裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年抗字第158號民事裁定
裁判日期：民國97年06月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定97年度抗字第158號抗告人甲○○上列抗告人因與相對人日盛國際商業銀行股份有限公司間除去租賃關係之執行命令聲明異議事件，對於中華民國97年5月1日臺灣臺南地方法院所為裁定（96年度執字第85320號）提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告訴訟費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：本件債務人將系爭土地、建築物（下稱系爭不動產）設定抵押權予相對人時，相對人於對保時，明知系爭不動產上存有租賃關係，卻未要求債務人簽立確無租賃證明書，事後以其制式之抵押權設定契約書，而契約書之其他約定事項亦未言明存有租賃關係。且相對人勘查時，抗告人亦明白告知曾花費60萬元整修及增建，故債務人貸款金額才會增高。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，一個新租約的內容若與舊租約的內容完全一樣，且有口頭約定，俟舊租約期限屆滿，出租人應無條件續出租，所謂新租約應視為與舊租約有延續性，始能保障承租人之權益。原裁定並未就全部事實詳加研判「延續」的合法性，遽以駁回異議，抗告人實難甘服，為此提起抗告，求為廢棄原裁定云云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他權利，惟依民法第866條但書之規定，其抵押權不因此而受影響。此乃因抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，固仍得繼續為如租賃等使用收益權之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣，司法院院字第1446號解釋及最高法院86年台抗字第588號判例均同此意旨。事後之用益權如因抵押物上存在租賃關係，且無法讓拍定人現實占有使用標得之土地，勢將影響投標人購買意願，為眾所週知之事實，如有此情事，抵押物標的常經多次拍賣無人應買，拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視回撤回標的之執行，影響抵押權人受償權利甚大，抵押權人自得聲請除去該項用益權，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。
三、本件抗告人固稱其與債務人 蘇文賢 、 林淑臻 間於89年5月31日起至94年6月1日止約定有租賃契約，雖未載明得續租之明文，但雙方口頭約定得續租，嗣抗告人耗資60萬元重新裝潢租賃物，繼又耗資30萬元增建，而債權人即相對人於91年9月16日於系爭不動產上設定抵押權時，亦明知承租人即抗告人曾耗資裝潢及增建等情，其後，抗告人繼續承租系爭不動產自94年6月1日起至99年5月31日止，因抗告人承租系爭不動產之時間係於設定抵押權前，故相對人聲請除去租賃關係後拍賣，實有不當云云。然查，本件債務人於96年12月26日具狀陳稱：債務人與抗告人原合夥經營快餐店，抗告人承租系爭不動產，租賃期間自89年5月31日起至94年6月1日止，嗣債務人於91年間退夥後由抗告人繼續經營，租賃期間屆滿後由抗告人繼續承租，期間自94年6月1日起至99年5月31日止（租賃契約書見原審卷第50-53頁），而據相對人陳稱債務人於91年間設定抵押權予相對人時，並未聲明系爭不動產上有任何租賃關係存在且立有書面（見相對人抵押權設定契約書其他約定事項第三點，原審卷第9頁）。從而，債務人於91年間向相對人提供系爭不動產設定抵押權借款時，顯然並未向相對人說明系爭不動產有何租賃情事，且依債務人提出之租賃契約書亦無從證明系爭不動產上之租賃關係存在於抵押權設定之前，是否真如抗告人所言之「續租」關係，抗告人亦未提出其他事證，難信其為真實，是抗告人主張其與債務人之租賃關係早於抵押權設定之前即已存在云云，顯不足採信。何況租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，抗告人與債務人縱於91年間以前即有租約存在屬實，其租約於94年6月1日即因期限屆滿而消滅，而系爭租賃契約於94年間成立，顯係於抵押權設定之後始成立，期間又長達5年，而系爭不動產於91年9月16日設定468萬元之本金最高限額抵押，抵押債權本金部分亦達3,347,908元，系爭不動產於97年3月11日實施第二次拍賣，底價為364萬元仍無人應買，顯然系爭不動產上存在之租賃關係已影響相對人抵押權之實施，原審依相對人即債權人之聲請，於97年3月18日除去抗告人於系爭不動產上之租賃權，依法尚無不合，抗告意旨指摘原裁定為不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項，第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國97年6月30日
民事第二庭審判長法官丁振昌
法官吳上康法官李素靖上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中華民國97年7月1日
書記官林鈴香【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。