裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第1140號民事判決
裁判日期：民國94年03月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第1140號原告桃園縣政府法定代理人甲○○訴訟代理人 袁健峰 律師
陽文瑜 律師被告惠泉股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 王依齡 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國94年2月23日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段沙崙小段六之十地號土地上如附圖Ａ、Ｂ所示部分之地上物拆除，將該號土地面積一二九二平方公尺返還原告。
被告應自民國九十三年一月一日起至返還占用土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟玖佰陸拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣參佰陸拾壹萬柒仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段沙崙小段6之10地號土地上之如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將該地號土地面積共計1292平方公尺返還原告。
（二）被告自民國（下同）93年1月1日起至將前項土地返還原告之日止，應按月給付原告新台幣（下同）2,960元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。添
貳、陳述：
一、查被告於90年11月22日與原告簽訂「桃園縣縣有基地租賃契約」，承租坐落桃園縣○○鄉○○段沙崙小段6之10地號內面積1292平方公尺之土地，租期至92年12月31日止。被告並於其上興建桃園縣沙崙段沙崙小段91建號建物（即門牌號碼沙崙村港口43號）使用。嗣於前開租期屆滿前，原告以92年10月31日府財產字第0920251403號函，表示期滿不再續租之意思。按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」民法第450條第1項、第455條、第767條分別定有明文。本件被告承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，則被告自應返還系爭土地，否則，其繼續使用系爭土地，乃屬無權占有。又系爭土地上之建物既係被告所有，爰依上揭法條所定，併請求如訴之聲明第一項。添
二、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」，民法第450條第1項定有明文。又「租期屆滿時，租賃關係即自行消減，乙方（即原告）不另通知」，復為本件租賃契約第2條所明定。故兩造就本件租賃契約將因期限屆滿而消滅乙節，應無爭議可言。
（一）雖被告辯稱「其既已申請換約即發生自動續約之不定期限租賃法律關係」等語云云，惟查，系爭租賃契約第2條所載：「甲方如有意續約，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約，逾期未換約，視為無意續租」，係指：１、被告如欲換約，應遵守於租期屆滿前一個月提出申請之時間要件，否則其換約之申請即難認有效。２、既曰向乙方（即原告）「申請」換約，則原告當然有權決定是否承諾其申請。否則，若依被告單方之意思表示即可發生續約之效力，其契約文字則應係例如：「如經乙方表示續約，甲方不得拒絕」等類似之敘述。故被告捨文義已極明確之契約文字，復無視原告於租期屆滿前發函表示期滿不再續約，將收回土地之意思，竟以其曾申請換約，即辯稱本件租賃關係並未消滅，甚且成為不定期限云云，殊無可採。
（二）既然是定期租賃之法律關係，則出租人將於租期屆滿後收回出租之土地，乃權利之正當行使，亦為承租人於訂約之初，可得預見。此項期限屆滿之租賃物返還義務，自不因承租人於承租之土地上興建建物而生影響。至於被告於答辯狀內所引述最高法院92年度台上字第2258號判決意旨，其案情與本案顯然不同，亦無相關，核併敘明。
（三）依原告93年5月18日府農企字第0930103803號函所示：「．．又本府為求竹圍漁港整體規劃開發之完整性，除著手辦理『竹圍漁港暨海濱遊憩區民間參與整體開發推動計畫』作整體規劃外，其中『竹圍漁港港區擬訂計畫』業經行政院農業委員會93年4月29日農授漁字第0931341479號函核定，本府辦理公告程序事宜中，屆時公告後請貴公司自行前往本府公告欄或相關單位（公所或漁會）查詢」，益足見系爭土地依據系爭租賃契約第10條第1款之規定，基於「舉辦公共事業需要之理由」，亦確有收回之必要，併此敘明。
三、本件租約原係約定每半年繳納租金17,765元，茲租賃關係既已因屆期而消滅，被告自93年1月1日起即屬無權占有系爭土地，乃無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利法則，請求被告給付按月折算相當於租金之數額（17,765÷6=2,960.8元）。為此，爰併請求如訴之聲明第二項。
