裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第1044號民事判決
裁判日期：民國98年12月18日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決97年度訴字第1044號原告甲○○
8號1被告乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，於民國98年11月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時原依民法第359條、第259條以及第260條規定，主張解除契約、請求被告返還買賣價金，並聲明：被告應給付原告新台幣（下同）2,398,300元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。嗣於民國98年6月15日具狀變更請求權基礎為民法第365條以及兩造簽訂之標的現況說明書第11項附記，並減縮請求之金額為408,300元。原告所為固屬訴之變更，然究其變更之訴訟標的所據以請求法院判決之基礎事實係屬同一，原告所變更之請求權與原起訴之請求權所利用的訴訟及證據資料亦具有同一性，參諸前揭法條之規定，其此部分訴之變更應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於96年6月4日經由訴外人鈺山國際開發有限公司（
下稱鈺山公司）居間介紹，向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段尖山小段41之66地號土地及其上同小段350建號建物（門牌號碼：桃園縣大園鄉橫峰村7鄰尖山236號，下稱系爭建物），約定價金為2,225,000元，並簽立不動產買賣契約書為據。
㈡原告於購買系爭房地前，鈺山公司之業務員戊○○於交涉
時一再強調系爭建物未曾有火災及其他事故發生，且被告於系爭房屋之標的現況說明書第11點之「是否有滲漏水情形」欄下，被告勾選「否」，並於備註說明欄記載「本標的物以現況交屋」、第19點「是否曾發生火災及其他天然災害，造成建物損害及其修補情形」，被告勾選「否」，並於備註說明欄記載：「2樓曾經煙燻，但無事故及無人員傷亡」等語。而原告於購買後即著手進行整修，至96年10月時，原告電洽鈺山公司接通電表，此時才發現2樓電源無插座均無法使用，且2樓3間房間牆壁有滲漏水，屋頂無防水及漏水並形成嚴重壁癌。此時原告始知悉，系爭建物之2樓並非如被告所稱為「煙燻」，而是曾經發生火災，惟此等情形被告於簽約時均未善盡告知義務。原告於得知上情後，於97年5月27日向被告寄發存證信函，請求被告處理，惟均未獲置理。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第354條、359條分別訂有明文。又依據本件之現況說明書第11項附記記載：「依民法第365條之規定，屋主負有交屋後6個月之瑕疵擔保責任」。系爭建物若真如被告所言係屬悶燒，也不應造成2樓管線全部損壞無法使用，管線之損害已明顯減少系爭建物之價值，且因被告未誠實告知系爭建物之實際狀況，致原告額外產生管線修理費114,
500元，此部份被告應負賠償之責。另外，滲漏水及壁癌之部分亦應由被告負責，就該部分原告已請人估價約293,
800元。從而，原告按上開法條以及兩造買賣契約之規定，提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應給付原告408,300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前於本院審理時到庭陳述及所提書狀意旨略以：
㈠兩造於96年6月4日訂立系爭不動產買買契約，原告於簽
約前曾經由鈺山公司帶領，多次前往系爭建物看屋。而被告在委託上述仲介公司售屋之前，系爭標的之屋況即如不動產買賣契約書之附件中所示相片之屋況，聲請人從未隱瞞屋況。而系爭建物原係出租予訴外人丙○等人居住使用，因丙○之幼子不慎而導致煙燻，且其居住時長達半年未付租金，被告深受困擾而不想再保留系爭建物。而系爭建物之土地坪數高達148平方公尺（約44.77坪），出售當時土地公告現值已高達2,007,028元，被告即以較市場行情低之價格2,225,000元，並以毀損後之原貌出售，完全未有隱瞞、粉飾之行為。
㈡又依兩造買賣契約書第18條特別約定事項中所載「房屋依
現況點交」售予相對人；而標的現況說明書第11欄又再載明「本標的物以現況交屋」，從而，該條特別約定事項，應可排除買賣契約第9條第5點此定型化契約書之約定。
