臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第322號
原 告 陳保
訴訟代理人 張中安
謝如英
被 告 王輝義
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月28日
言詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告應將坐落於新北市○○區○○路○○○巷○號九樓房屋全部
遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸仟陸佰伍拾伍元，並自民國一百零四年
十二月十五日起至遷讓交屋前，按月賠償原告新臺幣壹萬叁仟元
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟零貳拾捌元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴時
聲明第2項為「被告應給付原告新臺幣（下同）6,655元，
及自民國104年12月15日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告
14,210元之租金，暨賠償違約金71,050元」（見本院卷第4
頁背面），嗣於本院審理中，變更該項聲明為「被告應給付
原告6,655元，並自104年12月15日起至遷讓交屋日止，按
月賠償原告租金13,000元，暨賠償違約金65,000元」（見本
院卷第45頁），經核屬減縮應受判決事項之聲明，其請求之
基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首
揭規定，自應准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣原告於103年7月15日和被告簽訂房屋租賃契約書，約定
由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號9樓
房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期1年，自103年7
月15日起至104年7月14日止，每月租金13,000元，水、電
、瓦斯及管理費用，均由被告自行負擔。原告於合約期滿一
個月前即104年6月16日前往收租時告知被告到期後不再續
約，並於同年7月13日再以存證信函通知被告，惟被告不僅
拒絕搬遷，並揚言「法院見」、「就讓出租人去告，這樣可
以多住兩個月免費的」、「從小就很聰明，每場官司都打贏
」等語，並多次拖延且簽有4次承諾書答應搬遷，直到104
年12月15日被告拒不搬遷，先前欠款亦不繳納，原告雖有催
討欠款，但被告堅持一定要先續訂租約才肯付清欠款，然原
告考量被告一再失信，決定不談續租之事，並於同年12月19
日以簡訊通知被告此事，兩造租約應已中止。
㈡對於被告抗辯其生命財產安全有受危害之虞云云，查被告起
初有正常交租，但兩個月之後開始挑毛病，原告一方有裝修
冷氣，也說可以選擇返還押金提早遷離，但被告選擇繼續承
租，之後被告未繳費而被扣完押金，104年6月15日之後原
告向被告表明不續租，但被告拒不搬遷，一直拖到104年12
月間，一方面也拒繳7月至12月間之管理費。同年12月30日
原告依先前存證信函通知前往收回房屋，被告堅持不交接，
原告僅以言語提醒被告身為人父應負擔所有租賃費用，並無
危害其子女之安全。
㈢至被告所陳稱原告未盡出租人善意之修繕義務云云，查原告
已有叫修瓦斯並給付維修費及安裝防爆裝置，冰箱經檢驗沒
有漏水，冷氣已於104年中秋節裝設，且燈具及下水道排水
問題，原告均有處理，但被告僅繳兩個月租金，並以原告訴
訟代理人謝如英為對應窗口，並約定半個月繳一次。惟被告
租約期滿後迄今仍不遷出，並一再拖延，因被告霸占房屋、
不當得利等糾紛使原告身心疲憊、長期失眠且糖尿病病情加
劇，爰依租賃契約之法律關係，依法提起本訴，除請求返還
房屋外，另請求積欠之管理費、拒遷期間之租金與租約第6
條所定租金五倍之違約金。
㈣聲明：⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。⒉被告應給
付原告6,655元，並自104年12月15日起至遷讓交屋日止，
按月賠償原告租金13,000元，暨賠償違約金65,000元。⒊原
告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告答辯略以：
㈠緣兩造租約原至104年7月15日止，其後因某客觀因素，雙
方達成協議採取不定期之活動合約，每1、2個月後再行自
動展延。又於第三次協議之到期日即104年12月15日，原告
主動來電告知，其欲將租約協議改為一次6個月的活動協議
，且被告得自由遷出退租云云，隔日雙方並簽有約定。詎料
，約定當日早上原告要求承租人必須先去大樓管理處將所積
欠之5個月管理費付清，而房租將延至下月再行給付，承租
人本欲於該日下午付款，但原告卻不肯先簽約拒絕前來。後
原告將系爭房屋之所有權移轉給訴外第三人，而於105年1
月1日與其子媳共三人入屋大罵被告霸占房屋，更罵有「不
要臉，欺負婦道人家，不給房租，霸占房子；我叫你死！在
淡水混不下去！」等語，當時被告僅得報警處理，並對於其
強入民宅、妨害自由及恐嚇等提起刑事告訴，原告種種行為
，已嚴重妨害被告及其子之生命財產安全，雙方多次爭執已
有心結無法協調，懇請法院正式處理之。
㈡租約期間，系爭房屋有冷氣故障、燈具損壞、冰箱漏水、下
水道不通及浴廁故障等情事，然原告均視若無睹，亦不顧其
身為出租人負有善意修繕房屋之法定義務，原告並告知若不
滿意可以搬離，但提前解約需扣除一個月押租金作為賠償，
均嚴重侵犯被告身為承租人之權利。又原告所陳稱被告之子
不想續租等語，實乃子虛烏有，對於前來收租之人請求檢查
證件亦屬常情，並非找原告麻煩，且被告之連絡方式僅針對