參、證據：提出桃園縣有基地租賃契約一份、土地及建物謄本各乙份、桃園縣府函二紙（以上均為影本）為證物。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利益之判決，願供擔保宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、關於拆屋還地部分：
（一）緣被告早於60年即向原告承租本案系爭基地，並於60年8月5日將系爭土地上留存之原始合法建物擴大增建（門牌號碼為桃園縣大園鄉沙崙村港口43號），即現今留存之建物，此有使用執照存根影本乙份可供參照，合先敘明。
（二）兩造之租賃法律關係並未合法終止，現仍有租賃法律關係：
１、按桃園市縣有基地租賃契約（下稱租賃契約）第10條規定：「終止租約收回土地：本約出租之基地，有左列情形之一者，乙方得終止租約並依法處理，甲方不得異議：（一）因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者。．．」。
２、次按，租賃契約第2條第2項規定：「租期屆滿時，租賃關係即自行消滅，乙方不另通知。甲方如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。．．．」。
３、末按，「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」最高法院87年台上字第2475號判決亦有明文。
４、原告主張其於92年10月31日以府財產字第0920251403號函據租賃契約第10條第1款規定以整體規劃需要為由終止兩造間之租賃法律關係，惟系爭土地現並未有任何整體計劃進行公共事業，是原告以此為由於92年10月31日片面終止兩造間之租賃契約，顯非合法適當，從而兩造之租賃法律關係並未因原告主張之租賃契約第10條第1款規定而處於終止狀態。
５、被告曾於92年11月13日向原告書面聲請繼續租賃系爭土地，此有函文影本乙份可供參照，是被告「並無」租賃契約第2條第2項中段所述之「逾期未換約，視為無意續租」之情事，自無同條前段之「租期屆滿時，租賃關係即自行消滅，乙方不另通知」之適用，從而，即便原告未製作新份租賃契約書交被告領受，兩造間仍舊存有因被告申請換約續租而發生自動續約之不定期限租賃法律關係，是承前開實務見解，兩造間之租賃法律關係自應解為至其上房屋不堪使用時方得消滅。
６、小結：兩造間之租賃法律關係現仍合法存在，原告自不得為拆屋還地之主張，是其請求，並無理由。
（三）退步言之，即便肯認原告關於兩造間租賃法律關係業已終止之主張可採，惟原告關於拆屋還地之權利行使亦屬權利濫用，有違誠信原則：
１、按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條定有明文。又「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（本院71年台上字第737號判例參照）。又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。被上訴人取得系爭土地後，系爭房屋始辦理第一次所有權登記，倘被上訴人不同意系爭房屋占有系爭土地上，於彼時即可異議，甚或對之爭訟，唯其不然，被上訴人取得系爭土地後，系爭土地土地登記簿為系爭房屋之建號登記，此是否顯示被上訴人不行使拆屋還地請求權，並默示同意系爭房屋於可以使用之期限內，有權繼續使用該基地，並引起上訴人之正當信任？亦待研酌。倘是，嗣後被上訴人再本於民法第767條物上請求權提起本件訴訟，請求上訴人拆除系爭房屋，可否謂非權利之濫用？或無違誠信原則？即非無疑義。」最高法院92年度台上字第2258號判決著有明文。
２、依照兩造所簽訂之租賃契約第7條規定：「退租：．．甲方自行退租時，應在乙方規定期限內騰空或拋棄地上物所有權後交還土地，並不得向乙方要求任何補償。」故揆諸租賃契約全文，兩造並未針對系爭土地上之合法建屋於兩造租賃法律關係消滅時應為如何之明文處理，是應參酌兩造訂定契約之精神綜合判斷，方符合兩造當事人之真意，合先敘明。
３、次查，參諸租賃契約第7條後段之反面解釋及第8條之規定精神，可知：被告並非自行退租情事，故而依租賃契約書第7條後段之反面解釋，被告實無庸拋棄地上物之所有權；再者，依租賃契約第8條之規定，租賃法律關係存續中，系爭土地上之房屋於被告決定出售時，出租人如欲取得地上物所有權，猶仍給付被告相當之對價後方得合法受讓，則舉輕以明重，原告於租賃法律關係消滅時自應給付被告相當之對價，持以價購系爭土地上之房屋，誠非逕自要求被告拆屋還地，從而，其之本案主張，顯無理由，至明。
４、末查，關於系爭土地，現並無任何開發計劃，原告枉顧被告其上存有房屋財產權之既成事實，不顧被告願意繼續繳交租金豐源國庫之善意，竟仍恣意終止租約任由土地閒置，原告此等舉措，實令人匪夷所思，亦與物盡其用，充份發揮物之經濟效用等民法物權編立法精神大相違背，由此足見，原告援引民法第767條等規定要求被告拆屋還地之權利行使亦屬權利濫用，有違誠信原則。
５、小結：原告於租賃法律關係消滅時應給付被告相當之對價，持以價購系爭土地上之房屋，誠非逕自要求被告拆屋還地；又關於系爭土地，現並無任何開發計劃，終止租約後純係任由土地閒置，是原告關於拆屋還地之權利行使亦誠屬權利濫用，有違誠信原則。
