臺灣士林地方法院民事判決 105年度湖訴字第16號
原 告 黃建明
訴訟代理人 馬在勤 律師
複代理人 袁啟恩 律師
被 告 張金明
訴訟代理人 王可文 律師
周廷威 律師
吳勇君 律師
上列一人 游麗蓓 住臺北市○○區○○路0段000號6樓之7
複代理人
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國106年4月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號四樓之
房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，及自民國一○四年七月九日
起至被告返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌
千元。
訴訟費用新臺幣貳萬零貳佰零陸元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為伊之表弟，於民國99年7月間向伊承
租所有門牌新北市○○區○○○路○○○巷○○號4樓房屋
（下稱系爭房屋）。雙方簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約
），約定租期自99年7月9日起至104年7月8日
止，租金每月新臺幣（下同）8,000元，且被告於租期屆
滿，應將系爭房屋遷空交還伊，否則伊每月得向被告請求相
當於租金5倍之違約金至被告返還房屋之日止。詎被告迄
租賃期間屆滿，期間從未交付租金，則自期滿之日起算5
年內之租金共計48萬元，被告應支付原告。又被告於租賃
期間屆滿，依約應將系爭房屋遷空交還伊，嗣卻拒絕遷出，
其占有使用已無權源，而為無權占有，自應將系爭房地返還
伊。再者，被告無權占用系爭房屋期間，依社會通常觀念應
獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，被告應返還伊每月
按租金額8,000元計算之不當利益。爰就請求返還房地部
分，依系爭租約第6條、民法第767條；租金部分，依系
爭租賃契約第3條；按月給付金額部分，依系爭租賃契約
第6條、民法第179條，聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出
並返還原告；㈡被告應給付原告48萬元，及自無權占有之
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元；㈢
願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：伊因於99年間積欠多家金融機構債務，合計約
300餘萬元，嗣經訴外人伊父央求被告，被告始願借款350
萬元，惟須將伊所有系爭房屋以出賣為原因，移轉所有權於
原告名下供擔保；伊則於5年內隨時得以同一價格加計利
息買回或出售他人，且以承租方式，繼續使用系爭房屋。經
伊同意後，雙方通謀訂定虛偽之買賣契約（下稱系爭買賣契
約）及系爭租賃契約，應均為無效，原告不得向伊請求返還
房屋及租金。縱兩造間訂定之擔保約定有效，伊於103年
10月間依系爭買賣契約第11條第7款約定，曾委託仲介
銷售系爭房屋，因原告遲不願出具授權書，而無法出售他人
，原告顯係以不正當行為阻礙被告銷售，自應另定買回或銷
售他人期間，且屆期前，伊仍有權占有等語，資為抗辯，並
聲明：駁回原告之訴。
三、查：原告主張被告於承租系爭房屋期間均未支付租金，該租
約已於104年7月8日租期屆滿，被告迄今仍占有該房
屋，尚未遷出等情，被告並不爭執，且有系爭租賃契約可資
佐據（見本院卷第16至19頁），堪認為真實。
四、原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，並支付積欠之租金48
萬元，給付違約金等節，為被告所否認，並以兩造間係基於
通謀虛偽意思表示訂定系爭買賣契約、租賃契約，該等契約
應均為無效；縱擔保約定有效，原告阻礙其將系爭房屋買回
或銷售他人，應另定擔保期間，原告尚非系爭房屋實際所有
權人，並無請求其遷出、支付租金或給付違約金等權利云云
置辯。經查：
（一）系爭租賃契約之效力：
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文，原告
主張系爭房屋由其向被告買受，並完成所有權移轉登記後
，由其出租與被告乙節，有兩造均署名之租賃契約書、不
動產買賣契約書在卷（見本院卷第19頁、第50頁反面
），被告對於簽名真正並不爭執，原告是項主張，已屬有
據。
