裁判字號：最高法院86年台上字第2009號民事判決
裁判日期：民國86年06月20日
裁判案由：給付租金等
最高法院民事判決八十六年度台上字第二○○九號
上訴人甲○○被上訴人國裕貿易股份有限公司兼右法定代理人 欒謹國 被上訴人國裕世界藝品中心有限公司法定代理人欒謹國被上訴人 錢鈞衡 右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月廿六日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第七七二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人對被上訴人欒謹國、錢鈞衡之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國（下同）八十一年七月二十日與被上訴人欒謹國、錢鈞衡二人訂定租賃契約，將系爭房屋出租與該二人，系爭房屋之租賃期間至八十三年一月三十日屆滿，被上訴人應依約遷讓，惟該二人並未依約遷讓，迄八十三年六月三十日始遷讓，已屬違約，且未依約給付足額之租金，爰請求被上訴人欒謹國、錢鈞衡連帶給付八十二年七月至八十三年一月，每月短少之租金新台幣（下同）三萬元，計二十一萬元，連同所欠違約金四百三十五萬元合計四百五十六萬元。另被上訴人欒謹國、錢鈞衡將系爭房屋交由被上訴人國裕貿易股份有限公司（下稱國裕公司）、國裕世界藝品中心有限公司（下稱藝品公司）使用，且逾期返還應構成共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任等情，求為命被上訴人連帶如數給付，暨加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭房屋之出租人為中華民國債權自主協進會（下稱協進會），並非上訴人，上訴人僅係代表協進會為出租之人，且上訴人嗣亦無權再代表協進會處理系爭房屋事宜，故上訴人無以自已名義請求被上訴人給付租金與違約金之權利，而系爭房屋之租金協進會已降低為十五萬元，並非上訴人所主張之十八萬元，又被上訴人依約可使用系爭房屋一年六月，系爭房屋Ｂ棟，被上訴人自八十二年四月始開始使用，可使用至八十三年十月，Ａ棟部分自八十二年二月開始使用，可使用至八十三年七月止，然被上訴人於八十三年六月即已遷讓，並無違約等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張伊於八十一年七月二十日與被上訴人欒謹國、錢鈞衡訂立租賃契約，由上訴人出租系爭房屋與該二人，而該二人交由被上訴人國裕公司、藝品公司使用，至八十二年六月間始遷讓返還房屋之事實，業經提出租賃契約二紙為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。查該租約係以上訴人個人名義出租，其上並無代表或代理協進會字樣，亦非以協進會為出租人。按房屋出租人無須具所有權人身分，亦無須是占有人身分，該租約既以上訴人名義出租，而被上訴人亦依約使用系爭房屋，則不論何人收取租金，均難以否認上訴人為出租人之事實，被上訴人抗辯上訴人係代表協進會出租系爭房屋，渠本身非出租人云云，並不可採。次查被上訴人欒謹國、錢鈞衡於八十二年七月至八十三年二月間，每月支付資金十五萬元之事實，為上訴人所不爭執，且有收據在卷可稽。按關於利息或其他定期給付，如債權人給與一期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償，民法第三百二十五條第一項定有明文。上開八十三年二月份之租金收據，其上未為他期之保留，自應推定八十二年七月至八十三年一月之租金，業已清償，上訴人未舉證證明被上訴人欒謹國、錢鈞衡確有積欠該期間內之租金二十一萬元之事實，其請求被上訴人欒謹國、錢鈞衡給付欠租二十一萬元及其利息，即屬無據。再查，系爭租約第二條約明「租賃期限經雙方洽訂為一年六月個月即自民國八十一年七月三十一日起至民國八十三年一月三十日止（實際起算日於十八條後約定）」，由此約定觀之，租賃期限為一年六個月，此乃特定事項，僅起算日得另行約定而已。被上訴人欒謹國、錢鈞衡與上訴人所訂之租約，分別於契約第十八條後載明「乙方於八十二年一月三十一日使用房屋並開始起算租金」、「乙方已於八十二年四月五日使用房屋並開始起算租金」等語，足見其二份租約之租期應分別至八十三年七月三十日、八十三年十月四日止，上訴人主張均至八十三年一月三十日止，應不足取。本件被上訴人於八十三年六月間遷讓返還系爭房屋，且系爭房屋中之一小間房間，已於八十三年二月一日返還之事實，為兩造所不爭執，足見被上訴人於租期屆滿即八十三年七月三十日與八十三年十月四日前已返還系爭房屋，未逾租賃期限，則上訴人主張被上訴人逾期返還系爭房屋，即非可採，從而上訴人主張扣除八十三年二月份已給付之租金十五萬元後，被上訴人應給付伊違約金四百三十五萬元，亦屬無據。