二、關於被訴返還不當得利部分：
（一）誠如前述，原告片面終止租約並非合法，是兩造之租賃法律關係現仍存續中，自無不當得利之適用情事。
（二）況且，被告均有依約繳納所有費用，目前並無任何費用拖欠情事，是退步言之，即便果有原告主張之不當得利適用情事，惟被告亦早已如數返還，是原告此部份之請求，亦顯無理由。
三、按「桃園縣政府（以下簡稱本府）為簡化作業劃一轄區內興辦各項公共設施拆遷合法建築改良物之查估補償、人口傢俱搬遷費暨自動拆除獎助金特依據內政部訂頒『建築改良物徵收補償費查估基準』第七條規定訂定本自治條例。」、「本自治條例所稱之合法建築物係指左列各款之建築物或其他雜項工作物：．．二、依建築法領有使用執照者。三、60年12月22日建築法修正以前興建完成之建築物者。．．」桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例第1條及第2條第2、3款等分別著有明文。
（一）遍觀兩造訂定之租賃契約，並未有就租賃關係終止時其上合法建物應為如何處理之明文規定，合先敘明。
（二）本案系爭建物為60年8月5日建築完成且有依建築法領有使用執照，此觀建物登記謄本及使用執照存根等資料即足明白。
（三）末查，原告先前多次主張其係本於兩造租賃契約第10條因舉辦公共事業需要而合法片面終止雙方之租賃法律關係，是今倘肯認原告前開主張為可採，惟因被告所有立存於承租土地上之合法建物，係屬桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例第2條第2、3款所列舉應予合理補償之「合法建築改良物」，是即便雙方租賃關係確有如原告所稱業已合法終止，然原告仍應依前揭自治條例就原告所有之建物拆遷予被告為合理之補償，至明。換言之，今原告未依法遵循前開規定踐行關於拆遷被告所有合法建物之補償程序，反卻逕行要求被告拆屋還地，除已逸脫兩造租賃契約約定範圍外，亦有權利濫用，且與前揭規定不符，而屬於法未合，是其訴求，自無理由。
參、證據：提出使用執照存根及被告公司於92年11月13日之（92
）惠申字第921125號函文（以上均為影本）各乙份為證。
丙、本院依聲請前往履勘並委託桃園縣蘆竹地政事務所測量。理由
一、本件原告起訴主張：兩造於90年11月22日就其所有坐落桃園縣○○鄉○○段沙崙小段6之10地號內面積1,292平方公尺之土地（下稱系爭土地），簽訂桃園縣縣有基地租賃契約，雙方約定租期自90年11月22日起至92年12月31日止，租金則按系爭土地當期申報地價總額及租金率百分之五計算，於每年1月、7月分二期繳納，被告並於其上建造如附圖所示編號Ａ、Ｂ建物。嗣於本件租賃期限屆滿前，原告即以92年10月31日府財產字第0920251403號函表示期滿不再續租，詎被告於租約屆滿後仍繼續占用系爭土地，屬無權占有，原告自得本於所有人地位，依民法第767條之規定，請求被告拆除前開地上物，並返還系爭土地；又被告無權占用前揭土地，自受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金損失之損害，爰依不當得利之法律關係，訴請被告自93年1月1日起至返還上開土地止，按月給付原告2,960元之損害賠償金等語。
被告則以：兩造之租賃關係並未合法終止，被告曾於92年11月13日向原告書面聲請續租系爭土地，因此被告並無系爭租賃契約第2條第2項中段所述「逾期未換約，視為無意續租」之情事，自無同條前段「租期屆滿時，租賃關係即自行消滅，乙方不另通知」之適用，是以縱使原告未製作新租賃契約書交被告領受，兩造間仍因被告申請換約續租而發生自動續約之不定期限租賃關係，依土地法之規定，須至系爭土地上之建物不堪使用時方得消滅此不定期限基地租賃關係。退步言之，即便肯認原告關於兩造間租賃關係業已終止之主張可採，惟原告關於拆屋還地之權利行使亦屬權利濫用，有違誠信原則。另原告片面終止租約並非合法，兩造間之租賃關係仍存在，被告自無不當得利之情事等語，資為抗辯。
二、查原告主張系爭土地為其所有，於90年11月間由被告與原告簽訂系爭基地租賃契約，向原告承租系爭土地，租賃期間自90年11月22日起至92年12月31日止，租金則按系爭土地當期申報地價總額及租金率百分之五計算，於每年1月、7月分二期繳納，被告並於系爭土地上建造如附圖所示編號Ａ、Ｂ建物使用。業據其提出與所述相符之桃園縣縣有基地租賃契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、桃園縣政府函等件為證，且為被告所不爭執，復經本院至現場勘驗明確，並囑託桃園縣蘆竹地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可按，是被告占有系爭土地之事實，自堪信為真實。
三、本件首應審酌者乃兩造間基地租賃契約關係是否已消滅？原告得否請求被告拆屋還地？
