裁判字號：臺灣高等法院106年上易字第62號民事判決
裁判日期：民國106年09月26日
裁判案由：解除契約等
臺灣高等法院民事判決106年度上易字第62號上訴人 楊修武 訴訟代理人 龔君彥 律師
劉書妏 律師被上訴人 溫秋敏 訴訟代理人 蕭明哲 律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國105年
7月29日臺灣士林地方法院104年度重訴字第125號第一審判決提起一部上訴，本院於106年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第一項關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應於上訴人將原判決主文附表一所示不動產所有權移轉登記並點交返還予被上訴人之同時，再給付上訴人新臺幣壹拾參萬柒仟零柒拾柒元。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠緣上訴人於民國（下同）101年9月間透過訴外人永慶房屋
仲介股份有限公司忠誠直營店（下稱永慶房屋）業務員劉世珮之仲介，向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段○○段
000地號土地（權利範圍380/10000）及其上同小段22775建號，門牌號碼臺北市○○區○○街○○號6樓房屋（權利範圍全部）（以下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）。締約前被上訴人透過業務員表明系爭房屋無問題，願於簽約後提供房屋鋼筋輻射及混凝土氯離子含量檢測報告，雙方遂於101年10月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、建物現況確認表（下稱系爭現況確認表）及價金履約保證申請書，約定買賣價金為新臺幣（下同）25,200,000元，被上訴人應將系爭房地移轉登記予上訴人之配偶即訴外人 劉孝萱 。上訴人已陸續付清全部價款（詳如附表Ａ所示），惟上訴人多次請求被上訴人交付前述檢測報告或要求配合檢測均遭拒，嗣上訴人於101年12月7日受被上訴人點交系爭房屋後，因系爭房屋天花板異常剝落等情，遂自行委託訴外人立鋼國際股份有限公司中和實驗室（下稱立鋼公司）檢測氯離子含量，始發現系爭房屋混凝土氯離子含量高於國家標準值及系爭買賣契約所約定之標準值（即0.6kg/m3），且於本件訴訟中經送鑑定結果亦顯示此情，自屬瑕疵。則依系爭買賣契約第11條第1款前段、系爭現況確認表第7條買賣雙方權利義務約定事項欄位第1項等約定，或依民法第354條第1項、第359條前段規定，上訴人得於法定期間內解除系爭買賣契約。又上訴人已於102年3月7日以存證信函向被上訴人提出解除契約之意思表示，被上訴人已收受該函，是系爭買賣契約已合法解除，上訴人自得依民法第259條第
1款、第2款規定，請求被上訴人返還已收受之買賣價金25,200,000元，及自其受領各筆價金時起算至清償日止之法定利息。又退步言之，倘認系爭房屋前述瑕疵情形尚未達解除契約程度，上訴人亦得依民法第359條規定，請求減少價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還溢領之價金4,006,800元及其利息。 爰先位 依民法第259條第1款、第2款規定，請求返還全部價金本息，備位依民法第179條規定，請求返還溢付價金本息，並聲明：⑴先位部分：被上訴人應給付上訴人25,200,000元，及自被上訴人受領各筆價金之日（詳如附表Ａ所示）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。⑵備位部分：被上訴人應給付上訴人4,006,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人僅就先位聲明經抵銷之549,470元部分上訴，其餘部分不在本院審理範圍，下就該部分不再贅述）。
㈡另於本院補充陳述：被上訴人應無所謂相當於租金之債權可
供抵銷同額之利息，且縱使有相當於租金之債權可供抵銷，原判決就抵銷之金額認定，未考量系爭房屋為海砂屋，以及承租人利用基地之價值等情，亦難謂適當。蓋系爭房屋確有鋼筋外露、天花板油漆剝落等事實，影響居住安全，對居住者產生之心理壓力，實際上已降低承租人利用基地之經濟價值，此均應併同審酌，方為妥適。
二、被上訴人則以：上訴人雖得因系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵而主張解除契約，請求返還已付全部價金之本息，但上訴人自受領系爭房屋之日起即101年12月7日起至返還系爭房屋之日止，其亦享有使用系爭房屋相當於租金價額之利益，依崔媽媽基金會統計士林區每坪租金為726.18元，系爭房屋面積126.67平方公尺約為38.3坪，每月租金應為27,813元，故上訴人雖得解除契約，並溯及訂約時自始無效，但上訴人之占有系爭房地亦屬無權占有，而享有相當於租金之不當得利，被上訴人自得依民法第259條第3款、第334條等規定，主張以之與本件上訴人之前揭請求互為抵銷等語置辯，並於本院補充辯稱：原審判決核定之抵銷金額已經偏低，與系爭房地價值顯不相當，上訴顯無理由等語。
三、原審關於上訴人之請求，係就先位聲明部分，為抵銷及對待給付判決，即判命被上訴人應於上訴人將系爭房地移轉所有權登記並點交返還予被上訴人之同時，給付上訴人如附表二所示之金額，並駁回上訴人先位聲明其餘之請求，而未就備位聲明部分為裁判（見本院卷第11頁反面）。上訴人不服，提起一部上訴（即就經抵銷之金額549,740元部分提起上訴），並聲明：㈠原判決主文第一項關於附表二被上訴人應給付上訴人之金額，其利息不足3,017,003元之部分，暨該不足數額範圍內之假執行部分均廢棄。㈡上開利息廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人549,470元（見本院卷第88頁反面）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（原判決命被上訴人給付部分，未據上訴，已告確定）
