臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
113年度新簡字第436號
原告 賴建州
謝滿足
共同
訴訟代理人 許世烜 律師
楊家明 律師
葉賢賓 律師
被告 洪志弦
上一人
訴訟代理人 賴盟欽
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告洪志弦應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○號、七七０號房屋遷讓交還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國一百一十三年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百一十三年六月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元。
訴訟費用由被告洪志弦負擔五分之四，餘由被告連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告洪志弦經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：如主文第1、2項所示。
㈡被告洪志弦於民國111年11月11日邀同被告賴金瑞為連帶保證人向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○○路000○000號房屋（下稱系爭房屋），租期3年（即111年11月11日至114年11月10日），每月租金新臺幣（下同）55,000元（下稱系爭租約）。詎被告洪志弦自112年5月起未按時繳納租金，事後雖由被告賴金瑞補繳，惟自113年1月起均未繳納租金。因被告積欠租金已超過2個月，故原告依系爭租約第20條約定，於113年5月20日寄發存證信函向被告終止系爭租約，並請求遷讓交還系爭房屋；被告共積欠5個月租金275,000元，扣抵押租金110,000元，尚欠165,000元。又被告洪志弦返還系爭房屋前，原告受有相當於租金之損害每月55,000元，另依系爭租約第6條約定，原告得請求被告給付相當於月租金5倍之違約金，而本件原告僅請求相當於月租金2倍即每月11,000元之違約金。爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告洪志弦遷讓交還系爭房屋，並請求被告洪志弦與連帶保證人即被告賴金瑞連帶給付積欠之租金165,000元及按月連帶給付相當於租金之不當得利及違約金165,000元。
三、被告方面：
㈠被告洪志弦經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告賴金瑞：
⒈聲明：原告之訴駁回。
⒉當時有協議要被告洪志弦搬走，但迄今被告洪志弦仍未搬遷，被告賴金瑞身為連帶保證人有一定之法律責任，但希望原告可以先對被告洪志弦執行。
四、本院得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第13條、第20條約定：「乙方（即被告洪志弦）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即被告賴金瑞）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」、「租金未繳納逾二個月以上者，出租人即得不經催告終止契約，請求遷讓房屋」。查被告洪志弦於111年11月11日邀同被告賴金瑞為連帶保證人，與原告簽訂系爭租約，由被告洪志弦向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年11月11日起至114年11月10日止，每月租金55,000元，應於每月11日前繳納，押租金110,000元，被告洪志弦自113年1月起即未給付租金，共積欠5個月租金，原告乃依系爭租約第20條約定，於113年5月20日寄發存證信函予被告，終止系爭租約，該存證信函於113年5月21日送達被告等情，有系爭租約、存證信函暨回執在卷可稽（調解卷第19-31頁），堪認屬實。是被告洪志弦未依約給付租金，迄至113年5月20日止，遲付租金已達5個月（即113年1月至5月），共計275,000元，扣除押租金110,000元後，共積欠租金165,000元，又原告已依上開約定寄發存證信函終止系爭租約，是系爭租約於該存證信函送達被告洪志弦時即113年5月21日合法終止，故原告自得以出租人之地位，請求被告洪志弦將系爭房屋遷讓交還原告，並請求被告洪志弦及連帶保證人即被告賴金瑞連帶給付積欠之租金165,000元。
㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。又系爭租約第6條約定：「乙方（即被告洪志弦）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告賴金瑞），決無異議」，有系爭租約附卷可憑（調解卷第21頁)。查系爭租約已於113年5月21日終止，而被告洪志弦仍未將系爭房屋遷讓返還原告，屬無權占用，揆諸前開法律規定及系爭租約約定，原告請求被告洪志弦及連帶保證人即被告賴金瑞自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利55,000元及相當於租金2倍之違約金110,000元（共165,000元），即屬有據。
五、綜上所述，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告洪志弦遷讓返還系爭房屋；並請求被告連帶給付積欠之租金165,000元及自起訴狀繕本送達翌日即113年6月15日（調解卷第65、71頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利及違約金165,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
新市簡易庭法官陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
書記官吳佩芬