台灣士林地方法院民事簡易判決 97年度湖簡字第783號
原 告 品誠房屋仲介股份有限公司
法定代理人 己○○
原 告 品新不動產經紀有限公司
法定代理人 丙○○
上二人共同
訴訟代理人 范宗熙 律師
被 告 戊○○
辛○○
上二人共同
訴訟代理人 蔡文彬 律師
林明賢 律師
陳孟秀 律師
共 同
複代理人 丁○○
上列當事人間請求給付服務費事件，本院判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請，均駁回。
訴訟費用新台幣肆仟玖佰陸拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原屬被告戊○○所有座落台北縣汐止市○○段○○○○號土地
上門牌汐止市○○○路○○○巷○○號房地一戶（以下簡爭系爭
房屋）於96年9月27日委託原告品誠房屋仲介股份有限公司
（以下簡稱原告品誠公司）銷售，原定委託價為新台幣（以
下同）820萬元，嗣於96年10月3日變更委託為745萬元。
2、經聯營店即原告品新不動產經紀有限公司（以下簡稱原告品
新公司）於96年10月3日有買主即告辛○○出價760萬元成
交，並由賣方簽署收取定金。
3、經由原告品誠公司約定買賣雙方即被告戊○○、辛○○前來
公司簽訂買賣契約，詎料會面當時，被告等忽稱因有事待辦
，明日再來簽約，詎料，被告等為規避給付服務費竟串通為
共同之虛偽表示，先由被告辛○○來原告公司稱不買系爭房
地，並願被沒收定金5萬元，而後又與賣方即被告戊○○共
同協議沒收定金，並不得提出其他賠償云云，原告公司信以
為真。
4、經事後查知，被告戊○○、辛○○竟在96年10月29日私下將
系爭房地成交，並移轉所有權，原告公司此時始恍然大悟，
原來被告等乃串通欺騙原告。被告等之詐騙行為所簽訂之協
議書依法無效。
5、原告品誠公司 爰依 與被告戊○○所簽訂之銷售契約第八條，
向戊○○求償售價之4%，即304,000元之服務費，原告品新
公司依給付服務費承諾書之約定向被告辛○○求償售價2%
，即152,000元之服務費，及均自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣
告假執行。
6、於被告答辯後之陳述：
①被告所提出96年9月27日及96年10月3日委託事項變更契約
書內所書寫之「本委託96年10月18日後失效」文字經查詢是
原告公司之業務員 曹睿琦 所寫屬實。
②被告戊○○收取定金後，於約定簽約日，當時故意拖延簽約
，然後由辛○○前來公司稱不買系爭房地，其定金並願被沒
收，原告信以為真，但被告提出應簽署協議書兩份，並於前
項所述之委託事項變更契約書上書寫「本委託96年10月18日
後失效」，原告公司原不疑有他，一一照辦，事後查證始知
被告等已於96年10月29日私下成交，原告公司始知受騙，謹
依民法第88條92條之規定撤銷上述之意思表示，並以訴狀之
送達以代通知。
7、提出下列證據為證：
①被告戊○○之委託銷售契約書影本一份。
②被告戊○○之委託事項變更契約書影本一份。
③被告辛○○之不動產買賣意願書影本一份。
④被告辛○○之給付服務費承諾書影本一份。
⑤被告二人所簽之協議書影本一份。
⑥被告戊○○與原告品誠公司之協議書影本一份。
⑦系爭房屋之土記及房屋登記謄本各一份。
二、被告之答辯：
（一）被告戊○○之答辯：
1、被告戊○○與原告品誠公司所簽訂之契約性質，實為「一般
委託銷售契約」：
①被告戊○○與原告品誠公司間，雖於96年9月27日簽訂「專
任委託銷售契約書」，然依契約第17條規定（特約條款）：
「本委託改為屋主可自售，及可交由他人銷售。」，故其性
質並非僅限於原告品誠公司始有權為系爭房地之仲介之「專
任」委託銷售契約，因此被告戊○○本得自行銷售或另行選
擇其他房屋仲介業者代為銷售。
②被告戊○○為儘速覓得買主，故除委託原告品誠公司代為銷
售外，已先後委託「樟樹房屋仲介有限公司」（以下簡稱樟
樹房屋）、「信義房屋仲介股份有限公司」、「昇旺不動產
經紀有限公司」、「寶騰不動產經紀仲介有限公司」及「寶
鎮房屋仲介有限公司」等六家仲介業者代為銷售，且其性質
亦均約定為「一般」委託銷售契約，是足徵被告戊○○已明
確保留得自行銷售或另行選擇其他房屋仲介業者代為銷售之
權利。
