裁判字號：臺灣高等法院95年上更(一)字第180號民事判決
裁判日期：民國96年03月27日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決95年度上更㈠字第180號上訴人己○○
庚○○共同訴訟代理人 楊德海 律師
戊○○被上訴人甲○○訴訟代理人 李蒼棟 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年6月21日台灣宜蘭地方法院93年度訴字第319號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於96年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人己○○為坐落宜蘭市○○段958、961地號土地（下稱系爭958、961地號土地）之所有權人，上訴人庚○○則為同地段959地號土地（下稱系爭959地號土地）之所有權人，系爭3筆耕地為 伊等 之父 黃旺枝 所有，被上訴人之父 王水獅 早年與伊等之父黃旺枝就上開耕地訂有耕地租約，兩造之父先後去世後，被上訴人本於繼承關係而取得系爭耕地之承租權，並於民國（下同）80年11月8日自行辦理續租登記。惟被上訴人已將系爭耕地違法轉租予訴外人乙○○耕作，且未經伊等同意即擅自在系爭959、961地號之土地興建如附圖所示A部分、面積204平方公尺之建物（門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路○○號，下稱系爭房屋）及如附圖所示B部分、面積22平方公尺之屋前車棚，用以停放機車等情，被上訴人既將系爭土地違法轉租予他人使用及未得伊等同意即擅自建築系爭房屋供己及乙○○居住，已構成耕地三七五減租條例第16條所謂之不自任耕作之情形，原訂租約因此全部無效，兩造間已無租賃關係存在，為此依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條之規定，提起本訴。爰聲明：
㈠確認上訴人己○○與被上訴人間就坐落系爭958、961地號土地之耕地租賃關係不存在；被上訴人應將系爭961地號土地上如附圖所示A部分、面積128平方公尺之上物拆除並將系爭958、961地號之土地全部返還予上訴人。㈡確認上訴人庚○○與被上訴人間就系爭959地號土地之耕地租賃關係不存在；被上訴人應將系爭959地號土地上如附圖所示b部分、面積76平方公尺，及B部分、面積22平方公尺之地上物拆除，並將該系爭959地號土地全部返還予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則以：系爭房屋乃伊與乙○○之父王水獅於59年土地重劃後，為便利農耕於徵得地主同意後所興建，嗣由伊單獨繼承該建物及耕地承租權，又因乙○○本即居住該房屋且亦無其他住處，故乙○○及其家人一同居住於該房屋內，乃為伊之占有輔助人，而乙○○本身尚有工作，僅於下班後協助伊為耕作，故伊並無違法轉租予乙○○耕作，或將土地提供予乙○○建屋之事實，系爭耕地租約仍為有效。縱如上訴人所稱王水獅於59年間興建系爭房屋時，未得上訴人或原地主黃旺枝之同意，已構成不自任耕作，致該原訂租約無效，惟伊於80年11月18日與上訴人簽訂之私有耕地租約，為新租賃關係，非自王水獅繼承而來，衡諸伊於80年11月18日與上訴人簽訂私有耕地租約後，上訴人每年均分上下兩期向伊收取租金，迄93年9月24日在宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處時，始當場拒收伊之租金一節，益徵伊與上訴人間之租賃關係持續迄今仍有效存在，上訴人訴請伊拆屋還地，並無理由等語，資為抗辯。
二、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，聲明：原判決廢棄，並判決如起訴之聲明。被上訴人則聲明：上訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查系爭958、961地號之土地為上訴人己○○所有，另系爭959地號土地則為上訴人庚○○所有，上訴人之父黃旺枝早年就上開3筆耕地與被上訴人之父王水獅訂有耕地租約，現土地上並有如附圖所示A部分、面積204平方公尺之建物（分別坐落該地段961地號土地面積128平方公尺、坐落959地號土地面積76平方公尺），及如附圖所示B部分、面積22平方公尺之屋前棚架，現均由被上訴人占有使用等事實，有土地登記謄本、耕地租約書為證（見卷宜蘭縣政府租佃爭議案卷宗），復經原審履勘現場並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖可稽（原審卷第78至81頁、第81至85頁），兩造就此事實亦不爭執，堪信為實在。
