`宣 示 判 決 筆 錄
104年度北簡字第10995號
原 告 群益金鼎證券股份有限公司
法定代理人 王濬智
訴訟代理人 劉耀邦
被 告 永雲 投資開發有限公司
兼法定代理
人 謝水雲
被 告 林聖凱
林聖棋
共 同
法定代理人 謝水雲
林永松
上四人共同
訴訟代理人 林政雄 律師
林忠熙 律師
上列當事人間104年度北簡字第10995號返還押金事件，於中華民
國105年5月9日言詞辯論終結，同年31日下午5時在臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 朱耀平
書記官 陳香伶
通 譯 江哲瑋
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主文
被告永雲投資開發有限公司應給付原告新臺幣陸拾萬元、被告謝
水雲應給付原告新臺幣參拾萬元、被告林聖凱及林聖棋應各給付
原告新臺幣壹拾伍萬元，及均自民國一○四年九月一日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟肆佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告永雲投資開發有限公司、謝水雲、林聖
凱、林聖棋如依序各以新臺幣陸拾萬元、參拾萬元、壹拾伍萬元
元、壹拾伍萬元為原告預供擔保後，均得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有原告所提之房屋
租賃契約書第12條附卷可證，依民事訴訟法第24條規定，本
院有管轄權，先予敘明。
二、原告主張：伊向被告承租坐落宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○號
及47號（下稱系爭房屋）2樓、3樓房屋（被告並同意將同址
45號及47號1樓及地下一樓之停車場提供予伊無償使用），
並簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自民
國103年1月1日起至105年12月31日止，每月租金新臺幣（下
同）28萬元，伊並已交付押金（保證金）120萬元，而由被
告永雲投資開發有限公司、謝水雲、林聖凱、林聖棋依序分
取60萬元、30萬元、15萬元、15萬元之押金。 嗣伊 因須另覓
他址拓展業務，依系爭租約第9條約定，於104年5月1日之3
個月前以書面通知被告，而與被告合意於104年8月31日提前
終止系爭租約，依系爭租約第4條約定伊僅需照退租當時現
況交還房屋即為已足，無須恢復原狀。而伊已於104年8月31
日依系爭租約第9條約定將租賃房屋照現況遷空交還被告，
並交還鑰匙，繳清相關水電費用，但被告卻拒不返還押金
120萬元，為此爰本於兩造房屋租賃關係，請求被告返還押
金等情。聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假
執行。
三、被告則以：兩造合意終止租約後，原告並未拆除其所設置之
裝潢、樓梯及相關機具，並在屋頂留置有大型廢棄物，伊為
進行相關回復原狀工作，預計須支出1,417,900元，自應以
所交付押金扣抵。又原告承租範圍僅有系爭房屋之2、3樓，
卻任意使用系爭房屋之4、5樓，伊自得依不當得利規定，請
求原告返還自103年1月1日起至104年8月31日止，按月以8萬
元，計160萬元（80000×20＝0000000）之不當利得，伊亦
得以上開不當得利債權與原告之押金返還請求主張抵銷等語
，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保
請准宣告免為假執行。（至被告抗辯系爭房屋旋轉梯走廊另
受有龜裂損害，原告應行賠償，並為抵銷之攻防方法，嗣已
據被告捨棄該部分之抗辯，見本院卷第92、166頁，爰不再
贅述）
四、查兩造簽訂系爭租約，由原告承租被告所有系爭房屋之2、3
樓，原定租期自103年1月1日起至105年12月31日止，每月租
金28萬元，原告並已交付被告押金（保證金）120萬元，嗣
兩造依系爭租約第9條約定，合意提前於104年8月31日終止
租約之事實，已據原告提出系爭租約、原告提前終止租約函
及郵件回執、被告函覆辦理交屋存證信函等件為證（見本院
卷第10-17頁），並為被告所不爭（見本院卷第73頁）。原
告主張其已依約按照退租當時現況交還房屋，被告應行返還
押金，被告則以上揭情詞置辯，拒絕返還。茲就兩造爭執之
點一一論述如下：
㈠系爭房屋之裝潢、樓梯及相關機具，並屋頂上冷卻水塔之大
型廢棄物是否係原告所設置，原告是否應負清除之責任：
查系爭租約第4條約定「租賃期間乙方（即原告）因業務需
要經與甲方（即被告）協商得對租賃房屋之內部自行裝修必
