裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第1723號民事判決
裁判日期：民國104年01月30日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第1723號原告鑫宇不動產有限公司法定代理人 楊定寓 訴訟代理人 張耀聰 律師複代理人 王瀚誼 律師被告 莊乃燕
莊秋金 共同訴訟代理人 王正宏 律師
林承琳 律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國104年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖拾叁萬元，及自民國一百零三年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時，其請求權基礎原為兩造專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第6條第5項、第11條第1項第3款（見其起訴狀及準備一狀，本院訴字卷第5頁、第26頁）；嗣於本院審理中另追加系爭契約第11條第1項第1款約定，及兩造委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭契變書）「三、其他變更內容」所載約定為其請求權基礎（見本院訴字卷第162頁），被告雖為反對之表示，惟此部分追加之訴與原訴之主張、爭點具有共同性，所涉及之社會基礎事實係屬同一，訴訟資料及證據亦有共通性，當可避免重複審理，促進訴訟經濟，核屬請求之基礎事實同一，與首揭規定相符，自應准許之。
二、原告起訴主張：兩造於民國102年12月27日簽訂系爭契約，約定由被告委託原告代為銷售被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號房屋暨坐落基地（下稱系爭房地），委託銷售價格新臺幣（下同）1,980萬元，委託銷售期間自10
2年12月27日起至103年3月31日止；復於同日簽訂系爭契變書，合意將委託期間延長至103年4月30日止，委託銷售價格1,664萬元；再經雙方合意簽訂委任授權書（下稱系爭授權書），就上開委託價格變更為1,550萬元。嗣原告依約進行刊登廣告、帶客看屋及網站登錄等作業，於103年4月13日覓得訴外人 張梅生 願以1,620萬元購買系爭房地，原告即於同日與張梅生簽訂確認書、買賣議價委託書，並收受其交付之面額150萬元本票乙紙作為議價保證金（斡旋金）後，旋即通知被告該等已覓得買主並收受斡旋金之事。詎被告突然反悔不願出售，並要求抬高委託銷售之底價為1,800萬元，致原告無法向買方交代；嗣原告經查始知，被告已於10
3年4月11日自行委託其他不動產仲介業者將系爭房地出售予訴外人陳○○，被告此舉顯屬違反系爭契約第11條第1項第1款之約定，原告自得依上開約定請求被告給付服務報酬93萬元（1,550萬元×6％）。又被告拒絕與原告覓得之買主張梅生簽約，亦違反系爭契約第6條第5項約定之委託人義務，依系爭契約第11條第1項第3款約定，視為原告已完成約定之仲介義務，原告自得依約請求被告給付服務報酬93萬元（計算式同前）。退步言之，縱認兩造於系爭契變書上約定「委託期間任何仲介都可聯賣」（下稱系爭聯賣文句），然該聯賣制度係指專由受託仲介業者透過其資訊平台聯合其他業者共同尋找買方之制度，並非指委託人仍得任意自行或另行委託他人銷售，此不過為系爭契約第12條第2項約定之重申，並非特約排除上開約定之適用，故被告違背雙方聯賣約定，自行銷售而不願配合簽約之行為，使原告受有損失，原告自得請求被告給付依該聯賣制度之開發方與銷售方間應分配比例之服務報酬等語，爰依系爭契約第11條第1項第
