裁判字號：臺灣高等法院高雄分院95年重上字第7號民事判決
裁判日期：民國95年09月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決95年度重上字第7號上訴人丁○○上訴人乙○○上訴人甲○○
號上訴人丙○○
5號4樓共同訴訟代理人 陳廷棟 律師被上訴人 許進義 (即 許合順 祭祀公業管理人)訴訟代理人 梁智豪 律師
廖虹羚 律師上列當事人間因租佃爭議事件，對於民國94年12月6日臺灣高雄地方法院94年度重訴字第158號第一審判決提起上訴，本院於94年8月30日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送司法機關，司法機關應迅即處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件被上訴人係主張其所有之土地出租予上訴人耕作，上訴人未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條規定，原定租約無效，請求收回土地，經向高雄縣大社鄉公所耕地租佃委員會聲請調解不成立後，由高雄縣政府耕地租佃委員會調處，因調處不成立，由高雄縣政府於94年4月27日以府地權字第0940085460號函移送原審法院審理，有各該調解、調處程序筆錄可稽。是被上訴人聲請調解調處之原因事實乃兩造間耕地租約已歸於無效，其目的則在請求收回土地，並經載明於調解、調處筆錄，則被上訴人於案經移送法院後，表明基於耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求返還土地，其聲明同一，且在聲請調解、調處之範圍內，僅同時基於所有權人之地位，依民法第767條為請求，屬請求權之競合，按之民事訴訟法第77條之2第1項但書之規定，自不容割裂認此部分不屬於調解、調處範圍，而應另行繳納裁判費。從而，上訴人抗辯被上訴人依民法第767條為請求之部分未另行繳交裁判費，其起訴不合法，尚屬無據，先予敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：伊為管理人之許合順祭祀公業所有坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號耕地，如附圖B紅色斜線面積6,260平方公尺部分（下稱系爭耕地），出租予訴外人 許猛 耕作。許猛於民國84年3月16日死亡，上訴人為許猛之法定繼承人，繼承與被上訴人間之耕地租約，於租約存續中，在系爭土地上搭蓋磚造平房及鐵皮房屋各1幢（以下合稱系爭建物），並闢有水泥地之停車空間以供居住使用，而有未自任耕作情事，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，兩造間耕地租約歸於無效。爰依同條例第16項第2項、民法第767條規定，請求判決命上訴人返還系爭土地（原請求上訴人應將系爭土地上之地上物拆除後，返還系爭土地予被上訴人，於本院為聲明之減縮），並陳明願供擔保聲請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭土地上其中面積55平方公尺之建物（下稱
A建物），其前身為許猛於72年7月間所建造，嗣於91年間由乙○○翻修後居住，就近從事耕作，另一面積約35平方公尺之鐵皮屋（下稱B建物），則係丁○○於91年間稍後所搭建，作為住家並兼顧農作之農舍，丁○○在其上有養雞及栽種蘭花盆栽，依耕地三七五減租條例第13條第2項之規定，均屬對於耕地之特別改良。且系爭建物之面積合計僅占系爭土地2%，尚未超過農舍之興建不得超過農地10%之規定，不能認有未自任耕作情事等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，並為附條件准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造對於下列事項並不爭執（本院卷68至69頁、105頁），並有高雄縣政府移送函附件之照片8張、系爭耕地租約可稽（原審卷12頁以後及18頁），堪認為真實：
㈠系爭Ａ建物為磚造平房，面積55平方公尺，該址原由承租人
許猛於72年7月間建造房屋，嗣乙○○於91年間翻修，供自己及家人居住。
