裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第1118號民事判決
裁判日期：民國103年01月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第1118號原告 牛錫華
鍾孟華 許永青 張志生 吳惠如 許永旺 廖秋木 曾俊發 葉 楊瑞卿 兼共同訴訟代理人 李顏水金 被告 朱日台 訴訟代理人 陳豐裕 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示之A（面積八平方公尺）、B（面積三０平方公尺）、D（面積０‧一三平方公尺）位置之地上物（面積合計三八‧一三平方公尺，不含原泛美大鎮興建之圍牆部分）全部予以拆除，並將土地交還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造及其他全體共有人共有，而被告為系爭土地地上房屋「泛美大鎮」（下稱系爭大樓）其中建號986號（門牌高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭主建物）之區分所有權人，然被告無任何正當權源，竟在系爭土地內如附圖所示A、B、D部分搭建建物（面積分別為8㎡、30㎡、
0.13㎡，合計38.13㎡，下合稱系爭增建建物）占有使用並出租予全家便利商店，其占有使用行為係排除其他共有人對該部分土地之使用，為無權占有。為此，爰依民法第767條、第821條規定，起訴並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭增建建物係被告於民國92年時拍賣取得當時已經存在，被告一直照原狀使用，足見本件建商興建之初即已劃歸系爭主建物所使用；且共有人多年來對各自所占用之土地建物亦相互容任，應認共有人間有默示分管契約存在；又原告當初購買系爭土地及其地上房屋時，對現況知之甚詳，且被告亦未妨礙原告等人之權利，原告等提起本訴顯屬權利濫用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造為系爭土地之共有人；系爭大樓屬集合住宅，由吉隆建
設（股）公司（下稱吉隆建設）於83年間興建完成及出售。㈡被告為系爭主建物之所有權人，系爭增建建物占用系爭土地
，為一層樓建物，內部與系爭主建物相通而無法單獨使用，外牆下半部與系爭大樓之圍牆相連，且建材相同；外牆上半部則係鐵皮建造，面積及位置均如附圖所示。
㈢本院88年度執字第8159號強制執行事件，就系爭主建物進行
拍賣程序時，系爭增建建物即已存在，被告於89年間先以其前妻 劉惠蘭 之名義取得系爭主建物及增建建物，經過多次移轉，被告於100年間以買賣為原因取得系爭主建物及系爭增建建物之所有權。
㈣系爭增建建物屬於違建，泛美大鎮管理委員會曾於95、96年
間報請拆除，均經被告回復原狀，至103年1月間再次報請拆除，經高雄市政府派員會勘，並列入第二順位執行拆除。
四、本院得心證之理由：㈠系爭增建建物於系爭大樓興建當時是否即已存在？兩造就系
爭土地有無默示分管契約存在？被告有無合法占有權源？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告對於占用之事實不爭執，惟抗辯其有默示分管契約之占有權源，即應就此有利於己之事實負舉證責任。
2.證人即興建系爭大樓之吉隆建設工務經理 戴文雄 於本院審理中具結證稱：系爭大樓興建當時並無系爭增建建物或二次施工情形，系爭增建建物之側面外牆下半部與系爭大樓之圍牆係一次興建，其後方外牆之下半部，雖然與側面外牆下半部是相似的圍牆，但二者有色差且組合搭配明顯不同，應屬不同時期所興建等語（見本院卷㈡第41頁至第42頁）。而系爭增建建物之側面外牆下半部與系爭大樓外圍牆相連，均以灰色為主、紅色磚塊間雜其中，顏色及色塊搭配甚為相近；後方外牆之下半部，上方幾乎為紅色磚塊、下方則以灰色磚塊為主之搭配方式，確有明顯差異，亦經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、系爭大樓、系爭增建建物之圍牆、外牆等相片在卷足憑（見本院卷㈠第18
3頁、第190頁至第191頁），堪認系爭增建建物除側面外牆下半部屬於系爭大樓原本之圍牆外，其餘部分均係二次施工，且非由吉隆建設所建造等情，可以認定。
