臺南簡易庭97年度南簡字第409號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　97年度南簡字第409號
原　　　告　甲○○○
訴訟代理人　 郭俊廷 律師
複代理人　　 吳明澤 律師
被　　　告　乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋案件，經本院於民國97年7月16日言
詞辯論終結，判決如下：
　主　　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：（一）被告乙○○於96年7月23日向原告承
租系爭坐落台南市○○路○號三層樓房之1樓經營燙髮業，約
定：⑴租金第一、二年每月一萬八千元，第三年至第六年租
金每月二萬元，租期6年；⑵乙方（被告）應於訂約時交付
甲方（原告）三萬六千元押租保證金，乙方不繼續承租甲方
應於乙方遷空交還房屋後，無息退還押租保證金；⑶店屋有
改裝設施之必要時，乙方（被告）應取得甲方（原告）之同
意後，始得自行裝設，但不得損害原告原有建築，乙方於交
還房屋時應自行負擔回復；⑷雙方各遵守本契約各條項規定
，如有違背任何條件時，甲方得隨時依約收回店屋，因此乙
方所受之損失，甲方概不負責。亦即兩造就系爭租約約定之
解除契約條件及依據，為租約之第九條、第十四條，文義明
確。（二）詎被告未經原告同意在裝璜所承租店內時，竟⑴
將原告二樓樓梯轉角邊之窗戶以木板封蔽，致原告及家人上
二樓中間之空間黑暗不見光線，更無視線，影響起居安適及
樓房管理安全（因從樓梯看不到一樓之空間）；⑵一樓之玄
關以木板門間隔，影響進出及空氣流通及光視線。以上被告
未得原告同意違約改裝上述設施，已違租約第9條、第14條
規定，雖經原告及長子 王勝明 商請被告改進，不惟迄未改進
，竟於原告打掃二樓陽台，水流滴到一樓走廊外沿水溝線（
未侵入走廊）時，報警及環保局，雙方至此已有不悅心結，
原告並於96年12月2日以台南金華路郵局第37支局第237號存
信函知被告，原告依租約第9條、第14條解除上述租約，請
被告文到30日內依約遷讓系房屋。（三）惟被告乙○○於96
年12月26日，以同支局264號存證存函覆原告，略謂原告上
述存證信「無理取鬧，本人無法接受」，更誣指原告「刻意
騷擾」。（四）按被告因向原告承租而占有系爭房屋一樓，
　　既已因原告依上述租約第9條、第14條所定行使兩造約定解
　除權，有存證信函可證，則被告占有系爭一樓房屋已無合法
權源，而屬無權占有，原告爰以所有權人及出租人身分，依
民法第767條及本租賃契約法律關係，主張被告自97年1月30
日起，應依民法第184條規定負侵權行為人之損害賠償責任
，賠償金額即原告依租約原可得而未得之月租金損害1萬8千
元，被告依租約應於租約解除消滅後騰空交還系爭房屋，請
斟酌兩造既已不愉快在先，相見不如不見，庶免傷感，出租
房屋又到處皆有，兩造不如好聚好散不必勉強，爰依租賃契
約法律關係提起本件訴訟。並聲明：１被告應將原告所有坐
　　落台南市○○路○號三層樓房之一樓騰空遷讓返還原告。２
　被告應自97年1月15日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給
付原告損害金一萬八千元。３原告願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：（一）二樓樓梯轉角邊之窗戶，被告以木板封蔽
，以及一樓之玄關，被告以木板門間隔，係經營燙髮業必要
之裝潢，如未設置，無從區分店內外，店內美觀會大受破壞
，且於96年7月間施工前，原告本來有堆置物品，被告有告
知原告請其搬移以便施工，經原告同意後被告才得以施工，
全部施工期間約20天，原告因住二樓，每天從一樓進進出出
，均未對被告或工人的施工內容及方式有任何意見，如原告
確實有反對，每天出入施工現場，不可能沒有看到，為何遲
遲在四、五個月後才發存證信函表明反對如此施工方式？原
告之主張，甚是違背常情常理，應請原告舉證曾明確告知被
告或工人反對施工內容。（二）兩造約定每月租金為18,000
　元，在96年11月15日被告交租金時，原告竟然違約要調漲租
金到每月25,000元，要求被告從該月起都要改付25,000元，
否則拒收租金，被告交待店內職員交付，也遭拒收，被告不
得已用郵政匯票寄上18,000元之租金，原告才收去。原告從
此心生不滿，竟然（A）早上被告尚未營業，即逕自打開前
門後離去，被告不得已裝置監視器，以防外面宵小進入。（
B）經常故意打開後門不關也不鎖上，因店內人員及客戶放
置物品的地方在後門附近，有失竊的危險，被告不得已亦裝
置監視器。（C）被告於96年12月30日遭原告之友人（過去
與原告共同賣鴨血堡）跟蹤，被告故意騎機車在市區繞，該
跟蹤者亦騎機車跟著繞，在保安市○○○路遭被告友人發現
，確定是原告之友人，被告已向警方備案。（三）原告在
　96年11月25日下午3時許及96年12月2日中午12時許，看到被
告客人多，竟然從二樓陽台大量沖水到一樓走廊，將一樓客
人的機車及安全帽淋濕，另將一位做完頭髮的客人淋濕頭部
，該客人非常生氣，因此報案請警方前來處理。警方表示連
冷氣機的水都不可任意滴下來，何況是洗陽台的水，以告誡
原告不可再如此。（四）原告發存證信函解除或終止契約之
　真正目的，是要求被告應將租金調高至每月25,000元，原告
既未曾反對被告的店內裝潢的施工方式及內容，其要求解除
或終止租約自於法不合，不發生解除或終止租約之效力，爾
後被告繼續使用系爭房屋，既非無權占有，要無損害賠償或
不當得利可言。本件原告之訴俱無理由。並聲明：１原告之
訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利之判決准供擔保免
為假執行。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下
（本院97年7月16日言詞辯論筆錄，本院卷，第27、28頁，
：
【兩造不爭執事項】
（一）兩造於96年7月23日簽定房屋租賃契約書，由被告向原告
承租位於台南市○○路○號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）
