臺灣臺北地方法院民事判決
98年度北重訴字第15號
原 告 太平洋電線電纜股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 莊乾城 律師
複 代理人 梁雅婷 律師
被 告 家福股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 鍾薰嫺 律師
范纈齡 律師
複 代理人 陳素芬 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國99年9月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆仟柒佰壹拾萬陸仟伍佰玖拾叁元，及其
中新臺幣捌佰零捌萬伍仟元部分，自民國九十七年一月十二日起
，餘則自民國九十八年九月十六日起，均至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾伍萬元或等值之由
兆豐商業銀行、土地銀行或合作金庫商業銀行出具之可轉讓定期
存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆仟柒佰壹
拾萬陸仟伍佰玖拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之不動產租賃
契約書第21條附卷可稽，依民事訴訟法第24條規定，本院自
有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠被告向訴外人 湯臣 開發股份有限公司（下稱湯臣公司）及原
告承租坐落臺北縣三重市○○○段中興小段96之3與96之4地
號土地，及其上由湯臣公司及原告共同興建完成之門牌號碼
臺北縣三重市○○路○段○○○巷○號及10號地下一樓及地下二
樓之建物（下稱系爭建物壹），供被告營業使用，其中地下
一樓面積共計5,000坪、地下二樓為約746個停車位之停車場
，雙方並於民國80年11月6日簽訂不動產租賃契約書（下稱
租約壹），約定租賃期間20年，租金以每3個月為1期，被告
於每期開始5日內預付該期租金，嗣於92年11月再簽訂房屋
租賃補充協議書，將租期延長10年，每年租金調整為新臺幣
（下同）77,000,000元，再加計5％營業稅。詎被告自96年
11月起即未依約繳納租金，迭經原告及湯臣公司催討，被
告迄未繳納，原告與湯臣公司遂於97年1月7日對被告發出催
告通知，就被告遲延租金給付已逾2個月乙事，要求被告應
於文到3日內繳清欠租，否則租賃契約於文到3日後之翌日起
終止等語，該文已於97年1月8日送達被告，被告未依約繳納
租金，系爭租約已於97年1月12日終止。原告嗣後又與訴外
人湯臣公司分別於97年1月15日、97年1月16日發函被告終止
系爭租約，則系爭租約至遲已於97年1月18日終止。但被告
遲至98年7月7日始將建物壹返還予原告，為此請求被告給付
於租約終止前，按租約壹約定比例（即40％）應給付原告之
租金，及租約終止後被告無權占有系爭建物壹相當於租金之
不當得利，共計54,349,167元。
㈡被告並向原告及湯臣公司承租門牌號碼臺北縣三重市○○路
○段○○○巷○○號之1之建物（即一樓F10，下稱系爭建物貳），
面積約38.5坪，作為建物壹裝卸貨物及人員進出之用，雙方
於82年4月12日簽訂租賃物增加協議書（下稱租約貳），租
賃期間與租約壹同，並附隨於租約壹而為租約壹之一部，與
租約壹之效力不可分，約定租金原本每月38,500元，依租約
貳第2條約定，於租賃物開幕後第3年起，每年調高5％，嗣
又於95年4月1日簽訂房屋租賃補充協議書，約定將租約貳之
出租人由湯臣公司與原告共同出租，改由原告單獨出租，租
金調幅5％改為依物價指數為據。因租約貳與租約壹具不可
分之關係，租約壹已經出租人二人於97年10月18日終止，則
系爭租約貳亦應於97年1月18日一併終止。詎被告自97年1月
起即未依約繳納租金，至98年7月7日始將系爭建物貳返還予
原告，原告自得請求被告給付於租約終止前所積欠租金，及
租約終止後被告無權占有建物貳期間，相當於租金之不當得
