臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
104年度南小字第980號
原 告 凱悅大邸管理委員會
法定代理人 簡宗弼
訴訟代理人 陳建勝
訴訟代理人 陳勝宏
被 告 鄭鴻儀
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國105年4月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣83,440元，及自民國104年7月28日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告係坐落在臺中市○○區○○街○○號（下稱系爭房屋
）「凱悅大邸」之區分所有權人，其每個月應繳納之管理
費為新台幣（下同）2,980元，詎被告自民國102年4月起
至104年7月止，即未繳納，迄今積欠管理費28個月，合計
83,440元，履經催討，惟被告皆置之不理，為此，爰依公
寓大廈管理條例第21條之規定，訴請法院命被告給付系爭
管理費及遲延利息等語。
（二）被告無正當理由拒絕給付102年4月以迄104年7月間，應繳
納之管理費83,440元，應堪認定：
被告於104年12月17日民事陳述狀中自認：其自101年5月
至102年3月有按時繳交管理費，嗣因多次向管理室反映管
理委員會之管理室、公共設施及管理不當，造成被告房屋
之損壞，未獲善意回應，始未繳交管理費云云。職是，由
被告於前揭書狀中所陳之詞，足認其已自認自102年4月以
迄104年7月間之管理費，合計83,440元，均未繳納予原告
管理委員會。故原告管理委員依公寓大廈管理條例第21條
，訴請被告如數給付，確有理由。
（三）被告辯稱其因原告管理委員會對公共設施之管理不當，造
成被告房屋之損壞，故拒絕繳交管理費云云，既非事實亦
無正當理由：
⒈被告不得主張抵銷之理由：
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷。但依債之性
質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。
民法第334條第1項定有明文。是以，得主張抵銷者，必
以雙方互有對立之債權存在，且給付之種類均須相同，
並均己屆清償期者，始得主張抵銷。
⑵被告主張其對原告管理委員會有損害賠償之債權債務關
係存在云云，並非可取。申言之，原告社區之建築物及
基地，均係86年間由建商興建完成後，即移轉各承購住
戶使用。而被告自己對系爭房屋疏於維護，容任頂樓門
扇破敗脫落，亦有照片乙幀為證（原證1），姑且不論
被告主張系爭房屋漏水或有積水之損害云云，是否屬實
？原告自己怠於維護房屋狀況，而今臨訟竟率爾將之歸
責於原告管理委員會，豈能令人信服？再者，如有損害
，則損害之金額為何？均非無疑。實難單以被告片面陳
述，遽然認為其主張為真。
⑶至於被告主張其有地下車位遭他人長期佔用，故原告管
理委員會應填補其所受損害云云，更屬子虛烏有，原告
予以否認。而被告陳稱其所有之房屋受有電磁場之干擾
危及其人身安全云云，亦經台灣電力股份有限公司台中
區營業處，以102年10月29日台中字第0000000000號函
表示，該址測得之電磁值僅4毫高斯，遠低於環保署所
制訂之極低頻（60Hz）環境磁場建議值833毫高斯（原
證2），故被告所辯顯非事實。
⑷總而言之，就被告所指稱其受有損害之情形，原告管理
委員會均予以否認；是以，被告主張其對原告管理委員
會有損害賠償債權云云，顯難採信為真。職是，被告對
於原告管理委員會既無可供抵銷之主動債權存在，自難
援引民法第334條、335條為抵銷。
（四）被告於本件亦不得主張同時履行抗辯：
⒈所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在
事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約
而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為
對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，此有最
高法院59年台上字第850號判例可茲參照。次按共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈應設置公共基
金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議
決議繳納，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第18條
第1項第2款分別定有明文。
⒉由此可知被告按區分所有權人會議決議向管理委員會繳交
管理費，係依法律規定、區分所有權人會議決議或規約所
生，其用途則係作為公寓大廈之管理維護之公共基金，該
經費主要乃在負擔共用或約定共用部分之修繕、管理、維
護，該權利應屬全體區分所有權人，與管理委員之管理行
為並非基於同一雙務契約所生，管理費之繳納義務並不因
管理委員之管理行為良窳而有影響，倘管理委員之管理行
為有欠缺，致被告受有損害，僅係全體區分所有權人與個
別管理委員間得否依委任契約債務不履行求償之問題，並
不影響區分所有權人繳交公共基金之法定義務，且管理費
之給付與公寓大廈之管理組織之執行管理事務行為間，並
無對價關係，即無同時履行抗辯之適用。
⒊要言之，縱使被告辯稱因原告管理委員會對公共設施之管