㈡丁○○於91年間搭建系爭Ｂ建物供自己居住，為鐵皮屋，面積約35平方公尺。
㈢系爭建物已於93年3月至6月間先後經拆除。
㈣系爭土地原出租是供農牧使用。
㈤乙○○、丁○○是 許孟 之繼承人，其他繼承人甲○○、丙○○並未使用系爭土地。
五、兩造爭執事項為：系爭Ａ、Ｂ建物是否屬於對於耕地之特別改良或農舍？乙○○、丁○○在系爭土地上搭建系爭建物，是否構成耕地三七五減租條例第16條第1項之未自任耕作事宜，致兩造間之耕地租約歸於無效（本院卷69頁）？茲分述如下：
㈠原審法院84年度重訴字第140號及本院86年度重上更㈠字第
29號確定判決，就兩造間租佃爭議事件認定兩造間就系爭土地租佃關係存在（本院卷74至97頁），該案於88年11月3日確定，且系爭許猛搭建之建物於該案判決確定前即已存在，則本院首應審酌者為，被上訴人是否得於本件另主張上訴人在系爭土地上搭建Ａ建物係不自任耕作行為，作為租約無效之依據，而與該確定判決為不同之認定？經查，Ａ建物前身於72年間由許猛搭建，其時該房舍極為簡便，房屋外部僅以水泥粉刷、加蓋浪板、無架設水塔，亦無另外舖設水泥庭院作為停車使用（原審卷125頁），乙○○則改建為磚造房屋，屋外貼有磁磚，屋前舖設水泥、搭棚架作為停車空間，及架設有家庭用水使用之大型水塔，且原建物為長條狀，Ａ建物為「Ｌ」型，其範圍已有不同，有卷附照片可稽（原審卷第12頁以後、第125頁），並據證人 吳何月英 稱：之前許猛所搭建是磚造石棉瓦，和他太太一起住，許猛中風後搬離，很久沒人住，房子壞掉，91年間乙○○和太太、孩子搬回去住，有整修房子，在後面加蓋浴室（本院卷106頁），足認前開租佃爭議事件判決確定後，乙○○就原來許猛所搭建房舍完全翻修，已非原來之同一建築，而屬重建之屋舍。是則該租佃爭議事件審理中，被上訴人縱未主張許猛所搭建者非屬農舍，且就認定租佃關係存在之確定判決不得再為爭執，惟乙○○重建房舍既在確定判決之後，乃新發生之事實，被上訴人自得在本件訴訟據此新事實就兩造間租佃關係而為主張，不受前案確定判決之拘束。即其是否屬於農舍，得由本院依其建築之功能、目的等，另為認定。
㈡乙○○、丁○○在系爭土地上搭建系爭Ａ、Ｂ建物，是否屬
於對於耕地之特別改良或作為農舍使用，是否足以構成未自任耕作之事由？①按耕地三七五減租條例第13條所謂耕地特別改良，係指於
保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言，此觀同條第2項之規定自明。因此系爭建物是否屬於耕地之特別改良，應視在系爭耕地搭建系爭房屋之結果，如何發生於保持耕地原有性質及效能外，又增加耕地生產力或耕作便利之情形為斷。經查，系爭建物已經拆除而滅失，無從藉由勘驗程序認定是否保持耕地之原有性質。惟系爭建物之使用情形，據證人吳何月英證稱：我在隔壁土地種植芒果及養魚，系爭土地是種植竹木、芒果、椰子，後來收成不是很好，就打算養雞，且有堆置飼料，並有種植蘭花，雞是養在建物旁邊的椰子園內，有用籬笆圍住，蘭花是掛在建物旁邊的籬笆上（原審卷第163頁至第164頁），則系爭建物並非直接供養雞及種蘭花之用。參以調解委員會拍攝附卷之照片顯示（原審卷12頁以下），系爭建物其一係加強磚造，另一為鐵皮搭建之結構，屋外設有水塔、熱水器、抽油煙機排氣管，並置有瓦斯筒、曬衣處，且搭設車棚，有汽機車停放，證人即高雄縣大社鄉租佃委員會主席 江水玉 並證稱：建物內陳設有床舖、煮飯器具（原審卷162頁），即非供農作使用，足認系爭建物本身並無增加耕地生產力或便利耕作之效能，上訴人復不能提出特別改良之證據，核難認系爭建物之設置，屬於耕地之特別改良。上訴人此部分所辯，核無足採。
②次按佃農在承租耕地上固允許有農舍存在，但茲所謂農舍
，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形（最高法院64年台上字第571號判例參照）；耕地三七五減租條例第16條第1項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，而使原訂租約無效；承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，且確有其必要者為限（最高法院85年度台上字第2355號判決參照）。又耕地三七五減租條例16條第