利，共計1,262,364元。承上，被告共積欠原告55,611,531
元（54,349,167＋1,262,364＝55,611,531），再扣除押租
保證金8,463,760元，則依系爭租賃契約、侵權行為及不當
得利之法律關係、被告尚應給付原告47,147,771元。
㈢依租約壹第1條第㈡項約定：「前開租賃物由原告及湯臣公
司出租供被告獨占排他使用」並不及於「另加地下層所應分
擔之公共設施面積200坪」部分，此從200坪係「地下層所應
分擔之公共設施」語義即知無獨占排他之可能，且此200坪
下接「計算租金」，足認分擔200坪部分表現出是要計算租
金用，並非做為獨占排他用。且被告10餘年來繳付管理費等
費用亦無異議，嗣辯稱其代原告墊付上億元管理費用云云，
實無理由。又依租約壹第1條第㈣項前段係約定被告使用公
共區域及設施不用付租，並非毋須負擔費用，且其範圍為本
區大樓（即臺北縣三重市○○○段中興小段96之3號與96之4
號地號上所興建完成之建物），而後段則是出租人（即原告
及湯臣公司）擔保承租人（即被告）得無償使用設置冷卻水
塔與連接管線的空間，其範圍則為本棟大樓，且限於屋頂或
其他空地及管道間，被告將「本區大樓」及「本棟大樓」皆
混為「本區大樓」顯屬非是。另系爭租約壹第1條第㈥項僅
約定被告設置電扶梯之空間不用付租，但並無約定被告不用
負擔其他費用；系爭租約壹第13條則約定，在租賃物坐落土
地因「都市計畫變更為商業區」時，原告及湯臣公司方有將
租賃物之用途變更為超級市場或一般零售業用之義務；系爭
租約壹第10條約定，被告不負擔本區大樓之管理費，但例外
有實際使用大樓公共設施部分者，由原告及湯臣公司協助被
告與大樓管理委員會協商合理之費用分擔方法，亦非約定被
告不用負擔任何費用；系爭租約壹第12條約定，被告因法令
規定未能取得證照或許可，而遭命令停止使用或營業時，可
終止租約，但如係罰鍰，則約定由被告負擔等語，故被告所
為抵銷抗辯及同時履行抗辯等，均屬曲解系爭租約文義而無
可採。
㈣有關被告主張抵銷之債權金額，被告從未向原告表示係代原
告給付，於繳交每期租金時也未向原告為任何保留或為扣留
該等費用之意思表示，直至兩造發生糾紛後，被告始告知原
告，原告否認如被告所稱有置之不理之情。又原告否認被告
抗辯其自82年11月起至96年8月31日止，及自82年1月起至87
年12月止，有代繳管理費或管理服務費等情為真，況被告依
不當得利之法律關係主張原告應返還該等款項，亦罹於5年
時效而消滅。被告復主張代原告支付其他費用，原告亦否認
其真正，且被告並未履行系爭租約第17條第1項以書面通知
一個月內拒不改善之條件，故縱認被告主張為真正，被告亦
不得請求損害賠償。再者，依系爭租約壹第13條，係約定需
租賃物坐落土地因都市計畫從工業區變更為商業區，原告方
有變更用途之義務，惟迄今都市計畫並未變更，原告自無變
更用途之義務，被告主張同時履行抗辯，即屬無據，而系爭
租約第8條第2項約定雖給予被告3個月之搬遷期，但並未約
定搬遷期不用付租，是被告之所辯顯無足採等情。並聲明：
被告應給付原告47,147,771元，及其中8,085,000元自97年1
月12日起算，其餘金額自起訴狀繕本送達被告之翌日起算，
均至清償日止，按年息5％計算之利息。併陳明願供現金或
等值之兆豐商業銀行、土地銀行、合作金庫商業銀行之可轉
讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告之三重店賣場自82年11月間開幕時起，即遭湯臣園區B1
/B2管理委員會要求每月支付管理費538,501元及管理服務費
32萬元，被告當時即向原告及湯臣公司表示依租約壹第10條
第3項約定，該費用應由原告及湯臣公司負責，惟原告及湯
臣公司置之不理，被告為避免影響營業，乃不得不代原告及
湯臣公司先行支付，自82年11月起至96年8月31日，被告已
代墊支付管理費合計87,775,663元；另自82年1月起至87年
12月止，被告已代墊管理服務費合計23,040,000元。另依
租約壹第1條第㈣項後段明定：甲方（即原告及湯臣公司）
並應擔保乙方（即被告）在本棟大樓屋頂或其他適當之空地
