裁判字號：臺灣新竹地方法院90年訴字第231號民事判決
裁判日期：民國90年10月15日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度訴字第二三一號
原告乙○○被告甲○○○被告丙○○右當事人間確認優先承買權事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之四四號土地（以上簡稱系爭土地），原為新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之三，係 葉阿奀 祭祀公業所有，由訴外人 葉粟妹 向葉阿奀祭祀公業租用系爭土地全部供建築房屋居住，原門牌號碼分別為橫山鄉新興村三鄰四十七及四十九號，迨至民國五十七年間，原告向葉粟妹購買系爭土地及地上物，繼受葉粟妹之權利。因被告丙○○與訴外人 羅宗振 分別於七十三年及八十三年間，在系爭土地上擅自增建木造及鐵皮屋，原告知悉後，即向伊等提出異議，伊等乃承諾若原告欲使用其增建部分之土地時，伊等願隨時無償立即拆除還地，絕無異議等語，雙方並訂有書面契約為證。
二、八十六年間，葉阿奀祭祀公業將系爭土地轉售與訴外人 邱瑞君 ，買賣時並未通知原告優先承買，惟事後 邱某 承認原告在系爭土地上之一切權利。八十八年間，因邱瑞君積欠他人債務，系爭土地遭法院查封拍賣，原告於公開拍賣時，曾向執行法院表明係前開土地之租地建屋者，並主張有土地法第一百零四條之優先承買權，惟因核發自耕能力證明之行政程序緩慢，致原告未能於執行法院所定期限內提出自耕能力證明，系爭土地遂為被告甲○○○拍定。而被告甲○○○於八十九年十一月間，復將系爭土地賣予被告丙○○，並於同年月二十九日辦妥移轉登記完畢。
三、查被告甲○○○雖於八十九年一月間，因法院拍賣而成為系爭土地之所有權人，惟當時對於土地上之建物並未一併拍賣點交，是原告承租系爭土地建屋之法定地位，應繼續對被告甲○○○存在。故被告甲○○○於出賣系爭土地予被告丙○○時，理應依土地法第三十四條之一、第一百零四條第一項等規定通知原告優先承買，被告甲○○○未踐行上揭程序，自不得以上揭契約對抗原告。
四、按土地法第一百零四條所定之優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種（四十九年度台上字第二三八五號判例參照）。查本案被告甲○○○未先通知原告是否行使優先承買系爭土地權利，即與被告丙○○訂立買賣契約並為移轉登記，其移轉所有權之行為，對於原告自不生效力，原告即得基於土地法上之優先承買權之規定，請求被告甲○○○與原告補訂系爭土地之書面買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。
五、另被告丙○○於八十九年十二月十四日向新竹縣橫山鄉農會借款三百萬元整，並以系爭土地設定抵押，倘原告第一項訴之聲明有理由，被告丙○○對系爭土地即無處分權能，其自應負塗銷系爭土地上之抵押權登記。
六、新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之三地號土地與同地段七九之二地號土地係於八十五年九月三十日合併為七九之二地號土地後，再分割增加七九之四四地號土地，則原告請求標的物即系爭七九之四四地號土地確係源自於同地段七九之三地號土地，可由下列事證證明：
（一○○○鄉○○段九讚頭小段七九之四四地號土地雖係分割自同地段七九之二號土
地，惟七九之二地號土地係先合併七九之三地號土地，再於同日分割出系爭七九之四四地號土地。
（二）按七九之二地號土地於八十五年合併分割前僅有七百五十五平方公尺，是若未合併七九之三地號土地之三千六百三十一平方公尺土地，絕不可能再分割增加系爭七九之四四地號土地有三千三百二十六平方公尺。
（三）原告找出八十五年分割前，有關七九之三地號土地之地籍圖謄本，經比對結果，與合併分割後所增加之七九之四四地號土地位置幾乎相同，反倒是七九之三地號土地因合併分割，減少有三百零五平方公尺土地。
