裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第150號民事判決
裁判日期：民國93年06月30日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第一五０號
上訴人長春精品旅館（原名世貿大旅社有限公司）法定代理人乙○○上訴人甲○○共同訴訟代理人 羅翠慧 律師複代理人 李姝純 律師
羅筱茜 律師被上訴人丁○○
丙○○共同訴訟代理人 趙建和 律師右當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十六日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第一七八七二號第一審判決提起上訴，被上訴人並為減縮聲明，本院於九十三年六月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決命回復原狀之範圍更正為上訴人應連帶將如附圖一所示天井之屋頂拆除，並將附圖二之竣工圖所示之平台回復原狀。
原判決所命上訴人應自民國九十一年三月五日起至履行回復原狀之日止按月給付之金額超過新台幣壹拾貳萬元之部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴費用由上訴人連帶負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人世貿大旅社有限公司於九十二年八月二十七日變更公司名稱為長春精品旅館，此有公司變更事項登記表（見本院卷第八七頁）一件可稽，合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人世貿大旅社有限公司（以下稱世貿大旅社）以上訴人 焦成聯 為連帶保證人向其租賃門牌號碼台北市○○○路○段○○○號一樓後段房屋全部（下稱系爭房屋）、地下室所有持分及附屬房屋所有之法定空地、門廳，詎租期屆至後未依約回復，上訴人應依約給付違約金等情，爰依約求為命被上訴人連帶將系爭建物回復如台北市松山地政事務所九十一年十月二十八日松山土字第二七四號複丈成果圖之原狀，並按月給付違約金新台幣（下同）六十萬元之判決（原審所為駁回被上訴人每月違約金超過二十四萬元部之判決，未據被上訴人聲明不服，而告確定）。被上訴人於本院則為駁回上訴之聲明，並減縮關於回復原狀之範圍如主文第一項所示。
上訴人則以：被上訴人並未舉證系爭房屋「應回復至何種原狀」及「上訴人並未將房屋回復至該種原狀」之權利發生事實。而上訴人甲○○亦未保證要回復至測量成果圖之原狀，且系爭租賃物使用用途仍為一般零售業，與原使用執照相同。又兩造自首次訂約至今，每年換約一次，上訴人如需將系爭房屋回復原狀，自應以九十年六月五日最後一次訂約時之房屋狀態為準，且上訴人承租之範圍僅為系爭房屋之專有部分及地下室持份面積，並未包含門廳、法定空地等全棟大樓之共用部分，被上訴人無權請求上訴人將該部分回復原狀。再者，是否回復原狀與租賃物出租與否並無關聯，難謂上訴人有何違約情事。縱認上訴人有違約而需支付違約金，每月二十四萬元之金額亦屬過高，且上訴人於九十年十二月二十九日即已通知被上訴人，擬於九十一年三月四日終止系爭租賃契約，被上訴人有充足時間準備再行出租事宜，自租約終止後至今，被上訴人亦得自行回復原狀出租，以免租金收益損失繼續擴大，被上訴人卻不為之，自屬與有過失，上開違約金應予免除云云，資以抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
三、被上訴人主張上訴人世貿大旅社以上訴人焦成聯為連帶保證人向其租賃系爭房屋全部及地下室所有持分面積，租賃關係業於九十一年三月四日終止之事實，業據其提出房屋租賃契約書一份（見原審卷第十七頁至第二十頁）為證，並為上訴人所不爭執，應可信實。惟被上訴人請求上訴人應將系爭房屋回復原狀並依約給付違約金，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。