2、按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，
而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信
託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，不能
認其為無效。被告雖以兩造間係基於通謀虛偽意思簽訂上
開契約書云云為辯。惟查：原告就兩造間簽訂契約之本意
，僅陳稱：當時被告是真的要出賣等語（見本院卷第163
頁），並無何通謀情節可資查究。且被告堅稱：其實際係
基於供擔保之目的，移轉系爭房屋所有權與原告等語，益
見被告存有其它目的締約，與基於通謀而為虛偽意思表示
之情形顯然不同。依上開說明，被告僅以兩造間訂立之買
賣契約實際為供擔保之約定，即謂兩造間係出於通謀而簽
訂虛偽之買賣契約、租賃契約，並辯稱該等契約均為無效
云云，並不可採。被告雖又辯稱系爭租賃契約並未載明標
的物，顯見係形式上簽立之假約云云，惟查：兩造於99
年4月30日訂定系爭買賣契約，即在契約第十一條第
八款明定：「本買賣標的於買方（即原告）交付尾款後，
同意出租賣方續住，租賃契約另訂」等語，有系爭買賣契
約可參，嗣雙方於同年7月9日訂定系爭租賃契約，並
讓被告續住系爭房屋，可見系爭房屋為承租之標的，於兩
造買賣時即已知悉，並無疑義，且依系爭買賣契約之記載
即可得推知系爭租賃契約之標的，與契約欠缺標的之情形
不同，被告是項抗辯，亦不可取。
3、按債權人與債務人約定，債務人將擔保物所有權移轉與債
權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保
物所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定
方法取償者，始成立信託的讓與擔保。被告辯稱：兩造實
際係約定伊將系爭房屋以出賣為原因，移轉所有權與被告
供擔保，於5年內隨時得以同一價格加計利息買回或出
售他人保留權利，且得繼續以承租人身分使用系爭房屋之
讓與擔保契約云云，並以系爭買賣契約第十一條第七款約
定：「本買賣標的買方（即原告）同意賣方（即被告）於
五年內，可以同一價格，每年加計年利率5%利息買回或
出售他人，辦理買回所需稅費由賣方負擔。超過此期限，
本買賣標的由買方自由處分，賣方不得異議」為據（見本
院卷第50頁）。然查：被告就其向原告借款之事實，未
能舉證以實其說，已難認在買賣外別有擔保之目的。又細
繹上開約定，被告在5年內得將系爭房屋銷售他人，與
債權人須為物之所有權人之要件未合；且期滿後，原告得
自由處分系爭房屋，亦顯與信託讓與擔保，須債權人出售
擔保物取償之效果不同。被告僅依上開約定內有同一價格
加計利息之記載，即謂其實際係向原告借款，而將系爭房
屋供為讓與擔保云云，要不足取。被告雖又辯稱：依上開
約定，被告得在5年內自行將系爭房屋出售他人，可知
原告並非真正所有權人云云，但該約定既未讓原告隨時維
持系爭房屋之所有權人地位，本與擔保之目的不合如上述
，且與該約定原告於限期後，始得「自由處分」系爭房屋
一語對照，亦知被告得在限期內出售系爭房屋與他人，要
僅係原告同意讓步，在限期內限縮其對系爭房屋之處分權
能，並不能當然解為原告非真正所有權人，被告此部分所
辯，顯有誤會。被告雖再辯以系爭買賣契約第七條第三款
定明被告於交付尾款日即須遷畢，於第十一條第八款卻又
約定交付尾款後，同意出租與被告，內容矛盾，雙方並無
買賣真意云云，原告對此陳稱：係被告之父居住於系爭房
屋，且一再央求，始未要求被告立即遷離，而繼續出租與
被告等語（見本院卷第164頁），被告並未爭執，且兩
造嗣訂立系爭租賃契約，由被告承租系爭房屋。顯見原告
願將系爭房屋出租與被告，以履行契約，系爭買賣契約上
開矛盾之約定並未造成滯礙，亦不足以判認兩造係基於讓
與擔保的意思訂立契約，被告是項抗辯，顯不可採。被告
再以其承租系爭房屋後，未曾支付租金，且繳納系爭房屋
100至104年之房屋稅、水電費，辯稱：其始為系爭房
屋之實際所有權人云云，原告對此陳述：曾向被告催討租
金，因被告沒有錢，且被告父親亦居住系爭房屋，就未再
催討，係事後始知被告繳納房屋稅，但不知被告為何自動
繳付房屋稅之原因，可能係被告積欠租金，可藉此抵扣欠
繳之租金等語（見本院卷第72、164頁），衡情權利人
非必立刻行使權利，原告因同情被告父親，未即時向被告
催索租金，嗣在本件始請求被告積欠之租金，行使權利，
於常情並無不合。且原告在買受系爭房屋後，均由其繳付
地價稅，亦有繳款書在卷（見本院卷第128至135頁）
，可見亦非由被告繳納系爭房屋全部稅賦。再者，被告於