及管道間裝置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」，及第1
條第㈥項明訂：「甲方同意，乙方在租賃物內所設至地下一
層至地下二層之雙向電扶梯（或電動步道），而使用其他樓
層之空間，乙方不另付租，甲方並擔保該使用不受其他樓層
之所有權人或其他第三人之干預」等語，故如被告裝置冷卻
水塔而需支付任何形式空間使用費，應由原告與湯臣公司負
責，原告或訴外人湯臣公司也不得要求被告支付因電動步道
設置之費用。詎被告不知無給付義務而給付訴外人湯臣園區
18號大樓管理委員會之冷卻水塔空間使用費合計725,063元
、給付訴外人湯臣公司18號冷卻水塔空間使用費計1,188,45
6元，及應訴外人湯臣公司違約要求，支付電動步道設置之
使用空間費用500萬元，原告應負返還義務。另依租約壹第
13條約定：「.....如租賃物坐落之土地因都市計畫變更為
商業區者，於都市計畫變更確定並公佈施行日後，甲方應立
即申請並完成租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般
零售業用.....」等語，可知本件租賃標的物用途得變更為
超級市場或一般零售業用時，原告及湯臣公司即應負責辦理
變更，以使被告使用系爭租賃物得符合租約之目的，詎因原
告及湯臣公司未依約變更租賃物用途，致被告自84年1月起
迄96年11月止，遭台北縣政府處罰鍰金額高達5,156,000元
，甚至遭台北縣政府命令停止營業而自97年1月15日起停止
營業，原告及湯臣公司依租約壹第17條第1項及第16條第1項
約定，對被告前述所受之損害，應負連帶賠償責任。且上開
代墊款項及損害賠償債權均已屆清償期，被告自得以上開債
權與原告之96年11月起至97年1月止之租金債權為抵銷，被
告並於96年9月20日及96年11月29日發函原告及湯臣公司主
張抵銷，被告既已主張抵銷，被告即無積欠租金之情事。
㈡被告承租系爭建物壹係作為經營賣場銷售商品營業使用，被
告於承租當時，系爭建物壹所坐落土地屬都市計畫之乙種工
業區，不得作為超級市場或一般零售業使用，兩造遂於系爭
租約第13條前段約定，原告及湯臣公司應立即申請完成租賃
物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用，即系爭
建物得變更為「超級市場或一般零售業用」使用時，原告及
湯臣公司應「立即」辦理變更手續，以符系爭租約本旨。而
「土地因都市計畫變更為商業區」者僅為系爭建物得變更為
「超級市場或一般零售業使用」之例示，是對兩造言，系爭
建物用途得作為「超級市場或一般零售業用」方符債之本旨
，又自91年2月6日都市計畫法臺灣省施行細則法令變更時起
，被告屢次催促原告及湯臣公司應依租約變更建築物使用執
照，惟原告及湯臣公司卻一再拒絕，迄今未依約完成系爭建
物之使用執照變更，致被告遭受臺北縣政府21次罰鍰，臺北
縣政府更命被告停止使用系爭建物，被告迫不得已，自97年
1月15日起，暫停系爭建物之營業，而無從繼續使用租賃物
，對於自97年2月起之租金，被告當得行使同時履行抗辯，
於租賃標的物使用執照變更完成前，被告並無給付租金之義
務。被告並已於96年12月7日及97年1月11日通知原告及湯臣
公司行使同時履行抗辯權，原告及湯臣公司迄未完成租賃標
的物之使用執照變更，故被告自97年2月起自得拒絕給付租
金，原告並無片面終止租約之權利。
㈢被告因原告及湯臣公司迄至98年1月仍未完成租賃物之使用
執照變更，不得已於98年1月22日以原告及湯臣公司違約為
由，依租約壹第12條及第17條規定，終止兩造間全部租約。
又依系爭租約第8條第2項及第17條第2項約定，於租期屆滿
或期前終止後，被告尚有3個月之搬遷時間，於此期間被告
無庸給付租金，亦無無權占有及不當得利問題，是自98年1
月23日租約終止之翌日起至98年4月22日間，被告毋庸支付
租金或相當於租金之利益予原告。且系爭建物因使用不符規
定，遭台北縣政府勒令停業後，被告已陸續將被告所有財物
搬離系爭建物，是被告自97年1月15日起即完全無法使用系