1款、同條項第3款、系爭契變書「三、其他變更內容」所載約定，訴請本院依序審理之。並聲明：被告應給付原告930,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭契變書既另行約定系爭聯賣文句，自已排除系爭契約第11條第1項第1款約定之適用，兩造間之銷售契約即屬一般委託銷售契約，而非專任委託銷售契約，被告自有權自行或委託其他仲介公司銷售系爭房地，故被告於103年4月11日委託訴外人宏世不動產有限公司（下稱宏世不動產）出賣系爭房地予陳○○，並無違約；至原告所稱上開聯賣約定係指僅限以原告為單一窗口，而與其他仲介業者共同為被告服務之制度，非指被告仍得任意自行或另行委託他人銷售云云，悖於當事人約定之真意，顯非可採；又原告係於被告出賣系爭房地予陳○○後，始於同年4月13日收受張梅生交付之斡旋金，斯時系爭房地業經被告售予陳○○，原告已無完成仲介義務之可能，自無報酬請求權；再被告雖應原告要求在系爭授權書之授權人欄內簽名，惟嗣因兩造對於銷售價格1,550萬元未達成合意，原告始未在被授權人欄簽名，足見被告並未同意以授權書所載之1,550萬元價格委託原告銷售系爭房地；況依原告與張梅生簽訂之買賣議價委託書，上開委託銷售價格僅為要約之引誘，買方之出價購買始為要約，尚須經賣方即被告同意後，始成立買賣契約，而被告並未同意張梅生之出價，亦未簽認原告收取之斡旋金，系爭房地之買賣契約既未成立，被告自得拒絕與張梅生簽約，是原告均未依約完成仲介義務，自不得請求服務報酬等語置辯。並聲明駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭房地之所有權人，於102年12月27日由被告莊秋
金授權莊乃燕，以被告莊乃燕名義與原告簽訂系爭契約，委託原告代為銷售系爭房地，並約定委託銷售期間自102年12月27日起至103年3月31日止，委託銷售價格1,980萬元；復於同日簽訂系爭契變書，合意將上開委託期間延長至103年4月30日止，委託銷售價格變更為1,664萬元，並於契變書第三點約定「委託期間任何仲介都可聯賣」。
㈡被告另行委託宏世不動產於103年4月11日同意以1,600萬
元之價格出售系爭房地予訴外人陳○○，並於同年4月12日簽訂買賣契約，嗣於同年6月25日辦妥所有權移轉登記。
㈢原告於103年4月13日覓得訴外人張梅生願以1,620萬元購
買系爭房地，並於同日與張梅生簽訂確認書、買賣議價委託書，及收受張梅生交付之面額150萬元本票乙紙作為斡旋金，旋即通知被告上開情事；然被告表示不願出售，要求抬高委託銷售之底價至1,800萬元。
㈣系爭授權書業經被告在授權人欄內簽名，且該授權事項內載明：「屋主實拿1,550萬元」等語。
㈤原告之業務員即訴外人蔡○○與被告莊乃燕於103年4月11
至同年4月14日，確有如本院卷第17頁所示之通訊軟體對話內容。
五、得心證之理由：㈠被告有無違反系爭契約第11條第1項第1款之約定？原告據
此請求被告給付上開約定之服務報酬，是否有據？
1.按契約自由之原則，只要契約所定之內容不違反法律強制或禁止規定或違反公序良俗，雙方當事人自可任意約定契約之條款，並受其拘束。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