七、系爭七九之四四地號土地係源自七九之三地號土地，已如前述，七九之三地號土地上原有三棟未辦保存登記之建物，門牌分別○○○鄉○○路五二、五四、五八號，此有本院執行處拍賣不動產附表，及民事裁定影本可稽，惟仁愛路五二號建物之所有人並非債權人所陳報之羅宗振，而係原告乙○○，此有門牌證明及房屋稅籍證明書可稽。以上種種均足徵原告確於五十七年間向訴外人葉粟妹購得系爭土地及建物。並聲明（一）確認原告就新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之四四地號土地有優先承買權存在。（二）塗銷被告 劉林桂妹 與被告丙○○間民國八十九年十一月二十九日所為之前項土地所有權移轉登記。（三）第一項土地，被告劉林桂妹應與原告乙○○補訂書面買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。（四）被告丙○○應塗銷第一項土地上，登記字號為東地字第二一二六○○○號，權利人為橫山鄉農會之抵押權登記。（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則辯稱：
一、確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此觀民事訴訟法第二百四十七條前段之規定自明。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。最高法院五十一年度台上字第二九八八號判例可資參照。茲查：本件系爭土地於本院民事執行處八十七年度執字第六０四八號強制執行乙案中，業經本院執行處於八十九年一月十日命其二星期內提出自耕能力證明，嗣後經原告一再向本院執行處聲明異議遭駁回後，並提起抗告於台灣高等法院亦遭駁回確定，而既然被告此一聲明優先承買之執行程序異議主張已經駁回確定，系爭土地亦已經拍賣完畢而所有執行程序已告終結，則即便本件確認訴訟之判決結果，亦無法除去原告在私法上地位有受侵害之危險，難認其就本件訴訟有確認利益之存在，應請駁回其訴。
二、次查，依土地法第一百零四條第一項之規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。而本件系爭土地並未有地上權或典權之設定，因此本件所應探究者，為原告就系爭土地是否具有基地承租之權利，經查：
（一）原告固於起訴狀中提出其與訴外人邱瑞君於八十六年一月廿一日所訂立之租賃契約書，惟細繹其租約內容不僅租期將近八年，訂立日期為邱瑞君取得所有權之同日，且將非邱瑞君所有之地上建物均做為租賃物之標的(詳後述)，顯係臨訟偽造者，被告否認之，應由原告舉證證明其真正。實則，系爭土地上之建物乃訴外人羅宗振及 劉立煌 等人所有，詳如被告前呈九十年四月廿三日答狀所附證物七、八、九等資料可資為證，訴外人邱瑞君如何將非其所有之建物出租予原告？而原告前於本院執行處傳訊時，亦自承各該建物非其所建，則更可證明本件原告就系爭土地並無基地承租之關係存在應無疑義。再由本件本院八十七年度執字第六０四八號強制執行乙案中，原告主張優先承買之經過情形，更見其偽：
１、八十八年十一月八日本院執行處傳訊時，原告代理債務人邱瑞君到庭，並未表示其與邱瑞君間有何租賃關係存在。
２、八十八年十一月卅日，原告向本院執行處具狀主張優先承買時，亦未提出其有任何租賃契約之資料。
３、八十八年十一月卅日原告向本院提出之請求交還房屋起訴狀中(八十九年度竹簡字第廿九號)，乃主張其為系爭土地之繼承人，根本未提及任何租賃之事實存在。由以上情形可知，如原告與邱瑞君間確實於八十六年一月廿一日即已訂有租賃契約，則為何其於將近兩年以後之八十八年十一月份間還無任何之主張，直至其於八十九年二月十五日向台灣高等法院提出抗告時，才第一次見其提出所謂之「租賃契約」？可見此一租約根本乃為臨訟偽造者，顯不足採。
四、且依最高法院六十五年度台上字第五三０號判例：「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」。經查：依照本件原告所提出之租賃契約中(被告否認其真正)，其後附圖僅標示為「擬建新基地約150坪」，可見其所自己主張承租之範圍並未有任何之建物，依前開最高法院判例所示，其自無土地法一百零四條優先承買權之適用。
