裁判字號：臺灣彰化地方法院101年訴字第1號民事判決
裁判日期：民國101年09月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決101年度訴字第1號原告彰化縣永靖鄉農會法定代理人 邱平順 訴訟代理人 李進建 律師複代理人 曾微茹 被告 劉國 勳訴訟代理人 黃仕勳 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目田（使用分區特定農業區，使用地類別甲種建築用地）、面積831.05平方公尺土地，分割方法如附圖甲案所示，編號甲部分面積554.03平方公尺土地，由原告取得；編號乙部分面積277.02平方公尺土地，由被告取得。
訴訟費用由兩造按附表所示訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由
一、原告聲明求為判決：請准將兩造共有坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號（重測前地號：彰化縣○○鄉○○○段同安宅小段第288－14地號)、使用類別甲種建築用地、面積831.05平方公尺土地（下稱系爭土地）予以分割如彰化縣員林地政事務所101年7月5日土地複丈成果圖（下稱附圖甲案）所示，編號甲部分面積554.03平方公尺土地，分歸原告取得；編號乙部分面積277.02平方公尺土地，分歸被告取得。其主張略以：
㈠系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分比例如附表所
示。原告前為使達到共有土地之經濟效益，遂向被告提起分割共有土地之想法並寄發存證信函告知被告期限內為回覆或協議依據原告主張之分割方案分割，如附圖甲案所示編號甲部分土地由原告取得，編號乙部分土地由被告取得。而為使達符合公平正義及誠信系爭共有土地以達到土地最高之經濟效益，並利原告單位使用，及嘉惠農會會員，惟被告回覆訴訟代理人表示不同意之情，而無法如原告所希盼，原告無奈遂以提起本件分割共有物訴訟為之。
㈡原告主張如附圖甲案所示分割方案之理由：
⒈被告之土地係由其父親所有經『贈與』而來，被告於81年取得系爭土地持分。
⒉如附圖甲案所示編號乙部分，於被告之上一代即其父親即
將土地某部分賣予現住居之姑姑或其他親戚等親戚，但因當時無法分割而未移轉登記，並該他親戚蓋有達數間房子店面住居於系爭土地上至今，而原告於民國96年底經彰化地方法院之拍賣程序取得原屬被告之兄弟 劉國聖 、 劉國經 所有之持分共3分之2。
⒊即便原告取得系爭土地持分，其上門牌號碼彰化縣○○鄉
○○路○段○○○號為劉國聖蓋有房屋居住（以配偶名義登記），何以須由原告分得後再去解決法律糾紛?則被告於另案主張該土地有兄弟劉國聖、劉國經與其分管約定而不用拆屋還地，既然如此，則何以該664號房屋土地非由被告分得，再由兄弟間解決糾紛？⒋門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段668、666號之建物所有
權人 吳詹鬢 、 吳成光 ，經查訪皆為於被告父親時代即同意該他人居住至今，何以須由原告分得後再去解決法律糾紛？㈢按各共有人得隨時請求分割共有物；又共有物之分割方法，
不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物或變價之分配，民法第823條第1項前段、第824條第2項分別定有明文。法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條為適當之分割，即考慮各當事人之聲明、共有物之性質、使用現狀、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之(最高法院69年度台上字第3100號判決要旨參照)。查本件兩造既未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，經原告寄發存證信函後，被告電話回覆不願依據原告主張分割，而兩造並未達成協議分割事宜，故起訴請法院公評辦理，始提出本件訴訟等語。
二、被告則聲明求為判決：兩造共有系爭土地分割方法如彰化縣員林地政事務所101年7月19日土地複丈成果圖（下稱附圖乙案）所示，編號A部分面積277.02平方公尺土地，分歸被告取得，編號B部分面積554.03平方公尺土地分歸原告取得。
其答辯略以：
