臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 九十年度員簡字第七八號
原 告 木川企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳慶祥 律師
複代理人 乙○○
蔡文華
被 告 丙○○○
訴訟代理人 劉嘉堯 律師
複代理人 尤雯雯 律師
邱珮綸
訴訟代理人 黃精良 律師
右當事人間返還押租金事件，本院判決如左：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百零八萬元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請求宣告假執行
。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年六月八日與被告簽定房屋租賃契約，承租被告所有坐落
彰化縣○○鎮○○街○○號一至四樓全部（下稱系爭房屋），租賃期限自八
十七年六月十六日起至九十七年六月十五日止，租金第一年至第三年每月三
十六萬元，第四年起調漲百分之五，押租金為一百零八萬元。依租賃契約第
五條第一款約定：本房屋限於供醫院診所之用，即本件租賃契約附有解除條
件，如未能作醫院使用時，則解除條件成就，租賃契約應視為終止。查原告
承租系爭房屋後，以訴外人 蔡時安 醫師為代表人，設立冠德醫院，為冠德醫
院為地區專科醫院，依法需有一定數額之住院醫師及相關醫事人員，但至八
十八年八月間，因住院醫師及醫事人員數額不足，無法符合地區專科醫院之
要求，原告不得不向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執照，而未能
作醫院使用，故兩造之租賃契約解除條件成就，契約應視為終止，原告已於
八十九年十二月二十二日通知被告終止契約，被告亦於九十年一月十日收受
送達，兩造之租賃契約既已終止，原告自得請求返還押租金。
（二）又系爭房屋係四層樓建築，惟僅一、二樓有使用執照，三、四樓屬違章建築
，按醫院為供公眾使用之建築物，需設有消房安全設備，系爭房屋三、四層
屬違建，無使用執照，即無法通過安全檢查，自無法作為醫院使用，且如無
法設置消防安全設備，將危及病患之生命，故依本件租賃契約第十一款約定
，原告雖已知悉系爭房屋第三、四層係未辦理保存登記，惟依民法第四百二
十四條之規定，原告亦得終止租賃契約。況按系爭房屋兩造約定僅限供醫院
診所使用，而該房屋第三、四層係屬違建，依法無從取得開業執照而供醫院
使用，則原告終止租約及請求返還押租金，亦非無理由。
三、證據：提出房屋租賃契約書、彰化縣衛生局函、律師函及掛號信件回執等影本
為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告早於八十七年六月十六日即向被告承租系爭房屋，原告起先聘請佑仁醫
院之 王宮伯 院長為冠德醫院院長，未幾原告遂改聘蔡時安為院長，至八十八
年八月間才以住院醫師及醫事人員人數不夠，無法符合地區專科醫院要求為
由，而申請歇業。而依醫療法暨其施行細則，診所與醫院有別，根據租賃契
約書第條第一項明定本房屋限供醫院診所之用；第二項載乙方得將房屋全部
或一部提供予其指定之醫院使用；第七條第八項又約定前款所示由乙方負責
辦理醫院恢復為地區專科醫院，如一年內無法獲得彰化縣衛生局核准時，雙
方同意一年期終止，押租金無息退還；同條第十一項名是第一條所示房屋三
、四樓並未辦理保存登記，但歸由乙方使用；第八條第一項明定雙方同意依
誠實信用原則履行本契約。可見兩造終止契約或履行租約應依誠信原則，不
能苛求或為契約以外之曲解或請求，契約明示系爭房屋三、四樓未辦理保存
登記，原告承租時明知，猶願意承租，即不能事後以未辦保存登記為由，提
前終止契約，況立約時明定供經營醫院或診所之用，可見只要能經營醫院或