理不當，造成被告房屋之損壞乙事為真，則被告依法律規
定所應負之管理費給付義務，與原告管理委員會執行管理
事務行為間，既非基於同一雙務契約亦無對價關係可言，
被告此時亦不得主張同時履抗辯，故被告執此為由拒絕給
付管理費，亦非適法。
（五）綜上所述，原告管理委員會起訴主張被告積欠102年4月至
104年7月間之管理費，累計83,440元，依公寓大廈管理條
例第21條，請求其自支付命令送達翌日起至清償曰止計算
之利息，並賠償訴訟費用核屬有據。被告所辯之詞均非可
採，亦非拒絕繳納管理費之正當理由。
（五）並聲明：
⒈被告應給付原告83,440元，並自本件支付命令繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告係於101年4月15日購買臺中市○○區○○街○○號，並
於101年5月16日辦妥所有權移轉登記。購屋初期（101年5
月起至102年3月）均有按時繳交管理費，惟期間多次向管
理室反映，因管理委員會之管理室、公共設施及管理不當
，造成被告房屋之損壞，均未善意之回應，始未繳交管理
費：
⒈被告之地下室車位自101年5月購屋起長期被其他汽車佔用
（證物二相片一），被告多次告知管理室均未即時制止，
致被告無法使用自有車位，損壞部分依當地車位每個月租
金4,000元，自101年5月起至104年4月，長達三十六個月
，損失計144,000元。
⒉被告之房屋一樓前方南側因原告外牆設置車道車輛感測器
開孔（證物二相片二至三，證物三建物整修報價單），致
內側牆面嚴重漏水至屋內牆面白樺，面積達零點八平方公
尺，整修及防水費20,000元。
⒊被告之房屋一樓南方中側因管理室（管理室為違章建築）
屋簷排水，且該處為被告冷氣開孔處（證物二相片四至六
），目前設置鋁製邊框及玻璃，致牆面漏水至屋內牆面白
樺達一點二平方公尺，整修及防水費35,000元。
⒋管理室後側斜屋頂屋簷排水突出被告土地（證物一相片七
至八），占用面積約零點八八平方公尺，並將雨水直接排
至被告所有房屋後方平台，若遇大雨原有排水孔宣洩不及
，每遇颱風天，雨水受風吹向被告屋內，造成屋內積水，
此部分防治需48,000元。
⒌被告所有之土地即房屋之下方地下室區間設置社區27戶之
台電電錶（證物二相片九至十），與原有設計圖設計位置
不符（證物四），因電錶設置位置改變，社區所有供電電
線亦改變。且電線密布被告所有房屋之下方，此部分台電
電錶之設置位置與原設計位置不符，致被告之房屋地面有
全面測量有高達10至35毫高斯之磁場，均遠大於國際環境
組織建議之值，將對人體產生損害。此部分原告已委託台
電前來檢測，但仍不改善，影響面積達16平方公尺，整修
及防治費320,000元。
⒍以上房屋之損壞多次與原告反映，及在歷次區分所有權人
會議中以書面反映，均未獲得善意回應改善，致被告迄今
不敢使用此房屋，百般無奈，必須在外另行租屋使用，始
得消極抵制不繳交管理費，事實上，被告因此項損失已遠
超過所欠繳之管理費，而若原告將前述房屋之損壞改善，
被告一定會如期繳交管理費。基於前述理由，對於原告請
求給付管理費及相關費用，均遠少於被告之損失。
（二）關於車位被佔用，被告多次跟管理員反映，如果要佔用被
告的車位，需要先聯絡經過被告同意才可以，但是被告多
次回去要使用車位時，都被佔用，致使被告需違停。至本
件訴訟繫屬之後，佔用情形才有改善。另如果要改善感測
器開孔滲水、管理室的屋簷排水導致牆面漏水部分，就要
包括白樺部分要一併處理。又依證物四所示，一開始就沒
有管理室的設計圖，管理室是違建。且我們的排水孔都一
定有計算過排水量多少，管理室斜屋頂流下來的水造成被
告房屋的排水不及。
（三）並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納
之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相
當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公
寓大廈管理條例第10條第2項、第21條分別定有明文。
（二）本件原告主張被告積欠自102年4月起至104年7月之系爭管
理費28個月，合計83,440元乙節，業據提出存證信函、掛
號函件執據、建物謄本、會議記錄、凱悅大邸住戶公約等
件為憑（見本院104年度司促字第16347號卷），且為被告
所不爭執，堪信原告主張為真實，則揆諸前揭規定及說明
，被告自負有繳納上開83,440元（計算式：2,980×28＝
83,440）管理費之義務。
（三）被告雖以其停車位遭其他車輛占用36個月損失144,000元
、被告房屋外牆因原告設置車道車輛感測器開孔，致內側
牆面嚴重漏水至屋內牆面白樺，維修費20,000元、被告房
屋因管理室屋簷排水，致牆面漏水至屋內牆面白樺維修費
35,000元、管理室屋簷排水至被告房屋後方平台，造成屋
內積水，整修費需48,000元、被告房屋之下方地下室設置
社區27戶之台電電錶，與原有設計圖設計位置不符，致被
告之房屋地面有高達10至35毫高斯之磁場，將對人體產生
損害，整修及防治費320,000元，合計567,000元，並以上
開損害賠償費用抵銷管理費云云。惟查：
⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給
付種類相同，並均屆清償期者為要件。故得供債務人主張
抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權始可，而不得以
對他人之債權，對於債權人主張抵銷。