四、本件上訴人主張被上訴人將系爭耕地轉租予乙○○耕作，且未經伊等同意擅自在其上建屋供己及乙○○居住使用，及在屋前任意搭建車棚停放機車，已構成不自任耕作等情，然此為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：被上訴人是否有系爭耕地轉租予乙○○使用，且未經上訴人同意擅自於系爭耕地上興建系爭房屋而構成不自任耕作等情？茲論述如下：
㈠、上訴人主張被上訴人將系爭耕地轉租予訴外人乙○○耕作之事實云云，並以被上訴人及乙○○在另原法院91年度訴字第294號拆屋還地事件（下稱第294號拆屋還地事件）所為之陳述為其佐證。惟查，被上訴人或乙○○在第294號拆屋還地事件中並無自承有轉租系爭耕地之情，業經本院調取該案卷宗查明屬實；再者，經原審隔離訊問結果，被上訴人及證人乙○○、里長丁○○及鄰居 林戴立 均陳稱：系爭耕地均由被上訴人自行耕作，其弟乙○○則另外從事水泥粗工，然因被上訴人身體有殘疾，故乙○○於下班後會協助被上訴人耕作，但並無轉租之情事等語（原審卷第125至130頁），證人丁○○、乙○○於本院亦分別證稱：「地是甲○○在耕作，但他弟弟會幫忙」、「系爭耕地是甲○○在耕種」等語（本院卷第69、71頁），且證人乙○○、丁○○等人在原審及本院所為之前揭證詞，亦核與其等在第294號拆屋還地事件中所為之陳述大略相同，顯為可取。是上訴人主張被上訴人有將系爭耕地轉租予乙○○耕作之事實，即屬無據，應非可採。
㈡、上訴人又主張被上訴人或其父王水獅未經同意即擅自於系爭耕地上興建房屋居住使用，核與耕作目的不符，已構成不自任耕作之事實。然查，系爭如附圖所示A部分、面積204平方公尺之建物係磚造鐵皮頂一層樓房，屬舊有房屋，並非新建建物乙節，有原審勘驗筆錄及照片在卷可稽（原審卷第78至81頁）。系爭房屋乃被上訴人之父王水獅於59年土地重劃後，為利稻田之收成，經地主同意後，將原坐落同地段960地號建地上之建物遷移興建至現所在之位置等情，亦經被上訴人及乙○○在第294號拆屋還地事件陳述甚詳，有筆錄在卷可稽（本院卷第138至140頁）；且系爭房屋自61年1月起即開始起課稅捐之事實，此有宜蘭縣稅捐稽徵處93年11月25日宜稅財字第259號函附之房屋稅籍證明書在卷可稽（原審卷第35頁至37頁），核與被上訴人及證人乙○○等人陳稱系爭房屋係重劃後所興建之事實相符，另參諸第294號拆屋還地事件中，當事人所爭執者，乃被上訴人及乙○○是否有權占有使用宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○號土地之事實，當時被上訴人等人不知將有本件租佃爭議請求拆屋還地事件，故被上訴人或乙○○就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段958、959、961地號土地上之系爭建物所為相關陳述，應屬可信，堪認被上訴人之父王水獅當時為配合稻作，經地主同意後興建系爭建物等事實，已無疑義。
㈢、上訴人另主張伊等之父於50年11月9日即已去世，故原地主即伊等之父黃旺枝自不可能於59年間同意被上訴人之或其父王水獅興建系爭房屋云云。惟查，所謂原地主或老地主即指上訴人而言，已據被上訴人於本院陳述明確（本院卷第70頁反面），又據證人乙○○於第294號拆屋還地事件中稱：「系爭建物係經地主同意後才改建」、「我父親有對地主說要重蓋房子…」等語，有筆錄在卷可稽（本院卷第134、138頁），上訴人既係當時之地主，則被上訴人之父已得地主同意，當指係得上訴人同意而言，至被上訴人於第294號拆屋還地事件中雖曾證稱：伊父親有說有得到「老地主」同意始興建系爭房屋等語，既與其於本院所述不同，亦與證人乙○○所述有異，可見其所述老地主尚不能認係上訴人之父黃旺枝。上訴人雖又主張黃旺枝去世後，除伊等外，尚有多名繼承人，是伊等不可能同意被上訴人之父興建系爭房屋，且伊等於繼承系爭土地前，從未收取任何租金云云。惟查，據證人丙○○證稱：「地主每年收二次租金，大約60幾年開始，我是開米店，甲○○他們先將稻穀拿到我那裡放著，再由甲○○陪同地主到我碾米廠將稻穀賣給我，我將稻穀的錢交給地主。庚○○、己○○每都會來，每年來二次，庚○○與我比較熟」等語（本院卷第88頁），且上訴人並未以被上訴人欠租而係以被上訴人違法轉租之事由聲請調處，此有宜蘭縣政府租佃委員會調處筆錄可稽，另依該筆錄所記載：「…地上房屋興建至今，至少30年之久，且租金也都有收…」、「依雙方當事人陳述：承租人並未積欠租金，審酌雙方當事人提出之事證，應准由承租人繼續承租」等語（見宜蘭縣政府租佃爭議案卷宗），足見被上訴人長年一直有繳租之事實，已無疑義，上訴人主張其等繼承系爭耕地之前未曾收取租金云云，究無可採。本件黃旺枝之繼承人，除上訴人外，尚有繼承人 黃火源 、 黃火慆 、 黃月娥 、 簡黃瑞香 等人（下稱黃火源等4人）。