要之設備，但不得影響房屋之結構安全及外觀，租期屆滿或
契約終止，乙方照退租當時現況交還甲方。」，兩造既約定
原告得為內部裝修設備，租約消滅時並按照退租當時現況交
還房屋，被告亦自承「對必要的裝潢部分是認為不用需要拆
除回復原狀」（見本院卷第73頁背面），則被告抗辯原告應
將其所設置之裝潢部分拆除回復原狀云云，即不足採。又系
爭房屋之旋轉樓梯係由被告之前手即大興證券股份有限公司
（下稱大興證券公司）所變更設置，已據被告所聲請訊問證
人林永松即被告永雲投資開發有限公司總經理到庭供稱在案
（見本院卷第115頁），則被告抗辯原告應將其所設置之裝
潢、樓梯及相關機具部分拆除回復原狀云云，即不足採。而
系爭房屋屋頂上廢棄冷卻水塔（見本院卷第69頁），被告雖
主張係原告所設置，惟已為原告所否認，原告並辯稱其所使
用之散熱水塔及相關機電設備均係堪用品，並已依約按現況
交還予被告，有被告所不爭現場照片可按（見本院卷第84頁
）。而審酌被告之前手大興證券公司本即在自有系爭房屋從
事證券營業，嗣原告於94年受讓其營業，大興證券公司復將
系爭房屋出讓予訴外人 劉達宜 （按係大興證券公司負責人）
、 林學年 （按係大興證券公司之股東，證人林永松即係林學
年之子）等人，劉達宜、林學年等人再移轉予被告，原告始
向劉達宜、林學年等人或被告承租系爭房屋，已據證人林永
松供稱如上（見本院卷第114-115頁），並有不動產買賣契
約書、房屋租賃契約書可按（見本院卷第153、95頁），原
告承租後既已自行設置散熱水塔及相關機電設備，則衡情上
開屋頂上廢棄冷卻水塔亦有可能係大興證券公司所設置，被
告復未提出其他證據證明上開屋頂上廢棄冷卻水塔確係原告
所設置，所辯自屬不能證明，被告抗辯原告應負清除屋頂上
廢棄冷卻水塔義務，伊並得主張以押金扣抵清除廢棄冷卻水
塔費用云云，自屬無據。
㈡原告是否有任意使用系爭房屋4、5樓情形，是否應負不當得
利之賠償責任？
原告於94年受讓大興證券公司營業，大興證券公司復將系爭
房屋出讓予訴外人劉達宜、林學年等人，當時原告向訴外人
劉達宜、林學年等人承租系爭房屋範圍為除2-3樓外，尚包
括47號4、5樓，直至97起始改為承租2-3樓，有94年及97年
房屋租賃契約書可按（見本院卷第95-144頁），並為兩造所
不爭。被告主張原告有任意使用系爭房屋非承租範圍內之4
、5樓云云，已為原告所否認，而證人 林達益 即原告職員已
結稱「（問：這棟大樓你們公司租那幾層樓？）只租1、2、
3樓，4、5樓沒有承租，因為用不到那麼大，我們公司也沒
有使用4、5樓。」「（問：公司大樓內部有無旋轉樓梯？
）有。是從1樓可以直接通到5樓的旋轉樓梯，1、2、3樓跟
4、5樓沒有阻隔起來，是屬於開放式的。4、5樓平常沒有人
使用，因為我們的營業廳只有在2、3樓，1樓是停車場。」
「（問：94年大興證券被原告收購後，你就轉任，94年原告
承租時，有無包含4、5樓？）有。因為我是負責聯絡的人，
我有經手看過合約。4樓是給客人看盤的，5樓是大興公司的
會計、董事長辦公室。94年原告收購後，4樓還是給客人做
看盤用，5樓我們由大興證券變成群益證券的主管坐在那邊
。」「（問：原告何時開始沒有租4、5樓？）到96年12月就
開始沒有租4、5樓。有跟房東說不租了，東西也都撤下來，
沒有跟房東辦理點交手續，我不知道為何總公司沒有做這個
點交的手續，我只負責聯絡。」「（問：104年8月28日租約
提前到期辦理交屋時，你們公司有無到4、5樓把東西搬出來
？）有。那都是大興證券留下來的東西，一些桌椅、電視牆
的架子，沒有資料文件，也沒有其他個人的東西。」「（問
：會議桌及會議室是什麼？）那也是大興所留下來的東西，
後來我們把他清掉了。」「（問：4、5樓有無另外的出口可
以對外？）都跟1、2、3樓共用，沒有獨立的電梯或樓梯可
以直通到4、5樓，都要經過1、2、3樓。」「（問：貴公司
平常開會在哪裡開會？有無用過4、5樓？）主要都在2、3樓
開會，我自己沒有去過4、5樓開過會，我只是去頂樓處理事
務。」（見本院卷第113頁），另證人 邱百祥 即原告總務部
經理亦結證稱「我們沒有使用4、5樓，但應當時房東的要求
要把4、5樓的雜物清理掉，我當時看到是辦公桌椅及廢棄的
雜物及看盤的電視架。」「（問：有無大型會議桌或投影設
備？）我印象中當時在5樓有大型會議桌，投影設備我就沒
有印象。」「（問：大型會議桌是你們公司所有的嗎？）不
是。因為我沒有在那裡上班。」（見本院卷第116頁）。而
證人林永松亦證稱「（問：94年出租給群益證券是1到5樓出
租？）是。契約到97年之後就沒有再承租4、5樓，4、5樓也
沒有取回，那時候出租都是由劉達宜在處理，我都沒有處理
。我知道群益證券都有在使用4、5樓。」「（問：既然你們
已經知悉群益證券沒有承租4、5樓，為何長期沒有處理取回