2、被告戊○○與辛○○間就未透過原告仲介成交乙事，事前並
無通謀：
被告戊○○實係經原告品誠公司告知後始知悉被告辛○○已
無法於五日內簽立賣賣契約之事實，且嗣後亦係經由原告品
誠公司分別出具兩份協議書要求原告簽署，一為沒收被告辛
○○已交付之定金5萬元，二為同意由原告品誠公司沒收定
金之百分之五十（即25,000元）為服務費，原告謬指被告係
出於通謀而要求原告簽訂上開協議，實為不真之杜撰與臆測
，且亦與經驗及論理法則相違。
3、被告戊○○與原告品誠公司間之委託銷售契約業經雙方同意
而失其效力：
原告品誠公司於96年10月18日與被告戊○○簽立協議書，並
同意不再提出其他賠償請求後，又立即經雙方同意而在原委
託契約上註記兩造間之委託銷售契約於當日起失其效力，則
該銷售委託契約既已經兩造同意而失效，原告品誠公司即已
無權利依據該契約而有所主張。
（二）被告辛○○之答辯：
1、被告辛○○與戊○○間就未透過原告仲介成交乙事，事前並
無通謀：
被告辛○○雖曾經由原告仲介而擬向被告戊○○購買系爭房
地，然對標的之售價及對原告品新公司之誠信不甚滿意，故
而中途反悔告知該公司無法於五日內購買，詎料於經原告品
誠公司要求簽署協議書而同意其沒收定金後，竟發現樟樹房
屋亦受被告戊○○之委託，且經詢問業務人員後得悉其售價
僅為745萬元，與原告品新公司所提出之價格760萬元相較
，至為合理，遂復決意改為透過樟樹房屋向被告戊○○購買
系爭房地。是被告辛○○於簽立前開協議時，確已無意購買
系爭房地，並非原告所指通謀虛偽之表示；況原告品新公司
與品誠公司因貪圖高額服務費而一昧哄抬售價，以致被告辛
○○不願購買而未能達成本件買賣，嗣後卻不思檢討，竟悍
然提起本訴，且僅憑臆測即誤指買賣雙方為通謀虛偽，實為
無據。
2、被告辛○○與原告品新公司間之「買方給付服務費承諾書」
業經雙方同意而失其效力：
被告辛○○於96年10月16日表示不願於五日內購買系爭房地
時，已由原告品新公司主導協議放棄定金，且約定任一方不
得提出任何賠償請求，並經雙方同意後，於該「買方給付服
務費承諾書」註記使之失效，遽原告竟出爾反爾，復依據已
無效之契約而向被告辛○○請求服務費，實有違誠信。
（三）共同答辯部分：
1、被告戊○○與辛○○乃係透過樟樹房屋成交系爭房屋，有兩
造間買賣契約書及辛○○服務費收據可證，至戊○○給付樟
樹房屋之服務費部分，因戊○○現尚有其他房地委託樟樹房
屋銷售，雙方並約定服務費於另一房地出售後一併給付，此
亦有雙方房地產委託銷售契約書可證。
2、被告辛○○於本件買賣成交後，雖基於資金周轉等個人因素
，而遲至96年12月17日始給付服務費予樟樹房屋，然原告係
於97年1月11日提起本件訴訟，時間係在被告辛○○給付服
務費近一個月之後，則原告謬謂該服務費係臨訟杜撰，自非
可採。
3、被告戊○○收取定金後，係經原告品誠公司於96年10月3日
告知，始得悉被告辛○○無意透過伊購買系爭房地，且係由
原告提供協議書兩份要求被告簽署，亦無所謂故意拖延情事
存在，又原告公司從事仲介多年，更無可能按被告指示一一
照辦，是足徵系爭契約實係經兩造合意，並由原告業務員曹
睿琦書寫，而於96年10月18日失其效力。
4、爰聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願提供擔
保，請准宣告免為假執行。
5、提出下列證據為證：
①「樟樹房屋仲介有限公司」委託契約書影本乙份。
②「信義房屋仲介股份有限公司」委託契約書影本乙份。
③「昇旺不動產經紀有限公司」委託契約書影本乙份。
④「寶騰不動產經紀仲介有限公司」委託契約書影本乙份。
⑤「寶鎮房屋仲介有限公司」委託契約書影本乙份。
⑥不動產買賣意願書影本乙份。
⑦「買方給付服務費承諾書」影本乙份。
⑧96年9月27日及10月3日委託事項變更契約書影本各乙份。
⑨賣方契約內容變更同意書影本乙份。
⑩樟樹房屋服務費收據影本乙份。
⑪買方給付服務費承諾書影本乙份。
⑫被告戊○○與辛○○買賣契約書影本乙份。
⑬被告戊○○與樟樹房屋房地產委託銷售契約書影本乙份。
⑭戊○○與樟樹房屋間委託銷售契約書影本乙份。
⑮辛○○委託樟樹房屋提出購屋要約書影本乙份。
並聲請傳訊證人庚○○、甲○○、乙○○。