四、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第72頁反面，並由本院依判決格式為部分文字修正），應可信為真實：
㈠兩造就系爭房地於101年10月1日所簽訂之系爭買賣契約，
業經上訴人於102年3月7日合法解除在案，兩造並因此互負民法第259規定之回復原狀義務。
㈡承前項，上訴人負有將系爭房地移轉所有權登記並點交返還
予被上訴人之義務；被上訴人負有返還價金2,520萬元，及自各受領日起（詳附表Ａ所示）至同時履行抗辯日即104年
4月16日止，合計3,017,003元法定利息之義務。㈢被上訴人於104年4月16日為同時履行抗辯之主張。㈣系爭買賣契約係於101年12月7日交屋。
五、上訴人主張系爭買賣契約業經伊依法解除契約，並請求返還已付價金本息，被上訴人就系爭買賣契約已為上訴人合法解除，兩造互負回復原狀義務乙情並不爭執，惟仍以上訴人占有使用系爭房地受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得以之主張與本件上訴人之請求互為抵銷等語置辯。是以本件兩造之爭點所在，為㈠被上訴人所為抵銷抗辯，是否可採？㈡如為可採，被上訴人所得主張抵銷之數額應為若干？等項（見本院卷第72頁反面）。茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠被上訴人所為抵銷抗辯（即被上訴人得否依民法第259條第
3款規定，請求上訴人返還占有使用系爭房地之利益，並以之與本件上訴人之請求相互抵銷），是否可採？⑴被上訴人主張系爭買賣契約經解除後，即溯及訂約時自始無
效，上訴人占有系爭房地自屬無權占用，則上訴人自受領系爭房地之日即101年12月7日起至105年7月20日止（見本院卷第89頁）受有相當於租金額之不當得利，被上訴人得請求返還而主張抵銷等語。上訴人則以其並未受有任何不當得利。縱有，原審判決之金額亦過高，應以按年息5％以下為當云云置辯。
⑵按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第
3款亦定有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高法院78年度台上字第611號判決意旨參照）。查本件兩造間就系爭房地所為之系爭買賣契約業經上訴人於102年3月7日合法解除，兩造並因此互負民法第259規定之回復原狀義務乙情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項㈠所示），則系爭買賣契約依法即溯及於訂約時失其效力，上訴人之占有使用系爭房地，自失其法律上原因；參以依臺灣省土木技師公會所為鑑定結果，乃認系爭房屋目前現況並無立即性危險，尚不影響居住安全等情（見該鑑定報告書第6頁），足徵上訴人自101年12月7日交屋後占有使用系爭房屋，仍可獲得相當於租金之利益，揆諸前揭說明，被上訴人得依民法第259條第3款規定行使回復原狀請求權。是被上訴人抗辯上訴人應返還自101年12月7日交屋日起計算至105年7月20日止（見本院卷第89頁）占有系爭房地所受相當於租金額之利益，並主張與被上訴人所須返還上訴人之買賣價金及附加利息互為抵銷，洵屬有據，應為可採；上訴人抗辯並未受有何不當得利云云，委無足取。
㈡如為可採，被上訴人所得主張抵銷之數額應為若干？⑴就上訴人占有系爭房地所受相當於租金額之利益，被上訴人
雖主張依財團法人崔媽媽基金會統計士林區每坪租金為726.18元，系爭房屋面積126.67平方公尺，約為38.3坪，是每月租金應以27,813元計算云云，並提出崔媽媽基金會社區生活資訊網網頁擷取畫面為憑（見原審卷第85至86頁）。惟該基金會乃民間機構，非具公信力之公正機關，並據上訴人爭執其樣本數過低而不正確，尚無從據為計算上訴人占有系爭房地所受相當於租金額之利益之標準。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。茲本院審酌系爭房地坐落於臺北市○○區○○○○○街，鄰近忠誠路1段、中山北路6段、至誠路2段等路段，建築型態為7層樓住宅華夏，附近公共設施有芝山公園、忠誠公園、雙溪河濱公園、市立聯合醫院陽明院區，公共設施完善、交通運輸條件良好、生活機能堪稱便利等情，雖有臺北市不動產估價師公會指定之正一不動產估價師事務所出具之不動產鑑定報告書在卷可參（見外放卷），惟考量系爭房屋因檢測結果業已確認鋼筋混凝土中之氯離子含量係屬過高，且臥室天花板有修補情況及浴室天花板內側有混凝土剝落鋼筋外露情形（見同上報告書第22頁），為俗稱之海砂屋，難謂於居住之品質無影響之社會一般人通常感情，因認本件被上訴人所得請求相當於租金額之利益，應以系爭房屋及土地申報價額年息6％計算為適當。
⑵經查，關於系爭房屋之總價額，兩造已同意以384,300元為
101年至105年間土地法施行法第25條規定之估定價額（見本院卷第89頁）；又系爭土地之總面積為757平方公尺，被上訴人之權利範圍為380/10000，有系爭土地之登記謄本可按（見原審第250頁），經換算後被上訴人就系爭土地之應有部分面積為28.766平方公尺（即757×380/10000=28.766）；再系爭土地101年1月之公告地價為每平方公尺61,800元，申報地價為公告地價之80％即49,440元；102年1月至
104年1月之公告地價為每平方公尺62,400元，申報地價為公告地價之80％即49,920元；105年1月之公告地價為每平方公尺84,600元，申報地價為公告地價之80％即67,680元等情，有系爭土地之公告地價及公告土地現值查詢表可考（見原審卷第253頁）；依前揭說明，以此法定計算方法計算上訴人所應返還被上訴人自101年12月7日交屋日起至105年
