，被告總瑩公
司直至103年10月22日始取得使用執照，業如前述，復依系
爭房屋契約第10條約定：「一、本預售屋之建築工程，自民
國100年10月30日前開工，並於民國102年12月15日以完成
主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執
照，但有下列情形之一者，其期間不記入前開天數：㈠買方
未依規定支付款期日交付本合約所載之各期房地價款及遲延
利息或其他應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。㈡買方未依
第13條第1款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工
程，致影響工程之進度時，其影響時間。㈢因天災地變等人
力不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其影響期間。㈣因
政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影響
期間。㈤本預售屋外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工
程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，
不受本條完工期限之拘束。二、賣方如逾前款期間未完工者
，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方
。……」，是依系爭房屋契約第10條之約定，被告應就其遲
延取得使用執照部分負遲延責任。
⒊被告雖辯稱依上開契約條款可知，遲延取得使用執照之利息
應按已繳納之「房屋價款」為計算依據，然依系爭房屋契約
第21條第1款約定：「一、賣方違反第10條第2項及第19條
第1、2款規定者，買方得解除本合約……並應同時賠償房
屋總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，
則以已繳價款為限」，系爭土地契約第8條約定：「……倘
賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6個月仍
未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約…並應同時賠
償房地總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款
者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第12頁、第31頁）。
對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範
本」之應記載事項第24條第1、3項規定：「賣方違反…『
開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」
、「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已
繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應
同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15%）之違約金。但
該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，可
知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價
款」之15%計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款
為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，
係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者
，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約
定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然
違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買
賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質
均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所
負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土
地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人
出售土地免納所得稅（參所得稅法第4條第1項第16款），
亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第84
1601122號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋
、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之
買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工
程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。參諸
上開各情，應認系爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基
礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定
不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規
定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
⒋查依上開約定，被告總瑩公司原應於102年12月15日取得使
用執照，但被告總瑩公司卻遲至103年10月22日始為取得，
以原告得自翌日起至其取得使用執照之103年10月22日前一
日計算，其間總計310日，而原告於此之前先於102年12月
15日為止，繳房地價款1,006,000元，嗣於103年3月31日
再給付房地價款128,000元，共計1,134,000元，有兩造所
不爭執之客戶合約收款狀況表附卷可參（見本院卷第89頁）
，則依上開規定，認原告得請求之遲延利息為121,800元【
計算式：（1,006,000×105×5/10,000）＋（1,134,000
×205×5/10,000）=121,800】，逾此以外之請求，則屬無
據，應予駁回。
⒌被告總瑩公司又辯稱如認被告總瑩公司應給付遲延利息，則
依系爭房屋契約第10條第1項第3款之約定，應將因天災地
變等人力不可抗力之日數予以扣除，應扣除施工期間大雨及
颱風期間總計48日云云；惟查，系爭房屋契約第10條第1項
第3款雖約定：因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方
不能施工者，其影響期間。然參以被告總瑩公司所提證據資
料，被告總瑩公司僅以一桃園區歷年雨量表為據，而查前開
約款係約定因天災致被告總瑩公司不能施工者，該期間方須
扣除，但於被告總瑩公司施工期間，縱有部分日數有如被告
總瑩公司所提雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但該下雨情
況是否即因此致被告總瑩公司不能施工，均未見被告總瑩公
司舉證以實其說，則難單以上開資料，即認被告總瑩公司所
辯係屬可採。
㈡原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，有無理由？如有理
由，其金額若干？
