裁判字號：臺灣臺北地方法院91年重訴字第2542號民事判決
裁判日期：民國92年10月02日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度重訴字第二五四二號
原告 高全定 即祭祀公業 高積淵 管理人訴訟代理人 劉錦隆 律師
楊仲傑 律師被告丁○○被告乙○○訴訟代理人己○○被告戊○○被告庚○訴訟代理人壬○○被告丙○○被告癸○○被告辛○被告甲○○當事人間請求返還房屋事件，本院於民國九十二年八月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告承租原告坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號（面積一百一十五平方公尺）土地之租金，自民國九十二年四月八日起，調整為依上開土地當年度申報地價總額之年息百分之七計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位部分：
（一）被告丁○○、乙○○、戊○○、庚○應分別將坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號，如附圖所示Ａ部分（面積六十二點五四平方公尺）土地上之一、
二、三、四樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告新台幣（下同）十六萬六百零三元之損害金。
（二）被告丁○○、乙○○應分別將坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號，如附圖所示Ｂ部分（面積十點五平方公尺）土地上之一、二樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告二萬六千九百六十四元之損害金。
（三）被告丙○○、癸○○、辛○、甲○○應分別將坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號，如附圖所示Ｄ部分（面積三十九點０一平方公尺）土地上之一、
二、三、四樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告十萬零一百七十八元之損害金。
（四）被告應將坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號，如附圖所示Ｃ部分（面積二點四平方公尺）之土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告六千一百六十二元之損害金。
二、備位部分：被告承租祭祀公業高積淵所有坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號（面積一百一十五平方公尺）土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算。
貳、陳述：
一、先位部分：
（一）坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號（面積一一五平方公尺）土地，為祭祀公業高積淵所有，原告於管理人，於五十九年一月十五日出租予 廖修雄 、 廖修身 兄弟，嗣廖修雄、廖修身於六十五年間，自行或同意他人在系爭土地及同段二九三、二八七、二八八、二八九地號土地上，興建現門牌號碼為台北市○○街○○○號之二、六十九號二樓之二、六十九號三樓之二、六十九號四樓之二（以上為前棟），六十九號之四、六十九號二樓之三、六十九號三樓之三、六十九號四樓之三（以上為後棟）等二棟八間房屋，後分別輾轉出賣給被告八人，經古亭地政事務所測量結果，前棟部分占用如附圖所示Ａ部分（面積六十二點五四平方公尺），後棟部分占用如附圖所示Ｄ部分（面積三十九點０一平方公尺）土地，另六十九號之三、六十九號二樓之二兩戶，並在附圖所示Ｂ部分增建面積各十點五平方公尺之一、二樓建物，如附圖所示Ｃ部分則為被告所共用之空地。
（二）廖修雄、廖修身事後與原告合意變更系爭土地之租金，按當年度申報地價總額年息百分之五計算，但僅付至八十四年止，自八十五年一月一日起，因其死亡而繼承人不願意續租而未付。原告遂提起本院九十年度訴字第二二六七號訴訟，請求被告給付自八十五年一月一日起至八十九年十二月三十一日止之租金，惟被告於訴訟中均抗辯並未繼受廖修雄、廖修身與原告之租賃關係，則其自無占有系爭土地之正當權源，為此依民法第七百六十七條規定，請求被告拆屋還地，並依民法第一百七十九條、第一百八十四條規定，請求被告給付自九十二年一月一日起至返還土地止，按系爭土地申報地價年息百分之十計算之相當租金之損害金（詳附表一所示）。
二、備位部分：
（一）若被告承認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，因系爭土地數十年來地價已調漲數十倍，但租金並未隨同調整，為此依民法第四百四十二條規定，參酌最高法院八十六年度台上字第三二九一號民事判決，及系爭土地距捷運新店線甚近，請求系爭土地調整為依該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算。
（二）廖修雄、廖修身事後與原告合意變更系爭土地之租金，按當年度申報地價總額年息百分之五計算，係在民國六十二年之事，迄今公告現值已上漲二、三十倍以上。
三、證據：提出土地及建物謄本、租約、最高法院八十六年度台上字第三二九一號、台灣高等法院七十二年度上字第一四一四號民事判決書、公告現值表為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：兩造間於本院九十年度訴字第二二六七號訴訟，已達成和解，視同續約，租金已調整按申報地價總額年息百分之五計算，應依之前方式繳納，公告地價既未調整，且自八十五年開始下降，被告不同意調整租金，有權繼續使用系爭土地。
理由
甲、程序方面：