原告，其他第三人所發之通知或簡訊，均屬旁人之語一概不
可算數，亦不能決定是否續租，故被告對之均不予理會，而
被告早已備好續約之租金欲繳，就本案系爭房屋被告應為有
權占有。
㈢至原告所指稱被告霸占系爭房屋，惟查承租人租賃系爭房屋
前後17個月均如期按時給付房租，並未積欠款項，故原告主
張被告應給付懲罰性賠償金，純屬無稽。又，被告陳保個人
之病痛，與被告或本案相關租賃情事並不相涉，原告謂此乃
歸責於被告，實不可採。
㈣再查原告觸犯被告多數法律權利，被告本可向原告追究下列
責任：⒈出租人自承租人索取得之房租中應繳所得稅給國家
，其數略估為20％，均應退還予被告。⒉出租人未按系爭合
約提供善意維護修繕，應負擔前後至今20個月的賠償。⒊系
爭房屋已超過20年屋齡，租用17個月後業已折舊，房租應予
調降。⒋原告於社區散布不利於被告之不實謠言，被告名譽
信用受有損害計2萬元。⒌另外原告訴訟代理人張中安多次
前來被告住所恐嚇威脅被告及其家人，受有精神損害10萬元
，並應不該有類似危害被告之舉動。⒍原告須提供搬家費，
以補償被告為此案徒然耗損之時間、精力與交通費用，以免
其他租屋族同受欺凌。據上可知，原告為欺壓弱勢之人，且
僅以34萬元轉讓系爭房屋規避國家稅賦，後又一面單方表示
欲續約，卻又以被告霸占房屋為由興訟操弄兩面手法，被告
僅求法院明查，使其能於法律保障下安身立命。
㈤聲明：駁回原告之訴。
四、法院得心證之理由：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文，經查，兩造本就系爭房屋定
有租約，租期為103年7月15日至104年7月14日，租約屆
期後，被告因個人需求，乃多次向原告請求延期（104年8
月15日、9月15日、10月15日、12月15日前）搬遷，並約明
被告每半個月繳納租金6,500元，及負責繳納水電費、管理
費，屆期後原告乃以存證信函通知被告履行搬遷事宜等節，
有房屋租賃契約書、承諾書4份、存證信函在卷可佐（見本
院卷第8頁至第10頁、第13頁至第18頁），是以，兩造間本
定有租約，屆期後原告同意被告延期搬遷，並簽有承諾書，
核之該等承諾書雖未記載租賃一事，然就租賃標的、期間收
取租金、水電及管理費之負擔均有約明，並限令被告應於期
限內搬遷等節，顯見兩造間已另立租約，且亦非不定期限之
租約，嗣承諾書所載期間屆至，亦即「104年12月15日前」
，兩造間租賃關係自屬消滅，則原告請求被告返還系爭房屋
，自屬有理由；至被告雖抗辯稱原告於104年12月15日來電
稱仍有出租之意，而非無權占用云云，然遭原告所否認，被
告亦未提出任何證據以實其說，更遑論原告旋於104年12
月21日即具名以存證信函通知被告搬離，自難認有何再行出
租之意願，被告上開所辯實無可採。
㈡其次，原告請求被告給付自104年7月至12月間欠繳之管理
費6,655元，並提出欠繳通知為憑（見本院卷第19頁），參
以兩造間所立承諾書既已約明被告應負責繳納管理費用，則
原告前開請求自屬有理由，應予准許。
㈢再者，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地
，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無
權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相
當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨
參照）。兩造間租賃關係已於104年12月14日終止（即104
年12月15日前），已如前述，則被告自翌日起已無占有使用
系爭房屋之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋，
自屬無權占有系爭房屋，揆諸上開說明，原告請求被告自10
4年12月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當
於約定租金之不當得利13,000元，亦屬有據。
㈣至原告所請按月給付違約金65,000元部分，然而，原告顯係
依照兩造於103年7月10日所立租約第6條約定請求，而前
開租約於104年7月14日業已屆至，嗣後兩造雖以承諾書名
義另立租賃契約，然並未再行約明違約金一事，故原告以先
前已屆期消滅之租約約定向被告請求給付違約金，尚難認有
理由。
㈤另被告雖提出原告應退租賃所得稅、給付未修繕、損害名譽
及恐嚇之賠償、給付搬家費、調降房租等多項抗辯，然而，
縱使原告漏納所得稅一事屬實，則被告亦非可得請求之人，
故其主張原告應將漏納之稅賦退還予被告，顯無理由；又原
告明白否認未修繕、損害被告名譽及恐嚇之事，被告亦未舉
證證明之，尚不能認定其所述為真；至於給付搬家費、調降
房租一事，則顯然與本件涉訟情節並無關連性，被告以此抗
辯，殊難採憑。
㈥綜上所述，原告本於租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋
騰空返還予原告，並給付欠繳管理費6,655元，及自104年
12月15日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不
當得利13,000元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回，駁回部分之假執行聲請，則失其附
麗，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額
為18,028元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國105年5月31日
士林簡易庭法官劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年5月31日
書記官黃啓銓