診所即屬合乎租賃物之使用，縱使房屋全部不能供醫院使用，如部份可適用
，即不能要求全部樓房均需適合經營地區專科醫院，租約始為有效，又租約
第五條第五項約定原告得自行改裝設施之權利，原告自可自行改裝設設以符
合法律規定，被告得為而不為，屬可規責於己之事由，焉能隨意終止租約。
再被告如不能經營醫院或診所，何能自八十七年六月十六日經營至八十九年
八月，且如醫師及醫事人員不足，原告盡可登廣告求才，何以原告另於北斗
鎮經營南星醫院未發生此種情事。又民法第四百二十四條乃指租賃物在客觀
上確有危害者為判斷標準，本件系爭房屋僅係因三、四樓為增建未取得執照
，其構造及安全與一、二樓相同，而佑仁醫院及其前身仁佑醫院在該處已經
營二十三年，且經歷九二一地震仍屹立不搖，原告終止租約顯不合法。
（二）兩造租約第五條第一款之約定，乃針對系爭房屋用途之限制，非為解除條件
，此觀同條各款約定係就使用租賃物之限制即明。原告因所設立之冠德醫院
業務不良，經營不善欲提前終止租約，故意以住院醫師及醫事人員不足，無
法符合地區專科醫院之要求為由，申請歇業，達契約終止之目的，企圖規避
給付租金之責任，其舉不但有違誠信，且依民法第一百零一條第二項規定，
其所謂之解除條件亦應視為不成就，原告終止租約於法不合。又被告交付系
爭房屋時，仍供醫院之用，原告亦自承承租系爭房屋後，以蔡時安醫師為代
表人設立冠德醫院，且冠德醫院屬地區專科醫院，是被告所提供之租賃物，
自始即合於約定使用收益之目的。又原告承租時系爭房屋時已知三、四樓並
未辦理保存登記，且卷附其向彰化縣衛生局申請設立冠德醫院之平面配置圖
亦僅以一、二樓為之，且設立冠德醫院經衛生單位核准並營業達一年餘，足
見醫院內部設有足夠之消防安全設備。本件原告終止契約既不合法，兩造間
之租賃契約仍續存在，其請求返還押租金顯無理由。
三、證據：提出本院八十六年度訴字第二三四號民事判決書及醫療機構堪業執照影
本為證。
丙、本院依職權調閱冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料。
理由
一、原告主張於八十七年六月八日，與被告簽定房屋租賃契約，承租被告所有坐落彰
化縣○○鎮○○街○○號一至四樓全部，租賃期限自八十七年六月十六日起至九
十七年六月十五日止，租金第一年至第三年每月三十六萬元，第四年起調漲百分
之五，押租金為一百零八萬元，又原告於承租系爭房屋後，以訴外人蔡時安醫師
為代表人，設立地區專科醫院冠德醫院，嗣以住院醫師及醫事人員數額不足，無
法符合地區專科醫院之要求為由，向彰化縣政府衛生局辦理歇業，並註銷開業執
照之事實，業據其提出房屋租賃契約書及彰化縣衛生局函為證，且為被告所自認
，復經本院依職權調閱冠德醫院自開業迄歇業之所有申請資料查核無誤，自堪信
為真實。
二、原告又主張兩造租約第五條第一款為附有解除條件之約定，系爭房屋因未能作醫
院使用，解除條件成就，租賃契約應視為終止；另系爭房屋僅一、二樓有使用執
照，三、四樓屬違章建築，自無法通過安全檢查，當無法作為醫院使用，原告雖
知悉系爭房屋第三、四層係未辦理保存登記，惟依民法第四百二十四條之規定，
原告亦得終止租賃契約，且系爭房屋兩造約定僅限供醫院診所使用，而該房屋第
三、四層係屬違建，依法無從取得開業執照而供醫院使用，原告應得終止租約等
語。惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解
。」最高法院十七年度上字第一一一八號著有判例。查本件兩造之租賃契約第
五條，其前文即明示係針對使用租賃物之限制所作約定，此觀之同條第二、
三、四、五款之內容益發可證，是本條第一款雖約定：「本房屋限於供醫院診
所使用」等文字，其真意應僅係對原告承租系爭房屋使用之限制約定，而非解
除條件。
（二）原告於八十七年六月十六日即向被告承租系爭房屋時，系爭房屋併隔鄰之九十
九號房屋原即作醫院使用，名稱為佑仁醫院，院長為王宮伯，嗣佑仁醫院於同