爭建物，而未受有任何利益，再依系爭租約約定，租期屆滿
或終止後，點交返還租賃物與押租保證金返還係立於同時履
行地位，然原告及湯臣公司於租約終止後，卻以被告積欠租
金為由，拒絕返還被告所繳交之押租保證金，於法無據，原
告復以押租保證金與其聲稱被告積欠之租金為抵銷，並請求
被告返還系爭租約終止後之不當得利，實屬無稽。此外，原
告請求被告給付自96年11月起至98年4月止，每3個月租金費
用或相當於租金之不當得利8,085,000元，及98年5月至同年
7月7日相當於租金之不當得利5,839,167元云云，依租約壹
第6條第㈡項第5款約定，原告於租賃期間請求之租金數額（
即每3個月8,085,000元），均已包含被告依租約所應支付之
5％加值型營業稅，此部分營業稅於系爭租約終止後，原告
依不當得利法律關係為請求時應予扣除，故原告所得請求之
相當於租金之不當得利應為7,700,000元。原告以8,085,000
元為請求數額，顯有不當。
㈣綜上所述，被告業已代原告及湯臣公司支付管理費、管理服
務費、冷卻水塔空間使用費、電動步道使用空間等，合計為
117,729,182元；被告並因原告及湯臣公司自91年2月6日起
，拒絕變更系爭建物之使用執照，導致遭臺北縣政府課處罰
鍰高達5,156,000元，上開費用均已屆清償期，縱認原告請
求租金、不當得利有理由，被告亦得以此主張抵銷，經抵銷
後，被告並未積欠原告及湯臣公司租金或相當於租金之不當
得利，原告提起本件訴訟確無理由等語，資為抗辯。並聲明
：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：
查被告前於80年11月6日向訴外人湯臣公司及原告承租坐落
臺北縣三重市○○○段中興小段96之3與96之4地號土地，及
其上由湯臣公司及原告共同興建完成之門牌號碼臺北縣三重
市○○路○段○○○巷○號及10號，地下一樓約5,000坪、地下二
樓之746個停車位之停車場，供被告作為三重店賣場營業使
用，約定租賃期間20年，租金以每3個月為1期，被告於每期
開始5日內預付該期租金。嗣於92年11月再簽訂房屋租賃補
充協議書，將建物壹租期延長10年，每年租金調整為77,000
,000元，再加計5％營業稅。雙方並於82年4月12日另行簽
立租賃物增加協議書，被告再向原告及湯臣公司承租門牌號
碼臺北縣三重市○○路○段○○○巷○○號之1之建物，作為建物
壹裝卸貨物及人員進出之用，雙方於82年4月12日簽訂租賃
物增加協議書，租賃期間與租約壹同，並附隨於租約壹而為
租約壹之一部，與租約壹之效力不可分，約定租金原本每月
38,500元，依租約貳第2條約定，於租賃物開幕後第3年起，
每年調高5％，嗣又於95年4月1日簽訂房屋租賃補充協議書
，約定將租約貳之出租人由湯臣公司與原告共同出租，改由
原告單獨出租，租金調幅5％改為依物價指數為據，然被告
自96年11月起即未依約繳納建物壹之租金等情，業據原告提
出不動產租賃契約書、房屋租賃補充協議書、租賃物增加協
議書、房屋租賃補充協議書等件為證，且為被告所不爭執，
均堪信為真實。
五、得心證之理由：
原告請求被告依租約壹及租約貳之約定，暨不當得利之法律
關係，給付租約存續期間積欠之租金，及嗣後無權占用系爭
建物期間所受之利益，被告則以其得請求原告賠償其依約毋
須支付卻代墊之管理費及管理服務費、冷卻水塔空間使用費
及冷卻水塔費、電動步道空間使用費，及因原告遲未變更系
爭建物使用用途致遭罰鍰之損失等，與原告所請求上開租金
、不當得利為抵銷，並以原告未提供合於約定之租賃物，其
得主張同時履行抗辯，暨其依約有免付租金之搬遷期等情，
抗辯原告請求為無理由等語，茲分就被告各項抗辯及原告主
張之請求分項析述如下：
㈠原告應否返還被告已支付之管理費及管理服務費？
⒈被告抗辯依租約壹第10條第3項約定，其毋庸負擔本區大樓
之管理費，然其仍代原告支付管理費每月538,501元及管理
服務費每月32萬元，共付管理費87,775,663元（自82年11
月起至96年8月止）及管理服務費2,304萬元（自82年1月起
至87年12月止）乙節，固經提出請款單、管理費用通知單、
