臺灣 士林 地方法院士林 簡易庭 民事判決
101年度士簡字第212號
原 告 余照宗
訴訟代理人 張旭業 律師
楊珮君 律師
被 告 莊寶堂
上列當事人間請求拆屋返還屋頂平台事件，本院於中華民國101
年3月27日言詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○里區○○里○段蛇子形小段三五五地號土
地上，門牌號碼新北市○里區○○○街○○巷○弄○號五樓頂樓
平台如附圖所示增建物（面積柒拾參點 陸玖 平方公尺）拆除騰空
回復原狀後，將頂樓平台返還予全體共有人。
訴訟費用新台幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張伊於民國100年8月23日，自鈞院民事執行處拍定
買受新北市○里區○○里○段蛇子形小段781建號建物（即
門牌號碼新北市○里區○○○街○○巷○弄○號5樓，下稱：
5樓建物）及所坐落之土地持分，伊獲移轉所有權登記及點
交後，竟發現在伊所有5樓建物頂樓平台有如附圖所示違法
加蓋之增建物（面積為73.69平方公尺，下稱：系爭增建物
），經伊查證，系爭增建物乃被告於99年3月間，自鈞院98
年度司執字第24225號強制執行程序中拍定取得所有權，系
爭增建物所在之頂樓平台性質上應屬區分所有建築物之共用
部分，除另有分管契約約定外，推定由各區分所有權人共有
並共同管理之，被告之前手即訴外人 陳宗勳 未得全體區分所
有全人同意，違法加蓋系爭增建物，無權占有頂樓平台，被
告雖基於法院拍賣取得系爭增建物所有權，仍屬無權占有，
原告為頂樓平台共有人之一，爰依民法第821條、第767條
之規定，聲明請求判命被告應將系爭增建物拆除騰空回復原
狀後，將頂樓平台返還予全體共有人等語。
二、被告則辯稱：⑴系爭增建物係5樓建物前手陳宗勳出資興建
，伊乃經法院拍賣程序取得所有權，非伊個人出資興建；⑵
系爭增建物乃屬5層樓連棟式公寓，門牌號碼新北市○里區
○○○街○○巷○弄1、3、5、7、9、11號5樓頂樓平台
都是同時興建，不可能未經1到4樓其他區分所有權人同意
，不過1到4樓原屋主均已換手，伊無法舉證全體共有人間
有分管合意，應由原告舉證證明沒有分管合意存在之事實；
⑶伊於101年3月間已將系爭增建物出售予他人，買方尚未
付清尾款，伊現仍居住於系爭增建物內，要等買方付清尾款
，且伊另外覓得合適房屋承租後，始能將系爭增建物實際讓
與買受人占有使用。並聲明：請求駁回原告之訴等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）5樓建物前手陳宗勳於頂樓平台出資興建系爭增建物，原
始取得系爭增建物所有權，其後，陳宗勳之債權人分別對
系爭增建物、5樓建物聲請法院強制執行。系爭增建物經
本院98年度司執字第24225號強制執行程序由被告拍定，
並於99年4月13日取得權利移轉證書，成為系爭增建物所
有權人；5樓建物則經本院100年度司執字第9902號強制
執行程序由原告拍定，並取得權利移轉證書，成為5樓建
物所有權人。
（二）系爭增建物（面積73.69平方公尺）坐落於5樓建物頂樓
平台，與5樓建物並不相通，且有各自獨立之出入口。
（三）被告因法院執行而取得系爭增建物所有權後，業經點交取
得現實占有，且至本院言詞辯論終結時為止，被告尚未將
系爭增建物之現實占有移轉讓與給第三人。
上開事實均為兩造所不爭執，並經本院調取98年度司執字第
24225號強制執行卷宗核閱無誤，且有原告提出5樓建物謄
本及法拍查詢資料影本（附於本院卷宗第10、12頁）在卷可
佐，應堪認為真正。
四、本件兩造爭點在於：（一）被告是否仍為系爭增建物之事實
上處分權人？（二）系爭增建物有無合法之占有權源？原告
得否請求被告拆除之？茲分別論述如下：
（一）被告仍為系爭增建物之事實上處分權人：
１、按建物之拆除為事實上之處分，未辦理保存登記之建物，
原始起造人或其受讓人始享有處分之權能，而得為拆除之
行為，是請求為拆除建物之給付行為，自應以事實上處分
權人為對象。又因未辦保存登記建物事實上處分權之讓與
，無法透過登記制度以辦理移轉登記之方式讓與權利，因
此，讓與人與受讓人間，除了讓與之合意（例如買賣契約
成立）之外，現實上還必須有讓與之行為，也就是有實際
占有之移轉，事實上處分權之讓與始能生效。
２、系爭增建物為未辦保存登記之違章建築，由出資建造之陳
宗勳原始取得其所有權，陳宗勳之債權人對系爭增建物聲
請實施強制執行，經被告拍定後，自被告領得本院民事執
行處發給權利移轉證書之日起，取得系爭增建物之所有權
，並經點交取得現實占有，從而，系爭增建物雖為前手陳
宗勳出資興建，然被告已繼受取得前手之事實上處分權。
３、被告雖又辯稱：伊已與買方簽訂系爭增建物之買賣契約，
買方即將付清尾款云云。然查，被告自承：伊必須俟另外
覓得合適房屋承租後，始能將系爭增建物實際讓與買受人
占有使用等語（詳見本院卷宗第34頁反面），堪認被告迄
本件言詞辯論終結時，尚未將系爭增建物之事實上管領力
讓與他人，仍為事實上處分權人甚明。
（二）被告就系爭增建物坐落之5樓頂樓平台區域，並無合法專
有之占有權源，應屬無權占有，原告基於共有人之地位，
自得請求被告拆除系爭增建物，返還所占用之頂樓平台：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益
為之。民法第767條前段、第821條分別定有明文。次按共
有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全
體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自
由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就
共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之
權利（最高法院62年臺上字第1803號判例參照）。再按當
事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民
事訴訟法第277條但書規定甚明。而以無權占有為原因，
請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之
事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無
權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有
正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求
為有理由（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參考
）。
2、系爭公寓5樓頂樓平台區域，係屬包含原告在內之系爭公
寓全體區分所有權人所共有，此觀諸公寓大廈管理條例第
7條第3款、第8條第1項等規定即得明瞭。被告主張其
非無權占有，並以前詞置辯，業為原告所否認，參諸前揭
說明，自應由被告就其有合法占有權源之利己事實負舉證
之責。經查，被告自承無法舉證證明前手陳宗勳出資搭建
系爭增建物時，確經全體區分所有權人之同意，自難認定
全體共有人間，就5樓頂樓平台，有由系爭增建物所有權
人專有使用之分管約定存在。則原告主張被告構成無權占
有一節，即堪信為真正。
３、縱系爭增建物所在之5層樓連棟式公寓，門牌號碼新北市
○里區○○○街○○巷○弄1、3、5、7、9、11號5樓
頂樓平台皆同時興建，充其量僅足以推知出資興建者間有
同時施工之合意而已，尚難憑此推論同時出資增建者業與
該公寓其他區分所有權人有分管合意存在，因認被告此部
分辯解，不足採為對其有利之認定。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之；又按各共有人對於第三人，
得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請
求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條
分別規定甚明。從而，原告基於上開規定，訴請被告將系爭
增建物拆除騰空回復原狀後，將頂樓平台返還予全體共有人
，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣
告假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國101年4月6日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官蔡文育
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官張毓絹
中華民國101年4月6日
計算書：
金額（新台幣）
第一審裁判費5,400元