2.原告主張兩造間簽訂系爭契約，其中第11條第1項第1款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」，又被告於兩造委託銷售期間內之103年4月11日另行委託○○不動產出售系爭房地予陳○○等事實，為兩造所不爭執，自堪信為真實。而被告雖不否認該等另行委託出售之行為客觀上符合前開約款所定違約事由，然抗辯：兩造另於系爭契變書約定系爭聯賣文句，依該文義解釋，即已特約排除系爭契約第11條第1項第1款約定之適用，系爭契約已非專任委託銷售契約，被告有權自行或委託其他仲介公司銷售系爭房地，並無違約等語；對此原告則予否認並陳稱：系爭聯賣文句，係指原告願以聯賣之市場交易習慣，與其他仲介業者共同尋找買方之制度，非如被告所述其仍有權自行或委託其他仲介公司銷售，且該聯賣約定僅為系爭契約第12條第2項約定之重申，並無排除系爭契約第11條第1項第1款約定之效力，亦不改變系爭契約係屬「專任」委託銷售契約之性質等語。是以，本件自應探究兩造於系爭契變書約定系爭聯賣文句之真意，以明被告有無違反上開約定。
3.原告主張兩造約定系爭聯賣文句之真意，僅為系爭契約第12條第2項約定之重申，並未排除系爭契約第11條第1項第1款約定之效力，亦非變更兩造間專任委託銷售契約之性質等情，業據其提出系爭契約書、契變書為憑（本院訴字卷第8至12頁），並舉證人蔡○○之證詞為證。而證人蔡○○於本院審理中證稱：系爭契變書乃與系爭契約一同簽立，是屋主莊乃燕（因被告莊秋金業已授權被告莊乃燕相關簽約事宜，下簡稱被告）要求加註「委託期間任何仲介都可聯賣」，因被告尚未委託原告之前，伊找到一個買主而前往與被告洽談，但被告表示其與 永慶 間訂有專任委託銷售合約，永慶沒有辦法跟其他仲介商聯賣，故當時被告無法與伊聯賣；後來被告與原告簽訂系爭契約時，要求在契變書上加註上開文字，目的是倘其他仲介商要來銷售系爭房地，原告須同意，來銷售的仲介商是銷售方業績，原告是開發方業績，伊當時向被告表示契變書有無加註上開文字都沒有關係，因原來合約已有任何仲介皆可聯賣之約款（即指系爭契約第12條第2項約款），但被告不太相信原告，且因被告之前委託永慶銷售，永慶不與其他仲介聯賣，被告想要加強同樣的意思，故仍然要求加註；簽約前被告本欲簽訂非專任合約，可找多家仲介聯賣，但經伊向被告說明已找到買方客戶，被告即表示同意簽訂專任契約，但要求加註上開文字；系爭契約第12條第2項約款係指只有原告可以要求其他仲介商聯賣，故仍屬專任契約等語（本院訴字卷第175至179頁），又不動產經紀業間目前確實普遍存在聯賣習慣，其定義為：接受委託人委託出售房地之仲介店（開發方），由其他仲介店（行銷方）介紹買方客戶而成交者，所收取買賣雙方客戶給付之仲介費由二家仲介店拆算稱之等情，亦經本院函詢明確，有高雄市不動產仲介經紀商業同業公會回函1份在卷可稽（本院訴字卷第140至141頁），與上開證人蔡○○所述之聯賣定義相符；且上開聯賣之市場交易習慣，業據兩造於系爭契約第12條第2項約定：「委託人同意『受託人』得運用同業流通媒介買方，或委由第三人銷售，或其他類似之銷售行為，以儘速促成本不動產之售出。」明確，即依上開聯賣約款，僅受託人即原告方可委託其他同業尋找買方，並非委託人亦可自行或委託其他仲介業出售系爭房地，益證證人蔡○○前開證詞與事實相符，堪予採信。是綜觀上情，被告係因之前委託其他仲介商（永慶）銷售系爭房地之經驗，始要求加註系爭聯賣文句，其目的僅在使其他仲介商亦可與原告「聯賣」而共同銷售系爭房地，藉以促進系爭不動產之銷售，，且被告顯已知悉該等專任、非專任委託銷售契約之區別，仍自行選擇簽訂系爭「專任」委託銷售契約，足認兩造間約定系爭聯賣文句之真意，係在重申系爭契約第12條第2項之聯賣約款，並無變更系爭契約之專任委託銷售性質或排除系爭契約第11條第1項第1款約定之適用。
4.被告固主張系爭聯賣文句應依該文義解釋，即被告於委託期間仍有權自行或委託其他仲介業者銷售系爭房地云云，並舉證人即被告之胞妹 莊雅雯 之證詞為證。然觀之系爭「委託期間任何仲介都可『聯賣』」之約定，既係使用「聯賣」乙詞，而非以一般人均可理解之「銷售」稱之，則其文義自當有別於「委託期間任何仲介都可銷售系爭房地」，是被告前開主張將二者文義等同視之，已屬有疑。而證人莊雅雯於本院審理中雖證稱：系爭聯賣文句係被告莊乃燕要求加註，因被告之前有意委託出租或出售系爭房地，而於102年9月27日與永慶簽約並綁約3個月，然過程中蔡○○也與被告聯繫，被告表示已與永慶簽約，蔡○○教被告與永慶解約的辦法，後來成功解約之後，原先找好的買主竟表示不買了，被告為了避免重蹈永慶仲介的錯誤，所以要求加註上開文字，可以讓其他仲介及被告自己可以買賣；系爭契約第12條第2項雖有載明聯賣條款，但被告不懂什麼叫做專約、聯賣，目的就是為了避免再被綁住，所以要求加註等語（本院訴字卷第18