收據及統一發票等為證，但為原告所否認，而依系爭租約壹
第1條第㈠項第1款約定：「本約租賃物…其範圍包括地下一
層約4800坪，供乙方（即被告）營業之使用，另加地下一層
中應分擔之公共設施面積200坪計算租金，及地下二層之部
分停車位。…」，另第1條第㈣項約定：「甲方（即被告與
訴外人湯臣公司）同意，乙方有與本區大樓（即湯臣園區）
住戶共同使用本區大樓公共地區與設施之權利，不另付租。
甲方並應擔保乙方在本棟大樓屋頂及其他適當之空地及管道
間設置冷卻水塔及連接管線之無償使用權」，系爭租約壹第
10條第3項則約定：「乙方不負擔本區大樓之管理費，但有
實際使用大樓公共設施部分者，由甲方協助乙方與大樓管理
委員會協商合理之費用分擔方法」等語交互以觀，兩造所約
定被告毋須付費者，應係被告不負擔「本區大樓」之管理費
，與在「本棟大樓」屋頂及其他適當空地及管道間設置冷卻
水塔及連接管線，原告及訴外人湯臣公司擔保其無償使用權
，被告無須另行付費，但被告實際使用本區大樓其他公共設
施時，仍應繳交該大樓規約約定之相關費用。蓋公共設施之
租金及公共設施管理費用要屬二事，公共設施之不再付租，
並非當然免除被告使用公共設施應繳付之管理費用，此由系
爭租約壹第10條第3項但書約定內容，益徵明顯。
⒉而且，原告確實為被告租用之系爭建物按月固定支付湯臣園
區按每坪36元計算之管理費乙情，業據證人即曾任B1/B2管
理委員會總幹事之 魯榮 善於本院97重訴字第257號民事案件
（下簡稱另案）審理中結證甚明，並經本院依職權調閱該案
卷查核明確，及影卷置於卷外可稽（見另案卷一第170頁）
，證人 魯榮善 於該案審理中並證稱，湯臣園區所收取管理費
除按每坪36元計算之固定管理費外，另按警衛、機電、空調
、公共設施維修支出費用分攤，向實際營業人即被告收取每
坪105元計算之管理費等語（同另案卷170頁），參以被告繳
交予湯臣園區之管理費用詳細明細包含：⑴園區地下室公設
安全、機電、環保費用每坪每月66元，⑵園區地下室公共用
電費用計每坪每月22元，⑶湯城廣場管理行政費用計每坪每
月5元，以及⑷園區地下室公共設施保養維修費用每坪每月
12元等情，亦有湯城園區B1、B2管委會於97年4月10日函在
卷可稽（見另案卷一第22頁），堪認被告所支付給湯臣園區
之管理費乃其實際使用公共設施所需負擔之管理費，屬系爭
租約壹第10條第3項但書約定，由原告及湯臣公司協助被告
與大樓管理委員會協商合理費用分攤方法之範疇，應由被告
自行負擔。至被告自82年1月起至87年12月止，每月支付之
32萬元管理服務費部分，被告前曾自承此部分金額係對管理
委員會之「回饋金」（見臺灣板橋地方法院97年度重訴字第
2號卷，下稱板院卷，第5頁），且依被告提出其支付此部
分費用單據顯示，被告給付對象係大唐管理顧問股份有限公
司（見板院卷第134至163頁），被告並未說明大唐管理顧問
股份有限公司與湯臣園區或原告或湯臣公司間有何關係，及
此所謂回饋金與系爭租約壹第10條第3項所稱管理費有何關
連等節，自難認為原告有何應負擔支付此部分金額之契約上
或法律上義務。準此，被告抗辯其因原告違反租約而受有損
害，或其得依不當得利或依無因管理等法律關係，請求原告
返還該部分管理費用云云，即屬無據。
㈡原告應否返還被告支付之冷卻水塔空間使用費？
⒈被告抗辯依系爭租約第1條第㈣項後段約定，原告及湯臣公
司應擔保其於台北縣三重市○○路○段○○○巷○○號大樓屋頂平
台得無償設置使用冷卻水塔，詎湯城園區18號大樓管理委員
會卻自83年1月起至87年12月止，按月向其收取冷卻水塔空
間使用費725,063元、訴外人湯臣公司並自90年12月起按月
向其收取17,224元云云，固經其提出請款單、使用冷卻水塔
費用明細（通知聯）為證，但查，依系爭租約壹第10條第3
項約定，原告不負擔「本區大樓」之管理費，另就冷卻水塔
及連接管線之無償使用權則於第1條第㈣項約定被告並應擔
保原告在「本棟大樓」屋頂及其他適當之空地及管道間設置
冷卻水塔及連接線之無償使用權等語，堪認雙方當時有意區
隔「本區」及「本棟」大樓之分別。雖系爭租約訂立之時，
系爭建物尚未編立門牌，但兩造對於租賃範圍已可特定，且