年十月申請變更醫院名稱為冠德醫院，亦獲彰化縣衛生局核准，並核發開業執
照及醫師執業執照，未幾王宮伯因辦理歇業，原告遂改聘蔡時安為冠德醫院院
長，並至八十八年八月間方以住院醫師及醫事人員人數不夠，無法符合地區專
科醫院要求為由，而申請歇業等情，有本院依職權調得之冠德醫院自開業迄歇
業之所有申請資料附卷可稽。參諸上開資料，冠德醫院之配置，一樓為診療室
，二樓為手術室及病房，有其平面配置圖可查；又八十七年十一月二十七日，
冠德醫院曾向彰化縣警察局消防隊員林分隊申請消防安全設備檢修，並員林分
隊派員檢修完畢，亦有消防安全設備檢修申報表及報告書在卷可考；是系爭房
屋作醫院使用部分，應僅集中於一、二樓，且其安全消防設備並無缺失，否則
彰化縣衛生局應不致容許冠德醫院繼續營業至八十八年八月間。準此，系爭房
屋本即能供醫院或診所使用，自始即合於兩造租賃契約約定使用收益之目的，
僅因嗣後住院醫師及醫事人員人數不夠，而無法符合地區專科醫院要求，惟此
非可歸責於被告，蓋住院醫師及醫事人員不足，原告盡可另行徵才，或變更為
診所使用，其率爾辦理歇業，自非得遽為終止兩造租約之理由。
（三）又從兩造租賃契約第七條第十一款，原告於簽訂契約之初，即已知悉系爭房屋
第三、四樓並未辦理保存登記，原告就此業已自認；再從兩造租賃契約之內容
，及原告所設立之醫院樓層配置上觀之，並參以被告所所提出之本院八十六年
度訴字第二三四號民事判決內容所載，原告於承租系爭房屋之前，即於北斗鎮
經營南星醫院，當深知未辦理保存登記之建物或違章建築，無法通過消防安全
設施檢查，無法作為醫院使用，則由上述可知，原告承租系爭房屋之使用重點
，自在辦理保存登記之一、二樓部分。而原告承租系爭房屋後所設立之冠德醫
院，經檢查後消防安全設施並無問題，並經衛生單位核准營業達一年餘，足見
醫院內部設有足夠之消防安全設備，原告事後再以系爭房屋三、四樓係屬違建
為由，而主張終止兩造租賃契約，顯有違誠信原則，而非可採。
（四）按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人
之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利
，仍得終止契約。」民法第四百二十四條固定有明文，惟須租賃物係房屋或其
他供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及承租人或其同居之人之安全或健康時
，始得依承租人一方之意思表示終止系爭租賃契約。惟誠如上述，系爭房屋之
三、四樓，原告並未作為醫院使用，難認有何危害於醫院病患安全之虞；再系
爭房屋三、四樓縱屬違建，亦非意謂當然即會危害居住或使用者之安全或健康
，況原告亦未能舉證說明系爭房屋三、四樓違建部分另具有何等瑕疵，而可得
認定足以危及承租人或其同居人之安全或健康，是其主張依民法第四百二十四
條之規定終止兩造租賃契約，亦非有理由。
三、從而，本件兩造之租賃契約既不存在得提前終止契約之法定原因，被告亦不同意
原告提前終止，則原告於八十九年十二月二十二日委由陳慶祥律師所發之律師函
，當不生終止租約之效力，兩造之租賃契約既仍存續，被告返還押租金之請求，
即屬無據，應予駁回。又被告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因失所附麗，應
併予駁回。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八
條，判決如主文。
中華民國 九十 年 四 月 十二 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官王義閔
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國 九十 年 四 月 十二 日
書記官施嘉玫