五、末查，本件系爭土地之面積為三三二六平方公尺(約合一千零六坪)，而依原告所提出其向邱瑞君所承租之範圍為系爭新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段七九之四四號土地中之一百五十坪，則退萬步言之，綜認本件原告確有優先承買權存在，亦僅限於一百五十坪之範圍內有優先承買權，其主張就本件系爭土地全部有優先承買權實不知所據為何？
參、得心證之理由：
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言︵最高法院五十二年台上字第一二四０號判例意旨參照︶。查本件原告主張被告甲○○○向本院民事執行處標得訴外人邱瑞君所有系爭土地後，原告曾主張系爭土地原由葉阿奀祭祀公業出租予 葉栗妹 ，伊於五十七年間向訴外人葉栗妹購買系爭土地及地上物，繼受葉栗妹之權利，八十六年間由訴外人邱瑞君取得系爭土地後，邱某承認原告在系爭土地之一切權利，而主張就系爭土地有租賃權，願依同樣條件優先購買該不動產，因兩造間就實體上因租賃而生之權利義務是否存在有所爭執，極為顯然，是原告等自有提起本件確認之訴之法律上利益。
二、依最高法院六十五年度台上字第五三０號判例：「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」。經查：依照本件原告所提出之租賃契約中（被告否認其真正），其第二條土地標示，已載明「新竹縣○○鄉○○段九讚頭小段第七九之四四地號面積約一五０坪」，其後附圖亦標示為七九之四四地號土地中之一部，並表明「新約基地一五０坪」，且該契約第十條已載明「原土地上之舊有房屋三棟稅籍編號0000000000、00000000000、00000000000號，甲方（即原土地所有權人邱瑞君）同意收歸乙（即原告）繼續管理」，足證依原告所主張，其自系爭土地原所有權人邱瑞君所承租之土地僅約一百五十坪，且不包含前揭稅籍編號之房屋。
三、系爭土地上僅有三棟未經保存登記之建物一節，則經本院八十七年度執字第六０四八號拍賣抵押物強制執行事件於八十八年一月十九日債權人指封時，查明在卷。而前揭三棟未經保存登記之納稅義務人分別為羅宗振、劉立煌（被告丙○○之父），亦有新竹縣稅捐稽徵處竹東分處房屋稅籍證明書三紙附於前揭執行卷可考。則被告辯稱縱原告與邱瑞君之出租契約書為真正，原告在其所主張有承租權之範圍並未有任何之建物，依前開最高法院判例所示，其自無土地法一百零四條優先承買權之適用，即有理由。至原告提出與葉粟妹（已死亡）之不動產買賣契約書用以證其自葉粟妹取得新竹縣○○鎮○○○○段九鑽頭小段七十九之三號（系爭土地前由七九之三地號土地與同地段七九之二地號土地於八十五年九月三十日合併為七九之二地號土地後，再分割增加七九之四四地號）土地及其上建物，惟葉粟妹非系爭土地之所有權人，有土地謄本在卷可憑，其自無從讓與系爭土地予原告，縱該不動產買賣契約書為真正，亦僅生原告與葉粟妹間之債權效力。尚難以之證明原告自葉栗妹處取得前揭三棟未經保存登記之建物。附此敘明。
四、從而原告依土地法第一百零四條規定訴請確認原告就系爭土地有優先承買權存在，並塗銷被告甲○○○與被告丙○○間民國八十九年十一月二十九日所為之前項土地所有權移轉登記。第一項土地，被告甲○○○應與原告乙○○補訂書面買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。被告丙○○應塗銷第一項土地上，登記字號為東地字第二一二六○○○號，權利人為橫山鄉農會之抵押權登記。均無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於本件判決基礎已不生影響，無庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十年十月十五日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法官許翠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官鄭敏郎中華民國九十年十月十五日