且若原告於簽訂日當時不知系爭建物之情況，又怎會在有重複載明上述文字中之契約書上簽名認同而完成簽訂買屋付款之手續。
㈢原告自7月初交屋後至10月間長達約3個月時間皆未到現
場看過，而9月又有大雨。原告並未有自住意願，自買受後即俟轉售後賺取利潤，適逢颱風天亦長達約3個月未親至現場清理，致因保管不當而造成排水堵塞而產生屋況不佳等情形，何能將責任歸咎於被告。綜上，原告之請求為無理由，並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查：
⒈原告於96年6月4日經由訴外人鈺山公司之居間介紹，
向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段尖山小段41之66地號土地及其上同小段350建號建物（門牌號碼：桃園縣大園鄉橫峰村7鄰尖山236號，下稱系爭建物），約定價金為2,225,000元，並簽立不動產買賣契約書為據，原告已給付價金完畢，被告並已交付系爭房地予原告等情，為兩造均不爭執，復有系爭房地之不動產買賣契約1份為證（見本院卷第7頁至第14頁），是此部分之事實堪以認定。
⒉被告於出售系爭房地前，曾將系爭建物出租予訴外人丙
○使用，並於系爭建物之租賃期間即96年2月4日下午
1時至晚間11時期間之某時，系爭建物2樓房間內部物品、牆壁受火熱不等程度之燒損及煙燻，經桃園縣政府消防局第三大隊大園分隊派員勘查結果，系爭建物2樓外牆有煙燻的情形，2樓房床鋪（彈簧床）受火熱嚴重燒損、燒失，原放置衣櫃處之牆壁有受火熱燻燒之情形，原放置電腦桌處之牆壁混凝土有受火熱燒損、剝落之情形，並留有「V」型燒痕，燃燒面亦低，落地窗之鋁製窗框部分保有原色等情，亦為兩造均不爭執，復有卷附桃園縣政府消防局97年8月19日桃消調字第0970009053號函及所附之火災原因調查報告書1份可稽（見本院卷第95頁至第123頁），是此部分之事實亦堪認定。
㈡原告主張：其與被告於訂立不動產買賣契約時，被告於標
的現況說明書記載系爭建物並無滲漏水情形，且在「是否曾發生火災及其他天然災害，造成建物損害及其修補情形」一欄，勾選「否」，惟原告收受系爭建物並進行粉刷後，發現有2樓牆壁有壁癌現象，且2樓之插座無法通電使用，經查詢始知悉系爭建物2樓曾發生火災，造成系爭建物有上開瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等語，並提出標的現況說明書1份、粉刷後之照片30幀為據（見本院卷第15頁、第21頁至第28頁）；被告對於原告提出之標的現況說明書之真正並不爭執，惟辯稱：其於原告購買系爭房地時，即已告知系爭建物被火煙燻，並非發生火災，且原告於購買系爭房地前，已到現場查看多次始購買，故系爭建物
2樓之壁癌現象，係系爭房地交付原告後，原告保管不當所致，並非被告應負之瑕疵擔保責任等語。揆諸兩造上開陳述，本件應審酌者，在於被告交付系爭房地予原告時，系爭建物是否即已存在壁癌之瑕疵。再查：
⒈依據原告上開提出系爭建物經粉刷後之照片所示，牆壁
之油漆確有斑駁、脫落之現象，原告主張：此等現象係因系爭建物經火煙燻，造成建物有漏滲水而致之壁癌現象云云。矧以壁癌者，乃係水泥牆壁受到水氣侵蝕，當水氣進出水泥隙縫裂縫時，發生「酸鹼中和」所產生的碳酸鹽（尤其是碳酸鈣）結晶體（亦即所看到的毛狀白色物），當其淤積牆面上造成牆面塗料壁紙起泡、鼓起、碎裂、剝落；當牆壁在雨季漏水、滲水或建築物通風不良，環境中累積了大量的水氣，此水氣再遇上空氣中的二氧化碳或二氧化硫等酸性氣體，即形成酸性水氣，進而在水泥牆上凝結成酸性水露，此酸性水氣、酸性水露，會因為牆面防水不良或有隙裂縫而滲透到牆壁內而與水泥、砂、磚牆裡的鹼性分子（如鈉、鈣、鎂、鉀）產生中和作用，再與空氣中的二氧化碳結合成結晶體，此即為牆壁上常見白色針狀或粉末狀的壁癌，此乃公眾週知之事實。從而，原告雖主張系爭建物有壁癌現象，然壁癌之發生原因甚多，詳如前述，非僅漏、滲水為唯一原因，且原告亦自陳：伊未見系爭建物有漏水情形，且伊於96年7月間收受系爭房地後，於同年8月底油漆粉刷系爭建物，9月有下大雨，9月底即發現系爭建物
2樓經油漆粉刷部分，有壁癌狀況等語（見本院卷第13
5頁、第137頁），因此系爭建物之壁癌及漏、滲水之現象，於被告交付系爭房地予原告時是否即已存在，已有可疑。
⒉原告前認被告與鈺山公司業務員戊○○，共同意圖為自
