臺灣高雄地方法院94年度重訴字第158號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院94年重訴字第158號民事判決

裁判日期：民國94年12月06日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決94年度重訴字第158號原告 許進義 (即許合順祭祀公業管理人)訴訟代理人 廖虹羚 律師
梁智豪 律師被告丁○○原名 許秀絨
乙○○原名 許文章 甲○○
號丙○○原名 許清 受
5號4樓共同訴訟代理人 陳廷棟 律師當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將高雄縣○○鄉○○段○○○號土地如附圖紅色斜線所示部分，面積6260平方公尺部分之地上物拆除，將土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰零柒萬元供擔保後得假執行；但被告如以新台幣貳仟壹佰貳拾捌萬肆仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送司法機關，司法機關應迅即處理，並免收裁判費用，耕地375減租條例第26條第1項定有明文。原告與被告間因耕地租佃發生爭議，經原告向高雄縣大社鄉公所耕地租佃委員會聲請調解不成立；而由高雄縣政府耕地租佃委員會調處，嗣因調處不成立，由高雄縣政府於94年4月27日以府地權字第0940085460號函移送本院審理，揆諸前開說明，本院應就本件租佃爭議進行實體審理。
二、本件兩造之爭議情形，係因原告認被告於承租之耕地上興建房屋使用，而有未自任耕作之情形，故依耕地375減租條例第16條第2項規定，主張租約無效，收回土地，被告應自行處理地上物之事實，此觀諸調解及調處筆錄自明（詳卷第6頁及第11頁），依原告提起調解爭議原因事實，已包含請求被告返還無權占有土地之意，被告抗辯原告此部分請求未經調處，依前開法條意旨不得起訴云云，容有誤會，應予敘明。
三、被告之被繼承人即訴外人 許猛 曾於民國84年間因否認將承租之耕地轉租予訴外人 許伯治 之情形，故起訴請求確認租佃關係存在， 嗣許猛 於訴訟繫屬中死亡，由被告承受訴訟後，經法院判決勝訴確定，業據本院調取台灣高等法院高雄分院86年度重上更（一）字第29號租佃爭議事件卷宗核閱屬實。本件原告係認被告在承租之耕地上興建房屋而有未自任耕作之事實，經核與前開確定判決理由認定被告無轉租之原因事實不同，故被告抗辯本件應為前開民事事件之確定判決效力所及云云，亦有未洽，併予指明。
乙、實體方面：
一、原告主張：伊所有坐落在高雄縣○○鄉○○段第333號，面積為12,253平方公尺土地（下稱系爭土地），於38年間依耕地375減租條例由訴外人 許老于 以戶長之名承租，並將系爭土地如附圖B紅色斜線部分經實測面積為6,260平方公尺分與其弟即訴外人許猛耕作，被告為許猛之法定繼承人，嗣許猛於84年3月16日死亡，被告於承受訴訟後經法院判決確認對系爭土地與原告間有租佃關係存在勝訴確定。惟被告在與原告之耕地租約存續中，因在系爭土地上蓋有門牌號碼為高雄縣○○鄉○○路○○巷○○號之1磚造及鐵皮房屋各1幢，並闢有水泥地之停車空間以供渠等居住使用，而有未自任耕作之情形，爰依耕地375減租條例第16條第2項、民法第767條，聲請求為判決：被告應將系爭土地如附圖紅色斜線所示面積6260平方公尺部分之地上物拆除，將土地返還予原告；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地上其中面積為55平方公尺之建物（下稱系爭A建物）係許猛於72年7月間所建造，門牌號碼編為高雄縣○○鄉○○路○○巷20之1號，現由乙○○居住，就近從事耕作。至於另一間則係原告丁○○因離婚後無家可歸，為兼顧農作，乃在空地上興建農舍（下稱系爭B建物），面積尚不足55平方公尺，並作為養雞及栽種蘭花盆栽之用，依耕地375減租條例第13條第2項之規定，應屬對於耕地之特別改良。此外系爭建物之面積合計僅占系爭土地2%，尚未超過農舍之興建不得超過農地10%之範圍，自屬合法，況系爭土地現仍由被告自任耕作迄今，並無轉租予他人之情事，故原告依同條例第16條第2項規定請求返還系爭土地顯無理由，故聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、原告主張，其所有之系爭土地，於38年間依耕地375減租條例由訴外人許老于以戶長之名承租，並將系爭土地如附圖B紅色斜線部分經實測面積為6,260平方公尺分與其弟即許猛耕作，被告為許猛之法定繼承人，嗣許猛於84年3月16日死亡，被告於承受訴訟後獲得法院判決確認對系爭土地與原告間有租佃關係存在勝訴確定。系爭土地現由被告占有使用中，而許猛於72年7月間在系爭土地上興建系爭A建物，面積約55平方公尺；另被告丁○○在其上興建系爭B建物，面積約60平方公尺，而上開建物於93年6月16日因屬違章建築，業經高雄縣政府建設局拆除完畢等事實，為兩造所不爭，並有私有耕地租約、土地複丈成果圖，台灣高等法院高雄分院86年度重上字第29號民事判決、建物照片及高雄縣政府府建拆字第0940218214號函在卷可稽，堪信為真。原告主張被告興建有前揭建物，而有未自任耕作之情形，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者在於：㈠、系爭建物是否屬於耕地375減租條例第13條第2項所定之耕地特別改良？
