裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第1110號民事判決
裁判日期：民國93年04月13日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第一一一○號
上訴人甲○○訴訟代理人 梁穗昌 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 羅秉成 律師
洪桂如 律師右列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十八日臺灣新竹地方法院第一審判決（九十二年度訴字第一五七號）提起上訴，經本院於九十三年三月三十日言詞辯論終結，爰判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○○段００一二之四地號土地（面積：一萬六千三百七十二平方公尺；權利範圍：全部），為移轉所有權登記，並將上開土地交付予伊。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提桃園縣及新竹縣地圖為證。理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）七十七年三月九日與被上訴人訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以新台幣（以下同）一百二十六萬五千九百二十五元承買被上訴人所有坐落於新竹縣○○鄉○○○段００１２─０００４地號之土地（以下簡稱系爭土地），嗣伊已分別於同年三月九日、及四月十日給付被上訴人訂金三十八萬元及第二次款六十三萬元，並經被上訴人簽收，惟被上訴人並未依約將系爭土地之所有權移轉登記並交付予伊，經伊履次催告，被上訴人仍置之不理云云，爰起訴求為判命被上訴人應將系爭土地辦理移轉所有權登記並交付予伊之判決。
被上訴人則以：系爭土地為農牧用地，而上訴人於七十七年三月九日向伊買受系爭土地時並無自耕能力，故系爭買賣契約自始無效。又縱系爭買賣契約有效，但伊並未收受系爭買賣之第三期價金，且上訴人嗣後亦表示解除系爭買賣契約，並由伊沒收上訴人已交付之第一、二期價金。故上訴人不得請求將系爭土地所有權移轉登記並交付之等語，資為抗辯。
二、上訴人主張其與被上訴人簽訂系爭買賣契約，約定其以總價款一百二十六萬五千九百二十五元購買被上訴人所有之系爭土地，嗣伊已給付第一、二期價金一百零一萬元，惟被上訴人仍未將系爭土地之所有權辦理移轉登記交付予伊之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記謄本為證（見原審卷第八至十七頁），且為被上訴人所不爭執（見原審卷第二十九頁），固堪信為真實。
三、按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」「違反前項規定者，其所有權移轉無效。」八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條第一項定有明文。又「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第二百四十六條第一項亦有明文。次按七十九年修正之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第六條第二項規定：「承受農地與申請人之住所應在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內者。前項住所應於地與申請人之現耕農地應在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉（鎮、市、區）範圍內」，依前開規定得知，上訴人欲取得系爭土地自耕能力證明書，須其住所（須先設系爭土地亦須與上訴人當時已取得之農地，在同一縣市或不同縣市毗鄰鄉（鎮、市、區）內。惟依上訴人提出其於七十六年十一月九日取得桃園縣○○鄉○○○段員林坑小段十七、八之一地號之土地登記簿謄本（見原審卷第五十七、五十八頁），及其於七十八年五月五日換發之載明其年十一月九日至七十八年五月五日間，約於七十七年三月九日簽訂，系爭土地復位於新竹縣芎林鄉，與桃園縣龜山鄉並非在同一縣市，亦非毗鄰鄉（鎮、市、區）內，上訴人自無取得系爭土地之自耕能力證明。且住所應於則上訴人於七十六年十一月九日取得上開土地後，縱隨即遷入系爭土地所在之新竹縣芎林鄉，迄七十七年三月九日簽訂系爭買賣契約時，尚未滿六個月，亦無法取得自耕能力。況証人即承辦之代書 陳鴻燕 於原審証稱：「．．．買主（指上訴人）沒有把力就沒有辦法辦理所有權移轉登記，我催買主好幾次，但都沒有來辦，我就把權狀還給買主。」等語（見原審卷第一一九頁），益証當時上訴人因確無自耕能力，致未能辦理所有權移轉登記。
四、上訴人雖提出其於七十六年十一月九日取得桃園縣○○鄉○○○段員林坑小段十
七、八之一地號之土地登記簿謄本（見原審卷第五十七、五十八頁）地號，及其於七十八年五月五日換發之農，証明其有自耕能力，惟自耕農與自耕能力尚屬二事，自耕農並非對每一宗農地均有自耕能力，是否具有自耕能力，應就特定農地，提出相關資料，由在地之鄉（鎮、市、區）公所所組成之審查小組審核之，據以核發自耕能力証明書，此觀內政部歷次發布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」即明，是以雖具自耕農身分，但尚難據以認定具有自耕能力。原告提出之上開証據，其戶能力，並無疑義，惟系爭土地位於新竹縣芎林鄉，與桃園縣龜山鄉並非在同一縣市，亦非毗鄰鄉（鎮、市、區）內，上開証據實難証明，上訴人對系爭土地具有自耕能力。
五、上訴人固又提出其於七十七年六月十六日取得對新竹縣○○鎮○○段二八三、二八四等地之自耕能力証明書（見原審卷第九十、九十一頁），主張具對系爭土地具有自耕能力云云，惟查上開自耕能力証明書之取得日期為七十七年六月十六日，足認上訴人係於七十六年十一月九日從桃園縣龜山鄉，遷，迄七十七年六月時，已明其於七十七年六月十六日時對新竹縣關西鎮之土地具有自耕能力，仍無法証明其於簽約時即七十七年三月九日，對系爭土地具有自耕能力，況上訴人於七十六年十一月九日取得桃園縣龜山鄉之農地，至七十七年三月九日簽訂系爭買賣契約時，不過四個月（未滿六個月），自無法在系爭土地所在之新竹縣芎林鄉取得自耕能力之可能，故上開自耕能力証明書，並無從證明其於七十七年三月九日對系爭土地具有自耕能力。
六、上訴人復主張於立約當時承買人雖無自耕能力，然約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，或約定待承買人有自耕能力時方為移轉登記，其契約仍為有效云云。惟按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。次按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（最高法院七十三年度第五次民事庭決議參照）。查上訴人於訂立系爭買賣契約時，未具有自耕能力，既如前述，綜觀系爭買賣契約全文，上訴人並無約定由其指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦無約定待其自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記之約定，揆諸上開說明，難認系爭買賣契約已合於民法第二百四十六條但書之規定，故系爭買賣契約係屬以不能之給付為標的，應認為無效。又系爭買賣契約第六條固有約定本約成立後限至於民國七十七年四月十日止，乙方應將產權移轉過戶手續所需之印鑑証明書、土地所有權狀及有關一切証件提交與甲方後會同蓋妥印鑑章辦理過戶之約定（見原審卷第十一頁），但僅係履約期限之約定，難謂係日後上訴人取得自耕能力後始為給付之約定，是上訴人此部分之主張，亦無足取。
七、綜上所述，上訴人不能証明其於簽約時即七十七年三月九日對系爭土地具有自耕能力，又無民法第二百四十六條但書之情形，則系爭買賣契約因以不能之給付為標的，應屬無效，上訴人據以請求被上訴人移轉系爭土地之所有權登記並交付系爭土地予上訴人，即屬不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國九十三年四月十三日
民事第四庭
審判長法官林敬修
法官劉勝吉法官劉清景正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年四月十五日
書記官黃千鶴