三、理由要領：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出被告戊○○之委託銷售契
約書、被告戊○○之委託事項變更契約書、被告辛○○之不
動產買賣意願書、被告辛○○之給付服務費承諾書、被告二
人所簽之協議書、被告戊○○與原告品誠公司之協議書、系
爭房屋之土記及房屋登記謄本等各一份為證，被告二人對於
上揭文書之真正亦不爭執，惟以被告二人確係透過樟樹房屋
之仲介，成交系爭房屋等語置辯，並提出樟樹房屋服務費收
據、買方給付服務費承諾書、被告戊○○與辛○○買賣契約
書、被告戊○○與樟樹房屋房地產委託銷售契約書、戊○○
與樟樹房屋間委託銷售契約書、辛○○委託樟樹房屋提出購
屋要約書等為證。
2、經查被告戊○○與原告品誠公司於96年9月27日所簽訂「專
任委託銷售契約書」第17條規定（特約條款）：「本委託改
為屋主可自售，及可交由他人銷售。」，故其性質並非僅限
於原告品誠公司始有權為系爭房地之仲介之「專任」委託銷
售契約，因此被告戊○○有權自行銷售或另行選擇其他房屋
仲介業者代為銷售，核先敘明。
3、次查系爭房屋原告戊○○早於96年9月3日即已委託樟樹房
屋仲介出售，委託期間自96年9月3日起至96年12月3日止
，有被告戊○○與樟樹房屋所簽訂之房地產委託銷售契約書
在卷足憑，在該段期間之前後，就系爭房屋被告戊○○亦曾
委託信義房屋仲介股份有限公司、昇旺不動產經紀有限公司
、寶騰不動產經紀仲介有限公司、寶鎮房屋仲介有限公司等
仲介業者代為銷售，且其性質亦均約定為「一般」委託銷售
契約，此亦有原告與該些仲介業者簽立之委託契約書在卷可
按，足徵被告戊○○已明確保留得自行銷售或另行選擇其他
房屋仲介業者代為銷售之權利。
4、被告辛○○與其女友庚○○看中系爭房屋後，亦由其女友庚
○○與樟樹房屋於96年10月10日簽訂買方要約書，載明承購
總價為750萬元，有買方要約書一紙在卷足憑。因此樟樹房
屋旋於96年10月12日促成被告戊○○與庚○○成立系爭房地
以750萬元成交，並簽訂不動產買賣契約，契約書最末頁尚
有樟樹房屋及其負責人乙○○蓋章見證，嗣系爭房屋為了貸
款金額成數之方便，乃登記為被告辛○○之名義等情，業經
證人庚○○、乙○○到庭結證明確，並有不動產買賣契約一
紙在卷可參；於成交後，被告辛○○已於96年12月17日給付
服務費75,000元予樟樹房屋，亦有樟樹房屋所開之統一發票
附卷可按，至於被告戊○○應付給樟樹房屋之服務費，因其
所有之系爭房屋與其乾媽甲○○所有一間座落台北縣汐止市
○○○路298之2號4樓之房屋均交與樟樹房屋仲介，並約
定二間房屋均出售後，始行給付服務費等情，亦經證人乙○
○、甲○○二人於本院結證明確，並有甲○○與樟樹房屋簽
訂之房地產委託銷售契約書最末增載「註明：雙方約定關於
汐止市○○○路○○○號14樓的仲介服務報酬，待汐止市○○
○路298之2號4樓出售之後再一起給付。」可資作證，足
徵被告二人之買賣系爭房屋，確係透過樟樹房屋之仲介，因
樟樹房屋之報價比原告之報價便宜、實在，故被告辛○○寧
可5萬元之定金被沒收，由被告戊○○及原告品誠公司各分
得25,000元後，另透過樟樹房屋之仲介完成該筆房地買賣交
易，顯見被告二人並非故意規避原告之仲介費，而二人私下
偷偷完成交易。
5、被告戊○○將系爭房屋交由原告品誠公司仲介出售，其性質
並非僅限於原告品誠公司始有權為系爭房地之仲介之「專任
」委託銷售，因此被告戊○○有權自行銷售或另行選擇其他
房屋仲介業者代為銷售，已如前述，是本件被告二人另行選
擇透過樟樹房屋以較合理之價格完成交易，彼等之行為誠屬
有據，亦無違反兩造所簽訂之契約。從而原告品誠公司依與
被告戊○○所簽訂之銷售契約第八條，向戊○○求償售價之
4%，即304,000元之服務費，原告品新公司依給付服務費
承諾書之約定向被告辛○○求償售價2%，即152,000元之服
務費，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應並予駁回。並依職權
確定訴訟費用額4,960元，由原告負擔。
6、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無
涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
書記官林可婷