㈡、系爭建物是否足以認定被告有未自任耕作之情形？茲分述如下。
四、系爭建物是否屬於耕地375減租條例第13條第2項所定之耕地特別改良？按所謂耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言，此觀耕地375減租條例第13條第2項之規定自明，因此系爭建物存在於系爭土地上是否屬於耕地之特別改良，首應視改良情形有無保持耕地原有之性質憑斷。經查，系爭建物已經拆除而滅失，無從藉由勘驗程序認定是否保持耕地之原有性質。惟系爭建物之使用情形，業據證人 吳何月英 證稱：我在隔壁土地種植芒果及養魚，曾見過系爭建物，其中一間由被告乙○○使用，另一間則由許猛的女兒使用，系爭土地是種植竹木、芒果、椰子，後來收成不是很好，就打算來養雞及種植蘭花，雞是養在建物旁邊的椰子園內，有用籬笆圍住；而蘭花是掛在建物旁邊的籬笆上等語（詳卷第163頁至第164頁），足證被告並未直接將系爭建物供飼養雞隻及種植蘭花之用，被告抗辯系爭建物係供農作使用云云，難認有據。另參諸證人即高雄縣大社鄉租佃委員會主席 江水玉 到場證陳：本件是原告聲請調解，第1次通知被告並未出席，原告聲請調解委員會前往系爭土地勘查被告有無自任耕作，並且拍照存證，卷附的照片是委員會前往履勘拍攝的照片，無法自外觀上判斷出建物是供養雞、種植蘭花或供人居住使用，當時建物有上鎖，無法進入，再加上窗戶不是每一扇都有打開，我從開啟的窗戶往內看，有看到床舖、煮飯的器具等語（詳卷第162頁）；及卷附照片拍攝的畫面顯示，其中一間建物係加強磚造，另一間則為鐵皮搭造之結構，屋外設有水塔、車棚、熱水器、抽油煙機排氣管，並置有瓦斯筒、曬衣處，且有汽機車停放之內容，參以證人江水玉證陳建物內尚陳設有床舖、煮飯器具等語，系爭建物既非供農作之用，已如前述，且設置有足供人生活起居使用之車棚、浴室、廚房及臥室等重要功能，益證系爭建物係供居住之用至明，此對照被告亦自認系爭A建物由被告乙○○居住就近從事耕作，系爭B建物因被告丁○○離婚無家可歸，興建完成除居住外並兼供農作使用，益可佐證。系爭建物既係供被告乙○○及丁○○居住使用，顯已變更系爭土地之原有性質，非屬耕地375減租條例第13條第2項所定之耕地特別改良，故被告抗辯即難謂可採。
五、系爭建物是否足以認定被告有未自任耕作之情形？按佃農在承租耕地上固允許有農舍存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；次按耕地375減租條例第16條第1項所謂自任耕作，係指承租人應以承租耕地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作目的之使用，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所訂租約無效之原因，最高法院64年台上字第571號判例及85年台上字第2355號判決參照。系爭建物係供被告乙○○及丁○○居住使用，業如前述，參諸前開說明，原告主張系爭建物足以認定被告有未自任耕作之事實，洵屬有據。
六、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；而耕地375減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明，最高法院80年台再字第15號判例參照。兩造間之耕地租約既因被告未自任耕作而生終止之效力，故被告對系爭土地自無占有使用權源，從而原告依耕地375減租條例第16條第2項及民法第767條之法律關係，請求被告應將系爭土地之地上物拆除，將土地返還予原告，即屬有據，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准或免為假執行之宣告，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，被告抗辯系爭建物未逾農業發展條例所定之農舍面積限制，及系爭土地並無轉租他人等情，核無礙於判決基礎，故未予逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國94年12月6日
民事鳳山分庭法官李代昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年11月6日
書記官林豐富