7月20日止占有系爭房地所受相當於租金額之利益，合計為412,393元【計算式詳如附表Ｂ所示】。
⑶又本件被上訴人應返還上訴人之買賣價金及附加利息，乃為
本金25,200,000萬元，及自各受領日起（詳附表Ａ所示）至
104年4月16日止，按週年利率5％計算之利息，合計為3,017,003元乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡項所示）。按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323條前段定有明文。是本件被上訴人主張以其得向上訴人請求返還占有系爭房地所受相當於租金額之利益，與其應返還上訴人之買賣價金及附加利息為抵銷，依前開規定應先用以抵充被上訴人應給付上訴人價金之利息，而核計被上訴人應給付上訴人之價金利息（自上訴人受領各該價金之日起計算至104年4月16日止）為3,017,003元，已如前述。準此，本件被上訴人以其得向上訴人請求返還占有系爭房地所受相當於租金額之利益，與其應返還上訴人價金之利息部分為抵銷，經抵銷後之剩餘利息為2,604,610元（計算式：3,017,003元－412,393元＝2,604,610元）。從而，本件被上訴人僅須返還上訴人買賣價金25,200,000元及抵銷後剩餘之利息2,604,610元，合計為27,804,610元。上訴人聲明請求被上訴人返還之買賣價金及附加利息，於此範圍內為有據，逾此範圍則屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張解除契約後，被上訴人應返還已給付之價金25,200,000元，及自各受領日起至104年4月16日止，按週年利率5％計算之利息，合計為3,017,003元，固屬有據，惟被上訴人主張以其得向上訴人請求返還占有系爭房地所受相當於租金額之利益為抵銷，亦有理由。是經抵銷後被上訴人僅須給付上訴人27,804,610元（含買賣價金25,200,000元及附加利息經被上訴人行使抵銷權後之餘額）。從而，上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求被上訴人於伊將系爭房地所有權移轉登記並點交返還予被上訴人之同時，給付27,804,610元予上訴人為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人上開請求應准許之部分（即137,077元），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示；至原審就上開不應准許部分（即412,393元），為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國106年9月26日
民事第十五庭
審判長法官方彬彬
法官許純芳法官黃若美附表Ａ：
┌───────────────────┐│㈠於101年10月1日給付100,000元。│├───────────────────┤│㈡於101年10月8日給付2,420,000元。│├───────────────────┤│㈢於101年10月23日給付2,520,000元。│├───────────────────┤│㈣於101年11月29日給付5,660,000元。│├───────────────────┤│㈤於101年12月3日給付10,385,193元。│├───────────────────┤│㈥於101年12月7日給付4,114,807元。│└───────────────────┘附表Ｂ：
┌─────────────────────────────┐│上訴人應返還被上訴人自101年12月7日起至105年7月20日止││占有系爭房地所受相當於租金額之利益，合計為412,393元。│├─────────────────────────────┤│計算式如下：││①101年12月7日至101年12月31日為7284元。││【384,300元＋（49,440元／㎡×28.766㎡）】×6％÷12×25/││31月＝7,284元（小數點以下四捨五入，下同）。││②102年1月1日至104年12月31日為327,654元。││【384,300元＋（49,920元／㎡×28.766㎡）】×6％×3＝327││,654元。││③105年1月1日至105年7月20日為77,455元。││【384,300元＋（67,680元／㎡×28.766㎡）】×6％÷12×（6││+20/31）＝77,455元。││④以上合計為412,393元。││7,284元＋327,654元＋77,455元＝412,393元。│└─────────────────────────────┘原判決主文附表一：
┌─────────────────────────────┐│建物：臺北市○○區○○段○○段0000000號（即門牌號碼臺北││市○○區○○街○○號6樓房屋）（權利範圍全部）│├─────────────────────────────┤│基地：臺北市○○區○○段○○段○000地號（權利範圍380/1000││0）│└─────────────────────────────┘原判決主文附表二：
┌─────────────────────────────┐│被上訴人（即被告，下同）應給付之金額（新臺幣）│├─────────────────────────────┤│被上訴人應給付上訴人（即原告）27,667,533元。││││（含買賣價金25,200,000元及附加利息經被上訴人行使抵銷權後之││餘額）│└─────────────────────────────┘正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年9月26日
書記官江怡萱