（一）按所有人對於無權占有其物或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時，如無民法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依民法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，最高法院69年台上字第4001號判例意旨足資參照。１、惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第1118號判例意旨）。兩造所簽訂租賃契約第二條中段雖規定：「甲方如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租．．」，其並非表示甲方即被告於租期屆滿前一個月向乙方申請換約續租，兩造租賃契約即繼續有效成立，原告即乙方並無任何裁量權，否則其租賃期限即毫無意義可言，因此該條文之文義僅是被告有優先續租承租權而已，原告仍有續租與否之裁量權。故被告所辯，其向原告申請換約續租之時，兩造之契約即繼續有效成立，不足採信。２、依兩造簽訂之桃園縣縣有基地租賃契約第2條第2項約定：「租賃期間：自90年11月起至92年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即自行消滅，乙方（即原告）不另通知。甲方（即被告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」，由上可知被告如欲續租須於期滿前1個月向原告申請換約，由原告決定是否續租，否則屆期即應返還租賃物與原告。而兩造間之租賃契約期限至92年12月31日屆滿，原告復已於92年10月31日以府財產字第0920251403號函向被告表示：因縣政府整體規劃需要將終止租約收回土地，期滿不再續租，有該函影本一紙在卷可稽（見本院卷第13頁），又上開事實為兩造所不爭執。故原告既已於租期屆滿前通知被告不再續約之意思表示，則兩造間之租約即應於租期屆滿之日即92年12月31日即告屆滿。３、被告一再主張原告援引契約第十條規定「因舉辦公共事業需要或公務使用需要．．」而終止租賃契約，然原告並無任何公共事業需要之計畫，故原告終止契約不合法云云。惟原告係以「因縣政府整體規劃需要將終止租約收回土地，期滿不再續租」作為不續租之理由，並非以該理由終止租約，如上所述，兩造租約於租期屆滿時屆滿，原告只要不再續租，兩造租賃關係即終止，故被告一再主張原告終止契約不合法，顯非可採。４、再者，被告主張原告依桃園縣興辦公共設施拆遷建築物改良補償自治條例應先進行補償程序，始得請求被告拆遷建物。然查：按「桃園縣政府為簡化作業劃一轄區內興辦各項公共設施拆遷合法建築改良物之查估補償、人口傢俱搬遷費暨自動拆除獎助金特依據內政部訂頒『建築改良物徵收補償費查估基準』第七條規定訂定本自治條例。」又「本自治條例所稱之合法建築物係指左列各款之建築物或其他雜項工作物：．．二、依建築法領有使用執照者。三、60年12月22日建築法修正以前興建完成之建築物者。．．」桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例第1條及第2條第2、3款等分別著有明文。故本法僅適用於興辦公共設施而徵收拆遷建築物部分，而本案原告係基於兩造所簽訂租賃契約請求，並無上開辦法之適用，故被告主張不足採信。５、末查，兩造租賃契約既為定期租賃，則出租人於租期屆滿後收回出租之土地，乃正當權利之行使，亦為承租人於訂約之初所得預見，是被告抗辯原告權利濫用，殊無可採。
（二）承前所述，兩造間之租賃關係既已於92年12月31日租期屆滿時消滅，被告所有之系爭建物（即如附圖所示編號Ａ、Ｂ之建物）自93年1月1日起占用系爭土地即無正當權源。
原告為系爭土地之所有權人，主張依民法第767條、第455條之規定，請求被告應將如附圖所示編號Ａ、Ｂ之建物拆除，並將該建物占用之土地返還原告，即屬有據，應予准許。
四、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利者，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。被告於租賃關係終止後，仍繼續占有使用系爭土地，自獲有相當於租金之利益，並使原告受有無法使用、收益系爭土地之損害，從而原告依不當得利之法律關係請求被告自93年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付2,960元之不當得利，亦無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條、第179條之規定，請求被告應將坐落桃園縣○○鄉段○○段沙崙小段6之10地號土地上建物即門牌號碼桃園縣沙崙村港口9號房屋（如附圖Ａ部分為庭院，占用土地面積為0.0198公頃，附圖Ｂ部分為一層建物，占用土地面積為0.1014公頃）拆除，並將該建物占用之土地（面積1,292平方公尺）返還原告；並自93年1月1日起至返還該建物占用土地之日止，按月給付原告2,960元，洵屬正當，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與本案結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條，判決如主文。中華民國94年3月9日
民事第三庭法官張益銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年3月9日
書記官陳純姃