⒈系爭房屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前款期間未完
工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予
買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方
同意依第25條第1款違約之規定辦理。」、第14條第2項約
定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋
；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完
工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或
未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之
應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，雖
就遲延交屋並無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」
之應記載事項第15條第1項第4款規定：「賣方應於領得使
用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行
下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6個月內通知買
方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計
算遲延利息予買方。」依消費者保護法第17條第5項規定，
上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第
4款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容，是被告總瑩
公司應於取得使用執照6個月內通知原告交屋，如有逾期，
每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息予原告
。至原告所稱系爭契約第10條完工包含通知交屋，衡與系爭
契約文字不符，亦與現今實務未合，應無足採。被告辯稱應
以房屋價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，亦屬無
據。
⒉復依內政部100年3月24日內政部內授中辦地字第00000000
00號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項（下稱修正前應記載及不得記載事項）之規定:「壹、預
售屋買賣定型化契約應記載事項」第15條第1款第2目、第
4目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進
行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：……2.賣方就
契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。…
…4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，
每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予
買方。」。又系爭房屋契約第12條第1項約定：「賣方依約
完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並完
成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後，應
通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋
若有瑕疵或未盡事宜時，得載明於驗收單上要求賣方限期完
成修繕，但因買方受領遲延或該瑕疵係不可歸責於賣方之事
由所致者，不在此限。」等語，是系爭房屋契約第12條及第
14條固分別規定驗屋及交屋之程序，惟上揭約定並未排除買
賣雙方得約定同時通知進行驗屋及交屋程序之情形，亦即買
賣雙方得約定驗屋合格後即馬上進行交屋，況就一般預售屋
買賣實務，驗屋之程序雖在交屋之前，然若驗屋後買方認為
無訛，即可完成交屋，從而驗屋可約定為交屋程序之一環，
出賣人所發驗屋之通知亦非不得視作交屋之通知，應無疑義
。然前開規定所稱之出賣人之被告公司應於取得使用執照後
6個月內通知購買人之原告交屋、驗屋，自應以該買賣標的
之房屋係處於可居住使用之狀態時，出賣人通知買受人交屋
、驗屋，始發生通知交屋、驗屋之效力，否則如謂不論買賣
標的之房屋係建造至何狀況，出賣人所為通知均可發生通知
交屋、驗屋之效力，則該取得使用執照後6個月內應為交屋
、驗屋通知之約定形同具文。故兩造是否完成交屋，應視房
屋是否存有瑕疪及已否修繕完畢為判斷標準。
⒊查，系爭房屋係於103年10月22日取得使用執照，則依系爭
房屋契約第14條第2款前段之約定，賣方應於領得使用執照
6個月內，通知買方進行交屋，是被告至遲應於104年4月
22日前通知原告交屋。被告固辯稱通知交屋與完成交屋係屬
二事，被告總瑩公司曾於104年5月7日前即通知原告交屋
，原告並於104年5月7日進行驗屋等語，此為原告所不爭
執，並有售後服務紀錄單1紙附卷可查（見本院卷第87頁）
，堪信為實。惟依前揭說明，驗屋雖並非不得視為交屋之通
知，然發出交屋通知時仍須將房屋處於可供居住使用之狀態
。惟觀諸104年5月7日驗屋紀錄單，當日驗屋時仍計有32
項缺失等情，且該等缺失包含全戶水電配置開關、插座、電
箱未完成、落地窗玻璃、後臥窗戶玻璃未裝等情狀，依通常
交易觀念，上開瑕疵已減損系爭房屋之價值、效用或品質，
尚難堪稱可供居住使用，並非單純僅為設備或配備之美觀與
否而無礙其功能性之缺陷，洵可認定驗屋當日系爭房屋並非
可供居住使用之狀態，是被告非但未於取得使用執照後6個
月內發出驗屋通知，且因系爭房屋尚非處於可供居住之狀態
，是被告於104年5月7日所為之通知自難認為屬合於系爭
房屋契約之交屋通知。再系爭房屋實際交屋日為104年8月
20日，為兩造所不爭執，被告復未提出其他合於交屋之通知
之佐證以實其說，是原告主張自104年4月23日起至104年
8月20日止，負遲延交屋之責任，應屬有據。又原告逾104
年4月22日止業已給付系爭房地價款1,230,000元，嗣於同
年5月8日再給付4,920,000元，合計615萬元，有客戶合
約收款狀況表在卷可參（見本院卷第89頁），則以此為計算
依據，應認原告得請求因逾期交屋之遲延利息為332,100元
【計算式：（1,230,000×15×5/10,000）＋（6,150,000
×105×5/10,000）=332,100】。
㈢綜上，原告得請求之遲延利息應為453,900元（計算式：12
1,800+332,100=453,900元）。
五、綜上，原告依系爭契約之法律關係請求被告總瑩公司賠償逾
期取得使用執照之遲延利息121,800元，及逾期交付系爭房
地之遲延利息332,100元，以上合計453,900元，及自本院
105年1月18日翌日起（即105年1月19日）至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，而予准許。逾
此以外之範圍，則無理由，應予駁回。
六、又本件判決命被告給付之金額未逾50萬元，就原告勝訴部分
，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣
告假執行。另被告 陳明 願供擔保聲請免為假執行，核無不合
，爰酌定擔保金准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請
，已失所附麗，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年3月24日
中壢簡易庭審判長法官尹良
法官薛巧翊
法官陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月24日
書記官龍明珠