㈠查系爭土地原告持分3分之2，原屬於第三人劉國經（被告劉
國勳之兄）、劉國聖（被告 劉國勳 之弟）所有，持分各3分之1，因劉國經、劉國聖兩人以系爭土地（重測前地號：彰化縣○○鄉○○○段同安宅小段第288－14地號)持分及同段288地號等土地於82年間向原告抵押借款新台幣（下同）800萬元，惟兩人逾期未清償本利，原告於96年4月向鈞院執行處聲請拍賣系爭土地，債務人劉國經、劉國聖之持分各3分之1及其他數筆土地，鈞院以96年度執字第9427號執行在案，後由原告於97年1月間公告程序中應買前揭系爭土地3分之2持分。在執行程序期間，原告於96年6月5日具狀向執行處陳報「而同安宅段同安宅小段288、288－14地上有若干建物，門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段660、662、664號為劉國聖所使用（按：坐落在同段288地號土地上）；門牌號碼666號為吳成光所使用；門牌號碼668號為吳詹鬢所使用；門牌號碼672號為文惠托兒所所使用（按上3門牌號碼均坐落在系爭重測前288－14地號土地上）。」，故原告在應買系爭土地2/3持分前，對於土地上之使用情況知之甚詳，也知道應買後執行處對系爭土地不予點交，顯見對於系爭土地上建物存在所造成之風險成本，原告都有予評也有承擔之準備，才會出價應買。
㈡又原告於98年間援引民法767條規定，以劉國勳、文惠托兒
所為被告，向鈞院訴請拆除系爭土地上劉國勳所有RC造3層樓房一棟、警衛室、雨棚等建物，上開建物及其基地由文惠托兒所租賃使用中，彰化縣員林地政事務所於98年9月11日依鈞院指示繪製完成土地複丈成果圖，上開劉國勳所有建物在系爭土地上位置、面積均繪製標示出來，提出該複丈成果圖供酌，本拆屋還地事件雖一審鈞院98年度訴字第569號判決劉國勳敗訴建物應予拆除，惟上訴二審，台灣高等法院台中分院99年度上字第394號判決即廢棄原判決，駁回原告拆屋還地訴訟，主要理由為永靖鄉農會於受讓劉國經、劉國聖就系爭土地應有部份時，可得而知劉國勳確有於系爭土地該特定部份建有系爭永久屋出租使用之情形，依司法院大法官會議釋字第349號解釋文反面解釋，農會自應受系爭土地（劉國經、劉國勳及劉國聖3兄弟）分管契約之拘束，原告雖對此判決提起三審上訴，遭最高法院以100年度台上字第1222號裁定駁回而確定，有鈞院98年度訴字第569號判決、台中高分院99年度上字第394號判決、最高法院100年度台上字第1222號裁定可憑。
㈢今原告提出如附圖甲案所示之分割方案與彰化縣員林地政事
務所於98年9月11日土地複丈成果圖相互對照，即可發現所謂分歸原告之編號甲部分土地正是被告劉國勳所有RC造3層樓房、警衛室等建物之基地，而分予被告劉國勳之編號乙部分土地無任何屬於被告劉國勳建物存在；原告分割方案與現有使用收益情況相違背，完全不顧及被告劉國勳利益，顯不符合公平適當分配原則。
㈣被告提出如附圖乙案所示之分割方案，分歸被告劉國勳之編
號A部份土地約涵蓋劉國勳所有之警衛室全部及RC造3層樓房之一半，如此被告損失可減少許多；又分歸原告之編號B部份土地上除被告劉國勳所有RC造3層樓房之另一半外，雖還有第三人吳成光、吳詹鬢之房舍（此房舍基地並非是被告父親賣予第三人，只是無償讓其等建屋用，況這上一代的事，被告未介入，若要被告負擔此不利益實在不合理），然此狀況本為原告應買系爭土地持分前就明白知悉，可見對此之解決成本、風險承擔，原告已有評估，並認為情況在其掌控之內，有予以排除或承受之心理準備，才會予以應買，故原告分得乙部分土地，對原告而言，係符合其應買系爭土地時之預想情況，並沒有造成預期外之不利益，符合公平適當分配原則。
㈤系爭土地上門牌664號、666號、668號等建物與占用基地之法律關係應由原告處理解決。
⒈按鈞院96年度執字第9427號強制執行事件，96年11月21
日特別拍賣公告附表「備註」欄載「五、……，編號2、3、4、5（即系爭土地）則有建物（不知何人所有）不在拍賣之列，其占用基地之法律關係由拍定人自理。」（見起訴狀附件三），既然已明載「建物…占用基地之法律關係由拍定人自理」，原告永靖鄉農會仍於97年1月14日具狀向鈞院表示應買系爭土地，則代表系爭土地上門牌664號、666號、668號等建物與占用基地之法律關係原告會自己處理；準此，原告怎能在本件訴訟抗辯建物占用基地法律糾紛為何應由被告處理呢？⒉在上開強制執行程序，原告永靖鄉農會為債權人，原告在