四、查兩造租賃契約第九條約定「乙方（即上訴人）於交還房屋時，自應負責回復原狀。」，有房屋租賃契約書可稽（見原審卷第十八頁背面）。被上訴人甲○○確保證租約期滿恢復原來用途，亦有切結保證書（見原審卷第十六頁）可佐。系爭房屋於建築完成後即出租予上訴人世貿大旅社，復為兩造所不爭。經比對系爭建築物使用執照圖、竣工圖、現狀圖、使用執照圖、系爭建築物現狀照片見本院卷第四六頁至第五十頁、第八四頁至第八五頁），並徵之上訴人不否認曾變更過系爭房屋之門廳、天井以供旅館業營業使用，足見被上訴人主張系爭房屋自七十八年間起出租予上訴人使用後，經上訴人變更為如附圖一所示，應可信取。上訴人雖辯稱甲○○出具之切結書並未保證回復至測量成果圖所示之原狀，且兩造自首次訂約至今，每年換約一次，其如需將系爭房屋回復原狀，亦應以九十年六月五日最後一次訂約時之房屋狀態為準云云。惟按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號、十九年上字第四五三號例參照）。本件系爭房屋既於建築完成後即出租予上訴人，由上訴人將門廳等處改變為旅館營業使用，約定上訴人於兩造租賃關係終止後，回復原狀，嗣雖每年換約一次更新租期及調整租金，但對上訴人應於租約終止後負回復原狀之義務，則無變更，揆諸系爭租約之約定及保證書之全文意旨，兩造當事人之真意應係指上訴人應於租賃關係終止後，將房屋之使用狀態應回復至最初租用時，即使用執照所載之原狀。上訴人辯稱應以九十年六月五日最後一次訂時房屋之原狀為準，應無可取。又上訴人辯稱其承租之範圍僅為系爭房屋之專有部分及地下室持份面積，並未包含門廳、法定空地等全棟大樓之共用部分，其就該部分不負回復原狀之義務云云。然查被上訴人既將系爭一樓房屋後段全部及地下室所有持分面積，出租予上訴人，有租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷第十八頁），而房屋之門廳、走道本附屬於系爭房屋，天井則為土地所有權人共有之法定空地，本不得獨立於系爭房地之外單獨使用、收益或處分。且若不使用門廳、走道，上訴人亦無從進入其所承租之一樓後段房屋，上訴人此部分所辯，顯違一般經驗法則，而無足取。上訴人於租賃關係終止後，所交還被上訴人系爭房屋之狀態，係如現狀照片及附圖一所示，與附圖二系爭房屋之竣工圖不同，為兩造所不爭，則被上訴人主張上訴人應將系爭房屋回復至最初出租時之原狀，即將如附圖一所示天井之屋頂拆除，並將如附圖二之竣工圖所示之平台回復，洵屬有據。
五、又上訴人於九十一年間兩造租賃關係終止後，既未依約將系爭房屋回復原狀，則被上訴人主張上訴人違約，應於將系爭房屋回復原狀交還前依約給付違約金，應屬可取。惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四九年台上字第八０七號判例參照）。經查本件上訴人業於九十年十二月二十九日通知被上訴人，擬於九十一年三月四日終止系爭租賃契約，是被上訴人顯有充份時間準備再行出租，而系爭租約於前揭時日雙方合意終止後，縱使上訴人有未予回復原狀之違約情事，然應無礙於被上訴人自行鳩工以回復原狀後另行出租，然被上訴人捨此不為，是上訴人執此主張被上訴人與有過失等語，即屬可取。又被上訴人既係爭房屋之所有權人，是其主張伊係經濟上之弱者，並無能力與資力自行僱工回復原狀云云，並無足取。爰審酌兩造租約第四條約定，每月之租金為十二萬元，兩造自七十八年間開始締約，及至九十一年三月四日雙方合意終止租約，現今一般社會之經濟狀況及上訴人已為一樓部分之回復原狀暨被上訴人所受損害之情形等一切情狀，認以一倍核算違約金，是為適當。原審以二倍核算違約金，尚屬過高。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人依約應連帶負有回復原狀之義務，並應自九十一年三月五日起至履行之日止按月連帶給付被上訴人十二萬元之違約金，洵屬有據，應予准許。至超過上開部分之請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。又本件被上訴人請求回復原狀部分在本院已減縮為請求上訴人將如附圖一所示天井之屋頂拆除，並將如附圖二之竣工圖所示之平台回復原狀，業經被上訴人陳明，故補充載明如主文第一項所示。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不一一贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、第七十九條，判決如
主文。中華民國九十三年六月三十日
民事第三庭審判長法官張靜女
法官李慈惠法官林振芳右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十三年六月三十日
法院書記官李淑芬