另上訴人主張被上訴人國裕公司、藝品公司分別占有使用系爭房屋，逾期返還，應負共同侵權行為責任，並訴請其等與被上訴人欒謹國、錢鈞衡連帶給付伊四百五十六萬元及其利息云云。經查上訴人並非系爭房屋之所有權人，為兩造所不爭執，其不得行使所有權人之物上請求權甚明。且該二公司係依系爭租約而使用系爭房屋，已難謂有侵權行為，況被上訴人國裕公司、藝品公司在租期屆滿前已返還系爭房屋，並無逾期返還房屋情事，上訴人此部分請求，尚乏依據。從而上訴人請求被上訴人連帶給付欠租二十一萬元，違約金四百三十五萬元，計四百五十六萬元及其法定遲延利息，為無理由等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
原判決關於駁回上訴人對被上訴人欒謹國、錢鈞衡之上訴部分：
查上訴人主張被上訴人欒謹國、錢鈞衡自八十二年七月起至八十三年一月止，每月只付租金十五萬元之事實，為被上訴人等二人所不爭執。被上訴人雖抗辯係上訴人同意降低租金三萬元為每月十五萬元，以賠償被上訴人之損失，被上訴人並無短付租金之情形，但為上訴人所否認（見原審卷第一○七頁正反面），依法自應由被上訴人就其主張上訴人同意減租之事實，負舉證之責。被上訴人先稱對此並無證據證明（見原審卷第九十七頁）。嗣雖提出訴外人 鄧濟松 八十五年十月十六日出具之切結書乙紙以資證明，但其真正亦為上訴人所否認（見原審卷第一三四、一三三頁），原審未進一步調查審認，遽為上訴人不利之判決，已有可議。又原審憑以認定上訴人同意減租三萬元之八十三年二月份租金收據（見一審卷第八十七頁），其上並無上訴人之簽章，收據亦非上訴人所開立，則該收據之記載何由拘束上訴人﹖原審徒以該收據未為他期之保留，據以推定八十二年七月至八十三年一月份之租金已全部清償上訴人完畢，而駁回上訴人關於租金二十一萬元本息之請求，尚嫌速斷。次查上訴人主張系爭房屋租期於八十三年一月三十日屆滿，伊於八十三年一月五日曾函被上訴人「於民國八十三年一月二十日前為願否續租之意思表示」（見一審卷第十六頁反面），被上訴人並未為續租與否之意思表示，上訴人再於八十三年一月廿三日以台北郵局第五八九號存證信函通知被上訴人「台端………（租期）至八十三年一月卅一日屆滿……押租金已取回，且未於通知期內表示續租之意思而無意續租」（見一審卷第十七、十八頁），被上訴人未有異議，亦未否認在八十三年一月已取回押租金之事實。且證人即被上訴人之保全公司科長 徐維斌 於台灣台北地方法院八十三年自字第一○九九號甲○○竊佔案件審理時證述：「上訴人八十三年二月要求我們把器材（即保全設施）內移，我們在二月都完成，房屋給別人用」（見一審卷廿四頁反面，第廿九頁正面），證人即新承租人 洪麟 在台灣高等法院八十四年上易字第一六一七號甲○○竊佔案件審理時亦證述：「八十三年二月一日甲○○和我曾找過欒謹國夫妻，他們請求再延一月搬遷」各等語（見一審卷第二十頁）。此外上訴人於八十三年二月廿五日又傳真被上訴人：「台端一再要求延長使用台北市○○路○○○號房屋，至二月底前一定騰空，務謹履行諾言」等情（見一審卷第廿七頁），被上訴人亦未有異詞。參諸兩造固於租約第十八條另行約定將起算租金之始期延後，但似未將租賃契約之終期延展，則上訴人主張本件租約確已於八十三年一月卅日原定期日屆滿，被上訴人迄八十三年六月卅日始行遷讓，應依租約第六條之約定給付違約金云云，是否全無可採，即有審酌之餘地。原審就前揭上訴人有利之攻擊方法，均恝置不論，亦未於判決理由中說明其不足採之理由，即駁回上訴人關於違約金四百二十五萬元部分之請求，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
原判決關於駁回上訴人對被上訴人國裕公司、藝品公司之上訴部分：
查被上訴人欒謹國、錢鈞衡（即承租人）未經上訴人（即出租人）同意將系爭房屋交由被上訴人國裕公司、藝品公司使用，逾期交還房屋，縱令屬實，亦僅被上訴人欒謹國、錢鈞衡是否構成違反租約條款，而應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任而已。上訴人既非系爭房屋所有權人，其本於侵權行為之法律關係，訴請被上訴人國裕公司及藝品公司連帶賠償損害，即非有據。原審維持此部分第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，理由說明雖欠周延，結果並無不當，仍應予以維持。上訴論旨，求予廢棄此部分原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年六月二十日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月五日