己不法之所有，以隱暪系爭建物曾遭火災及壁癌之缺失之方式，出售系爭房地予原告，致原告陷於錯誤而購買系爭房地，認被告與訴外人戊○○共同涉犯刑法第339條第1項之詐欺罪嫌，向臺灣桃園地方法院檢察署提出告訴，經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官偵查後，以97年度偵字第15466號為不起訴處分，原告不服提起再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長命令發回續行偵查，再以97年度偵續字第336號為不起訴處分一情，亦有上開不起訴處分書2份在卷存查（見本院卷第204頁至第20
7頁）。依證人即鈺山公司總經理丁○○於上開97年度偵續字第336號偵查案件中具結證稱：伊負責承辦本件兩造就系爭房地之仲介案，伊帶原告到現場看房子時，就是火災之後尚未整修的原狀，原告總共看了4次，並與伊討論需花費多少裝修費用，而原告後來有帶做建築的朋友來看過，確認該房屋未經大火燒過影響房屋的結構體才來公司下斡旋金；原告也問過房屋是否會漏水，伊表示大園鄉臨海，多少都有油漆斑駁的現象，原告曾趁下大雨時來看屋，當時並未發現有漏水現象，伊有告知原告假如買了房屋之後屋主仍有瑕疵擔保責任，在6個月內需負維修賠償責任等語（見上開97年度偵續字第
336號不起訴處分書第2頁至第3頁，即本院卷第204頁背面、第205頁背面），原告對上開證人丁○○於偵查中之證述並不爭執（見本院98年11月20日言詞辯論筆錄第2頁），足見原告於96年6月4日簽約購屋前，確曾親赴或攜帶友人至系爭建物處看過4次，並曾與證人丁○○就目視所及之毀損壞部分商討修繕處理，而系爭建物自96年2月4日發生火燒煙燻至原告於同年6月4日購買系爭房地之日止，恰為梅雨季節，倘系爭建物確於原告購買前有漏、滲水現象，系爭建物之牆壁、地面，當有漏水後之水漬痕跡，而原告既於訂立買賣契約前，至系爭建物查看多達4次，既未見有漏、滲水現象，自難認被告於交付系爭房地時，系爭建物即有漏、滲水之情形。
⒊原告主張系爭建物之漏、滲水之情形，係因系爭建物2
樓於96年2月4日曾受火燒煙燻所致，然觀諸桃園縣政府消防局上開函附火災原因調查報告書之照片，系爭建物之2樓外牆僅有煙燻痕跡，且2樓外牆所貼之磁磚，並無因火燒而有掉落現象（見本院卷第114頁上方照片、第121頁下方照片），顯見系爭建物之2樓外牆，並未因火燒而致其滅失外牆應有之防水功能；此外，原告就系爭建物之漏、滲水現象，係因系爭建物2樓曾遭火煙燻所致之事實，原告雖先請求鑑定以實其說，惟嗣後撤回鑑定之聲請，且此部分之事實，亦未見原告再舉證以實其說，是原告此部分之主張，尚無可採。
⒋綜上，原告既未能舉證證明被告交付系爭建物時，系爭
建物之2樓即已存有漏、滲水及壁癌之瑕疵，是原告依據民法第354條、第359條之規定，請求被告負擔此部分之瑕疵擔保責任，給付修復上開瑕疵之費用293,800元，為無理由，不應准許。
㈢原告復主張：被告交付系爭建物時，2樓之電線完全無法
使用，且也沒有插座，被告應依民法第354條、第359條之規定，賠償此部分之管線修理費114,500元云云，並提出管線修理費1紙、照片2幀為證（見本院卷第196頁、第213頁背面）。惟查，依據上開桃園縣政府消防局函附之火災原因調查報告書，系爭建物2樓之燒損情形，未見有電線燒損而無法使用之記載；且原告於購買系爭房地前，既已到場查看4次，業如前述，且系爭建物於96年2月
4日遭火煙燻至原告於96年6月4日購買系爭房地之日止，期間未經被告或他人整修過，則原告對於系爭建物2樓並無設置插座、電線燒毀等情形，當知之甚詳，而系爭建物前於被告出租予訴外人丙○時，因丙○未繳納電費致被台灣電力公司斷電而無法使用一情，業據證人丙○於本院審理時證述明確（見本院卷第86頁），原告對於2樓之電線完全無法使用，究係指因遭台電斷電而無法使用，抑或是因火燒致電線無法使用，未能舉證以實其說。此外，觀諸原告所提之管線修理費所載之修復內容，包括：換2樓總開關箱及屋外電源、通2樓臉盆水管及通水管、2樓室內換線及打電線管路、管線水泥桶（2樓），難認上開修復內容與原告主張電線無法使用之瑕疵，有何因果關係。
從而，原告依據上開規定，請求被告賠償修復管線之費用114,500元，即屬無據，應予駁回。
㈣從而，原告依據民法第354條、第359條之規定，請求被
告賠償管線修復費用114,500元、壁癌修復費用293,800元，合計408,300元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年12月18日
民事第三庭法官陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月18日
書記官林君燕