裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第903號民事判決
裁判日期：民國94年04月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決93年度重訴字第903號原告國揚實業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 楊佳璋 律師複代理人 陳志忠 律師被告四季軒國際開發股份有限公司法定代理人甲○訴訟代理人 徐南城 律師複代理人 詹璧如 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國94年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落如附表所示之房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾萬元及自民國九十三年八月四日起至遷讓交還房屋之日止，按月以新臺幣陸拾萬元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣參佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落如附表所示之房屋（以下稱系爭房屋）遷讓交還原告。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）420萬元及自起訴狀繕本月以60萬元計算之損害金。
（三）前項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋前為訴外人三悅行企業股份有限公司（以下稱三悅行公司）所有，因訴外人積欠伊票款債務1億8千萬元，經伊聲請本院民事執行處強制執行拍賣系爭房屋及土地所有權後，由伊依法聲明承受系爭房屋及土地之所有權，並於92年11月4日收受權利移轉證書。
（二）被告原與訴外人三悅行公司就系爭房屋訂有租賃契約，租期自86年10月20日起至96年10月19日止共10年。該租賃契約原係由伊與被告之前身冠武國際開發股份有限公司訂立，嗣因租賃標的所有權移轉予訴外人，故由伊、被告、三悅行公司於89年10月27日約定由訴外人三悅行公司承擔出租人之權利義務。伊已於92年11月4日再行取得系爭房屋之所有權，依民法第425條第1項規定，繼受前手三悅行公司與被告間之租賃契約關係，惟被告自92年11月4日伊取得系爭房屋之所有權翌日迄伊提起本訴之日前已積欠7個月租金未付（即92年11月5日至93年6月5日），經 伊委託 律師發函催告被告履行給付，被告迄今亦仍未給付，顯已違約，爰依租賃契約第12條第1款之約定終止上述租賃契約關係並以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示。則兩造間之租賃關係既已因被告違約而終止而不存在，則伊自得為聲明第1項之請求。另請求被告給付92年11月5日至93年6月5日止按月以60萬元計算之租金，計420萬元及自終止租賃契約之日起至返還系爭房屋之日止按月以60萬元計算相當於租金之不當得利。
（三）伊原主張系爭房屋之租金每月為100萬元，惟為免上述無謂爭議影響訴訟之進行已具狀減縮每月租金請求之金額為60萬元，亦即請求法院依被告自認之租金數額而為判決，故而本部分爭執顯即已不再存在。
（四）縱伊所為上述催告被告給付租金之金額每月100萬元，超過被告所抗辯之租金金額，然此乃雙方對於租金金額之爭執，被告亦非不得依照其所主張之金額給付或提存於法院，然被告依然分文未付，伊所為之催告於60萬元之範圍內亦發生法律上之效力。
（五）自伊繼受系爭房屋之租賃契約後，被告從未給付任何租金，且經伊於93年5月25日發函催告時，業已積欠2個月以上租金未付，伊自得依民法第440條及租賃契約第12條第1款規定終止與被告間之租賃契約關係。
三、證據：提出土地及建物登記簿謄本、權利移轉證書、租賃契約書、律師函及回執等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本院另案92年重訴字第1626號民事判決認定，伊與訴外人三悅行公司約定調降租金每月60萬元，依法有效。
（二）伊並非不繳租金，而係原告主張每月租金100萬元與伊主張每月60萬元差距太大，兩造租約約明租期至96年10月19日止，原告通知伊付租主張被告欠租達7個月，係以每月100萬元計算，此項催告不符合債之本旨，不生效力，故原告所為之終止租約意思表示亦不生效力，至於原告準備書狀自認租金每月60萬元，並無催告給付之意思表示。
三、證據：提出承諾書、支票等件為證。
丙、本院依職權調閱本院92年重訴字第1626號民事案卷。理由
一、原告主張：系爭房屋前為訴外人三悅行公司所有，經伊以訴外人債權人地位聲請本院強制執行系爭房屋後，由伊依法聲明承受所有權，並於92年11月4日取得權利移轉證書，因被告與訴外人三悅行公司就系爭房屋訂有租賃契約，亦由伊依民法第425條第1項規定繼受被告與訴外人間之租賃契約關係，惟被告自92年11月4日起已積欠7個月租金未付，經伊委託律師發函催告被告履行給付未果，爰以訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示等情，求為命被告將系爭房屋遷讓交還予伊，及給付伊已積欠之7個月租金420萬元暨自起訴狀繕本送達翌日即93年8月4日起至遷讓交還房屋之日止，按月以60萬元計算之損害金之判決。
二、被告則以：兩造租約租期至96年10月19日止，原告主張伊欠租達7個月，係以每月100萬元計算，惟租金每月應為60萬元，原告催告不符合債之本旨，不生效力，所為終止租約之意思表示亦不生效等語，資為抗辯。
三、查系爭房屋前為訴外人三悅行公司所有，經債權人即原告於本院強制執行程序承受，並於92年11月4日領得權利移轉證書，取得所有權；被告原與訴外人三悅行公司就系爭房屋訂有租賃契約，租期自86年10月20日起至96年10月19日止，於原告取得所有權後，即由原告繼受訴外人與被告間租賃契約等事實，為兩造所不爭，復有提出土地及建物登記簿謄本、權利移轉證書、租賃契約書等件附卷為證，堪信為真實。
四、原告主張，被告自伊取得系爭房屋之所有權後迄今均未給付租金，經催告未果，已以訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，被告應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及終止租約後相當租金之損害金乙節，固為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年臺上字第124號判例意旨參照）。查被告並不否認自原告於92年11月4日取得系爭房屋所有權後迄今，伊均未付租金予原告之事實，僅爭執原告主張之每月租金為100萬元，伊認僅60萬元，並辯稱，本院92年度重訴字第1626號判決理由亦確認自91年12月20日起，伊與原告前手即訴外人三悅行公司關於系爭房屋之租金已調降為每月60萬元云云，並提出判決影本為證。然原告委託律師於93年5月
25日發函催告被告給付自92年11月至93年5月按月以100萬元計算之租金一節，有律師函及回執可證。即便超過被告自認之租金數額每月60萬元，惟依前開判例意旨，僅該超過部分不生催告效力，就被告自認之每月租金60萬元部分，仍生催告效力。被告就該每月60萬元之租金，迄原告催告時，已超過2個月之租金額未付，被告於催告後逾期仍未給付，原告主張，再以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，即屬合法，並生終止租約之效力。原告主張被告應將系爭房屋遷讓交還原告，即有理由。
（二）無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件原告終止兩造間之租賃契約後，被告占有系爭房屋即獲有相當於租金之利益，原告主張被告應給付自終止契約之意思表示送達翌日即93年8月4日起至遷讓交還房屋之日止，按月以60萬元計算之損害金，亦屬有據。
五、綜上，原告主張依所有權法律關係請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並給付92年11月5日至93年6月5日止7個月租金420萬元及自起訴狀繕本送達翌日即93年8月4日起至遷讓交還房屋之日止，按月以60萬元計算之損害金，均屬有據，應予准許。
六、就前開給付租金420萬元及每月60萬元損害金部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年4月8日
民事第一庭法官詹文馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年4月11日
書記官林玲華