衡之社會常情，以同一門牌號碼界定本棟大樓，與一般日常
生活就多棟大樓存立，而以同門牌號所在稱呼本棟大樓之常
習並不相悖，被告又未能提出其他證據證明兩造於簽立系爭
租約時，曾就系爭租賃物即台北縣三重市○○路○段○○○巷2
及10號（下稱2及10號）以外之門牌所屬大樓樓頂，亦合意
為原告應擔保使被告亦得無償使用之範圍，應認原告依系爭
租約壹第1條第㈣項約定，應擔保使被告得無償使用為設置
冷卻水塔或連接線者，應為2及10號之大樓。
⒉惟被告實際設置冷卻水塔於18號樓頂樓，為兩造所不爭，已
在2及10號之大樓之外，且被告自承其早於82年10月間即完
成門牌號碼18號樓頂之水塔設施，管理委員會並自83年起即
向其收取使用費。則以系爭租約已約定被告可無償使用樓頂
設置冷卻水塔，被告又支付18號之樓頂使用費而無所爭執直
至87年，加以，被告三重分公司於96年2月26日以96家福PAS
D字第001號發文函文中自承：「本公司常年支付於18號大樓
管委會之費用，自非放置冷卻水塔之使用借貸關係之對價，
乃純係敦親睦鄰費用」等語（見另案卷一第180頁），堪認
18號樓頂之使用，並非兩造所約定之本棟大樓範圍，被告就
18號樓頂並無無償使用之權利，是被告支付此部分費用亦屬
其應自行負擔費用，原告並無違反系爭租約或不當得利，或
被告有無因管理等情可言。
⒊至被告於90年12月起至96年8月31日期間，就使用18號樓頂
每月支付湯臣公司17,224元之費用，依被告台北三重分公司
於90年4月1日簽署備忘錄，載明願就18號樓頂使用期間內支
付湯臣公司每月17,225元費用等語，有該備忘錄在另案卷足
參（見另案卷二第343頁），以該備忘錄上被告三重分公司
及負責人印文，與前述被告三重分公司96家福PASD字第001
號函之印文相同，徵以被告自簽署日後確依該備忘錄記載內
容支付款項予湯臣公司，及湯臣公司確自90年4月1日起每月
支付18號頂樓三住戶各8,081元、5,154元及3,990元之費用
等情（見另案卷一第51頁所附協議書），交相審度，亦可認
被告確係出於自願，及與湯臣公司間另起合意，而支付使用
18號樓頂之敦親睦鄰費用甚明。被告既允諾自90年起支付使
用18樓樓頂之費用，自亦無要求原告負賠償責任，或依不當
得利或無因管理請求原告返還之權。
㈢原告應否返還被告所支付之電動步道空間使用費？
⒈查關於電扶梯（或電動步道）之設置，依系爭租約第1條第
㈥項之約定：「甲方同意，乙方在租賃物所設置地下一層至
地下二層之雙向電扶梯（或電動步道），而使用之其他樓層
之空間，乙方不另付租，甲方並擔保該使用不受其他樓層之
所有權人或其他第三人之干預」等語，堪認兩造僅約定被告
就設置電動步道使用之空間，毋須另行給付原告及湯臣公司
租金而已，至於兩造另有合意其他費用分攤，或就電動步道
使用另產生其他費用或負擔等，則不在上開約定範圍。
⒉被告雖抗辯訴外人湯臣公司曾違約要求被告支付使用樓層空
間裝置電動步道之費用500萬元云云，並提出原告不爭執真
正之統一發票及請款單等為證，但依被告三重店於86年12月
8日所發函文記載，被告同意支付者乃「電動步道使用公設
費用」，並允諾分於86年12月9日支付200萬元，87年2月1日
、88年2月1日及89年2月1日各100萬元，有該函件在另案卷可
佐（見另案卷二第257頁），酌諸被告之後確依該函文記載
分別於86年12月8日付款200萬元、86年12月19日付款50萬元
、87年5月21日付125萬元、88年3月11日付125萬元等情觀之
，堪認被告所支付者應為電動步道之「公設使用費」，與「
租金」無關，是被告抗辯其無支付義務，要求原告返還云云
，亦無依據。
㈣原告應否賠償被告已繳納之罰鍰？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第
1118號判例意旨可資參酌。細鐸系爭租約壹第13條前段約定
：「本租賃物座落之土地現為都市計畫之工業區，於租賃期
間，如租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區者，於都
市計劃變更確定並公佈施行日後，甲方應立即申請並完成租