⒉經查，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項
及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干
人為管理委員所設立之組織，此觀諸公寓大廈管理條例第
3條第9款之規定即明。而管理委員會之職責，依同條例
第36條規定，則在維護管理該公寓大廈及執行區分所有權
人會議決議事項。是管理委員會依區分所有權人會議決議
或住戶規約之規定，向各住戶收取管理費，並於其職務範
圍內保管、支付及運用，就其與各住戶之關係而言，顯具
有代收代付之性質，該管理費債務之債權人應為區分所有
權人全體，而非管理委員會。準此以觀，本件原告縱有怠
於修繕共用部分致被告受有損害，而對被告負有損害賠償
責任，亦與民法第334條所定「二人互負債務」之抵銷要
件規定不符，是被告辯稱主張以此部分損害賠償債權為抵
銷云云，要難憑採。
（四）又被告辯稱其停車位遭其他車輛占用36個月損失144,000
元、被告房屋外牆因原告設置車道車輛感測器開孔，致內
側牆面嚴重漏水至屋內牆面白樺，維修費20,000元、被告
房屋因管理室屋簷排水，致牆面漏水至屋內牆面白樺維修
費35,000元、管理室屋簷排水至被告房屋後方平台，造成
屋內積水，整修費需48,000元、被告房屋之下方地下室設
置社區27戶之台電電錶，與原有設計圖設計位置不符，致
被告之房屋地面有高達10至35毫高斯之磁場，將對人體產
生損害，整修及防治費320,000元，合計567,000元，所以
拒繳管理費云云。經查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限
。民法第264條第1項定有明文。又按所謂同時履行之抗辯
，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一
之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係
，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之
給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，
均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850
號判例可資參照）。
⒉本件被告上開所辯，固提出現場照片10張、建物整修報價
單、原房屋設計圖（見本院卷第23-30頁）、電磁波測試
照片4張、電磁波安全值爭議資料（見本院卷第47-51頁）
為據。惟查，公寓大廈之區分所有權人依公寓大廈管理條
例第10條第2項規定，應按共有之應有部分比例分擔之，
若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；又依
凱悅大邸住戶公約第6條規定，區分所有權人應按時繳交
管理費。可見，系爭管理費之給付與管理委員會之管理行
為間，並無對待給付之關係，不能發生同時履行之抗辯，
被告以此拒繳管理費自無理由。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第
233條第1項前段及第203條定有明文。經查，本件給付管
理費之債並無確定給付期限，揆諸前開規定，原告本於給
付管理費之法律關係請求自支付命令繕本送達被告之翌日
起，按法定利息即週年利率百分之五計算遲延利息之部分
，並無不合；又原告之支付命令繕本係於104年7月27日送
達，有本院送達證書一紙（見本院104年度司促字第16347
號卷）在卷可憑。從而，原告本於公寓大廈管理條例第10
條第2項、第21條規定，請求被告給付原告83,440元，及
自支付命令聲請狀繕本送達翌日即104年7月28日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息，核與上開規定並
無違背，自無不合。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條
規定，請求被告給付83,440元，及自104年7月28日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准
許。
五、本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所為
被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告
假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併
此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為訴訟費用之裁
判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436條之19
第1項分別定有明文。查本件訴訟費為1,000元（第一審裁判
費），而原告之請求為有理由，爰確定訴訟費用應由敗訴之
被告負擔。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之
20，判決如主文。
中華民國105年4月28日
臺南簡易庭法官張麗娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年5月3日
書記官黃郁淇