（一）被告丁○○、乙○○、戊○○未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）祭祀公業高積淵之管理人，於本院審理中，由 高錦鐘 變更為高全定，業經本院向台北市文山區公所調閱並經祭祀公業高積淵卷宗核閱屬實，並經高全定聲明承受，續行訴訟，附此敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號（面積一一五平方公尺）土地，為祭祀公業高積淵所有，原告於管理人，於五十九年一月十五日出租予廖修雄、廖修身兄弟，嗣廖修雄、廖修身於六十五年間，自行或同意他人在系爭土地及同段二九三、二八七、二八八、二八九地號土地上，興建現門牌號碼為台北市○○街○○○號之二、六十九號二樓之二、六十九號三樓之二、六十九號四樓之二（以上為前棟），六十九號之四、六十九號二樓之三、十六九號三樓之三、六十九號四樓之三（以上為後棟）等二棟八間房屋，後分別輾轉出賣給被告八人，經古亭地政事務所測量結果，前棟部分占用如附圖所示Ａ部分（面積六十二點五四平方公尺），後棟部分占用如附圖所示Ｄ部分（面積三十九點０一平方公尺）土地，另六十九號之三、六十九號二樓之二兩戶，並在附圖所示Ｂ部分增建面積各十點五平方公尺之一、二樓建物，如附圖所示Ｃ部分則為被告所共用之空地，廖修雄、廖修身並與原告合意變更系爭土地之租金，按當年度申報地價總額年息百分之五計算，原告並於本院九十年度訴字第二二六七號給付租金事件，請求被告給付自八十五年一月一日起至八十九年十二月三十一日止按申報地價年息百分之五計算租金之事實，業經原告提出土地及建物謄本、租約、台灣高等法院七十二年度上字第一四一四號民事判決書、台北市古亭地政事務所複丈成果圖、和解筆錄為證，被告對此亦不爭執，自堪信為真實。
二、原告先位主張被告係無權占有系爭土地，為此請求被告丁○○、乙○○、戊○○、庚○應分別將系爭土地如附圖Ａ部分上之一、二、三、四樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告十六萬六百零三元之相當租金之損害金；被告丁○○、乙○○應分別將系爭土地如附圖Ｂ部分上之一、二樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告二萬六千九百六十四元之相當租金之之損害金；被告丙○○、癸○○、辛○、甲○○應分別將系爭土地如附圖Ｄ部分上之一、二、三、四樓房屋拆除，並將土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告十萬零一百七十八元之相當租金之損害金；被告應將系爭土地如附圖所示Ｃ部分返還原告，及自九十二年一月一日起至返還土地日止，按年連帶給付原告六千一百六十二元之相當租金之損害金。被告則以兩造間於本院九十年度訴字第二二六七號給付租金訴訟，已達成和解，視同續約，有權繼續使用系爭土地等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。查原告於本院九十年度訴字第二二六七號給付租金事件，既以被告與系爭土地之所有人祭祀公業高積淵間有租賃關係，向被告請求給付自八十五年一月一日起至八十九年十二月三十一日止按申報地價年息百分之五計算之租金，兩造間就此並達成和解等情，業經本院調取九十年度訴字第二二六七號給付租金事件卷宗核閱屬實，並有和解筆錄在卷可稽，應認兩造間已成立不定期限租賃關係，被告自屬有權占有系爭土地，從而，原告之先位請求，洵屬無據，應予駁回。
三、次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。查祭祀公業高積淵經六十一年一月三十日召開之派下第一屆第二次全員大會，全員通過系爭土地按申報地價年息百分之五收取租金，被告之前手廖修雄、廖修身並自六十二年起依此標準繳交租金，有原告所提台灣高等法院七十二年度上字第一四一四號民事判決書為證。而系爭土地於六十七年五月間之公告現值為每平方公尺三千三百三十元，迄九十二年一月間已調整為每平方公尺八萬七千八百元，有原告所提公告現值表在卷可稽，原告主張系爭土地之價值，已較當初合意租金時，調漲二十倍以上，原告得聲請法院增加租金，自屬有據。
四、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；於租用基地建築房屋之情形，亦準用之，土地法第九十七條、第一百零五條規定甚明。又按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃契約之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年臺上字第三０六二號判決參照）。查本件系爭土地，位於臺北市○○街○○○號之二及六十九號之三，面臨八米雙向道路，附近環境為一般商家及住家、如托兒所、早餐店、藥局、麵包店等，附近街道為羅斯福路六段、溪口街、環河快速道路，被告租用系爭土地，係供於六十四年間興建之四層四併鋼筋混凝土建物之住家使用等情，業經本院會同兩造至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷可考。且原告曾於八十五年間，分別對訴外人 高金獅 等九人，起訴請求調整租金，請求之標的為系爭土地鄰近之台北市○○區○○段二小段二九五地號土地（其上興建房屋之門牌號碼為台北市○○街○○○號），原法院均判決以申報地價年息百分之七調整租金，而為台灣高等法院八十五年度重上字第三五三號、最高法院八十六年度台上字第三二九一號民事判決確定，有上開民事判決書附卷可憑。爰審酌系爭土地價值昇高程度、所處位置及四周工商業繁榮情形、被告利用系爭土地之經濟價值與所得之利益等因素，並揆諸首揭規定，認原告請求按申報地價年息百分之七調整租金為合理。從而，原告請求系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月八日起，調整為依該土地當年度申報地價總額年息百分之七計算，為有理由，應予准許。
五、末按不動產之出租人依民法第四百四十二條起訴請求增加租金，倘未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由時，應判決宣示自被上訴人起訴時起增高租金（最高法院七十三年八月二十一日第九次民事庭會議決議參照）。查原告未於起訴前向上訴人為調整租金之意思表示，則其請求自起訴狀繕本送達翌日起調整，與前開說明尚無不合，併此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為先位部分無理由，備位部分有理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年十月二日
民事第三庭法官李慈惠右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十月六日
書記官林秀娥