賃物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用...」
之文義，兩造就租賃物地下一層之用途變更為超級市場或一
般零售業用係以租賃物坐落之土地因都市計劃變更為商業區
為條件，彰彰明甚。
⒉而系爭租賃物土地現仍為工業區用地，為兩造所不爭，則原
告未將系爭租賃物之用途變更為超級市場或一般零售業用，
自難認其有何過咎或可歸責之處。又依系爭租約壹第12條約
定，被告如使用系爭建物營業，因礙於法令規定無法取得營
業有關證照與許可，或於嗣後經政府機關以該營業使用抵觸
法令而命令使用或營業（如係罰款者，應由被告負擔）者，
或有其他不可抗力之情事，被告無法繼續在租賃物上營業者
，被告有權立即單方終止本約等語觀之，被告自應負擔此部
分罰款，其復抗辯原告應負賠償責任云云，亦無依據。
㈤被告所為同時履行抗辯，及於搬遷期毋須支付租金等抗辯，
有無理由？
⒈復以兩造於系爭租約壹第12條特就被告使用租賃物營業，無
法取得營業有關證照與許可之罰款應如何負擔，及如因此無
法繼續在租賃物上營業應如何處置等節為約定，及於第13條
約定原告及湯臣公司於何種條件成就時，應為被告完成租賃
物地下一層之用途變更為超級市場或一般零售業用等情觀之
，堪認兩造關於系爭租賃物可能有不合於法令，致可能遭處
罰鍰、或遭限制營業等情有所認識，詎被告仍願與原告及湯
臣公司簽訂系爭租約，租用系爭建物，自難認為原告如無法
將系爭建物變更為超級市場或一般零售業之用途，即有未於
租賃關係存續期間保持租賃物合於約定使用、收益狀態之情
。
⒉而原告於系爭租賃物坐落土地變更為商業區前，並無變更系
爭建物用途之義務，已如前述，是雖都市計畫法台灣省施行
細則於91年2月6日修正已可在乙種工業區內設立一般零售業
，但原告依約並無必須負責辦理用途變更之義務，是縱被告
因此遭台北縣政府勒令停止使用，被告依約僅得單方終止租
約，尚難執此主張原告未依約提供租賃物，而為拒付租金之
同時履行抗辯。是被告抗辯其自97年2月起至期於98年1月22
日主動終止系爭租約之日止，得拒絕給付租金云云，亦無依
據。
⒊又依系爭租約壹第17條第㈡項約定：「租期屆滿或期前終止
後，若乙方不於其後三個月期限內將租賃物回復原狀騰空返
還於甲方，甲方得自行雇工代乙方履行本項義務，所生之費
用自押租保證金中扣抵，而乙方所遺留器具、設施視同廢棄
物，歸甲方所有，任憑甲方處置，乙方絕無異議」等語，乃
規範如被告逾一定期限未搬遷時，相關搬遷費用及所造成損
失應如何負擔等節，尚難憑上開約定認為被告於搬遷期間即
無支付租金之義務，故被告抗辯其於搬遷期間毋須支付任何
租金云云，亦無可取。
㈥原告得請求被告給付金額若干？
⒈再依系爭租約壹第6條第㈡項第4款約定，系爭租約租金應以
每3個月為一期，由被告於每期開始5日內預付該期租金等語
，被告不爭執其自96年11月起未依約繳付租金等情，且被告
以其為原告支出管理費、管理服務費、冷卻水塔空間使用費
、電動步道空間使用費及相關罰鍰等費用，與原告請求之租
金等為抵銷抗辯，均乏依據，已如前述，則原告及湯臣公司
請求被告給付積欠之96年11月、12月及97年1月租金，並共
同以被告積欠96年11月、12月及97年1月租金未付為由，均
於97年1月7日、97年1月17日分別發函通知被告終止系爭租
約，核屬有據。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益；雖有法律上原因，而其後已不存在者，
亦同，此為民法第179條所明定。而無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著
有61年度台上字第1695號判例要旨可資參照。本件被告於原
告與湯臣公司於97年1月18日共同終止系爭租約後，仍繼續
占用系爭建物，迄至98年7月7日始將系爭建物返還原告等，
亦為被告所不爭執，揆諸前開說明，被告於自97年1月18日
起至98年7月7日期間，自屬獲得相當於使用該建物之租金之
不當利益。另被告所為同時履行抗辯，及於搬遷期毋須支付
租金等抗辯，並無可取，亦如前述，從而，原告請求被告給