黃火源等4人雖於77年間始表示拋棄繼承，其等4人在此之前與上訴人就系爭耕地存有公同共有之關係，雖王水獅曾向被上訴人敘述僅得上訴人同意而興建系爭房屋，然上訴人與其他繼承人之內部關係，非由被上訴人或王水獅所能得知，而系爭耕地全體共有人達成共識後，推由上訴人全權處理土地事宜，尚符合當時土地使用情形。本件被上訴人之父王水獅興建系爭房屋，黃火源等4人均未有反對之意思，且上訴人多年來向被上訴人收租，黃火源等4人亦未有何異議；抑有進者，上訴人之另一兄長亦曾前往向被上訴人收取地租等情，亦據被上訴人 陳明 在卷（本院卷第70頁反面），依上開客觀事實，應可認定系爭耕地全體共有人已同意由被上訴人之父王水獅興建系爭建物無誤，否則上訴人或黃旺枝之其他繼承人歷經多年，為何均未就該系爭房屋提出異議或就系爭耕地租約之效力等情為任何主張，且持續與王水獅簽訂租賃契約，此有耕地租約在卷可稽（本院卷第145至148頁），並收取至92年度之租金！是被上訴人抗辯王水獅當時為配合稻作，徵得地主同意後始興建系爭房屋之情，應屬可採。
㈣、上訴人復主張依房屋稅籍證明書所示，系爭房屋興建之初，面積僅為87.7平方公尺，惟經測量結果實際占用面積為226平方公尺，足證被上訴人有擅自增建之事實云云。然此為被上訴人所否認，經查，系爭房屋自興建後除有修繕屋頂外，並未有增建之情，已據證人 王連叢 、丁○○及丙○○等人證確明確（本院卷第69、89頁），參以系爭房屋係磚造鐵皮頂一層樓房，屬舊有房屋，並非新建建物乙節，此有原審勘驗筆錄及照片足參（原審卷第78至81頁）。且若被上訴人有擅自增、擴建等情，為何多年來未見上訴人制止或異議，堪認被上訴人除為便利耕作而搭建面積僅22平方公尺之棚架擺放稻穀烘乾稻穀外，並未有任何增、擴建之情。至房屋稅籍證明書所載之面積少於202平方公尺，應係被上訴人之父王水獅為減省房屋稅負擔，因而短報所致，尚不得以此認被上訴人有擅自增建之情，是上訴人上開主張，亦非可採。
㈤、被上訴人與乙○○自幼即隨其父王水獅居住系爭房屋內，故於其等父親王水獅死亡後，乙○○因考量其兄即被上訴人身體有殘疾，故協議由被上訴人繼承系爭耕地承租權及該建物，以謀溫飽生活，乙○○則在外從事粗工，而於下工後協助被上訴人耕作，且因乙○○既自幼即居住該處，且又無其他可居住之處，故連同家人繼續居住於該建物內，而與被上訴人共居之事實，亦經被上訴人及證人乙○○、丁○○、林戴立等人於原審陳述屬實（原審卷第125至130頁），故被上訴人及乙○○繼續居住於系爭房屋內之行為，顯非屬被上訴人已變更耕地使用目的之行為。從而系爭房屋既係王水獅為便利耕作之目的並徵得地主同意而興建，應屬耕作上所使用之農舍，嗣後該房屋及耕作權由被上訴人繼承，並提供給自幼即住於該屋內又無其他建物之胞弟乙○○居住使用，此與已經變更耕地使用目的之情形尚屬有間，尚難認有不自任耕作之情形。
㈥、至於如附圖所示B部分，面積22平方公尺之棚架，雖係被上訴人在嗣後所搭建，然係擺放稻穀烘乾機供烘焙稻穀乙節，已據證人丁○○證稱：「至於棚架是他們後來搭的，用來放稻穀烘乾機。」等語（原審卷第127頁），另證人林戴立亦表示：「…至於棚架是要放烘乾機，我曾經拿過稻穀到這裡使用烘乾機幾次…」「（烘乾機）平常是收起來，避免風吹日曬，一直到要使用才搬出來，之前是碰到大收割，我自己的機器來不及用，所以就會另外向鄰居互相借用烘焙機。」等語（原審卷第128、129頁），堪認該棚架亦為便利耕作而設，符合耕作之目的。雖該棚架於稻穀烘乾時間之外，被上訴人附帶用來停放機車，並無減損作為耕作使用之性質，難認因該棚架於農閒時供他用，即屬不自任耕作。
五、按系爭959、961地號農地面積分別為1797、1486平方公尺，有土地登記謄本在卷為憑（本院卷第34至39頁），被上訴人在上開2筆土地上使用226平方公尺，興建如附圖A及b所示之建物及車棚，其餘土地現仍供農作使用，足見上開建物係為便利耕作之目的而興建，被上訴人並無變更系爭租地為非耕地使用，自無不自任耕作之情形，從而，上訴人請求確認兩造間之系爭耕地租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。兩造所訂之系爭耕地租約既非無效，被上訴人基於該耕地租約占有系爭承租之土地，並非無權占有，上訴人依物上請求權之法律關係，請求被上訴人應將如附圖所示A、B部分之地上物予以拆除後將土地返還上訴人，亦無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年3月27日
民事第十五庭
審判長法官湯美玉
法官許文章法官黃國永正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年3月27日
書記官葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。