宣 示 判 決 筆 錄
原 告 中華電信股份有限公司行動通信分公司
法定代理人 林仁紅
訴訟代理人 乙○○
被 告 烟花實業有限公司
法定代理人 甲○○
上列當事人間返還租賃物等事件，於中華民國98年1月8日言詞辯
論終結，同年1月22日上午11時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號房屋
騰空遷出返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾肆萬貳仟伍佰捌拾壹元。
被告應自民國九十七年十二月二十五日起至遷讓返還前開房屋之
日止，按月給原告新臺幣肆拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾伍萬叁仟柒佰叁拾陸元由被告負擔新臺幣貳
拾伍萬零肆拾元，原告負擔新臺幣叁仟柒佰叁拾貳元。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳仟伍佰貳拾萬元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾肆萬貳仟伍
佰捌拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但每屆滿壹個月，被告如以新臺幣肆拾
貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於起訴後變更聲明及當事人，請求之基礎事實同一，且
被告無異議而為本案之言詞辯論，核與民事訴訟法第255條
第1項第2款、第2項規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告向原告承租位於臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自民國97
年1月1日起至99年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）21
萬元，需於每月5日前給付。詎被告除給付97年1月份租金外
，自97年2月起即持續拖欠租金，原告乃以存證信函催繳，
被告仍未給付，原告不得不依租約第6條第2款之規定，以存
證信函通知被告終止租約將系爭房屋返還原告，被告於97年
12月24日收受該存證信函，惟仍拒未辦理。爰依租約第9條
及民法第445條之規定，請求被告返還租賃物及給付97年12
月24日以前積欠租金2,267,500元，並依不當得利法律關係
請求被告自97年12月25日起至返還房屋止，按月給付相當於
租金21萬元之不當得利，暨依租約第7條約定給付以租金壹
倍計算即21萬元之違約金等語。並聲明：被告應自地址為臺
北市○○區○○○路○段○○○巷○○號之房屋騰清遷出並返還原
告；被告應給付原告2,267,500元；被告應自97年12月25日
起至返還房屋之日止，按月給付原告42萬元；願供擔保，請
准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告向原告承租系爭房屋時給付原告擔保金42萬元，原告
主張被告租欠其97年2、3、4月租金共3個月，然扣除擔保
金後，被告僅積欠1個月租金未達2個月，原告於97年5月
寄發存證信函主張被告欠租3個月而援引系爭租約第6條第
2款約定終止租約顯無理由，原告請求被告返還系爭房屋
應無理由。
㈡被告向原告承租之範圍為臺北市○○○路○段○○○巷○○號，
使用範圍為地上4層、地下2層10個機械式停車位，租金為
每月21萬元，原告實際交付被告使用之房屋僅為地上1、2
樓部分，3、4樓部分於原告出租予被告前已為他人使用，
原告並未將之交付被告使用，依原告所交付被告使用之部
分比例計算，原告得向被告請求之租金每月應為10萬5千
元，扣除擔保金40萬元後，被告並無積欠原告租金達2個
月，原告不得終止租約，原告請求被告返還系爭房屋為無
理由，被告已對3、4樓原房東請求損害賠償，希望等到確
定拿到賠償金額再付給原告等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣
告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被告於96年12月20日與原告簽訂房屋租賃契約，自97年1
月1日起至99年12月31日止由被告承租系爭房屋，每月租
金21萬元，被告並給付原告押租金42萬元。
㈡被告自97年2月起即未繳交租金。
㈢原告於97年4月1日以存證信函催告被告於97年4月8日前繳
付租金。
㈣原告於97年5月9日以存證信函通知被告自97年5月1日起終
止租約，並請求被告於函到7日內騰空返還系爭房屋。
㈤原告於97年12月23日以存證信函通知被告終止租約，並請
求被告給付所欠租金及騰清返還系爭房屋。
五、得心證之理由：
原告主張被告自97年1月1日起承租系爭房屋，惟被告自97年
2月起即未繳納租金等情，有原告提出之房屋租賃契約為證
，復為被告所不爭執，堪信為真正。惟原告主張已合法終止
租約一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件本
院應審究者為：兩造租賃契約是否合法終止？以下分述之：