承租系爭房屋期間，須負擔水電費，系爭租賃契約第十五
條定有明文，被告支付水電費係依約負擔之支出，與雙方
締約之真意應無涉。被告僅以其未按時給付租金及繳納房
屋稅、水電費，即聲稱其始為真正所有權人，亦無足取。
被告另以原告購買系爭房屋價格僅350萬元，顯低於市
價，且買賣所需支付一切稅費均由被告負擔，均與正常交
易行情不合，可推認兩造之買賣非真意云云，惟被告出賣
系爭房屋當時，積欠多家金融機構債務，係經被告父親一
再央求，原告始同意購買系爭房屋，已如前述，因此系爭
房屋出賣價格較低，亦非異常，且被告未就系爭房屋出賣
當時市價提出一般客觀數據，難認有明顯偏離低估之情。
系爭房屋購買所需支付稅捐如印花稅、房屋契稅、土地增
值稅等，法律固定有何人應負擔之規定，但並非強制規定
，兩造約定均由被告負擔，於法並無不合。且原告係經請
託始購買，被告以負擔全部稅費方式，提高原告購買意願
，亦符常情，況雙方考慮被告財力不佳，尚約定由原告先
代為繳納，亦有系爭買賣契約第八條第六款可資參照（見
本院卷第49頁反面），可見已充分考量被告境況，並無
不合理處，被告此部分所辯，顯為無據。
4、被告辯稱：縱系爭買賣、租賃契約均有效，其依系爭買賣
契約第十一條第七款之約定，得將系爭房屋出售他人，但
原告刻意阻擾，致無法完成，應視為被告並未逾期買回或
銷售他人，期間另定，且在另行約定期間屆滿前，其並非
無權占有系爭房屋云云。並以證人即台灣房屋仲介股份有
限公司人員 林怡佳 證稱：被告曾請 託伊仲介 出售系爭房屋
，惟其調閱謄本後，發現被告並非所有權人，要求出示原
告之授權書，被告無法提出，稱係表哥（即原告）一再拖
延，未提出授權書，終無法成交等語為據（見本院卷第
64至65頁）。惟依證人證詞，並未親見原告有阻擾、
拖延被告之具體情事，已難為據。被告亦未就原告刻意不
出具授權書，提出何事證以資審酌，其僅以未能備齊授權
書之事實，即謂原告刻意以不正當行為阻擾，且要求另定
買回或銷售系爭房屋之期間云云，自不足採。
5、綜上，兩造間所定之系爭買賣契約、租賃契約均為有效之
契約，原告自得本於租賃契約行使權利。
（二）原告之請求：
1、被告於承租期間，每月應支付租金8,000元，為系爭租
賃契約第三條所明定（見本院卷第16頁），被告自認承
租期間未曾繳付租金如上述，是原告主張被告應支付租期
屆滿回溯五年之租金48萬元（計算式：8000×12×
5=480000）乙節，應為有據。
2、又被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日
將租賃房屋按照原狀遷空交還原告，否則原告每月得向被
告請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，為系爭
租賃契約第六條所明定（見本院卷第17頁）。被告迄今
尚未遷出，且係無權占有系爭房屋如上述，原告主張被告
應自系爭房屋遷出，且自無權占有該屋之日即104年7
月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告與月租
金相當金額8,000元，應屬妥適可採。
五、綜上所述，被告未於租賃期間屆滿遷出系爭房屋，原告依系
爭租賃契約第三條、第六條之約定，聲明請求：㈠被告應自
系爭房屋遷出並返還原告；㈡被告應給付原告48萬元，及
自104年7月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付
原告8,000元，為有理由，應予准許。本件訴訟費用額確
定為20,206元（即第一審裁判費），由被告負擔，爰併諭
知如主文第3項所示。原告 陳明 願供擔保聲請假執行之宣
告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。原告對
於被告之請求業依系爭租賃契約之約定獲勝訴之判決，自不
再就民法第767條、第179條規定請求部分審究。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證
據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述
，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條
第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國106年4月27日
民事簡易庭法官古振暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國106年4月27日
書記官莊達宏