0至181頁），然嗣改稱：被告係等到與永慶約滿即102年12月26日期滿後，才打算賣給蔡○○找的買主，所以實際上被告並沒有與永慶解約，是等到合約期滿云云，前後證述不一，且其所述與證人蔡○○前揭證詞、系爭聯賣交易習慣之定義均屬不符，復參以證人與被告既為手足關係，本即難以期待其為公正無偏頗之證述，自難採信。況參以證人蔡○○與被告莊乃燕於103年4月11日起至同年月14日止確有如本院訴字卷第17頁之通訊軟體對話內容，為兩造所不爭，而蔡○○於103年4月13日通知被告已尋得買主並收取斡旋金時，被告並未告知其另行委託其他仲介出售系爭房地予陳○○之事，甚且於翌（14）日更反悔不願出售，要求提高委託底價至1,800萬元等情，有該等對話內容可憑，倘證人莊雅雯上開證詞為真，即兩造約定系爭聯賣文句之真意係被告可自行或委託其他仲介銷售系爭房地乙節為真，則被告另行出售系爭房地既係兩造之特約，無任何違約責任可言，衡諸常情，被告理應於原告通知其覓得買主時，即如實告知系爭房地業經另行出售予他人而無法應允原告，焉有仍故意隱瞞不告知，甚且虛偽提高委託底價之必要？均足證被告明知兩造系爭聯賣文句之約定，僅係系爭契約聯賣約款之重申，並無排除系爭契約第11條第1項第1款之適用，且明知其另行委託出售系爭房地之行為確已構成上開約款所定之違約事由，始故予隱瞞而未告知原告上開情事，並藉由虛偽提高底價以製造係原告未能完成仲介義務，而非被告違約在先之假象，至為明確。益徵證人莊雅雯前開證述與事實不符，委無足取。
5.再原告主張兩造嗣已於系爭授權書合意變更委託銷售價格為1,550萬元，並據此為計算本件服務報酬之基準，業據其提出被告不否認真正之系爭授權書為證（本院訴字卷第13頁）。雖被告抗辯：該授權書未經被授權人即原告簽名，故尚未達成合意云云，惟系爭授權書係經兩造同意變更委託售價為1,550萬元，且經被告簽名確認後交還原告收執，須待日後系爭房地出售時，始經原告簽名於其上等情，業據證人蔡○○於本院審理中證述明確（本院訴字卷第176頁），亦與交易常情無違，且系爭授權書上既已載明該等銷售價格明確，復經被告親自簽名確認並交還原告收執，自係已同意變更該等銷售價格，要難謂兩造對於該等銷售價格未達成合意，是被告此部分辯解，洵屬無據。從而，原告主張依此計算本件服務報酬，即屬有據，其依系爭契約第11條第1項第1款之約定得請求被告給付之服務報酬為930,000元（計算式：1,
550萬元×6％）。㈡再本院業依兩造間系爭契約第11條第1項第1款之約定為原
告勝訴之判決，則原告依序排列之其餘請求權（系爭契約第11條第1項第3款；系爭契變書「三、其他變更內容」所載事項之約定），即無再予論述之必要，併予敘明。
六、綜上所述，原告依據兩造間系爭契約第11條第1項第1款之約定，請求被告給付其930,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月22日至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。而本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國104年1月30日
民事第三庭法官林韋岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月30日
書記官楊銘仁