臺灣屏東地方法院114年度訴字第7號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決

114年度訴字第7號

原告 謝誌陽

訴訟代理人 林福容 律師

被告 謝誌維

訴訟代理人 林錦芬 律師

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　　　文

一、兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○地號土地暨同段九○五建號建物(即門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○號)應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配。

二、訴訟費用由兩造各負擔二分之一。

　　事實及理由

一、原告主張：兩造共有如附表所示之土地及建物（下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭房地），各共有人之權利範圍如附表「應有部分」欄所示比例。因系爭房地無不能分割之情形，兩造亦無不為分割之約定，惟兩造未能達成分割共識，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定請求裁判分割系爭房地。因系爭建物為2樓透天建物坐落在系爭土地，依其使用目的無法細分，而系爭房地目前由原告出租作為民宿使用，則系爭房地宜由原告取得，原告願依元一國際不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書（下稱元一估價報告書）所載估價金額，補償被告新臺幣（下同）1,433萬6,152元。並聲明：兩造共有之系爭房地分歸原告取得，原告願以1,433萬6,152元補償被告。

二、被告則以：系爭建物1、2樓目前由兩造共同出租給姑姑 謝秋梅 及姑姑之子 巫俊賢 ，兩造居住於系爭建物3樓，雖原告主張以金錢補償方式取得系爭房地，惟此分割方法並未公平，蓋系爭房地位於恆春鎮之市區，該地段市場行情常高於專業人士之鑑定價格，故系爭房地宜採變價分割，如售出之價格高於鑑定價格，對兩造皆有利，且拍賣過程中，兩造亦可投標或主張優先承買權，兩造機會均等亦較公平等語，資為抗辯。並聲明：兩造共有之系爭房地應變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。

三、本院之判斷：

　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。經查，系爭房地為兩造所共有，各共有人之權利範圍如附表「應有部分」欄所示比例，系爭房地並無因物之使用目的不能分割，或依法不得分割之情形，有系爭房地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第43、53、65頁），而兩造對於分割方法均無法達成共識，是原告請求裁判分割系爭房地，核屬有據。

　㈡次按分割共有物，究以原物分割，或變價共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。共有人若就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否符公平原則？即值推求（最高法院84年度台上字第1756號裁判要旨參照）。經查，系爭建物為3層樓建物，約呈梯形之形狀，東側臨恆春鎮中正路，西側臨西門路，1、2樓現為兩造出租給巫俊賢，由其經營 夏米 民宿，1樓為民宿大廳，民宿大廳之出入口臨中正路，2樓為旅客房間，1樓內部有1座樓梯可通往2樓，另系爭建物位於西門路處另有一獨立出入口，可通往民宿2樓及兩造居住之3樓，此據本院履勘現場確認無誤，有系爭房地航照圖、勘驗測量筆錄、系爭房地現況照片在卷可參（見本院卷第143至149頁），復有房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第103至107頁），倘依兩造之應有部分為原物分割，除分割位置難以周全，恐將有損系爭建物之完整性外，勢必需重新隔間裝潢、分設出入口，另設獨立水電管線，不僅破壞原結構，亦將減少各共有人得有效利用之空間，足見系爭房地以原物分割分歸兩造各自取得系爭房地之一部，分割上顯有困難。

　㈢原告雖主張由其取得系爭房地，其願以元一估價報告書所載估價金額1,433萬6,152元補償被告，惟為被告所反對。依原告主張之分割方案，系爭房地原物分配予原告，原告再以金錢補償未受分配之共有人即被告，該分割方法雖符合民法第824條第3項之規定，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，被告亦已主張系爭房地坐落之地點位於市區中心，市場行情經常會高於相關專業人士之鑑定價格，其並提出不動產拍定價格高於第1拍拍賣底價之網頁資料供本院審酌（見本院卷第133、137頁），是被告上開主張尚非毫無根據。又被告居住於系爭建物3樓，並與原告共同出租系爭房地收取租金，堪認被告對於系爭房地於生活上有密不可分之依存關係；參以被告於本院陳稱：如果拍賣的話，會看情形去競拍，或是有無能力去主張優先承購，大家機會都是相等的，這樣比較公平等語（見本院卷第195至196頁），足見被告亦有意願取得系爭房地之所有權，準此，如將系爭房地分歸原告取得，對於仍居住於系爭建物3樓，且有意願取得系爭房地所有權之被告而言，難謂公平。從而，原告主張之分割方法，尚非可採。

　㈣如採被告主張之變價分割，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買權而單獨取得系爭房地之所有權，對兩造而言較為公平。衡諸系爭房地位於屏東縣恆春鎮，地處恆春鎮之精華地段，兩面臨路，周邊生活機能發達，系爭建物目前作為經營民宿之用，系爭房地可認具有一定之市場價值。系爭房地如以變價方式經良性公平競價結果，共有人所能分配之金額亦可增加，對於共有人而言，均屬有利。再者，如採變價分割於變價後兩造均行使優先承買權，亦得依民法第824條第7項規定以抽籤定之而不至於獨厚一方。從而，審酌系爭房地之使用現況，兩造均居住於系爭建物3樓而於生活上有密不可分之依存關係，及均有取得系爭房地所有權之意願等情，應認系爭房地不適宜採原物分配之方式，而以變價分割之方式方屬公平允當。

四、綜上所述，兩造共有之系爭房地以變價分割之方式分割，並將變價拍賣所得金額，按附表所示應有部分比例分配予兩造，爰諭知分割方法如主文第1項所示。

五、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　　

中　　華　　民　　國　　114　年　　7　　月　　23　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　法　官李育任

正本係照原本作成。

如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其

未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書

狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。

中　　華　　民　　國　　114　年　　7　　月　　23　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃依玲

附表：（均為恆春鎮僑勇段）