2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例參照），故而，承租人將部分耕地建築房屋供居住使用，而有未自任耕作之事實者，應認該全部租約均歸於無效。
③經查：系爭建物分別供乙○○及丁○○居住使用，為兩造
所不爭執，而其2人使用系爭建物之情形，固經吳何月英證稱：有在建物旁圍籬內（依卷附照片所示，即指丁○○搭建使用之鐵皮屋圍籬範圍）養雞、種蘭花；乙○○整修房子後，跟他太太、孩子搬回去住，乙○○在鐵工廠上班，他太太有整地，將原來種的芒果樹挖掉改種柚子、椰子樹，椰子樹下種 釋迦 ，種得不好， 釋迦樹 下草長很高，沒多久高雄縣政府就將房子拆除；原來 許猛有 在系爭土地魚池裡養魚，乙○○夫妻回去住時也有養魚（原審卷164頁、本院卷107頁），惟據證人江水玉證稱：被上訴人聲請調解，第一次通知相對人未出席，被上訴人聲請前往勘驗現場有無自任耕作，拍照存證；當時土地一片荒野，沒有種植任何經濟作物，有兩間房屋，因建築物上鎖，從部分開啟的窗戶往內看，有看到床舖、煮飯的器具；無法判斷建物是供養雞、種蘭花之用；第二次調解程序相對人才出席（原審卷第162至163頁），而系爭建物均於91年間搭建，於93年3至6月間遭拆除，兩造第二次調解程序則於93年3月31日為之，為兩造所不爭執，並有移送之調解筆錄可稽，是調解委員於第一次調解當時既未見有種植經濟作物之情形，且自外觀無法判斷有無養雞、種蘭花之事實（證人吳何月英稱養雞及種蘭花均在屋外圍籬內），參以系爭土地面積達6260平方公尺，丁○○僅在居家圍籬範圍內養雞、種蘭花，於租佃調解委員前往履勘時已無法判斷有養雞或種蘭花之事實，故應僅是短暫、小範圍為之，及乙○○從事鐵工事業，並未從事農作，其妻縱有整地，因非專業，於租佃委員前往履勘時，亦已荒廢，則丁○○及乙○○之妻縱然在該地上有養雞、種蘭花或整地，因其範圍極小，實無須長時間在該處工作，即無設置系爭建物供暫時住宿，以便利農作之必要。再就系爭建物之設備觀之，其內部有浴廁、床舖、煮飯器具等，經證人江水玉、吳何月英分別陳述明確（原審卷162頁、164頁），及自大社鄉租佃調解委員於第一次調解日前往現場拍攝之照片顯示，其一建物係加強磚造，另一為鐵皮搭建之結構，屋外設有水塔、熱水器、抽油煙機之排氣管，並置有瓦斯筒、曬衣處，且搭設車棚，有汽機車停放等情，已具備一般住宅供生活起居之功能，顯然系爭Ａ建物乃供乙○○全家居住及Ｂ建物係供丁○○居住使用之目的而興建，非便利渠在系爭土地上耕作而設。
④從而，足認系爭建物並非便利耕作且有必要設置之農舍，
揆諸上述說明，應認乙○○、丁○○在承租之系爭耕地上建築系爭建物，非供耕作目的之使用，有非自任耕作之事實，其全部租約應歸於無效。又系爭建物既不符合農舍之要件，即無再據其建築面積大小，判定有無逾農舍建築面積限制之必要，更不得因面積未逾限制範圍，反推該建築即屬農舍。是上訴人主張系爭ＡＢ建物均屬農舍，無不自任耕作事實，核屬無據。
六、末按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段亦有明文。本件上訴人於許猛過世後，基於繼承關係而繼承系爭耕地租約，並占有系爭土地，嗣於91年間經乙○○、丁○○在耕地上搭建系爭建物，有未自任耕作之事實，全部租約已歸於無效，其占有系爭耕地即無正當權源，則被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第767條之規定，請求拆除地上物，返還系爭耕地予被上訴人，即屬有據，應予准許。
七、綜上，被上訴人基於兩造間耕地租約關係及民法第767條之物上請求權，請求拆除系爭建物，返還系爭耕地予被上訴人，為有理由。又系爭建物業經拆除，經兩造陳明，被上訴人並於本院為聲明之減縮，請求上訴人返還系爭耕地，並無不合。是則原審判命上訴人返還系爭耕地予被上訴人，並為附條件准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國95年9月13日
民事第六庭
審判長法官張明振法官朱玲瑤法官謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國95年9月13日
書記官廖素珍附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。