3.關於系爭增建建物是否由吉隆建設所規劃、或有無將系爭土地之法定空地約定為被告專用乙節，證人戴文雄亦證稱：此部分因非屬工地業務我不了解，要依合約書之記載為準，且因時日久遠，相關文件已無保留等語（見本院卷㈡第40頁至第42頁）；且吉隆建設於興建規劃系爭大樓時，若確有將系爭增建建物所占用之系爭土地部分劃歸特定之人使用（約定為專用），自應在住戶管理公約及契約中加以明定，方符常情。而依吉隆建設於出售系爭大樓時，針對不特定之人所預先擬定之定型化房地買賣契約書，其中第18條第3項約定：「公共設施之範圍及各戶持有比率均由乙方（即吉隆建設）統籌規劃分配，甲方（即承買人）絕無異議。」，及該契約之附件：「㈤住戶管理公約」其中第7條約定：「本大廈（包括公共場所及公共設備）權益屬於全體業主，任何業主或個人均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用效益之行為。」、第9條：「為維護本大廈之美觀與安全，不得有下列各款行為：…6.在公共場所作違章增建或破壞。」等內容，有泛美大鎮○地0000000號K14）在卷可查（見本院卷㈠第206頁、第221頁），足見系爭大樓興建規劃當時，非但沒有關於系爭增建建物占用系爭土地之任何同意或約定，反之，更以明文限制任何人對於共用部分不得為占用或妨礙之行為。此外，亦無其他證據可認系爭增建建物是由吉隆建設興建時所為之整體規劃設計，或有將系爭增建建物占用部分約定為原始承購系爭主建物之所有權人專用之事實，是被告抗辯系爭增建建物係由建設公司興建當時所整體規劃或已約定為專用，並非有據。
4.被告復以共有人間互相容任，有默示分管契約存在等語。惟按所謂默示之意思表示，須依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者，始足當之；至單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者外，仍不得謂為默示之意思表示。查系爭大樓之管理委員會，曾於95、96年間就系爭增建建物部分報請主管機關拆除而未果等情，為兩造所不爭執，是被告所辯各共有人相互容任等語，並非實在；另依上開吉隆建設於出售系爭大樓時與承買戶所簽訂之房地買賣契約書及其附件，均未見吉隆建設與各承購戶，曾約定就系爭大樓之基地空地或共用部分得由特定之共有人使用，此外，復無其他任何舉動或情事，可認各共有人間有默示之意思表示，同意被告得使用系爭增建建物所占用之系爭土地。從而，被告此部分所辯，亦屬無據。
5.綜上，足認被告以系爭增建建物占用系爭土地之一部，並無占有之權源，則原告為系爭土地之共有人，為全體共有人之利益，請求被告拆除如附圖所示系爭增建建物（不含系爭大樓原興建之圍牆部分）及返還系爭土地，即屬有理由。
㈡原告之請求是否屬於權利濫用？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項亦明文之。是若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；此外，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，最高法院45年台上第105號、71年台上第737號判例意旨參照。復公寓大廈之基地、共用通路或空間、建築物之基礎及主要結構等公共設施或空間之利用，攸關全體住戶之居住品質及安全維護，故其使用或利用，除須符合法令規定，並需經全體共有人之同意，始得為之。
2.查系爭增建建物係違法興建，其無權占用系爭大樓之基地即系爭土地一部，屬於全體公寓大廈之共用部分，占用之面積達38.13㎡等情，業如前述。是系爭增建建物是否可返還全體住戶，攸關系爭大樓之公共利益。而其係緊鄰15層大樓之一樓建築物，上半部為鐵皮材質、下半部為系爭大樓之外圍牆，與系爭大樓之外觀明顯有別等情，有現場相片可稽（見本院卷㈠第190頁至第191頁），勢必影響整棟建築物之外觀及品質；且系爭增建建物隔離系爭大樓中庭與高鳳路間之空間，亦阻擋自系爭大樓中庭面向高鳳路之景觀（或可設置通道），空間感亦大受影響等情，亦有系爭大樓之中庭現場相片可參（見本院卷㈠第194頁）；足認系爭增建建物之存在，確實對於系爭大樓之居住品質造成影響，降低系爭大樓之生活品質。又系爭增建建物之拆除雖造成被告之財產損害，惟此部分係屬違建，本即不受法律之保護；況系爭增建建物係緊鄰系爭主建物而建，平日係出租供便利超商使用，非屬其生活上所依賴而不可或缺之空間，系爭增建建物拆除後，對其主建物並未產生無法使用之影響。再者，系爭大樓之基地，係全體共有人所有，亦無因被告之合法建物緊鄰在側而獨厚被告之理；又若認拆除系爭增建建物係屬權利濫用，豈非鼓勵各該公寓大廈之一樓住戶均得在自家一定範圍內私自違法占用之荒謬結論。此外，依卷內證據資料，亦無法認定原告就本件主張係故意以損害被告為其目的。是被告就此所為之抗辯及舉證，均無從使本院認定原告所為上開權利之行使（拆除系爭增建建物並返還土地）係屬權利濫用。依照上開說明，被告此部分之抗辯，亦無理由。
五、綜上所述，原告本於所有權，依民法第767條、第821條規定之法律關係，請求被告拆除系爭增建建物（不含原泛美大鎮興建之圍牆部分）並返還土地予系爭土地全體所有權人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年1月27日
民事第六庭法官呂明燕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月27日
書記官李柏親