執行期間96年6月5日就具狀向鈞院陳報上開建物占用土地情況，亦即原告當時已知悉執行標的即系爭土地及288地號等土地上有劉國聖、吳成光、吳詹鬢等人建物存在（按：故上開公告『編號5則有建物（不知何人所有）』部分與事實不符），當時原告本可將劉國聖所有門牌號碼664號建物與基地合併拍賣，但原告未為之，造成該建物所有權人與現在基地（系爭土地）所有權人不同之情，此部分法律糾紛產生既可歸責於原告，由原告處理解決並無不合理之處。
⒊另縱使經97年4月10日行執行分配後，原告永靖鄉農會對
於劉國經、劉國聖之債權本金仍高達770萬元，有鈞院債權憑證可稽。依被告分割方案，上開劉國聖所有門牌號碼664號建物之基地分歸永靖鄉農會所有，永靖鄉農會可持上開債權憑證聲請拍賣該建物，因原告為基地所有權人可優先承買而取得該建物所有權，如此對永靖鄉農會與劉國經、劉國聖間債務清償亦有助益。
⒋若門牌668號、666號建物之基地分歸原告所有，原告可對
建物所有權人吳成光、吳詹鬢提起拆屋還地或請求給付租金訴訟，取得勝訴判決沒問題，亦不難解決。
㈥原告主張依其方案由被告取得門牌號碼664號基地全部、第
666號基地全部與第668號部分基地，再由被告與劉國聖、吳成光、吳詹鬢等人解決，若真如此，被告不僅將失去現有之文惠托兒所使用建物及基地，且被告面對劉國聖、吳成光、吳詹鬢等人能如何解決？基於情分實難訴請拆屋還地，能收取之租金也不可能多，換言之，被告幾乎完全失去所有權人利益。在整個事件，原告有許多可歸責之處，除前揭所述之外，還包括貸款當時對抵押物現狀調查不清、未確實估價等，但被告做錯什麼？持系爭土地持份向農會抵押借貸800萬元的不是他、強制執行程序被告亦未參與，只因占用系爭土地之建物所有人係其弟弟或親戚，被告就應承受此不利益？被告實在是無辜。若以「自己行為自己負責」來考量，被告遠較原告值得保護等語。
三、得心證之理由：㈠原告主張前開系爭土地各為兩造所共有，應有部分如附表所
示，雙方並無不分割期限之約定，該土地亦無依其使用目的不能分割情形，惟無法協議為分割之事實，有其所提土地登記第二類謄本、存證信函等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。茲兩造既無法協議為分割，原告因而請求裁判為分割，依民法第823條第1項之規定，即屬正當，應予准許。
㈡查系爭土地地目為田地，使用分區特定農業區，使用地類別
甲種建築用地，有土地登記第二類謄本影本可憑，目前有文惠托兒所（門牌○○○鄉○○路○段○○○號）、劉國聖所出資興建之為保存登記建物（門牌號碼664號）、吳成光使用之未保存登記建物（門牌號碼666號）、吳詹鬢使用之未保存登記建物（門牌號碼668號）等建物分別坐落其上之事實，經本院會同彰化縣員林地政事務所勘測屬實，分別製有勘驗測量筆錄及該地政事務所複丈日期101年3月23日土地複丈成果圖附卷可稽，惟該複丈成果圖中代號乙部分，使用情形應為文惠托兒所之建物，代號甲、丙部分均為空地，此對照本院98年度訴字第569號判決之附圖即明，並為兩造所不爭執，應可認定。
㈢兩造有爭議者，厥為何者分割方案為適當。原告主張依附圖
甲案所示方法為分割，被告則主張依附圖乙案所示方法分割，是以系爭土地均應以原物分配於共有人之方式，較符合當事人利益，茲審酌兩造提出之分割方法，無論採用何種分割方法，分割後兩造分得之土地均直接面臨道路，且均有地上物占用之情形，則在利害狀態難分軒輊情況下，原告主張之附圖甲案分割方法，核其應有部分僅為三分之二，而被告主張之附圖乙案分割方法，核其應有部分為三分之一，相較之下，自應保障應有部分佔多數之原告，是以附圖甲案之分割方法，較為可採。故本院審酌系爭共有土地之使用情形暨兩造利益等情，認為按如附圖甲案所示方法為分割，較為允當，爰為判決分割如主文第一項所示。
㈣末以兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後對於判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國101年9月27日
民事第二庭法官陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月27日
書記官梁高賓附表：
┌──┬───┬────────┐│││應有部分比例暨訴││編號│共有人│訟費用負擔比例│├──┼───┼────────┤│１│彰化縣│2/3│││永靖鄉││││農會││├──┼───┼────────┤│２│劉國勳│1/3│└──┴───┴────────┘