4、5樓？）當時都是我父親和劉達宜在處理，我是103年買
下來後，我才處理這件事。」「（問：你父親和劉達宜為何
沒有處理4、5樓的事情？）據我了解，因為我父親跟劉達宜
的關係很好，所以劉達宜有在5樓的前半段有留一個小辦公
室在使用。劉達宜當時有無在群益證券任職我不知道，我父
親有同意劉達宜在5樓使用一間小辦公室。」（見本院卷第
115頁），可見原告雖曾於94至96年間有承租系爭房屋4至5
樓使用，嗣於97年停租4、5樓後，即已將所有相關設備移除
，惟5樓仍遺有大興證券公司物品，當時系爭房屋所有人劉
達宜即大興證券公司負責人亦在5樓為辦公室使用，則能否
謂系爭房屋4、5樓所遺之會議桌及辦公桌椅、電視架即係原
告所有，即非無疑。況證人林永松亦證稱「（問：103年1月
1日這份租賃契約〈按即系爭租約〉當初談的時候是否你去
談的？）是。」「（問：當時談的時候，有無提到4、5樓使
用或租用？）沒有。當時提到他們租2、3樓，1樓及地下室
無償提供他們使用，沒有提到4、5樓要給原告使用。」「（
問：你既然有洽談103年1月1日的租約，那就未出租的4、5
樓你有做處理嗎？）沒有做任何處理，也沒有點收房子。」
「（問：為何當時不向原告請求收回房屋？）沒有。我沒有
去把房屋收回來，就空在那裡。」（見本院卷第115頁背面
），則證人林永松即被告永雲投資開發有限公司總經理明知
原告早自97年即已停租系爭房屋4、5樓，而系爭房屋1-5樓
均屬開放空間，可自由進出，何以長期以來均未請求原告交
還系爭房屋4、5樓，並作適當區隔以為管理？待事後原告提
前終止系爭租約後，始出而指原告不當任意使用系爭房屋4
、5樓，衡情即屬有異。而證人邱百祥及林達益雖證稱伊等
均有引領林永松前往4、5樓巡察，事後並將4、5樓會議桌及
辦公桌椅清走等情，惟均證稱係因林永松要求，否則不願辦
理交屋所致，自不得僅以原告職員交屋時曾應林永松要求代
為清除系爭房屋4、5樓辦公桌椅等雜物，即因此謂原告有自
103年1月1日起任意占用系爭房屋4、5樓使用。又劉達宜、
林學年等人與大興證券公司所簽立之系爭房屋買賣契約（見
本院卷第153、155頁）雖有記載會議桌及辦公桌椅等物品均
為歸屬原告所有財產，不在買賣範圍內，惟該買賣契約書附
件所載會議桌及辦公桌椅等物品，並未指明係位於4、5樓，
且該買賣契約書係於94年4月6日簽立，已歷10年，年代久遠
，證人林永松則稱在4、5樓之桌椅看起來都很新等情（見本
院卷第115頁背面），能否謂該不動產買賣契約書所載之會
議桌及辦公桌椅等物品，即係系爭房屋4、5樓現存之辦公桌
椅？自不得僅以此即謂該會議桌及辦公桌椅等物品均係原告
所有，亦不得因系爭房屋1-5樓係開放空間，被告並無管制
進出，原告所僱請之員工偶因個人因素而進出4、5樓，即謂
係原告任意占用系爭房屋4、5樓。從而，被告主張原告有任
意占用非承租範圍內之系爭房屋4、5樓使用，構成不當得利
云云，自屬不能證明，從而被告抗辯得請求原告返還自103
年1月1日起至104年8月31日止，按月以8萬元，計160萬元（
80000×20＝0000000）之不當利得，並與原告押金返還請求
權抵銷云云，自不足採。
五、綜上所述，被告抗辯原告應負清除系爭房屋之裝潢、樓梯及
相關機具，並屋頂上冷卻水塔之大型廢棄物義務，及原告有
任意占用非承租範圍內之系爭房屋4、5樓使用， 伊得 請求原
告返還不當得利160萬元，並為抵銷抗辯云云，均不足採。
而原告既於104年8月31日依約將系爭房屋2、3樓按照現況遷
空交還被告，並交還鑰匙，繳清相關水電費用，為被告所不
爭，依系爭租約第9條約定，被告即應於交還房屋同時，將
分取之押金共120萬元返還原告，被告遲延拒不返還，原告
自得請求自期限遲延翌日即104年9月1日起至清償日止按法
定利率5%計算之遲延利息。從而，原告請求如主文第1項所
示，為有理由，應予准許。
六、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經
斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附
此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告
為原告預供相當擔保金額後，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
臺北簡易庭
書記官陳香伶
法官朱耀平
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官陳香伶
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,880元由原告預繳
證人林達益等3人日旅
費1,590元由被告預繳
合計14,470元