付該段期間相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉末查，被告對於兩造間原租賃契約關於租金繳納、計算及原
告可收取租金比例為40％等節並無爭議，對於不當得利部分
，除抗辯毋須負擔營業稅外，其餘金額計算也無爭執（見本
院卷一第350頁），惟縱兩造間系爭租約之法律關係已經終
止，但原告請求被告支付不當得利，仍屬原告在中華民國境
內所得收益，依所得稅法第2條、第8條規定，仍應課徵營利
事業所得稅，而兩造於租金支付既特別約定營業稅之負擔，
應認兩造已將負擔營業稅之不利益計入租金給付範圍，故原
告主張被告所受利益，仍應以兩造約定租金加計營業稅為度
，尚稱合理。準此，原告依系爭租約壹補充協議之約定，請
求被告給付建物壹部分，自96年11月3日起至97年1月17日止
之租金，及自97年1月18日起至98年7月7日止之不當得利合
計54,334,677元（每年租金為77,000,0001.05＝80,850,0
00元，80,850,00012月（20月+5日/31日）40％（原
告可收取比例）＝54,334,677.4，元以下四捨五入，下同）
。但就建物貳部分，依系爭租約貳第2條第㈠項固約定，租
金原為38,500元，並自租賃物開幕日後，逐年調高5％，嗣
又於95年4月1日簽訂房屋租賃補充協議書，約定租金調幅5
％改為依物價指數為據等語，惟於系爭租約經原告終止後，
該租金調整約定自失其依附，原告因被告無權占用租賃物之
損失應僅得以系爭契約終止時之狀態被告可受利益計算，而
原告自承被告積欠建物貳部分租金應自97年1月3日起算，斯
時被告每月應付租金為68,039元等情（見本院卷一第8頁）
，故原告請求被告給付自97年1月3日起至97年1月17日積欠
之租金，及自97年1月18日起至98年7月7日止之不當得利合
計1,235,676元（68,039元（18月+5日/31日）＝1,235,67
6.03元）。合計原告得請求被告給付租金及不當得利總額為
55,570,353元，扣除原告自承應扣除之押租金8,463,760元
後，原告可請求被告給付金額為47,106,593元。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。另按遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息。再按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據
者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項、
第203條分別定有明文。經查，原告可請求被告給付金額為
47,106,593元，其中，原告於99年1月7日業以存證信函催告
被告於文到3日內給付96年11月、12月及97年1月之租金合計
8,085,000元，被告並於99年1月8日收受該函等情，業據原
告提出存證信函、回執等件為證，揆之前揭說明，原告主張
被告應給付租金及不當得利，其中8,085,000元部分，應自
催告期滿之97年1月12日起算法定遲延利息，其餘則自起訴
狀繕本送達被告之翌日即98年9月16日起，均至清償日止，
按年息5％計算法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾此
範圍請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行
或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保
金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁
回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年10月13日
臺灣臺北地方法院民事庭
法官管靜怡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月13日
書記官蔡宜婷