，租期自96年8月15日起至102年8月15日止、租金每月
18,000元、第3年至第6年租金每月20,000元，契約第9條
並載明房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後
得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自
應負責回復原狀。
（二）原告於96年12月3日以台南金華路郵局第37支局第237號存
證信函通知被告解除租約。
（三）以上事實，有原告提出之房屋租賃契約書、兩造提分別出
之存證信函各一份為證，且為兩造所不爭，應堪信為真實
。
【兩造爭執事項】
（一）上開租賃契約第九條所謂乙方取得甲方之同意，究係應得
甲方明示（書面或口頭）的同意，還是不為反對的表示即
為同意？
（二）原告以被告違反租賃契約第九條之約定而解除租賃契約是
否有理由？
四、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：
（一）上開租賃契約第九條所謂乙方取得甲方之同意，究係應得
甲方明示（書面或口頭）的同意，還是不為反對的表示即
為同意？
１、按「店屋有改裝設施之必要時，乙方（被告）應取得甲方（
原告）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原告原有建築
，乙方於交還房屋時應自行負擔回復」，兩造租賃契約書第
9條定有明文。查被告租賃系爭房屋以作為經營美髮業店面
之用，此於原告於簽立本件租賃契約時所明知。原告既同
　　意出租系爭房屋予被告作為經營美髮業之用，兩造復未約定
　，應得原告明示明示同意，則被告施設美髮行業相關之裝潢
，原告不為反對之表示，即應解釋為原告同意被告施設該裝
潢，毌庸再得原告口頭或書面之同意，否則，若如原告所稱
被告施設營業相關裝潢，需逐項取得原告之口頭或書面同意
，不惟對被告造成不便，將使其租賃之目的難以達成，亦豈
是事理之平？
２、本件被告於九十六年七月二十三日起承租系爭房屋，業據原
告於起訴狀 陳明 甚詳，旋即進行裝潢，原告遲至九十六年十
二月三日始以台南市○○路郵局第二三號信函表示反對被告
施作「⑴將原告二樓樓梯轉角邊之窗戶以木板封蔽及將⑵一
樓之玄關以木板門間隔」之裝潢，其施設裝潢至原告為反對
意思表示，中間相隔時間不可謂不長，實難認為被告於施設
之始，原告即有反對之意思。又原告平日居住於系爭房屋之
樓上，與被告承租之系爭房屋同一門戶出入，對於被告之動
靜，十分明瞭，「裝潢時原告進進出出都會經過」等情，亦
據證人 陳俊宏 證述明確。且施作房屋裝潢，非一朝一夕可成
，於被告施作裝潢之該段期間，同住一棟建物之原告自不能
諉為不知；原告既知悉被告裝潢之情形，若有不同意者，為
何未立即為反對之意思表示，俟被告裝潢全部完成並開始營
業後，始發存證信函表示反對，可認原告於租賃契約成立時
，並不反對被告施作上開裝潢。原告自不得以被告施作上開
裝潢，違反兩造之租賃契約第九條之約定，而主張解除租賃
契約。
３、次查，證人即協助被告開設系爭美容院之美髮器材商陳俊宏
證稱：「（被告與原告租屋時有無討論裝潢細節？內容為何
？）當初要裝潢時，被告有（向原告）詳細敘述各個裝潢細
節。（是否有向原告陳明要將二樓樓梯轉角邊之窗戶與木板
封閉？）不是要封閉，是要做一個門，就是目前的現狀。有
得到原告的同意，所有裝潢都有得到原告同意。」、「沒有
簽約之前就有見過原告，我在簽約之前就有確認何處應該做
如何的裝潢，否則為何要租房子，換言之，我們先要確認能
夠按照我們想要的裝潢，才要租房子，而且都有事先向原告
溝通過。」等語（本院97年6月18日言詞辯論筆錄，本院卷
，第21、22頁），足徵兩造於簽約後，被告對系爭房屋所
作之所有裝潢，均有經過原告明示同意，原告要不能以被告
「⑴將原告二樓樓梯轉角邊之窗戶以木板封蔽及將⑵一樓之
玄關以木板門間隔」係未得原告同意為由，主張被告違反系
爭租賃契約第9條之約定。
４、原告又主張其子王勝明曾致電被告表示反對其裝潢之意思表
示，並提出行動電話通話明細一紙為證，惟該通話明細僅
有發話號碼與通話時間之紀錄，並不能證明通話之內容，
尚難認定原告主張其子王勝明曾致電被告表示反對其裝潢
之意思表示一節為真，自不能逕為原告有利之認定。
（二）原告以被告違反租賃契約第九條之約定而解除租賃契約是
否有理由？
綜上所述，被告既未違反租賃契約第九條之約定，已如上述，原
告本於同契約第十四條之約定主張解除系爭租賃契約，即無理由
，不應准許。從而，原告主張：「１被告應將原告所有坐落台南
市○○路○號三層樓房之一樓騰空遷讓返還原告。２被告應自97
年1月15日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告損害金一
萬八千元。」等情，並非法許，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁
回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
七、本件訴訟費用（即裁判費）經確定為新台幣二千一百元，爰
裁判如主文第二項所示。
八、結論因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據
，均毋庸再予審酌，附此敘明。：
本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78
、第87條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7　　月　　30　　日
　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官孫玉文
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣臺南地方
法院）提出上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7　　月　　30　　日
　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玟心