㈠按租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土
地法第100條第3款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者
，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號解
釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定
，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具
有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院44年台上字
第516號判例可參。
㈡查被告固自97年2月起即未繳納租金，惟本件租賃契約成
立時被告已給付押金42萬元一節，為兩造所不爭，則參諸
前開最高法院判例意旨，本件租賃契約雖為有期限之租賃
契約，仍須押租金（擔保金）抵償租金後達2個月以上租
金未給付，原告始得終止租約。而被告自97年2月起即未
繳納租金，迄被告於97年12月24日收受原告之存證信函之
日止，已積欠原告租金達10個月以上，扣除2個月之押租
金，被告已有2個月以上之租金未給付，故原告以被告未
給付租金達2個月以上而終止租約，即屬合法有據。
㈢被告雖辯稱原告自承租時起即未交付系爭房屋之3、4樓予
被告使用，原告每月僅得請求被告使用部分之租金105,00
0元云云，惟查，被告自承其原向訴外人 林傑忠 承租系爭
房屋1、2樓，開始裝修房屋後接獲因林傑忠積欠原告54萬
元故系爭房屋遭法院查封之通知，惟考量裝修已接近完工
，費用逾200萬元，遂與原告受僱人 陳水盛 達成協議由房
客轉為二房東，繼續承租並另訂租約，且須先替林傑忠代
償積欠之房租，原3、4樓為林傑忠所使用，亦由房東變為
房客等語（見97年10月13日被告之答辯狀及本院97年10月
16日言詞辯論筆錄），顯見被告已與原告約定承租系爭房
屋1至4樓，惟其中3、4樓房屋轉租予第三人使用，故縱被
告所稱原告未騰空交付系爭房屋3、4樓予被告之情節屬實
，兩造亦係約定以轉租第三人使用之方式交付系爭房屋3
、4樓予被告。至承租系爭房屋3、4樓之次承租人之後縱
有不再承租、搬離或未繳租金等情事，此乃屬被告與次承
租人間之契約爭執，要與原告無涉，被告亦陳述當初與原
告簽立系爭租約時沒有被詐欺或脅迫，只是原告跟伊說伊
可以做二房東，所以才去代墊原來3、4樓所欠原告之房租
一詞（見本院97年10月16日言詞辯論筆錄），則被告於考
量已支出之費用及系爭房屋3、4樓可轉租之利益後本於自
由意志猶願承租系爭房屋1至4樓，當不得因承租後系爭房
屋3、4樓部分無法獲取轉租之利益即執稱原告未交付系爭
房屋3、4樓部分予被告，是故，被告辯稱原告未交付系爭
房屋3、4樓予被告云云，自不可採，被告陳稱其每月僅需
給付租金105,000元云云，亦不足取。
六、綜上所述，被告自97年2月起即未給付租金，而出租人就押
租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受
清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租
時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當
事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力，
是故本件扣除押租金42萬元後，至原告97年12月24日合法終
止租約之日止，被告尚積欠原告租金1,842,581元（即97年4
月至97年12月24日租金，合計8個月又24日，21萬元×8個月
＝168萬元，21萬元÷31×24＝162,581元，元以下四捨五入
，1,680,000元＋162,581元＝1,842,581元），原告當可請
求被告給付。又被告於原告終止租約後並未將系爭房屋騰空
交還原告，則原告請求被告將系爭房屋騰空交還原告，亦屬
有據。再者，被告於租約終止後，仍持續占有使用系爭房屋
，獲取相當於租金之不當得利，則原告依不當得利法律關係
，請求被告自97年12月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
每月給付原告21萬元之不當得利，洵屬有理由，應予准許。
又兩造簽立之系爭租約第7條約定，若被告於租約終止後未
交還系爭房屋，原告得請求被告按月支付依租金1倍計算之
違約金至遷讓返還系爭房屋之日止，是故，原告請求被告自
97年12月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
21萬元之違約金，復為有據，亦應准許。至原告逾上開應准
許部分之請求，顯屬無據，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告
之聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
八、本件訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
書記官 黃文芳